上半年海口寫(xiě)字樓市場(chǎng)深度研究報(bào)告56p

1、20112011上半年海口寫(xiě)字樓市場(chǎng)深度研究報(bào)告上半年?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)深度研究報(bào)告本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，在獲得同致行書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。本報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，在獲得同致行書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。深圳市同致行顧問(wèn)有限公司海南事業(yè)部深圳市同致行顧問(wèn)有限公司海南事業(yè)部2011.02011.07 7月月?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)分析1 12 23 3提綱提綱part 1part 1海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析part

2、 1.1part 1.1?？谑谐鞘懈艣r?？谑谐鞘懈艣r?？谑形挥诤Ｄ鲜”倍?，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特海口市位于海南省北端，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風(fēng)光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市色風(fēng)光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市。城市概況城市概況?？谑?，又稱(chēng)“椰城”是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心；全市城市陸地規(guī)劃總面積1304.8平方公里，現(xiàn)有陸地面積236.44平方公里。海域面積530平方公里，海岸線(xiàn)131公里，設(shè)瓊山、秀英、龍華、美蘭四個(gè)區(qū)。人口約170多萬(wàn)。 城市發(fā)展目標(biāo)：建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市；擁有一流生態(tài)環(huán)境的

3、熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地；國(guó)際知名的綠色生態(tài)城市。 1城市價(jià)值的界定是寫(xiě)字樓發(fā)展最基本的前提，?？谧鳛楹Ｄ鲜〕鞘袃r(jià)值的界定是寫(xiě)字樓發(fā)展最基本的前提，海口作為海南省省會(huì)城市，其經(jīng)濟(jì)優(yōu)先也促使寫(xiě)字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。省會(huì)城市，其經(jīng)濟(jì)優(yōu)先也促使寫(xiě)字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。城市價(jià)值城市價(jià)值1經(jīng)濟(jì)發(fā)展在省內(nèi)城市中處于領(lǐng)軍地位，2010年全市g(shù)dp總值占全省的28.78%；海南省的經(jīng)濟(jì)、文化中心，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省都占有較大比例； 海南省的交通、商貿(mào)中心，交通、商品物流輻射全島；?？谝允?huì)城市生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施完善的優(yōu)勢(shì)，將吸引更多企業(yè)聚焦海口，促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。城市價(jià)值城市價(jià)值海口市2城市規(guī)劃

4、戰(zhàn)略中的城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強(qiáng)中強(qiáng)”和和“三帶、一軸、一中心三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃的規(guī)劃都能有效提升國(guó)貿(mào)片區(qū)原有的商務(wù)優(yōu)勢(shì)。都能有效提升國(guó)貿(mào)片區(qū)原有的商務(wù)優(yōu)勢(shì)。中心區(qū)采取“中強(qiáng)”發(fā)展戰(zhàn)略：即強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境；國(guó)貿(mào)重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公（公司總部）、商務(wù)酒店（國(guó)際品牌酒店）、商業(yè)零售、餐飲（高檔特色餐飲、名點(diǎn)食品店、酒吧、咖啡街等）、休閑娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)。?？诼糜伟l(fā)展體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：三帶、一軸、一中心；三帶：西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶；一軸：南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸；一中心：都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心。

5、海口發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國(guó)際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市規(guī)劃城市規(guī)劃3part 1part 1.2.2海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動(dòng)趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)受限上半年，?？谏唐纷≌略龉?yīng)量呈波動(dòng)趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)受限購(gòu)的影響較大，商務(wù)辦公市場(chǎng)存在一定的機(jī)會(huì)。購(gòu)的影響較大，商務(wù)辦公市場(chǎng)存在一定的機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)綜述市場(chǎng)綜述1 1從供應(yīng)量上看，從供應(yīng)量上看，20102010年海南國(guó)際旅游島獲批，?？谀晟唐纷≌略龉?yīng)量一直呈上年海南國(guó)際旅游島獲批，海

6、口年商品住宅新增供應(yīng)量一直呈上升趨勢(shì)，尤其到了下半年呈井噴之勢(shì)，升趨勢(shì)，尤其到了下半年呈井噴之勢(shì)，1111年年1 1月份到達(dá)頂峰，月份到達(dá)頂峰，2 2月份公布限購(gòu)令，月份公布限購(gòu)令，3 3月份月份開(kāi)始實(shí)施，?？诘男略龉?yīng)量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢(shì)；開(kāi)始實(shí)施，?？诘男略龉?yīng)量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢(shì)；20112011年下半年，預(yù)計(jì)海年下半年，預(yù)計(jì)海口新增商品房供應(yīng)量會(huì)一直呈波動(dòng)之勢(shì)，新增供應(yīng)量存在不穩(wěn)定因數(shù)。?？谑薪?3個(gè)月商品住宅新增供應(yīng)走勢(shì)圖同致行分析：同致行分析：上半年上半年1 1、2 2月份海口商品房成交節(jié)節(jié)攀升，限購(gòu)令實(shí)施后，成月份?？谏唐贩砍山还?jié)節(jié)攀升，限購(gòu)令實(shí)施后，成交急速下滑，住宅市

7、場(chǎng)現(xiàn)有緩慢回暖之跡。交急速下滑，住宅市場(chǎng)現(xiàn)有緩慢回暖之跡。 市場(chǎng)綜述市場(chǎng)綜述2 2從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€(gè)周期；上半年從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€(gè)周期；上半年1 1、2 2月成交節(jié)月成交節(jié)節(jié)攀升，限購(gòu)令實(shí)施后節(jié)攀升，限購(gòu)令實(shí)施后3 3月份成交量急劇下降后，月份成交量急劇下降后，4 4、5 5、6 6月份呈緩慢回升之勢(shì)；月份呈緩慢回升之勢(shì)；從成交均價(jià)來(lái)看，?？谏习肽晟唐纷≌山痪鶅r(jià)呈波動(dòng)趨勢(shì)，限購(gòu)前成交均價(jià)呈上升從成交均價(jià)來(lái)看，?？谏习肽晟唐纷≌山痪鶅r(jià)呈波動(dòng)趨勢(shì)，限購(gòu)前成交均價(jià)呈上升趨勢(shì)，限購(gòu)后，急速下滑，限購(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大。趨勢(shì)，限購(gòu)后，急

8、速下滑，限購(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大。?？谑薪?3個(gè)月商品住宅成交走勢(shì)圖同致行分析：同致行分析：同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是60-8060-80，占了總成交的，占了總成交的1/31/3，小戶(hù)型仍是海南的暢銷(xiāo)戶(hù)型。，小戶(hù)型仍是海南的暢銷(xiāo)戶(hù)型。 市場(chǎng)綜述市場(chǎng)綜述3 3在在1111年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，6 60- 0-8 80 0的產(chǎn)品是最熱銷(xiāo)，占了的產(chǎn)品是最熱銷(xiāo)，占了33.71%33.71%，其次為，其次為10100- 0-13130 0的面積段，占了的面積段，占了21.47%21.47%；由上

9、半年的成交面積段來(lái)看，由上半年的成交面積段來(lái)看，由于由于政策的實(shí)施，抑制了投資投機(jī)及為改善居住環(huán)境需求大政策的實(shí)施，抑制了投資投機(jī)及為改善居住環(huán)境需求大戶(hù)型的購(gòu)房者，小戶(hù)型產(chǎn)品成為暢銷(xiāo)戶(hù)型，中等戶(hù)型產(chǎn)品在戶(hù)型的購(gòu)房者，小戶(hù)型產(chǎn)品成為暢銷(xiāo)戶(hù)型，中等戶(hù)型產(chǎn)品在5 5月份也開(kāi)始受市場(chǎng)歡迎，由于月份也開(kāi)始受市場(chǎng)歡迎，由于購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較低，容易受度居住客戶(hù)的青睞。購(gòu)房門(mén)檻相對(duì)較低，容易受度居住客戶(hù)的青睞。海口市各面積區(qū)間產(chǎn)品成交一覽表面積段面積段成交面積（）成交面積（）占比占比成交套數(shù)成交套數(shù)占比占比當(dāng)前均價(jià)（元當(dāng)前均價(jià)（元/ /）6060以下以下38712.1938712.199.37%9.37%88

10、788718.12%18.12%9388.599388.5960-8060-80114172.64114172.6427.64%27.64%1650165033.71%33.71%14380.314380.35 580-10080-10082289.9482289.9419.92%19.92%93893819.16%19.16%10307.1810307.18100-130100-130117810.8117810.828.52%28.52%1051105121.47%21.47%12228.712228.79 9130-160130-16045381.4145381.4110.98%10.9

11、8%3003006.13%6.13%13279.713279.74 4160-200160-2005302.045302.041.28%1.28%30300.61%0.61%13411.213411.27 7200-250200-2504201.994201.991.02%1.02%20200.41%0.41%11274.8911274.89250250以上以上5260.495260.491.27%1.27%19190.39%0.39%16964.716964.73 3同致行分析：同致行分析： 2010年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較為密集的一年，從上半年國(guó)務(wù)院的“4.17調(diào)控”，再到下半年的“9.

12、29新政”，乃至2011年1月26日的“國(guó)八條”，調(diào)控內(nèi)容涵蓋土地、稅收、貸款等多方面的內(nèi)容。 政府出手調(diào)控住宅市場(chǎng)，大大地打擊了投機(jī)、投資需求，而“限購(gòu)”政策未涉及到辦公市場(chǎng)，投資目光將轉(zhuǎn)向住宅以外的商業(yè)地產(chǎn)，這無(wú)疑給了辦公市場(chǎng)極大的發(fā)展機(jī)遇。小結(jié)：小結(jié)：part 2part 2?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)分析part part 2 2.1.1?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境政策環(huán)境政策環(huán)境2010年國(guó)際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y建設(shè)的熱潮，大量有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐?？冢瑥亩鴰?dòng)?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)的火熱。近幾年，?？谑術(shù)dp增速加快，社會(huì)固定資產(chǎn)投資在海南

13、國(guó)際旅游島建設(shè)的利好政策下，呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，隨著固定資產(chǎn)投資的增速加快，城市化進(jìn)程將逐年提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了利好機(jī)遇。2010年樓市調(diào)控密集，2011年將繼續(xù)從嚴(yán)，但調(diào)控對(duì)象只是針對(duì)住宅市場(chǎng)，投資目光紛紛轉(zhuǎn)向未受調(diào)控限制的商業(yè)地產(chǎn)，從而為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇。樓市調(diào)控樓市調(diào)控利好利好國(guó)際旅游島國(guó)際旅游島利好利好經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好利好寫(xiě)字樓發(fā)展：寫(xiě)字樓發(fā)展：?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)處于初級(jí)向中級(jí)發(fā)展階段，高端?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)處于初級(jí)向中級(jí)發(fā)展階段，高端寫(xiě)字樓空缺。寫(xiě)字樓空缺。 發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀1 1成長(zhǎng)型企業(yè)主導(dǎo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成長(zhǎng)型企業(yè)主導(dǎo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：成長(zhǎng)型企業(yè)的大量涌現(xiàn)，使?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)擺

14、脫了多年的低靡。1中檔寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)主力：中檔寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)主力：自2010年來(lái)開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓主要以中高檔價(jià)位為主，其中有相當(dāng)部分寫(xiě)字樓售價(jià)幾乎同住宅相當(dāng)，銷(xiāo)售效果較好 2國(guó)貿(mào)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格高居不下：國(guó)貿(mào)區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格高居不下：國(guó)貿(mào)區(qū)域價(jià)格高居不下，主要是因?yàn)椴糠掷吓茖?xiě)字樓價(jià)格始終堅(jiān)挺的緣故，而新盤(pán)中價(jià)格適宜。 34舊型高端寫(xiě)字樓多租少售：舊型高端寫(xiě)字樓多租少售：90年代以來(lái)，海口舊型高檔寫(xiě)字樓從以大戶(hù)型的高價(jià)出售時(shí)代走向低價(jià)租賃階段。代表性的有南洋大廈、珠江廣場(chǎng)等，銷(xiāo)售情況與90年代初有天壤之別，由高價(jià)出售到現(xiàn)在低價(jià)租賃，而且租金呈下降趨勢(shì)。5高端寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)新寵：高端寫(xiě)字樓成為市場(chǎng)新寵：

15、目前?？诂F(xiàn)有的寫(xiě)字樓在檔次和功能配套已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的期許，市場(chǎng)呼喚適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新時(shí)代要求的高品質(zhì)純寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓類(lèi)型：寫(xiě)字樓類(lèi)型：目前?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)類(lèi)型主要有新型純商務(wù)寫(xiě)字樓目前?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)類(lèi)型主要有新型純商務(wù)寫(xiě)字樓、五星級(jí)商務(wù)套房、可住可商寫(xiě)字樓、租比實(shí)際的舊型寫(xiě)字樓。、五星級(jí)商務(wù)套房、可住可商寫(xiě)字樓、租比實(shí)際的舊型寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓現(xiàn)狀寫(xiě)字樓現(xiàn)狀2 2類(lèi)型類(lèi)型新型純商務(wù)新型純商務(wù)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 如：證大國(guó)際、天邑國(guó)際、海南時(shí)代廣場(chǎng)、?？谪?cái)富廣場(chǎng)、財(cái)富中心、國(guó)貿(mào)中心、北京大廈、星華大廈等；“可住可商可住可商”的的商住樓商住樓 如：半山花園海天商務(wù)閣、申鑫國(guó)際廣場(chǎng)、豪富大廈、中鹽大廈等；“租比買(mǎi)實(shí)

16、際租比買(mǎi)實(shí)際”的舊型寫(xiě)字樓的舊型寫(xiě)字樓 如：南洋大廈、珠江廣場(chǎng)、景瑞大廈、華能大廈等；星級(jí)酒店賓館的星級(jí)酒店賓館的“五星級(jí)商務(wù)套五星級(jí)商務(wù)套房房” ” 如：黃金海景大酒店、文華大酒店、海景灣大酒店、?？趪?guó)際商業(yè)大廈等。?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)處于由低端向高端發(fā)展的過(guò)渡階段，類(lèi)高端產(chǎn)?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)處于由低端向高端發(fā)展的過(guò)渡階段，類(lèi)高端產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺品開(kāi)始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺。 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 現(xiàn)狀現(xiàn)狀3 3純高端產(chǎn)品純高端產(chǎn)品類(lèi)高端產(chǎn)品類(lèi)高端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品租金區(qū)間租金區(qū)間 ( (元元/ /月月/m/m2 2）150-200代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目100-15030-100n純辦公，無(wú)其他業(yè)態(tài)

17、n頂級(jí)配置，設(shè)備多采用知名品牌原 裝進(jìn)口n多有大堂和室外廣場(chǎng)，注重科技和 生態(tài)辦公n入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚物業(yè)檔次物業(yè)檔次n混合業(yè)態(tài)，商住兩用型n設(shè)備多采用知名品牌和國(guó)內(nèi)組裝n大堂昭示性一般，無(wú)室外廣場(chǎng)n落成較早，規(guī)劃功能 落后，形象較差n入住企業(yè)規(guī)模較小天邑國(guó)際證大國(guó)際金融中心?？貒?guó)際廣場(chǎng)北京大廈南洋大廈20201010年?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供需基本持平的局面，市場(chǎng)上積壓年?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供需基本持平的局面，市場(chǎng)上積壓的存量得到了一定的程度緩解的存量得到了一定的程度緩解 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 供求關(guān)系供求關(guān)系42006年-2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求情況 2010 年?？趯?xiě)字樓總體供應(yīng)量為3.8

18、5 萬(wàn)平方米，成交量為4.1萬(wàn)平方米，供求比例為1：1.065，需求略大于供給，供求基本持平； 2010 年?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)為5263 元/ ，與09年持平（09年成交均價(jià)5264元/ ），相比2008 年上漲15.58%； ?？谵k公市場(chǎng)需求較小，已經(jīng)逐漸飽和，后期辦公市場(chǎng)仍會(huì)維持不溫不火的銷(xiāo)售。同致行分析：同致行分析： 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 分布分布5 5?？谑袑?xiě)字樓現(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來(lái)的大英山?？谑袑?xiě)字樓現(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來(lái)的大英山片區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)較多。片區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)較多。大英山片區(qū)大英山片區(qū)金貿(mào)片區(qū)金貿(mào)片區(qū)長(zhǎng)流長(zhǎng)流片區(qū)片區(qū)長(zhǎng)流片區(qū)：長(zhǎng)流片區(qū)：現(xiàn)狀：以市級(jí)行政辦

19、 公、教育科研 為主的組團(tuán)中 心；大英山片區(qū)：大英山片區(qū)：現(xiàn)狀：與老中心區(qū)金貿(mào)區(qū)緊密相連，緊鄰兩大商業(yè)圈；規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心。金貿(mào)片區(qū)：金貿(mào)片區(qū)：現(xiàn)狀：老中心區(qū)是目 前商務(wù)辦公的 主要聚聚地， 但沒(méi)有形成真 正城市中心；規(guī)劃： 以發(fā)展商業(yè)金 融服務(wù)、居住 為主。現(xiàn)階段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它現(xiàn)階段，高端的商務(wù)辦公集中在龍華區(qū)，其它3 3個(gè)區(qū)商業(yè)主要個(gè)區(qū)商業(yè)主要是中低端的商務(wù)辦公。是中低端的商務(wù)辦公。 各區(qū)的各區(qū)的 商業(yè)定位商業(yè)定位6板塊名稱(chēng)板塊名稱(chēng)功能功能定位定位發(fā)展階段發(fā)展階段客戶(hù)特征客戶(hù)特征秀英區(qū)秀英區(qū)醫(yī)藥、化工等制造業(yè)醫(yī)藥、化工等制造業(yè)集聚區(qū)集聚區(qū)大型

20、制造企業(yè)集大型制造企業(yè)集聚區(qū)聚區(qū)初級(jí)初級(jí)企業(yè)自建辦企業(yè)自建辦公物業(yè)公物業(yè)龍華區(qū)龍華區(qū)商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公區(qū)城市城市cbdcbd核心區(qū)核心區(qū)高級(jí)高級(jí)企業(yè)辦公企業(yè)辦公美蘭區(qū)美蘭區(qū)旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)初級(jí)初級(jí)辦公需求小辦公需求小瓊山區(qū)瓊山區(qū)卷煙、飼料、廣告等卷煙、飼料、廣告等制造業(yè)集聚區(qū)制造業(yè)集聚區(qū)小型制造企業(yè)集小型制造企業(yè)集聚區(qū)聚區(qū)初級(jí)初級(jí)廠(chǎng)房辦公廠(chǎng)房辦公 龍華區(qū)是?？诘慕鹑谥行模菣C(jī)關(guān)、媒體、大型企業(yè)和重大市政設(shè)施的聚集地，是寫(xiě)字樓聚集發(fā)展的源地。 現(xiàn)階段，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時(shí)間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務(wù)區(qū)的核心競(jìng)美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時(shí)間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務(wù)區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，秀英

21、區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔(dān)的城市功能各不相同，對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品有爭(zhēng)力，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔(dān)的城市功能各不相同，對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品有使用需求的客戶(hù)群體小使用需求的客戶(hù)群體小。同致行分析：同致行分析：住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場(chǎng)帶來(lái)極大的發(fā)展機(jī)遇，住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場(chǎng)帶來(lái)極大的發(fā)展機(jī)遇，20102010年辦公市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)自年辦公市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)自0707年來(lái)新高。年來(lái)新高。 供需供需 分析分析7 7大多數(shù)寫(xiě)字樓都在2006年或者之前上市的，而2010年以來(lái)，由于住宅市場(chǎng)調(diào)控政策不斷，“限購(gòu)令” 等等措施的出臺(tái)，眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)帶動(dòng)起了辦公市場(chǎng)的發(fā)展，2010年?？谵k公市

22、場(chǎng)新增供應(yīng)量3.85萬(wàn)平方米，為自07 年以來(lái)的最高值。 2009和2010年是辦公市場(chǎng)成交情況較好，主要是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮退下，新的辦公需求漸增。09 年成交量為5.6萬(wàn)平方米，比2008年2.17萬(wàn)平方米的成交量上漲158%。2006-20102006-2010年海口寫(xiě)字樓供求關(guān)系走勢(shì)年?？趯?xiě)字樓供求關(guān)系走勢(shì)?？谑薪?周辦公市場(chǎng)成交變化?？谑薪?個(gè)月辦公市場(chǎng)供求變化從?？诮?個(gè)月的辦公市場(chǎng)供求上看，近六個(gè)月中只有1月出現(xiàn)極小供應(yīng)，其余每月均無(wú)供應(yīng)。從?？谑薪?周辦公市場(chǎng)成交上看，5月份共成交469.16平方米。近幾年，?？趯?xiě)字樓價(jià)格也隨同住宅市場(chǎng)價(jià)格的攀升而水漲船近幾年，?？趯?xiě)字樓價(jià)格也隨

23、同住宅市場(chǎng)價(jià)格的攀升而水漲船高，目前?？谑修k公市場(chǎng)均價(jià)為高，目前?？谑修k公市場(chǎng)均價(jià)為2100021000元元/ /以上。以上。 價(jià)格價(jià)格 分析分析8 8海口市2006-2010年?？谵k公市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖從2006-2010年成交均價(jià)走勢(shì)上看，?？谑修k公市場(chǎng)均價(jià)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，特別是住宅市場(chǎng)調(diào)控密集的2010年，成交均價(jià)漲幅較大；從近6個(gè)月的成交均價(jià)走勢(shì)上看，成交均價(jià)呈波浪式上漲，5月成交均價(jià)21000元/平方米成交均來(lái)自證大國(guó)際金融中心?？梢?jiàn)，住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控的打擊，投資者目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而帶熱海口市辦公市場(chǎng)，助推價(jià)格的提升。海口市近6個(gè)月?？谵k公市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖part part 2

24、 2. .2 2龍華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析龍華區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析龍華區(qū)是?？诘慕鹑谥行?，黨政機(jī)關(guān)，新聞媒體、大型實(shí)業(yè)公龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機(jī)關(guān)，新聞媒體、大型實(shí)業(yè)公司和?？谥卮笫姓O(shè)施的集中地，是寫(xiě)字樓集聚的必然場(chǎng)所司和?？谥卮笫姓O(shè)施的集中地，是寫(xiě)字樓集聚的必然場(chǎng)所 龍華區(qū)龍華區(qū) 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓1 1龍華區(qū)目前聚集了深發(fā)展、中國(guó)人民銀行?？谥?、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)光大銀行、海南聯(lián)合資產(chǎn)管理、picc、國(guó)泰君安證券等一大批金融、銀行、保險(xiǎn)公司在此落戶(hù)，已經(jīng)成為海口的金融中心區(qū)；項(xiàng)目位于濱海大道和國(guó)貿(mào)路的中間位置，與濱海大道和國(guó)貿(mào)片區(qū)的寫(xiě)字樓形成一個(gè)寫(xiě)字樓聚集區(qū)，未來(lái)會(huì)逐步發(fā)展成一個(gè)成熟的商務(wù)寫(xiě)字

25、樓辦公的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)積聚了證大國(guó)際、天邑國(guó)際、瓊泰大廈、南洋大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、寶發(fā)國(guó)際、玉沙國(guó)際等寫(xiě)字樓。南洋大廈南洋大廈瓊泰大廈瓊泰大廈天邑國(guó)際天邑國(guó)際玉沙國(guó)際玉沙國(guó)際寶發(fā)國(guó)際寶發(fā)國(guó)際證大國(guó)際證大國(guó)際國(guó)貿(mào)板塊是?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫(xiě)字樓最密集的板塊； 交通：濱海大道是海口市主干道之一，穿越秀英區(qū)、龍華區(qū)、美蘭區(qū)，周邊交通便利。周邊配套：濱海大道板塊資源豐富，高層可看海周邊有萬(wàn)綠園、會(huì)展中心、五星級(jí)酒店等；龍華區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在國(guó)貿(mào)板塊龍華區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在國(guó)貿(mào)板塊和濱海大道板塊。和濱海大道板塊。 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 板塊分布板塊分布2 2龍華區(qū)寫(xiě)字樓：龍華區(qū)寫(xiě)字樓：?？谑袑?xiě)字樓主

26、要集中區(qū)位為龍華區(qū)，包括在?？谑袑?xiě)字樓主要集中區(qū)位為龍華區(qū)，包括在售、在租寫(xiě)字樓共計(jì)售、在租寫(xiě)字樓共計(jì)2626個(gè)。個(gè)。 通過(guò)不同維度對(duì)濱海大道、國(guó)貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進(jìn)行橫向比較，濱通過(guò)不同維度對(duì)濱海大道、國(guó)貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進(jìn)行橫向比較，濱海大道片區(qū)是三個(gè)片區(qū)中高端寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域海大道片區(qū)是三個(gè)片區(qū)中高端寫(xiě)字樓最為集中的區(qū)域 龍華區(qū)龍華區(qū) 板塊分析板塊分析3板塊名稱(chēng)板塊名稱(chēng)租金租金（元（元/ /）客戶(hù)群客戶(hù)群硬件設(shè)置硬件設(shè)置形象形象總體評(píng)判總體評(píng)判濱海大道板塊50-150大企業(yè)較多高端客戶(hù)群中高端配套設(shè)置貼近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高端形象視覺(jué)沖擊力強(qiáng)國(guó)貿(mào)板塊50-70各種企業(yè)類(lèi)型均有、中端客戶(hù)群體為主傳統(tǒng)老式寫(xiě)字

27、樓缺乏高端商務(wù)配套形象陳舊世貿(mào)板塊30-50均為小企業(yè)低端客戶(hù)群商務(wù)公寓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)幾乎無(wú)商務(wù)配套商務(wù)辦公氛圍較差高端高端中端中端低端低端龍華區(qū)寫(xiě)字樓密布，有?？趯?xiě)字樓總部之稱(chēng)。典型代表的寫(xiě)字龍華區(qū)寫(xiě)字樓密布，有海口寫(xiě)字樓總部之稱(chēng)。典型代表的寫(xiě)字樓樓3030個(gè)，在售的有個(gè)，在售的有3 3個(gè)，在建個(gè)，在建3 3個(gè)，在租個(gè)，在租1313個(gè)。個(gè)。 龍華區(qū)龍華區(qū)寫(xiě)字樓分布寫(xiě)字樓分布4天邑國(guó)際天邑國(guó)際瓊泰大廈瓊泰大廈南洋大廈南洋大廈財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)半山花園半山花園帝豪、帝都大廈帝豪、帝都大廈環(huán)海大廈環(huán)海大廈鴻聯(lián)廣場(chǎng)鴻聯(lián)廣場(chǎng)誠(chéng)田大廈誠(chéng)田大廈世貿(mào)中心世貿(mào)中心北京大廈北京大廈玉沙國(guó)際玉沙國(guó)際國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)中心時(shí)代廣

28、場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)龍珠大廈龍珠大廈寶發(fā)國(guó)際寶發(fā)國(guó)際海涯國(guó)際海涯國(guó)際帝國(guó)大廈帝國(guó)大廈證大國(guó)際金融中心證大國(guó)際金融中心嘉陵大廈嘉陵大廈新達(dá)商務(wù)新達(dá)商務(wù)深發(fā)展大廈深發(fā)展大廈海航國(guó)際廣場(chǎng)海航國(guó)際廣場(chǎng)出租完出租完在租在租在售、在租在售、在租在建在建萬(wàn)利隆商務(wù)大廈萬(wàn)利隆商務(wù)大廈棕櫚國(guó)際廣場(chǎng)棕櫚國(guó)際廣場(chǎng)安中玉沙國(guó)際安中玉沙國(guó)際金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、借助政府的規(guī)劃、成熟的商務(wù)配套、省市級(jí)別的公建優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成頂級(jí)商圈省市級(jí)別的公建優(yōu)勢(shì)，發(fā)展成頂級(jí)商圈 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 發(fā)展歷史發(fā)展歷史5區(qū)域現(xiàn)狀：區(qū)域現(xiàn)狀：1、金貿(mào)片區(qū)是目前海口頂級(jí)寫(xiě)字樓最集中的區(qū)域，許多國(guó)內(nèi)公司和機(jī)構(gòu)、本地精

29、英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處；2、中低端寫(xiě)字樓整體出租比例較高，目前缺乏純高端寫(xiě)字樓；3、公共配套集中、綠化率較高，吸引總多有國(guó)資背景的企業(yè)入住周邊寫(xiě)字樓4、金貿(mào)片區(qū)目前已有大型專(zhuān)業(yè)餐飲業(yè)，星級(jí)賓館和飯店，形成商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、居住、餐飲中心。 驅(qū)動(dòng)因素：驅(qū)動(dòng)因素： 1、金貿(mào)片區(qū)氛圍營(yíng)造，品牌店鋪、大型商業(yè)廣場(chǎng)等的加盟，提升了金貿(mào)片區(qū)檔次及聚集力； 2、寫(xiě)字樓租金/售價(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本增加； 3、土地供應(yīng)減少，資源稀缺。發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：1、中高檔寫(xiě)字樓陸續(xù)投入使用，將吸引更多的企業(yè)入駐；2、高漲的運(yùn)營(yíng)成本導(dǎo)致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門(mén)；3、成為企業(yè)對(duì)外昭示實(shí)力的窗口。金貿(mào)區(qū)

30、是海口目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府金貿(mào)區(qū)是?？谀壳白罡邫n的商務(wù)圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形成的，代表海口寫(xiě)字樓最高水平規(guī)劃形成的，代表?？趯?xiě)字樓最高水平 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分析板塊分析6核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金租金/售價(jià)售價(jià)客客戶(hù)戶(hù)特特征征租售狀況租售狀況行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟商業(yè)氛圍聚集企業(yè)和高素質(zhì)人才省、市級(jí)的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物業(yè)管理費(fèi)：2-16元/月）受歷史的影響，大部分物業(yè)以租賃為主；中低端物業(yè)招租良好，出租率基本都在85以上；高端辦公物業(yè)客戶(hù)主要在星級(jí)酒店辦公未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位土地供

31、應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資咨詢(xún)、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險(xiǎn)、銀行、辦事處等；客戶(hù)：國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐海南機(jī)構(gòu)（辦事處）、外資企業(yè)、本地企業(yè)等選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度、商務(wù)配套的完善：?？诟咂焚|(zhì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白，高端辦公物業(yè)客戶(hù)現(xiàn)主要在星?？诟咂焚|(zhì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白，高端辦公物業(yè)客戶(hù)現(xiàn)主要在星級(jí)酒店辦公級(jí)酒店辦公 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分布板塊分布7項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)主要入住企業(yè)類(lèi)型主要入住企業(yè)類(lèi)型入住行業(yè)入住行業(yè)代表客戶(hù)代表客戶(hù)文華酒店國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及外資企業(yè)為主金融保險(xiǎn)、制造、設(shè)備、房地產(chǎn)等華為技術(shù)、艾默生、南洋航運(yùn)海虹

32、控股寶華酒店外資企業(yè)及國(guó)內(nèi)知名為主金融、商貿(mào)、投資管理諾基亞辦事處、美都控股、澳門(mén)航空海航國(guó)際商務(wù)酒店本地企業(yè)及傳媒企業(yè)為主房地產(chǎn)、媒體聯(lián)想、雀巢、中國(guó)銀行中國(guó)水利電力集團(tuán)金海景大酒店外資企業(yè)為主金融、投資惠普辦事處、弘森貿(mào)易、立邦辦事處同致行分析：同致行分析： 1、高端寫(xiě)字樓客戶(hù)行業(yè)主要以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主以金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為 外資企業(yè)、外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。 2、?？诟咂焚|(zhì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白，有較大的機(jī)會(huì)機(jī)遇?？诟咂焚|(zhì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白，有較大的機(jī)會(huì)機(jī)遇龍龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶(hù)主要在中高端寫(xiě)字樓中辦華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶(hù)主

33、要在中高端寫(xiě)字樓中辦公公 金貿(mào)區(qū)金貿(mào)區(qū) 板塊分布板塊分布8項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)主要入住企業(yè)類(lèi)型主要入住企業(yè)類(lèi)型入住行業(yè)入住行業(yè)代表客戶(hù)代表客戶(hù)時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)企及本地企業(yè)金融/投資 /科技/房地產(chǎn)、建筑、裝飾/設(shè)備平安保險(xiǎn)、中惠熙元財(cái)富廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及本地企業(yè)金融保險(xiǎn) /投資/貿(mào)易 /設(shè)備 / 化妝品 /建筑裝飾 /事務(wù)所中建三局海南農(nóng)墾陽(yáng)光美基國(guó)貿(mào)中心本地企業(yè)為主科技/事務(wù)所 /咨詢(xún)/貿(mào)易 /設(shè)備/ 醫(yī)藥中石油嘉陵國(guó)際大廈本地企業(yè)為主事務(wù)所/咨詢(xún) /科技/網(wǎng)絡(luò) /美容會(huì)館、藝術(shù)院校 /石油、建材經(jīng)銷(xiāo)佛山美的辦事處大金投資辦事處鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)及省內(nèi)企業(yè)商貿(mào)/貨運(yùn) /科技/設(shè)備中視廣告、千里投資新達(dá)商

34、務(wù)大廈本地企業(yè)信息科技 /廣告/旅行社山海國(guó)際旅行社、海容網(wǎng)絡(luò)同致行分析：同致行分析：1、 中高端寫(xiě)字樓客戶(hù)行業(yè)主要以 金融、科技、投資、咨詢(xún)等行業(yè)為主金融、科技、投資、咨詢(xún)等行業(yè)為主，基本為 國(guó)內(nèi)、省國(guó)內(nèi)、省內(nèi)及本地企業(yè)內(nèi)及本地企業(yè)。2、?？谥懈叨藢?xiě)字樓較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。?？谥懈叨藢?xiě)字樓較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。海口寫(xiě)字樓主要集中于國(guó)貿(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫(xiě)字樓密集，?？趯?xiě)字樓主要集中于國(guó)貿(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫(xiě)字樓密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)租金（價(jià)格）租金（價(jià)格）車(chē)位租金車(chē)位租金物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)出租、出售率出租、出售率電梯電梯北京大廈

35、北京大廈租：租：7575元元/ /月月/ /租：租：210210元元/ /月月1616元元/ /月月/ /55%55%alphaalpha（5 5部）部）國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)中心租：租：4040元元/ /月月/ /租：租：110110元元/ /月月1.81.8元元/ /月月/ /出租完出租完訊達(dá)中國(guó)訊達(dá)中國(guó)玉沙國(guó)際玉沙國(guó)際租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月3.33.3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（4 4部）部）時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月8 8元元/ /月月/ /80%80%oti

36、sotis（4 4部）部）南洋大廈南洋大廈租：租：6060元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月8.88.8元元/ /月月/ /已出租完已出租完三菱（三菱（4 4部）部）瓊泰大廈瓊泰大廈租：租：5757元元/ /月月/ /租：租：320320元元/ /月月1717元元/ /月月/ /已出租完已出租完日立（日立（8 8部）部）寶發(fā)國(guó)際寶發(fā)國(guó)際租：租：5555元元/ /月月/ /租：地上租：地上120120元元/ /月月 地下地下220220元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出租完已出租完otisotis（4 4部）部）萬(wàn)利隆商務(wù)萬(wàn)利隆商務(wù)大廈大廈租：租：6060元元/ /

37、月月/ /租：租：150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /63%63%三菱（三菱（4 4部）部）天邑國(guó)際天邑國(guó)際租：北面租：北面130130元元/ /月月/ / 南面南面110110元元/ /月月/ /售：售：25000-3300025000-33000元元/ /售：售：2525萬(wàn)左右萬(wàn)左右/ /個(gè)個(gè)租：租：150150元元/ /月月11.611.6元元/ /月月/ /出售出售8181%otisotis（1717部）部）海涯國(guó)際海涯國(guó)際租：租：3434元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2 2元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立帝豪大廈帝豪大廈租：租：7070

38、元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /87%87%三菱三菱帝都大廈帝都大廈租：租：7070元元/ /月月/ /租：租：150150元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /91%91%三菱三菱項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)租金（價(jià)格）租金（價(jià)格）車(chē)位租金車(chē)位租金物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)出租、出售率出租、出售率 電梯電梯正昊大廈正昊大廈租：租：3535元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月1.851.85元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立嘉陵國(guó)際大廈嘉陵國(guó)際大廈租：租：5050元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月4.754

39、.75元元/ /月月/ /出租完出租完三菱三菱新達(dá)商務(wù)大廈新達(dá)商務(wù)大廈租：租：3030元元/ /月月/ /租：租：120120元元/ /月月2.42.4元元/ /月月/ /出租完出租完日立日立財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)租：租：4949元元/ /月月/ /租：非固定租：非固定9090元元/ /月月固定固定150150元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完otisotis（6 6部）部）財(cái)富中心財(cái)富中心租：租：5252元元/ /月月/ /租：租：300300元元/ /月月3.53.5元元/ /月月/ /基本出租完基本出租完?yáng)|芝（東芝（6 6部）部）世貿(mào)中心世貿(mào)中心租：租：4040元元/

40、 /月月/ /租：地下車(chē)庫(kù)租：地下車(chē)庫(kù)230230元元/ /月月2.32.3元元/ /月月/ /95%95%三菱三菱（9 9部）部）鴻聯(lián)廣場(chǎng)鴻聯(lián)廣場(chǎng)租：租：7070元元/ /月月/ /無(wú)停車(chē)位無(wú)停車(chē)位3.43.4元元/ /月月/ /90%90%三菱（三菱（3 3部）部）誠(chéng)田大廈誠(chéng)田大廈租：租：3030元元/ /月月/ /售：售：11.811.8萬(wàn)萬(wàn)/ /個(gè)個(gè)，租：外面租：外面150150元元/ /月月地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)240240元元/ /月月1.651.65元元/ /月月/ /已出租完已出租完珠江富士珠江富士（4 4部）部）半山花園半山花園租：租：4040元元/ /月月/ /售：均售：均170

41、0017000元元/ /售：售：1515萬(wàn)一個(gè)萬(wàn)一個(gè)，租：租：210210元元/ /月月3 3元元/ /月月/ /已出售、出租已出售、出租完完通力電梯通力電梯（3 3部）部）證大國(guó)際證大國(guó)際售：售：2100021000元元/ /，1800018000元元/ /（8 8層），層差層），層差：3535層以下層以下400400元，元，3535層以上層以上600600元，元，代代租：租：120150120150元元/ /月月/ /租：地下車(chē)庫(kù)租：地下車(chē)庫(kù)450450元元/ /月月11.511.5元元/ /月月/ /出售出售4 40%0%富士達(dá)電梯富士達(dá)電梯（2121部）部）part part 2 2.

42、 .3 3大英山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析大英山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析大英山是海口城市新中心區(qū)的核心區(qū)域，是海口規(guī)劃中唯一的大英山是?？诔鞘行轮行膮^(qū)的核心區(qū)域，是海口規(guī)劃中唯一的城市中心區(qū)。城市中心區(qū)。 大英山大英山 片區(qū)片區(qū)1區(qū)位：區(qū)位：未來(lái)核心區(qū)，省政府所在 地，西到龍昆南路、東到 海府路，北接藍(lán)天路及西 沙路，南連紅城湖，西北 與金貿(mào)片區(qū)相鄰規(guī)劃：規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級(jí)商業(yè)中心現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：原為?？诶蠙C(jī)場(chǎng)，現(xiàn)為大片空地、土地平整、無(wú)隔斷原?？诶蠙C(jī)場(chǎng)，不存在任何拆遷 問(wèn)題大英山片區(qū)是?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大英山片區(qū)是?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，現(xiàn)階段該片

43、區(qū)正在建設(shè)。眾多，現(xiàn)階段該片區(qū)正在建設(shè)。 大英山大英山 片區(qū)分析片區(qū)分析2新海航大廈海南大廈國(guó)際金融中心國(guó)瑞大廈同致行分析：同致行分析：省政府辦公大樓已投入使用，新海航大廈等幾個(gè)高端寫(xiě)字樓在建，省政府周邊的道路正在修建中，打造商務(wù)、辦公、酒店、商業(yè)、餐飲、居住為一體的綜合區(qū)，大英山將承載?？凇吧虅?wù)休閑之都商務(wù)休閑之都”的未來(lái) 大英山大英山 片區(qū)片區(qū)作為海南的支柱企業(yè)，海航集團(tuán)擁有多元化的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和作為海南的支柱企業(yè)，海航集團(tuán)擁有多元化的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和廣泛的客戶(hù)渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開(kāi)發(fā)者廣泛的客戶(hù)渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開(kāi)發(fā)者3業(yè)務(wù)板塊業(yè)務(wù)板塊以大新華航空有限公司為核心， 航空運(yùn)

44、輸產(chǎn)業(yè)自運(yùn)營(yíng)以 來(lái)保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)以空運(yùn)、海運(yùn)為主業(yè)，同時(shí)開(kāi)展港口、碼頭，并結(jié)合已有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建立地面物流整體網(wǎng) 絡(luò)擁有門(mén)店 53家，包括西安民生集團(tuán)、 寶商集團(tuán)、海 航中免 以及陜西晶眾家樂(lè)超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的產(chǎn)業(yè)板塊，下轄?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)、三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)、宜昌三峽機(jī)場(chǎng)、甘肅 機(jī)場(chǎng)集團(tuán)等12家成員機(jī)場(chǎng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主已開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、酒店、別墅、高爾夫球場(chǎng)和各類(lèi)綜合性開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)旗下海航酒店集團(tuán)擁有酒店40余家，總客房數(shù)約15000間，具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)以 資本運(yùn)營(yíng)為核心，業(yè)務(wù)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、資 產(chǎn)管理和管理 咨詢(xún) 等各方 面，下 轄6家成員 公

45、司航空物流機(jī)場(chǎng)置業(yè)旅業(yè)商業(yè)實(shí)業(yè)part part 2 2. .4 4未來(lái)?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)分析未來(lái)?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)總量良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢(shì)奠定經(jīng)濟(jì)總量良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢(shì)奠定了服務(wù)業(yè)了服務(wù)業(yè)“質(zhì)量并重質(zhì)量并重”、持續(xù)增長(zhǎng)的運(yùn)行基調(diào)、持續(xù)增長(zhǎng)的運(yùn)行基調(diào) 海口?？?產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)12010?？趃dp、二產(chǎn)、三產(chǎn)增速對(duì)比量的保證：經(jīng)濟(jì)總量12 %以上的增幅n2006-2010年7年間，?？趃dp總量持續(xù)增長(zhǎng)，平均增幅為12.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長(zhǎng)率達(dá)14%；n?？谡骸笆逡?guī)劃”表示，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元以上；財(cái)政總收入達(dá)到300億元以上，人

46、均gdp超過(guò)4.5萬(wàn)元，跨入全國(guó)中上城市行列。質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較大的發(fā)展空間n十一五期間，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)加快，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到72.3%，成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。2006-2010年海口三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)比在城市5年工作目標(biāo)導(dǎo)向和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，保守估計(jì)未來(lái)五年內(nèi)海口第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在13%-15%的范圍內(nèi)城市服務(wù)業(yè)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對(duì)其他城市比，處第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對(duì)其他城市比，處于領(lǐng)先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板。于領(lǐng)先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板。 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)20%1

47、0%20%30%40%50%60%70%80%90%100%海口三亞南昌長(zhǎng)沙大連廈門(mén)青島第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況0%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年33%30%30%28%28%30%29%27%39%40%41%45%第第第?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴(kuò)大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；相比其它類(lèi)似二線(xiàn)城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)占比重最大，但第二產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較小，是其 ?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展的短板；未來(lái)?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車(chē)制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲 料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等

48、五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同致行分析：同致行分析：根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，海口未來(lái)寫(xiě)字樓容量將出現(xiàn)一定程度增幅?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓容量將出現(xiàn)一定程度增幅 市場(chǎng)市場(chǎng) 現(xiàn)狀現(xiàn)狀3第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)寫(xiě)字樓整體容量2000大10002000中等1 1、?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量主要集中于大英山和濱海大道；、海口未來(lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量主要集中于大英山和濱海大道；2 2、未來(lái)海口寫(xiě)字樓供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，故未來(lái)推出的寫(xiě)字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形、未來(lái)?？趯?xiě)字樓供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，故未來(lái)推出的寫(xiě)字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，高端純寫(xiě)字樓市場(chǎng)

49、空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間；式的，高端純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時(shí)間；3 3、未來(lái)寫(xiě)字樓將呈供大于求的局面，寫(xiě)字樓后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；、未來(lái)寫(xiě)字樓將呈供大于求的局面，寫(xiě)字樓后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；1 1、海、?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量在38.5萬(wàn)左右（未包括海航集團(tuán)自己用的海控國(guó)際廣場(chǎng)和新海航大廈，還有安中玉沙廣場(chǎng)和棕櫚廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓）；2、?？谕晡聪拿娣e約有6萬(wàn)；3、未來(lái)五年?？诘膶?xiě)字樓需求量只有60萬(wàn)，大英山片區(qū)是?？谖磥?lái)寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目大英山片區(qū)是海口未來(lái)寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)地，該片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。 未來(lái)未來(lái) 供應(yīng)量供應(yīng)量6

50、?？谑心壳稗k公市場(chǎng)存量情況同致行分析：同致行分析：1、現(xiàn)階段寫(xiě)字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，海口辦公市場(chǎng)的成交緩寫(xiě)字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，海口辦公市場(chǎng)的成交緩慢受?？谏虅?wù)活動(dòng)的局限性限制；慢受海口商務(wù)活動(dòng)的局限性限制；2、同時(shí)，較多的企業(yè)更傾向于租賃，相對(duì)于租賃市場(chǎng)，銷(xiāo)售市場(chǎng)顯得較為沉寂；3、海口寫(xiě)字樓的未來(lái)供應(yīng)量主要集中在大英山和濱海大道，未來(lái)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：住宅市場(chǎng)的萎靡，海口的寫(xiě)字樓尤其是高檔的寫(xiě)住宅市場(chǎng)的萎靡，?？诘膶?xiě)字樓尤其是高檔的寫(xiě)字樓有較大的發(fā)展空間。字樓有較大的發(fā)展空間。?？趯?xiě)字樓的潛在市場(chǎng)容量較大，但目前面臨的潛在

51、競(jìng)爭(zhēng)比較激烈但是海口發(fā)展寫(xiě)字樓缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，目前開(kāi)發(fā)商務(wù)辦公要控制好。海南“國(guó)際旅游島”和海口“3+1”的規(guī)劃將帶動(dòng)旅游業(yè)、旅游地產(chǎn)和旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增加對(duì)寫(xiě)字樓的需求?？谑晃瀹a(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展一部分第三產(chǎn)業(yè)海口作為海南省的省會(huì)城市，會(huì)吸引想到海南開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的公司在此落戶(hù)作為總部輻射其他城市?？谀壳爱a(chǎn)業(yè)大部分屬于非成長(zhǎng)型企業(yè)，對(duì)寫(xiě)字樓的支撐作用不夠海口旅游和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較強(qiáng)勁，但是這兩個(gè)行業(yè)并不是寫(xiě)字樓的剛性需求者海口第三產(chǎn)業(yè)一方面數(shù)量缺乏，另一方面實(shí)力有限，以中小企業(yè)居多part part 3 3?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析?？谑袑?xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析?？趯?xiě)字樓租售

52、情況?？趯?xiě)字樓租售情況物業(yè)細(xì)分物業(yè)細(xì)分 目前，?？谑袌?chǎng)上的寫(xiě)字樓主要為2000年以前的項(xiàng)目，主要以商住為主，占整個(gè)市場(chǎng)的34%。商務(wù)辦公與居家生活混為一體，是海口寫(xiě)字樓市場(chǎng)的慣?，F(xiàn)象，入駐企業(yè)主要以中小企業(yè)為主。不少的公司一直是居民區(qū)或電梯公寓與商務(wù)辦公場(chǎng)地混用。寫(xiě)字樓租售情況寫(xiě)字樓租售情況 在海口寫(xiě)字樓中，在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，分別是天邑國(guó)際、證大國(guó)際金融中心和?？貒?guó)際廣場(chǎng)，占比為9%；在租項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，比例為57%，在建項(xiàng)目有5個(gè)，有2個(gè)位于國(guó)貿(mào)區(qū)，分別是安中玉沙廣場(chǎng)和海灣國(guó)際；3個(gè)位于未來(lái)的新國(guó)際金融區(qū)域大英山，分別是國(guó)瑞大廈，海南大廈國(guó)際金融中心。出租率：出租率：87%87%以上以上出

53、售率（在售）：出售率（在售）：52.01%52.01%面積分割面積分割 目前，?？谑袌?chǎng)上的寫(xiě)字樓在面積分割方面從80至500平米不等，其中，300-400平米的面積最多，占整體的24%，其次為120-200平米，占17%，整層出租的寫(xiě)字樓僅有瓊泰大廈，80平米也下、500平米以上較少。寫(xiě)字樓檔次寫(xiě)字樓檔次 商務(wù)寫(xiě)字樓整體品質(zhì)不高。目前?？谵k公樓宇的發(fā)展?fàn)顩r仍落后于內(nèi)地發(fā)達(dá)城市的發(fā)展速度，尤其在硬件設(shè)施配置、軟性配套服務(wù)功能、智能化建設(shè)等方面均無(wú)法達(dá)到等級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展水平，這在一定程度上與本地區(qū)市場(chǎng)創(chuàng)業(yè)者對(duì)辦公場(chǎng)所環(huán)境品質(zhì)的追求，以及對(duì)智能化設(shè)施的認(rèn)知程度有很大關(guān)系。面積分割與檔次分析：面積分割

54、與檔次分析：300-400300-400平米占市場(chǎng)主流，寫(xiě)字樓整體檔平米占市場(chǎng)主流，寫(xiě)字樓整體檔次不高，鮮少有智能化配套次不高，鮮少有智能化配套寫(xiě)字樓售價(jià)寫(xiě)字樓售價(jià)/ /租金租金售價(jià)：售價(jià)：?？谠谑蹖?xiě)字樓為天邑國(guó)際與證大金融中心，均價(jià)分別為33000元/平方米和21000元/平方米。租金：租金：市場(chǎng)上在租寫(xiě)字樓租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米這個(gè)價(jià)格區(qū)間占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，比重為57%，主要是因?yàn)楹？诖蟛糠謱?xiě)字樓為2000年以前建成的寫(xiě)字樓。尤以1996年前后居多，該批寫(xiě)字樓無(wú)論在物業(yè)折舊或是在辦公配套上均較差，因此，租賃價(jià)格相對(duì)較低；高租賃價(jià)格集中在2006年左右民間稱(chēng)高端寫(xiě)字樓，海口高檔寫(xiě)字樓數(shù)目較少，因此所占比重較低。車(chē)位售價(jià)車(chē)位售價(jià)/ /租金租金售價(jià)：售價(jià)：近幾年，車(chē)位也如同房?jī)r(jià)的攀升一樣水漲船高。據(jù)本次調(diào)查，?？趯?xiě)字樓已沒(méi)有10萬(wàn)以下的車(chē)位出售，最低車(chē)位價(jià)為11.8萬(wàn)/個(gè)，最高達(dá)到25元/個(gè)；租金：租金：目前，市場(chǎng)上，在租寫(xiě)字樓車(chē)位租金多在110-150元/月之間，占總體的65%；財(cái)富中心車(chē)位租金為全市最貴，為300元/月。售價(jià)售價(jià)/ /租金租金智能化智能化 目前，海口寫(xiě)字樓中，擁有智能化的僅有3家，分別為天邑