房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述

1、中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院聯(lián)系方式聯(lián)系方式： 手機mail：qq：228720166中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院u課程簡介課程簡介u教學大綱教學大綱u教材與參考書目教材與參考書目u學習要求與考核學習要求與考核緒論：緒論：中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資

2、格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論、重點講述房產(chǎn)市場的基本概念與理論、重點講述房地產(chǎn)市場調查與分析、房地產(chǎn)投資項目地產(chǎn)市場調查與分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價與可行性分析的技術和方法，經(jīng)濟評價與可行性分析的技術和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)管理等內容。業(yè)管理等內容。課程簡介課程簡介中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院教學大綱：教學大綱：第一章：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述第一章：房地產(chǎn)開發(fā)

3、經(jīng)營與管理概述 4學時學時第二章：房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二章：房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 4學時學時第三章：房地產(chǎn)開發(fā)的程序第三章：房地產(chǎn)開發(fā)的程序 4學時學時第四章：現(xiàn)金流量與資金時間價值第四章：現(xiàn)金流量與資金時間價值 6學時學時第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價第五章：房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價 6學時學時第六章：風險與不確定性分析第六章：風險與不確定性分析 6學時學時第七章：房地產(chǎn)市場調查與市場分析第七章：房地產(chǎn)市場調查與市場分析 6學時學時 第八章：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析第八章：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析 4學時學時第九章：房地產(chǎn)金融與項目投資第九章：房地產(chǎn)金融與項目投資 4學時學時第十章：

4、物業(yè)資產(chǎn)管理第十章：物業(yè)資產(chǎn)管理 4學時學時中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院選用教材：選用教材：劉洪玉主編，劉洪玉主編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國，中國建筑工業(yè)出版社，中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試建筑工業(yè)出版社，中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材，輔導教材，2005參考書籍：參考書籍： 1、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，中國農(nóng)業(yè)出版、葉劍平，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，中國農(nóng)業(yè)出版社，社，2002 2、姚君澤，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國物價出版、姚君澤，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，中國物價出版社，社，1996 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)

5、業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院學習要求與考核學習要求與考核u學習要求學習要求1、自學（熟悉教材）、自學（熟悉教材）2、復習（練習、作業(yè)）、復習（練習、作業(yè)）掌握每一章知識，再融會貫通掌握每一章知識，再融會貫通u考核考核：作業(yè)考試作業(yè)考試中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院 第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)

6、投資概述房地產(chǎn)投資概述中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院學習目的與要求學習目的與要求:l 掌握掌握:房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內涵，投資的概房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的內涵，投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。l 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊l 了解：房地產(chǎn)投資風險、投資組合的概念，了解：房地產(chǎn)投資風險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風險類型及其對投資者行為的影響。房地產(chǎn)投資風險類型及其對投資

7、者行為的影響。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的基本概念（一）房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質上是房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，本質上是指土地及附著在土地上的建筑物和構筑物及指土地及附著在土地上的建筑物和構筑物及其的各種權益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物其的各種權益。一般而言，房地產(chǎn)指建筑物和土地構成的有機整體。和土地構成的有機整體。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學

8、資源環(huán)境學院第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)概述（一）房地產(chǎn)的基本概念（一）房地產(chǎn)的基本概念注：注：房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才稱為房地不意味著只有土地與建筑物合成一體時才稱為房地產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是產(chǎn)。單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形式。房地產(chǎn)的一種存在形式。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學

9、院寧夏大學資源環(huán)境學院辨析：辨析：房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系 不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等，長在土地上的各類植物，如樹木、農(nóng)作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹需要說明的是，植物的果實尚未采摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產(chǎn)，木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬于不動產(chǎn)，一旦采摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動一旦采摘、

10、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬于動產(chǎn)。產(chǎn)。(動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的財產(chǎn)。如機器設備、車輛、動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的財產(chǎn)。如機器設備、車輛、動物、各種生活日用品等等。動物、各種生活日用品等等。 不動產(chǎn)的特點是，與土不動產(chǎn)的特點是，與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建筑物一將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建筑物一旦移動或離開土地就不成其為建筑物，其價值將大大旦移動或離開土地就不成其為建筑物，其價值將大大降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價值不受影響。降低。而動產(chǎn)則可以隨意移動，其價值不受影響。 中國房

11、地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（二）房地產(chǎn)的分類：（二）房地產(chǎn)的分類：1.按開發(fā)程度分類：按開發(fā)程度分類：（1）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中）土地：房地產(chǎn)的一種特殊形態(tài)，是房地產(chǎn)范疇中最主要的組成部分。最主要的組成部分。*土地又分為建設用地和非建設用地兩類土地又分為建設用地和非建設用地兩類*依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又分為具有開發(fā)建依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又分為具有開發(fā)建設條件、立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地設條件、立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建設的土地。的再開發(fā)過程才

12、能用于建設的土地。（2）在建工程：已經(jīng)開始工程建設但尚未竣工投入使）在建工程：已經(jīng)開始工程建設但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。用的房地產(chǎn)。（3）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其）建成后的物業(yè)：指已建成投入使用的建筑物及其附屬設備與設施和相關場地。附屬設備與設施和相關場地。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院2.按用途劃分：按用途劃分：l居住物業(yè)：包括普通住宅、高級公寓、別墅等。居住物業(yè)：包括普通住宅、高級公寓、別墅等。l商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）（收益性物業(yè)或投資性物業(yè)）包括商務辦公樓、寫字樓、旅館、商店

13、等包括商務辦公樓、寫字樓、旅館、商店等l工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉庫等工業(yè)物業(yè)：包括廠房、倉庫等l特殊物業(yè)：通過政府特殊許可，在市場上交易較特殊物業(yè)：通過政府特殊許可，在市場上交易較少的長期投資。包括政府辦公樓、學校教堂、寺廟、少的長期投資。包括政府辦公樓、學校教堂、寺廟、墓地等。墓地等。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（三）房地產(chǎn)的特性（三）房地產(chǎn)的特性1.位置的固定性（包括不可移動性、地區(qū)位置的固定性（包括不可移動性、地區(qū)性和個別性）性和個別性）2.經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性3.適應性：物業(yè)本身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)

14、適應性：物業(yè)本身并不產(chǎn)生收益，物業(yè)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的的收益是在使用過程中產(chǎn)生的4.不一致性不一致性5.需要特殊管理需要特殊管理6.能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益能從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院二、房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)業(yè)概述（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。和服務的行業(yè)。它包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修管它包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修管理，土地使用權的劃撥、轉讓，房屋所有權的理，土地使

15、用權的劃撥、轉讓，房屋所有權的租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。租賃、抵押等，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。屬于第三產(chǎn)業(yè)。屬于第三產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點（二）房地產(chǎn)業(yè)的特點1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長、效益高2.房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性3.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性性4.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響響中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)

16、估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院三、我國房地產(chǎn)的基本制度三、我國房地產(chǎn)的基本制度（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權1.概念：產(chǎn)權是指財產(chǎn)的所有權，是財產(chǎn)所有者概念：產(chǎn)權是指財產(chǎn)的所有權，是財產(chǎn)所有者在法律范圍內對其財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處在法律范圍內對其財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權就是分的權利。房產(chǎn)是房屋的經(jīng)濟形態(tài)，房產(chǎn)的產(chǎn)權就是房屋的所有權。房屋的所有權。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院三、我國房地產(chǎn)的基本制度三、我國房地產(chǎn)的基本制度（一）房地

17、產(chǎn)產(chǎn)權（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權2、房地產(chǎn)所有權法律關系、房地產(chǎn)所有權法律關系（1）主體：公民、法人、產(chǎn)權人或共有人）主體：公民、法人、產(chǎn)權人或共有人（2）客體：房屋及其土地）客體：房屋及其土地（3）內容：產(chǎn)權人享有的權利及其應承擔的義務。）內容：產(chǎn)權人享有的權利及其應承擔的義務。享有權利包括占有、使用、收益和處分四項權利。享有權利包括占有、使用、收益和處分四項權利。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院3.房地產(chǎn)產(chǎn)權的分類：房地產(chǎn)產(chǎn)權的分類：1.全民所有制的房產(chǎn)，又稱國家房產(chǎn)全民所有制的房產(chǎn)，又稱國家房產(chǎn)2.集體所有的房產(chǎn)集體所有的房產(chǎn)

18、3.私有房產(chǎn)私有房產(chǎn)4.不同所有制之間的共同房產(chǎn)不同所有制之間的共同房產(chǎn)5.涉外房產(chǎn)涉外房產(chǎn)6.其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、其他房產(chǎn)：包括宗教房產(chǎn)、宗族房產(chǎn)、會館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國家代管房產(chǎn)會館房產(chǎn)以及解放初期遺留的國家代管房產(chǎn)等。等。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（二）土地使用制度（二）土地使用制度1.征收土地使用費征收土地使用費2.開展土地使用權有償出讓和轉讓試點開展土地使用權有償出讓和轉讓試點3.修改土地管理法修改土地管理法4.制定全國性的土地使用權出讓轉讓條例制定全國性的土地使用權出讓轉讓條例5.頒布

19、房地產(chǎn)管理法頒布房地產(chǎn)管理法中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（三）住房制度改革（三）住房制度改革1.傳統(tǒng)住房制度及其特點傳統(tǒng)住房制度及其特點（1）低租金、高補貼）低租金、高補貼（2）國家包、福利制）國家包、福利制（3）實物分配）實物分配2.我國住房制度改革的歷程（補充）我國住房制度改革的歷程（補充）3.房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補充）房地產(chǎn)法確立的基本制度體系（補充）中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理概述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

20、與管理概述一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（一）基本概念（一）基本概念1、房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種、房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改資源的組合、使用而為人類提供入住空間并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院2、房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)營廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營對象，以最廣義：以房地產(chǎn)、房產(chǎn)、地產(chǎn)為經(jīng)營對象，以最小投入獲得最大收益的經(jīng)濟活動小投入獲得最大收益的經(jīng)濟活動狹義：房地產(chǎn)廠商進行出售、出租活動的行

21、為狹義：房地產(chǎn)廠商進行出售、出租活動的行為3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營對房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設計、投資建設、租售營對房地產(chǎn)的策劃、規(guī)劃設計、投資建設、租售營銷、服務管理，是綜合性的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個領銷、服務管理，是綜合性的兼跨越生產(chǎn)與流通兩個領域的經(jīng)濟活動。域的經(jīng)濟活動。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)律（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)律1.價值規(guī)律價值規(guī)律2.供求規(guī)律供求規(guī)律3.競爭規(guī)律競爭規(guī)律4.在國家的宏觀調控下進行在國家的宏觀調控下進行中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格

22、考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院二、房地產(chǎn)管理二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念（一）房地產(chǎn)管理的概念1、含義：、含義：房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營與管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權、單房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司，對國家授權、單位法人和公民個人委托管理的房地產(chǎn)所進行的位法人和公民個人委托管理的房地產(chǎn)所進行的房屋出售、土地使用權轉讓、房地產(chǎn)出租、抵房屋出售、土地使用權轉讓、房地產(chǎn)出租、抵押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務等各押、房屋修繕和房地產(chǎn)再開發(fā)及售后服務等各項經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱。項經(jīng)營和物業(yè)管理活動的總稱。中國房地產(chǎn)估價

23、師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院二、房地產(chǎn)管理二、房地產(chǎn)管理（一）房地產(chǎn)管理的概念（一）房地產(chǎn)管理的概念2、目的、目的為實現(xiàn)經(jīng)營與管理目標對上述經(jīng)營活動所為實現(xiàn)經(jīng)營與管理目標對上述經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、協(xié)調、督促、檢查等組織進行的計劃、指揮、協(xié)調、督促、檢查等組織管理工作。其重點是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管管理工作。其重點是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理和物業(yè)管理。理。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（二）房地產(chǎn)管理的體制（二）房地產(chǎn)管理的體制1、直管體制、直管體制2、自管體制、

24、自管體制3、托管體制、托管體制4、代管體制、代管體制5、物業(yè)管理體制、物業(yè)管理體制中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（三）房地產(chǎn)管理的內容（三）房地產(chǎn)管理的內容1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理（1）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）建立房地產(chǎn)接管、撤管登記制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量管理數(shù)量管理（2）建立房地產(chǎn)等級評定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質量管）建立房地產(chǎn)等級評定制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)質量管理理（3）建立房地產(chǎn)價值評估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理）建立房地產(chǎn)價值評估制度，搞好房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（4）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度

25、，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保）建立房地產(chǎn)使用單位檢查制度，搞好房地產(chǎn)業(yè)的保護管理護管理（5）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔）建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資料保管制度，搞好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案管理案管理中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（三）房地產(chǎn)管理的內容（三）房地產(chǎn)管理的內容2、物業(yè)管理：泛指一切有關房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、物業(yè)管理：泛指一切有關房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務。銷售及售后的服務。具體內容見第十章具體內容見第十章中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院第三節(jié)第

26、三節(jié) 房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述一、投資與房地產(chǎn)投資一、投資與房地產(chǎn)投資（一）投資（一）投資1、投資的概念：、投資的概念：投資是指經(jīng)濟主體（國家、企投資是指經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。行為。2、投資的分類：、投資的分類：總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。總體上可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院投資固定資產(chǎn)投資流

27、動資產(chǎn)投資按統(tǒng)計分類按投資主體的經(jīng)濟類型分類按資金來源分類按固定資產(chǎn)投資的使用構成基本建設投資更新改造投資房地產(chǎn)開發(fā)投資國有其他固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資國有經(jīng)濟集體經(jīng)濟個體經(jīng)濟聯(lián)營經(jīng)濟股份制經(jīng)濟外商投資經(jīng)濟港澳臺投資經(jīng)濟國家預算內資金國內貸款利用外資其他投資自籌資金建筑安裝工程設備和工器具購置農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資農(nóng)村個人固定資產(chǎn)投資其他費用投資中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院3、投資的特性：、投資的特性：（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟行為）投資是一種有目的的經(jīng)濟行為（2）投資具有時間性）投資具

28、有時間性（3）投資的目的在于得到報酬）投資的目的在于得到報酬（4）投資具有風險性）投資具有風險性中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院4、投資的作用：、投資的作用：（1）投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動）投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力力（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關（3）投資可以促進人民生活水平的提高）投資可以促進人民生活水平的提高（4）投資有利于一國的國內穩(wěn)定和國際交）投資有利于一國的國內穩(wěn)定和國際交往往中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)

29、境學院（二）房地產(chǎn)投資（二）房地產(chǎn)投資1、房地產(chǎn)投資的概念、房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院*房地產(chǎn)開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資：從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)

30、從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資。營活動的投資。（1）商品房建設投資：）商品房建設投資：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、發(fā)建設的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。設施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。（2）土地開發(fā)投資）土地開發(fā)投資:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供水

31、、供電、供熱、通訊等工程路、給水、排水、供水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。所完成的投資。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義廣義狹義狹義狹義的房地產(chǎn)開發(fā)投資狹義的房地產(chǎn)開發(fā)投資以房地產(chǎn)資產(chǎn)權益為對象的投資以房地產(chǎn)資產(chǎn)權益為對象的投資商品房建設投資商品房建設投資土地開發(fā)投資土地開發(fā)投資購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票、債券購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券、債券購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券、債券中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師

32、執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院2、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：、房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型：物業(yè)類型物業(yè)類型按物理形按物理形態(tài)劃分態(tài)劃分按使用目按使用目的劃分的劃分土地土地建成物業(yè)建成物業(yè)在建工程在建工程居住物業(yè)居住物業(yè)特殊物業(yè)特殊物業(yè)商用物業(yè)商用物業(yè)工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院類型類型含義含義包括包括目的目的居住物業(yè)居住物業(yè)供人們生活居住供人們生活居住的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)包括普通住宅、公寓、包括普通住宅、公寓、別墅等別墅等 滿足自用滿足自用用于投資用于投資商用物業(yè)商用物業(yè)（經(jīng)營性物業(yè)、（經(jīng)營

33、性物業(yè)、收益性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)）投資性物業(yè)）出租經(jīng)營、為投出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)地產(chǎn)酒店、寫字樓、零售商酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商購物中心等）、出租商住樓等住樓等用于投資用于投資自用自營自用自營工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)為人類生活生活為人類生活生活提高入住空間的提高入住空間的房地產(chǎn)房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉儲用房、工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等究與發(fā)展用房等出售出售出租出租特殊物業(yè)特殊物業(yè)物業(yè)空間內的經(jīng)物業(yè)空間內的經(jīng)營活動需要得到營活動需要得到政府特殊

34、許可的政府特殊許可的房地產(chǎn)房地產(chǎn)賽馬場、高爾夫球場、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等橋梁、隧道等長期投資，長期投資，靠日常經(jīng)營靠日常經(jīng)營活動的收益活動的收益回收投資回收投資中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院二、房地產(chǎn)投資的特性：二、房地產(chǎn)投資的特性：1、位置固定性（不可移動性）、位置固定性（不可移動性）2、壽命周期長：、壽命周期長：*經(jīng)濟壽命：在正常市場和運營狀經(jīng)濟壽命：在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益

35、大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。*自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結構構建和設備的自然老化或損主要結構構建和設備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間間房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命公寓、酒店、劇公寓、酒店、劇院建筑院建筑40年年工業(yè)廠房、普通工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓住宅、寫字樓45年年銀行、零售商業(yè)銀行、零售商業(yè)用房用房50年年倉儲用房倉儲用房60年年鄉(xiāng)村建筑鄉(xiāng)村建筑25年年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估

36、價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院二、房地產(chǎn)投資的特性：二、房地產(chǎn)投資的特性：*房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質相關。用性質相關。*注意：注意：稅法中規(guī)定的有關稅法中規(guī)定的有關固定資產(chǎn)投資回收或折舊年固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命有關。命有關。房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命公寓、酒店、公寓、酒店、劇院建筑劇院建筑40年年工業(yè)廠房、普工業(yè)廠房、普通住宅、寫字通住宅、寫字樓樓45年年銀行、零售商銀行、零售商業(yè)用房業(yè)用房

37、50年年倉儲用房倉儲用房60年年鄉(xiāng)村建筑鄉(xiāng)村建筑25年年中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院3.適應性適應性4.各異性各異性5.政策影響性政策影響性6.專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性7.相互影響性相互影響性中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院三、房地產(chǎn)投資的形式三、房地產(chǎn)投資的形式投資形式投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資券和股票投資投資于房

38、地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)投資信托公司投資信托公司購買住房抵押購買住房抵押支持證券支持證券權益型權益型抵押型抵押型混合型混合型中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院1、房地產(chǎn)直接投資：、房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關管理工作，包括開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資：）房地產(chǎn)開發(fā)投資：投資者從購買土地使用權投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上

39、的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。投資、獲取開發(fā)利潤的過程。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資：）房地產(chǎn)置業(yè)投資：指面向現(xiàn)有運行中指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物

40、業(yè)所有權或使用權為的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。是從長期投資物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費的四個方面的利益。費的四個方面的利益。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院例如：某公司以例如：某公司以300萬元投資購買了一個萬元投資購買了一個250m

41、2的的寫字樓單位，并將其中的寫字樓單位，并將其中的100m2用作該公司的辦公室，用作該公司的辦公室，將另外的將另外的150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過萬元。經(jīng)過10年之后，年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有該公司為了財務安排方面的需要，將擁有250m2寫字寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈銷售收入是樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈銷售收入是450萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時達到了自萬元。可以看出，該公司的置業(yè)投資，同時達到了自用（消費）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和

42、增值等幾用（消費）、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾方面的目的。方面的目的。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院2、房地產(chǎn)間接投資、房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托公司（投資于房地產(chǎn)投資信托公司（reits）購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司 購買住房抵押支持證券購買住

43、房抵押支持證券中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院四、房地產(chǎn)投資的利弊四、房地產(chǎn)投資的利弊利利弊弊相對較高的收益水平相對較高的收益水平（開發(fā)：（開發(fā)：20%；置業(yè)：；置業(yè)：1520%）易于獲得金融機構的支持易于獲得金融機構的支持能抵消通貨膨脹的影響能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級提高投資者的資信等級變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差投資數(shù)額巨大投資數(shù)額巨大投資回收周期長投資回收周期長（開發(fā)：（開發(fā)：35年；置業(yè)：年；置業(yè)：810年）年）需要專門的知識和經(jīng)驗需要專門的知識和經(jīng)驗中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科

44、目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院五、五、 房地產(chǎn)投資的風險房地產(chǎn)投資的風險(一一)房地產(chǎn)投資風險的基本概念房地產(chǎn)投資風險的基本概念1、風險、風險:獲得預期收益可能性的大小。獲得預期收益可能性的大小。*風險可以用標準方差表示。標準方差越小，各種風險可以用標準方差表示。標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險越小。反之，標可能收益的分布就越集中，投資風險越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布越分散，風險越大。準方差越大，各種可能收益的分布越分散，風險越大。*完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差

45、別，進而也就可實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲得預期收益可能性的大小。以計算獲得預期收益可能性的大小。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院五、五、 房地產(chǎn)投資的風險房地產(chǎn)投資的風險(一一)房地產(chǎn)投資風險的基本概念房地產(chǎn)投資風險的基本概念2、風險與不確定性、風險與不確定性:對于可能的情況無法估計其可能性。在這對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計是定性的，種情況下，對未來投資收益的估計是定性的，而非定量的。而非定量的。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科

46、目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院3、風險分析的目的、風險分析的目的(1)分析預期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小分析預期收益是多少，出現(xiàn)的可能性大小(2)分析相對于目標收益或融資成本或機會投分析相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性大小性大小(3)分析預期收益的變動性和離散性分析預期收益的變動性和離散性中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院4、房地產(chǎn)投資風險的體現(xiàn)、房地產(chǎn)投資風險的體現(xiàn)(1)投入資金的安全性投入資金的安全性(2)期望收益的可靠性期望

47、收益的可靠性(3)投資項目的變現(xiàn)性投資項目的變現(xiàn)性(4)資產(chǎn)管理的復雜性資產(chǎn)管理的復雜性中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院(二二)系統(tǒng)風險系統(tǒng)風險1.通貨膨脹風險通貨膨脹風險(購買力風險購買力風險):投資完成后所收回的投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。的風險。2.市場供求風險市場供求風險:投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。系的變化給投資者帶來的風險。3.周期風險周期風險:房地產(chǎn)市場的周

48、期波動給投資者帶來的房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。風險。4.變現(xiàn)風險變現(xiàn)風險:指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。導致資金損失的風險。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院(二二)系統(tǒng)風險系統(tǒng)風險5.利率風險利率風險:利率提高對房地產(chǎn)市場的影響。利率提高對房地產(chǎn)市場的影響。6.政策風險政策風險:政府有關房地產(chǎn)投資的土地供給政策、政府有關房地產(chǎn)投資的土地供給政策、低價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策低價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策等對房地產(chǎn)投

49、資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生的影響。等對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生的影響。7.政治風險政治風險:由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略等由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略等因素造成的風險。因素造成的風險。8.或然風險或然風險:火災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的火災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。置業(yè)投資損失。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院(三三)個別風險個別風險1.收益現(xiàn)金流風險收益現(xiàn)金流風險:指房地產(chǎn)投資項目的實指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。2.未來經(jīng)

50、營費用風險未來經(jīng)營費用風險:指物業(yè)實際經(jīng)營管理指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。3.資本價值風險資本價值風險:資本價值在很大程度上取資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用分決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用分析。析。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院(三三)個別風險個別風險4.比較風險比較風險(機會成本風險機會成本風險):投資者將資金投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收

51、益的可能。失去了相應可能收益的可能。5.時間風險時間風險:指房地產(chǎn)投資中與時間和時機指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險選擇因素相關的風險6.持有期風險持有期風險:指與房地產(chǎn)投資持有時間相指與房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險。關的風險。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院(四四)風險對房地產(chǎn)投資決策的影響風險對房地產(chǎn)投資決策的影響1.投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平大小，確定相應的目標投資收益水平2.使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險使投資者盡可能規(guī)避、控

52、制或轉移風險中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院六、風險與投資組合六、風險與投資組合(一一)投資組合理論投資組合理論1.主要觀點主要觀點:對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同反應。在這種情況不同投資項目的收益會有不同反應。在這種情況下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以達到一個下，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。最終和最理想的長遠投資策略。目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，險最低，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。使收益最大化的投資組合。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目寧夏大學資源環(huán)境學院寧夏大學資源環(huán)境學院六、風險與投資組合六、風險與投資組合(一一)投資組合理論投資組合理論2.作用作用:投資組合理論可以投資組合理論可以規(guī)避個別性非市場因素規(guī)避個別性非市場因素(個別發(fā)個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地展項目因素、建筑物類型、地點等點等)，但系統(tǒng)性市場風險，但系統(tǒng)性市場風險(例如例如宏觀經(jīng)濟因素、國家金融狀況宏觀經(jīng)濟因素、國家金融狀況等等)仍然存在。仍然存在。投資項目的數(shù)量投資項目的數(shù)量個別