貴通建設雙楠大道項目發(fā)展思路64p

1、 貴通建設雙楠大道項目發(fā)展思路貴通建設雙楠大道項目發(fā)展思路 四川中原營運三部 sichuan.06.2010 copyright centaline group, 2009本次報告需要解決的問題code of this report | 2問題一問題二問題三本項目所在區(qū)域的區(qū)域價值市場主力供應物業(yè)及市場需求狀況項目物業(yè)發(fā)展方向及物業(yè)組合問題四項目核心競爭力及突破模式 copyright centaline group, 2009code of this report | 3報告結構23區(qū)域市場分析1項目區(qū)域概況項目地塊分析4物業(yè)發(fā)展方向建議5項目突破模式建議 copyright centali

2、ne group, 2009code of this report | 4項目區(qū)域概況項目區(qū)域概況part 1 copyright centaline group, 2009code of this report | 5part 1.1區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析 copyright centaline group, 2009大成都的南部新城，雙流縣政府所在地，總面積28平方公里，屬于成都市區(qū)第二圈層范圍成都市區(qū)第二圈層范圍。code of this report | 6容納居住、商業(yè)金融、辦公行政、文化娛樂為主的多元化城市發(fā)展模式;成都市南北發(fā)展軸上南部重要的中心城區(qū)之一；市區(qū)南部發(fā)展的重要片區(qū)

3、。雙流國際新城規(guī)劃雙流國際新城成都的成都的hrdhrd copyright centaline group, 2009以運動型娛樂產業(yè)、健康型駐齡產業(yè)、國際商務型產業(yè)為支撐的國際化背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。code of this report | 7時代時代. .奧特奧特萊斯萊斯藝術公園藝術公園芙蓉海芙蓉海中央中央公園公園普賢普賢村尚村尚鳳舞湖鳳舞湖川投國際酒店川投國際酒店博瑞最世博瑞最世界界謝菲聯(lián)足謝菲聯(lián)足球公園球公園本案本案四川國際網球賽事四川國際網球賽事中心中心 copyright centaline group, 2009以十

4、字綠化帶為基礎，橫向、縱向發(fā)展天地線，以中國傳統(tǒng)的中軸對稱、天圓地方為思路，結合天、地、人的概念，形成三條景觀長廊。code of this report | 8人軸（景觀主軸）公共活動長廊天軸人文歷史發(fā)展長廊地軸地域特色長廊景觀主軸積聚人的活動，采用流線的方式串接各個景觀節(jié)點從西到東通過歷史序列的劃分將雙流的人文景觀設立于此，以凸顯雙流新區(qū)的人文歷史氣息，展現(xiàn)城市的文化屬性景觀副軸主要由高密度的植物配置組合而成，將引入地域特色樹種、古生樹種、特色農業(yè)植被，展現(xiàn)城市的地域特色景觀長廊說明景觀長廊說明 copyright centaline group, 2009code of this rep

5、ort | 9part 1.2區(qū)域價值分析區(qū)域價值分析 copyright centaline group, 2009配套價值森林之城、運動之城、藝術之城。code of this report | 108500畝亞洲最大城市森林公園；8個娛樂主題公園；9個生態(tài)湖泊景觀；8個主題世界級生活配套；國際網球賽事中心；時代.奧特萊斯購物中心。配套價值說明配套價值說明區(qū)域規(guī)劃圖 copyright centaline group, 2009交通價值連接成都、雙流老城區(qū)，與城市主要干道連接。code of this report | 11雙楠雙楠雙流老城雙流老城區(qū)區(qū)牧馬山片區(qū)牧馬山片區(qū)溫江溫江雙楠大道雙

6、楠大道繞城高速區(qū)域交通說明區(qū)域交通說明項目交通機能圖區(qū)域臨雙流國際空港、繞城高速、川藏公路、新雙楠快速通道；距離成都市10余分鐘車程；順利通達溫江、牧馬山片區(qū)。 copyright centaline group, 2009地鐵價值規(guī)劃中的地鐵6號線支線將延伸至雙流新城。code of this report | 12區(qū)域主要地鐵線路區(qū)域主要地鐵線路為東西方向，連接規(guī)劃行政中心和機場；東起于6號線琉璃場站，西止于雙流航空港，線路全長為15.11公里，設車站8座；地下線長約5.52公里，地上線長約9.59公里；高架車站4座，地下車站4座。 copyright centaline group, 2

7、009區(qū)域價值總結code of this report | 13 未來區(qū)域內生活配套、運動配套、醫(yī)療配套等比較完善； “健康、生態(tài)、宜居”的雙流國際新城未來環(huán)境優(yōu)良，居住舒適性較高；1 1 區(qū)域交通通達性好，區(qū)域地鐵6號線支線開通后，將進一步提升項目價值。2 23 3 copyright centaline group, 2009code of this report | 14區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析part 2 copyright centaline group, 2009本項目競爭區(qū)域主要為雙流國際新城區(qū)域，在售樓盤主要分布在雙楠大道沿線、白衣上街、白衣下街沿線。code of this

8、 report | 15一、競爭區(qū)域劃分一、競爭區(qū)域劃分核心競爭區(qū)域核心競爭區(qū)域本案 copyright centaline group, 2009區(qū)域內在售項目以高層為主力供應物業(yè)，待售項目向別墅、花園洋房高層多種物業(yè)方向發(fā)展。code of this report | 16區(qū)域內項目沿雙楠大道、白衣上街、白衣下街呈帶狀分布；區(qū)域內在售項目多位復合型物業(yè)，包括電梯、花園洋房等；區(qū)域內競爭項目中高端項目4個，遠大.林語城、國奧村、新岸、人居.都市陽光2期。區(qū)域在售樓盤分布圖二、區(qū)域在售樓盤分布區(qū)域在售樓盤說明區(qū)域在售樓盤說明 copyright centaline group, 2009區(qū)域內

9、住宅在售住宅供應量約100萬方，未來5年供應量預計達150萬方以上。code of this report | 17項目名項目名稱稱占地面積占地面積（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（）積（）物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)總戶數總戶數戶型區(qū)間戶型區(qū)間（）（）主力戶型主力戶型（）銷售均價銷售均價（元（元/ /）剩余體量（）剩余體量（）人居都市陽光3303514861期高層電梯，2期別墅2216105-160120套三 4300-47001期約60000東立國際花城241800000電梯734650-11880套二4200-4700700000錦繡南郡60150000電梯148182-13082-1104288（尾

10、盤）5000新岸110170000花園洋房、疊拼、高層1042洋房140-220，電梯59-11470180洋房7000，高層4500165000遠大林語城336631710小高層、別墅、洋房631710國奧村301410000電梯、洋房、聯(lián)排1316410000博瑞.最世界237商業(yè)綜合體、住宅佳兆業(yè)項目274三、區(qū)域在售樓盤一覽表 copyright centaline group, 2009占地面積約110畝，總建筑面積約170000，總戶數1042戶，容積率1.76，由多層洋房、小高層電梯、疊拼組成。code of this report | 18四、典型樓盤分析富豪.新岸12小層高層

11、4層洋房7層多層 copyright centaline group, 2009該項目產品實現(xiàn)差異化形象定位雙流國際新城，首座復式洋房，在營銷推廣、現(xiàn)場包裝上體現(xiàn)其高端品質。code of this report | 19多層洋房面積區(qū)間：80-170，疊拼：140-230，小高層59-114；多層洋房、疊拼共550戶，電梯492戶；洋房均價7000元/左右，高層4500元/；配套：800景觀泳池、網球場籃球場等。項目現(xiàn)場實景項目產品說明項目產品說明 copyright centaline group, 2009客戶年齡以3540歲為主，雙流客戶占55%左右，成都雙楠區(qū)域客戶占20%左右，外地

12、來雙流工作客戶占20%左右，其他區(qū)域客戶占5%。code of this report | 20年齡區(qū)域來源職業(yè)看重因素置業(yè)目的收入水平2530歲占10%雙流55%公司職員30%產品40%家庭年收入30萬以上3035歲占35%成都雙楠區(qū)域20%本地個體工商戶40%區(qū)域20%自住90%3540歲占40%外地來雙流客戶20%公務員10%環(huán)境20%投資10%4055歲占15%其他區(qū)域5%其他20%價格20% 主要以個體工商戶及公司職員為主占70% 購買該項目主要以自住需求為主，占90% 客戶對于該項目產品、區(qū)域、環(huán)境較為看重，客群年收入在30萬以上 copyright centaline group

13、, 2009該項目占地約330畝，總建筑面積30余萬方，目前在售1期現(xiàn)房，2期產品規(guī)劃為別墅。code of this report | 21典型樓盤分析人居.都市陽光1期11-18層電梯 copyright centaline group, 2009該項目08年11月開盤，總戶數約2000戶，截止到10年6月共剩余500余套，月均銷售約70套。code of this report | 22項目戶型區(qū)間60-200；主力戶型區(qū)間105-120套三；09年4月開盤即準現(xiàn)房銷售；該項目主要面向市場剛性需求，缺乏社區(qū)配套。項目效果圖項目產品說明項目產品說明 copyright centaline

14、group, 2009客戶年齡以2540歲為主，雙流客戶占65%左右，成都雙楠區(qū)域客戶占15%左右，外地來雙流工作客戶占15%左右，其他區(qū)域客戶占5%。code of this report | 23年齡區(qū)域來源職業(yè)看重因素置業(yè)目的收入水平2530歲占25%雙流65%公司職員40%產品25%家庭年收入15萬以上3035歲占35%成都雙楠區(qū)域15%本地個體工商戶30%區(qū)域20%自住95%3540歲占25%外地來雙流客戶15%公務員15%環(huán)境15%投資5%4055歲占15%其他區(qū)域5%其他15%價格40% 主要以個體工商戶及公司職員為主占70% 購買該項目主要以自住需求為主，占95% 客戶對于該項

15、目價格、區(qū)域較為看重，客群年收入在15萬以上 copyright centaline group, 2009占地面積約336畝，總建筑面積631710，容積率2.37，一期別墅容積率0.8。code of this report | 24典型樓盤分析遠大.林語城項目鳥瞰圖強調“定制別墅”和“密林深處”的新生活方式；物業(yè)形態(tài)包括別墅、花園洋房、最高不超過13層的小高層；戶型面積區(qū)間230350；項目產品說明項目產品說明 copyright centaline group, 2009總占地301畝，地上規(guī)劃總建筑面約41萬平方米，容積率1.8，共1316戶。分為東西兩個區(qū)，東區(qū)占地102畝，西區(qū)占

16、地199畝。code of this report | 25典型樓盤分析國奧村項目鳥瞰圖東區(qū)由14層的小高層、7+1的花園電梯洋房組成；西區(qū)由聯(lián)排別墅、6+1的花園電梯洋房、生活配套設施組成；規(guī)劃有10000奧運主題會館，7000城市綠地公園；引進伊頓品牌幼兒園作為配套。項目產品說明項目產品說明 copyright centaline group, 2009區(qū)域市場小結code of this report | 26后期將有巨額放量，市場競爭將加?。磺捌诿媸许椖慨a品多為小高層電梯小高層電梯，后市即將面市項目的物業(yè)形態(tài)開始呈現(xiàn)向中高端、多樣化產品趨勢發(fā)展中高端、多樣化產品趨勢發(fā)展；區(qū)域內多層電梯

17、洋房的市場接受度高；戶型主力面積區(qū)間，多層洋房多層洋房120120-160-160，電梯，電梯80 80 -110 -110 ；洋房均價6500元/左右，電梯4200元/-4800元/ 之間；目前在售項目的主力客群主要來自雙流，占50%以上,雙楠大道沿線次之，約占30%。 copyright centaline group, 2009code of this report | 27區(qū)域市場對本項目的啟示未來區(qū)域洋房、別墅產品潛在供應量較大，未來市場競爭激烈，因此，未來高層物業(yè)更容易占領市場，但是多層物業(yè)利于項目的品質塑造。 copyright centaline group, 2009code

18、 of this report | 28項目地塊分析項目地塊分析part 3 copyright centaline group, 2009code of this report | 29part 3.1項目地塊環(huán)境分析項目地塊環(huán)境分析 copyright centaline group, 2009項目地塊臨總部經濟園區(qū)、遠大.林語城別墅項目、時代奧特萊。code of this report | 30項目地塊屬于雙流新城a區(qū)，臨總部經濟園區(qū)；臨新雙楠大道、白衣上街；緊鄰雙流國際空港、繞城高速公路。一、地塊位置錦繡南郡錦繡南郡項目地塊位置說明項目地塊位置說明 copyright centali

19、ne group, 2009項目臨新城區(qū)白河綠化森林帶，周邊規(guī)劃有8500森林公園，居住外部環(huán)境優(yōu)良。code of this report | 31白河綠化森林帶：森林帶南北長8公里、寬500米，東西長5公里、寬300米，總面積達5.64平方公里；未來規(guī)劃有8500畝亞洲最大的森林公園。項目周邊環(huán)境二、地塊自然環(huán)境項目周邊環(huán)境說明項目周邊環(huán)境說明 copyright centaline group, 2009項目與成都、雙流、溫江等各個區(qū)域交通無縫對接。code of this report | 32三、地塊交通項目距離成都市三環(huán)路約7公里，距離雙流老城區(qū)1公里，距離繞城高速約5公里；通過雙

20、溫路通往雙流縣城及溫江；項目臨繞城高速、川藏公路、新雙楠大道，通達性較好。項目交通圖項目交通說明項目交通說明 copyright centaline group, 2009雙流新城未來配套、雙流老城現(xiàn)有配套構成地塊外部配套資源。code of this report | 33四、地塊配套雙流縣政府核心行政區(qū)體育休閑配套：國際網球賽事中心、成都謝菲聯(lián)足球俱樂部、高爾夫俱樂部；購物中心配套：時代.奧特萊斯、博瑞.最世界；總投資達18億元，總建筑面積19萬方的蜀漢主題文化綜合建筑群；雙流老城區(qū)其他生活配套。區(qū)域主要地鐵線路區(qū)域主要地鐵線路 copyright centaline group, 200

21、9地塊土地平整、形狀規(guī)則，有利于建筑布局，但是兩個地塊獨立布局，不利于產品的整體打造及整體定位。code of this report | 34五、地塊特征該區(qū)域主要基礎設施如道路、水、電、氣已經初步具備，雙流老城區(qū)可為項目提供商業(yè)和生活配套，開發(fā)條件較為成熟；目前雙楠大道及兩側綠化帶打造效果較好，形成了良好的區(qū)域印象。地塊特征說明地塊特征說明 copyright centaline group, 2009code of this report | 35part 3.2地塊經濟指標分析地塊經濟指標分析 copyright centaline group, 2009項目占地面積110.16畝，目

22、前從區(qū)域上看屬于中等規(guī)模開發(fā)項目。物業(yè)組合類型主要以高層、小高層為主，輔以少量多層洋房。code of this report | 36本項目經濟指標本項目經濟指標凈用地面積：110.16畝目前從區(qū)域來看屬于中等規(guī)?？偨ㄖ娣e：237271用地性質:住宅配套配置:無容積率:3.23物業(yè)類型以高層、多層為主建筑密度：30%建筑密度變化空間較大建筑高度: 航空限高絕對海拔高程為538米綠化率：25 copyright centaline group, 2009項目地塊小結項目地塊小結code of this report | 37項目周邊自然環(huán)境優(yōu)良、未來生活配套完善，居住舒適度較高；項目交通便利

23、，客戶群可拓展至成都雙楠沿線板塊。 copyright centaline group, 2009項目面臨的問題code of this report | 38 物業(yè)形態(tài)受體量影響，不具備規(guī)模優(yōu)勢1 受容積率限制，本項目無法打造別墅、洋房等物業(yè)2 區(qū)域未來市場放量大，市場競爭激烈3 copyright centaline group, 2009code of this report | 39項目突破模式建議項目突破模式建議part 4 copyright centaline group, 2009code of this report | 40不具備規(guī)模品質不具備規(guī)模品質不具備品牌不具備品牌不

24、具備社區(qū)配套不具備社區(qū)配套 copyright centaline group, 2009code of this report | 41產品產品項目制勝的突破口項目制勝的突破口 copyright centaline group, 2009code of this report | 42產品七大突破模式產品七大突破模式 復式多層建筑 現(xiàn)代簡歐外立面 高端品質會所 東南亞手工定制園林 公區(qū)五星精裝 六星級服務標準 國際智能化配套 copyright centaline group, 2009復式多層復式多層國際新城首例復式洋房，層高4.8米，以此作為項目的核心競爭力。code of this

25、report | 43 copyright centaline group, 2009外立面外立面現(xiàn)代簡歐建筑風格，凸現(xiàn)項目特色。code of this report | 44 copyright centaline group, 2009品質會所品質會所設置咖啡廳、閱覽室、臺球廳、棋牌室等娛樂設施提升項目品質、增加項目自身配套。code of this report | 45咖啡廳效果咖啡廳效果 閱覽室效果閱覽室效果 copyright centaline group, 2009公共部分五星精裝公共部分五星精裝增強現(xiàn)場體驗感。code of this report | 46電梯廳精裝效果電

26、梯廳精裝效果 接待臺精裝效果接待臺精裝效果 copyright centaline group, 2009六星服務六星服務提供星級服務，打造片區(qū)物管服務之最。code of this report | 47u全天候生活服務：代買生活必需品、待定報刊雜志、留言服務、擦鞋服務、鮮花服務、婚慶祝壽專業(yè)服務、家教服務、搬家公司服務、寵物代管服務等；u大堂私人管家服務：morning call、定制早餐；u房間保潔服務：全套家庭清潔服務、家具保養(yǎng)服務、入戶地毯清潔服務、空調、抽油煙機的清洗服務、滅菌消殺服務；u全能商務秘書服務：24小時前臺接待、中英雙語電話服務、代購票務、代投郵件包裹、收發(fā)傳真、代洗車

27、、預定出租車、聯(lián)系旅行社、會所設置無線上網區(qū)域、酒后代駕等。 copyright centaline group, 2009東南亞手工定制園林東南亞手工定制園林引入東南亞手工定制園林，增加項目亮點。code of this report | 48東南亞風情園林通過錯落有致的布局，強烈的層次感，大量清新怡人的棕櫚科植物和茂密豐富的植被，使之成為雙流首例手工定制園林社區(qū)，成為其核心賣點。東南亞園林說明東南亞園林說明 copyright centaline group, 2009國際智能化配套國際智能化配套突出項目科技性。code of this report | 49考慮的智能化配套原則考慮的智能

28、化配套原則l提升居住品質（健康、品質）l與國際化時尚前沿接軌l超前性（未來主流）l成本的控制l地暖系統(tǒng)l中央新風系統(tǒng)l直飲水系統(tǒng)智能化配置參考智能化配置參考 copyright centaline group, 2009code of this report | 50參考價格：參考價格：8080元元/ /。智能化配置參考智能化配置參考地暖系統(tǒng)地暖系統(tǒng) copyright centaline group, 2009code of this report | 51參考價格：參考價格：20002000元元/ /戶。戶。智能化配置參考智能化配置參考中央新風系統(tǒng)中央新風系統(tǒng) copyright cent

29、aline group, 2009code of this report | 5252智能化配置參考智能化配置參考直飲水系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)參考價格：參考價格：1717元元/ / copyright centaline group, 2009code of this report | 53高層產品附加值高層產品附加值500元元/，多層物業(yè)附加值，多層物業(yè)附加值3000元元/。 copyright centaline group, 2009code of this report | 54物業(yè)發(fā)展方向建議物業(yè)發(fā)展方向建議part 5 copyright centaline group, 2009code

30、 of this report | 55項目地塊適合發(fā)展何種物業(yè)？項目地塊適合發(fā)展何種物業(yè)？ copyright centaline group, 2009code of this report | 56一、物業(yè)組合思考一、物業(yè)組合思考 根據項目3.23的容積率計算，按照常規(guī)的物業(yè)組合方式為小高層，或者多層+二類高層項目（18層以內）。物業(yè)組合以做足容積率、迅速去化、資金快速回籠為目的。 copyright centaline group, 2009code of this report | 57二、物業(yè)發(fā)展方向二、物業(yè)發(fā)展方向高端電梯公寓為主、復式多層為輔高端電梯公寓為主、復式多層為輔方案一

31、：建議理由：建議理由：高端電梯輻射更廣的目標客戶群；產品突破模式上，打造復式多層更易實現(xiàn)產品品質提升及產品溢價。 copyright centaline group, 2009本項目物業(yè)組合：18層高層電梯+7層復式電梯多層。code of this report | 58建筑形態(tài)建筑形態(tài)樓棟樓棟總建筑面積（）總建筑面積（）占比占比單價（元單價（元/）總價（元）總價（元）高層22棟22000094%53001166000000多層9棟172716%9000155439000合計合計31棟876200100%1321439000方案一：項目總銷售額約方案一：項目總銷售額約13.21億億 copyright centaline group, 2009code of this report | 59高層面積區(qū)間：75