金泰城項目理解

1、金泰城項目組 年 3 月 17 日金泰城項目理解2010目錄一、項目金泰城簡介總述項目基本資料項目產(chǎn)品戶型二、配套項目外部配套情況社區(qū)內(nèi)部配套情況三、規(guī)劃項目環(huán)境簡介項目交通環(huán)境項目規(guī)劃理解四、理念環(huán)境設(shè)計理念居住理念 項目目標客戶群分析 項目產(chǎn)品戶型分析 項目總體優(yōu)劣勢分析五、市場周邊在售項目分析周邊住宅地塊介紹六、附件一、項目金泰城簡介總述 金泰城瀕臨渤海灣，居于國家戰(zhàn)略規(guī)劃的遼寧沿海經(jīng)濟帶上，位于鲅魚圈南 部新城的核心區(qū)域；北至月亮湖公園，西至渤海灣畔，南至山海廣場，東至平安 大街，總占地面積約 157 萬平方米。雖然項目目前在生活配套等硬件搭配上并不 十分完善， 但是項目具有眾多的利好

2、未來規(guī)劃， 所以金泰城可以說是 “銷售未來” 的一個商品房項目，并且無論是現(xiàn)有條件、品質(zhì)、服務(wù)還是未來的規(guī)劃水準都要 遠高于當(dāng)?shù)赝惿唐贩宽椖?。項目基本資料1、項目名稱：金泰城2、項目位置：位于遼東灣大街以東、平安大街以西，月亮湖公園以南的營口開發(fā) 區(qū)沿海核心地段3、發(fā) 展 商：由北京金泰地產(chǎn)和遼寧翰鴻置業(yè)共同出資組建。4、使用屬性：是一個包含六大業(yè)態(tài)、五大俱樂部、一個私屬海灘的城市綜合體項目5、產(chǎn)權(quán)年限：商業(yè) 40年；住宅 70 年（按征地時起計）6、征地時間：一期 2007 年 1 月征地；一、三、四期部分土地 2007 年 2 月摘牌；二、三、四期部分土地為 2009 年 4 月摘牌，

3、2009 年 4 月摘牌的土地于2007年2月辦理征地手續(xù)；2007年摘牌的土地是直接摘牌。7、項目一期介紹:建筑結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)建筑規(guī)模：1、2、3、5、7、10、13、17、18梯為18層高層6、8、9、11、12、15、16 梯為 11 層小高層小區(qū)總占地：住宅約109489平方米，公建約2070平方米對外統(tǒng)一口徑：均價 5000元-6000元/仃總建筑面積：127637平方米總建筑密度：25%容積率：綠地率：30 %實用率：82%£右車位數(shù)量：378個，地上168個，地下210個物業(yè)管理費：待定，元食用水系：市政食用水總戶數(shù)：931戶裝修標準：清水房，地?zé)徜伜媒环繒r間：2011

4、年5月末預(yù)售時間：5月幵盤時間：7月末8、項目二期介紹（規(guī)劃）建筑形式：二期產(chǎn)品全部規(guī)劃為高層觀景豪宅產(chǎn)品面積區(qū)間：210-300平米戶型：可變化四居、可變化三居幵工時間：部分土地計劃 2010年8月交工時間：預(yù)計在2011年底9、項目三期介紹（規(guī)劃）產(chǎn)品定位：品質(zhì)的舒適型產(chǎn)品和速銷緊湊型產(chǎn)品相結(jié)合的中小戶型社區(qū)建筑形式：高層面積區(qū)間：50-150平米戶型：一居-三居都有，還有躍層幵工時間：部分土地計劃 2010年8月交工時間：2011年底10、配套設(shè)施：金泰城為多業(yè)態(tài)組合、國際主流的生活綜合體項目，總占地面積約157萬平方米。其中有總建筑面積約為萬平方米的住宅部分；配有金泰瓏悅海景大酒店，一

5、座白金 五星級的酒店；含高爾夫球場、馬術(shù)、帆板、游艇、網(wǎng)球等多項運動場地的體育運 動公園；金泰大劇院、圖書館；風(fēng)情商業(yè)街。外埠配套有區(qū)醫(yī)院、區(qū)政府，新的商 業(yè)大廈等。11、預(yù)售許可證：辦理中，計劃于 2010年5月取得12、按揭銀行：未定13、規(guī)劃設(shè)計單位：營口城市規(guī)劃設(shè)計院14、園林設(shè)計單位：萬加華景建筑設(shè)計有限公司15、工程監(jiān)控：營口經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)區(qū)建設(shè)監(jiān)理有限公司16、項目幵工日期：2009年4月27日17、工程進度：截至2009年12月，15棟住宅結(jié)構(gòu)封頂18、物業(yè)管理：金泰物業(yè)20、項目網(wǎng)站：（建設(shè)中）21、企業(yè)網(wǎng)站：二、配套項目外部配套情況1、社區(qū)及周邊生活配套娛樂休閑配套鲅魚圈周邊

6、的旅游資料極為豐富，有“山、海、泉、林”的美稱，還有周圍的濱海 公園，為其錦上添花：山:在鲅魚圈東部，駕車僅需20分鐘的望兒山風(fēng)景旅游區(qū)幵發(fā)建設(shè)于 1992年7月， 1993年5月向游人幵放，望兒山是中國遼南名山，已載入中國名勝辭典 。是國家 首批AAA級旅游區(qū)，遼寧省省級風(fēng)景名勝區(qū)，遼寧省愛國主義教育基地，中國第一 個有組織的母親節(jié)一一“中國營口望兒山母親節(jié)”即誕生于此，從1995起已連續(xù)成功舉辦了十五屆望兒山風(fēng)景旅游區(qū)占地面積平方公里，景區(qū)內(nèi)建有景區(qū)內(nèi)有慈母 像、步母石、哺乳軒、報母泉、母恩池、念母寺、憶母像、慈母館、拜母亭、仙人 橋、母子橋、情人湖、母愛世界、風(fēng)范園、禮園、望兒山莊等10

7、余處以母愛為主題的人文景觀與望兒山古老的自然景觀融于一體。慈母館是我國唯一的母親紀念館， 每年來自海內(nèi)外的拜母者絡(luò)繹不絕，賢達人士多以文孝母，為母立傳銘刻其中永久 紀念。母愛世界亦為我國目前唯一展現(xiàn)古今中外偉大母愛的龐大雕塑群，雕塑形態(tài) 各異栩栩如生。海：鲅魚圈海域，海水清澈，有許多天然的浴場，政府也在海邊建立了幾個美麗的 濱海公園。山海廣場位于營口經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)區(qū)西部、濱海旅游帶中部，即山海大道路西端。廣 場設(shè)計直徑136米，總體面積約58000仃，廣場西臨大海，東望望兒山，距沈大高速 公路約 公里。南北兩側(cè)各為公里長的天然優(yōu)質(zhì)沙灘浴場，景色優(yōu)美。南部金沙灘 浴場、北部月牙灣浴場一直是遠近聞名

8、的海濱旅游度假勝地。牙灣海水浴場 位于營口開發(fā)區(qū)山海大道西端，山海廣場南北兩側(cè)各1500米長的海岸線上。 這里浪緩灘平、 水清沙細， 構(gòu)思獨特的人文景觀和美麗的海濱風(fēng)光相映成畫， 是國內(nèi)少有的黃金海岸。而且這里各種服務(wù)設(shè)施齊全。分別設(shè)有游泳區(qū)、沙灘休息 區(qū)、趕海拾貝區(qū)、移動游艇碼頭、沙灘自由宿營地、沙灘運動區(qū)等，沿海岸線修建 了2500米的木棧道和石島紅景觀墻、 3000米長的電瓶車道、 1 5米寬的綠化帶及 5個 綜合性旅游服務(wù)站，設(shè)有公共淋浴、海鮮大排檔、各類經(jīng)營商網(wǎng)和泳具出租點。 金沙灘海水浴場 位于營口開發(fā)區(qū)山海廣場旅游區(qū)以南 2公里，是一處天然的開放式 海水浴場。這里海浪舒緩，沙灘平

9、坦、沙質(zhì)細膩，色澤金黃，“金沙灘”因而得名。 泉：鲅魚圈東南邊是著名的 熊岳溫泉 ， 1990年經(jīng)遼寧省礦泉水鑒定委員會鑒定，熊 岳溫泉定名為“高溫醫(yī)療礦泉水”。熊岳溫泉水富含多種有益人體健康的礦物質(zhì)元 素，具有促進新陳代謝、改善心血管功能、調(diào)節(jié)內(nèi)分泌、增進新陳代謝、提高機體 免疫力等功效，并被越來越多的游客所認可。以此建立的天沐營口熊岳溫泉度假 村也是遠近聞名， 林：鲅魚圈東南邊的 熊岳植物園 保存了來自亞洲、歐洲、美洲的珍稀樹木 62科152 屬共 500余種。如中外聞名素有活化石之稱的古老孑遺樹種銀杏和水杉，珍稀樹種 天女木蘭、玉鈴花、刺楸、三亞釣樟、刺五加，經(jīng)濟價值較高的特產(chǎn)樹種杜仲和

10、漆 樹，以及從國外引入的萌芽松、北美喬松、西黃松、短葉松、脂松和歐洲云杉、火 炬樹、美國鵝掌楸、日本厚樸、銀槭、紅槲櫟、栓櫟、沼生櫟及歐洲白樺等成為該 園獨具風(fēng)格的樹木。園中奇株異樹，千姿百態(tài)，古木參天，蔽空綠蔭，鳥鳴婉轉(zhuǎn)， 木香馥郁，令人頓生回歸大自然之感飲食配套 飲食配套：皇家園林酒店、新紅運酒店、海王府肥牛、鼓浪嶼碼頭；購物配套：奧克蘭新天地、紅海購物中心；購物配套購物配套：奧克蘭新天地、紅海購物中心；教育配套遼寧省實驗學(xué)校鲅魚圈分校已經(jīng)投入使用，共劃分幼兒園、小學(xué)、初中三個級別， 共可容納學(xué)生3000多人。醫(yī)療配套項目北側(cè)為新建營口幵發(fā)區(qū)中心醫(yī)院。其它配套項目東北側(cè)為幵發(fā)區(qū)新建區(qū)政府、

11、國稅局，與新建營口大劇院近在咫尺。交通配套金泰城交通便捷，東臨平安大街是市政主要公路，貫穿遼寧沿海經(jīng)濟帶的遼東 灣大街從金泰城中穿過，金泰城內(nèi)主要公路有金泰路，西至遼東灣大街，東至 青龍山大街哈大高鐵：國豕 十 五 規(guī)劃的重點建設(shè)工程項目之 的哈大鐵路客運專線，現(xiàn)已納入國家中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，國家發(fā)改委于 2005年末批復(fù)立項。 規(guī)劃中的哈大鐵路客運專線全長 902余公里，南起遼寧省大連市，經(jīng)營口、鞍 山、遼陽、沈陽、鐵嶺、四平、長春、松原，終到黑龍江省哈爾濱市。哈大鐵路客運專線是雙線電氣化鐵路，區(qū)間運行列車均為動車組，幵通平均時速250公里，最高時速可達 350公里以上，將是東北乃至全國最先進

12、的客運專線。為了達到高速運行的標準，哈大鐵路客運專線將新建17個車站。根據(jù)規(guī)劃，共設(shè)23個站點。在營口地區(qū)，哈大客運專線共設(shè)置三處專用車站，由南至北分別為新鲅魚圈、新蓋州、新營口，其中新鲅魚圈站位于鲅魚圈南部新城的南部區(qū)域，沿平安大街北行至金泰城住宅項目約公里。規(guī)劃中的營口機場：營口市政府、海航集團旗下的海航機場集團有限公司和五礦集團旗下的五礦（營口 ）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，將采取“一次規(guī)劃、分期建設(shè)” 的思路建設(shè)營口機場，規(guī)劃按民航機場 4C級適航標準建設(shè)，設(shè)計旅客吞吐量為 年15萬30萬人次，中期規(guī)劃50萬100萬人次，遠期為年300萬500萬人次，建 設(shè)總投資為億元人民幣。三方將共同投資組

13、建營口機場有限公司，計劃把營口 機場建成環(huán)渤海重要的支線機場和東北地區(qū)南端的區(qū)域貨運樞紐機場。公交車線路表：209路公交（大廈一一號房，途徑金泰城住宅項目二期，并從三期、四期中穿過）204路公交（大廈一一熊岳火車站，途徑金泰城住宅項目一期）大廈一一仙人島小客（途徑金泰城住宅項目一期）自駕車行車路線：沈陽（哈爾濱）一一金泰城：哈大高速一一沈大高速， 熊岳城站出站，山海大道（西 行）一一遼東灣大街（北行）路東大連一一金泰城：丹大高速一一沈大高速，熊岳城站出站，山海大道（西行）一一遼東灣大街（北行）路東北京一一金泰城：京沈高速一一盤海營高速一一沈大高速，熊岳城站出站，山海大道（西行）一一遼東灣大街（

14、北行）路東2、社區(qū)內(nèi)部配套情況社區(qū)園林 環(huán)境方面我們項目擁有海景、河景和精心打造的園林景觀，再加上我們項目周邊得 天獨厚的自然景觀，西臨渤海灣，被月亮湖公園、二道河公園、和體育運動公園所 簇擁，周圍的自然環(huán)境可以給您的生活帶來好的空氣，讓您的生活品質(zhì)得到好的提 升，緊鄰占地1100的體育運動公園，一個天然的大氧吧，可以凈化生活，您以后 就在這優(yōu)美的環(huán)境下生活，觀賞著美麗的景色，陶冶情操，每天的心情也會格外的 好，保障您和家人的身心健康。社區(qū)商業(yè)為了保證一期入住業(yè)主的生活品質(zhì)，我們在17#18#設(shè)置了商業(yè)配套，里面也有棋牌室、健身房等供業(yè)主娛樂的設(shè)施。社區(qū)內(nèi)小超市、藥店、保健醫(yī)療診所一應(yīng)俱全社區(qū)

15、教育醫(yī)療無智能化系統(tǒng)我們擁有營口地區(qū)獨一無二的智能安防系統(tǒng)，全封閉的小區(qū)周邊設(shè)置了紅外線報警 防范系統(tǒng)，采用主動紅外線對射探測器在小區(qū)圍墻上安裝，形成無形的紅外線電子 墻，對小區(qū)周界進行 24小時警戒。在小區(qū)重要節(jié)點，如小區(qū)室外、住宅樓樓內(nèi)大 堂和電梯轎廂等處安裝監(jiān)控系統(tǒng)，分別采用室外云臺攝像機、彩色攝像機、紅外攝 像機保障小區(qū)安全。并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置了電子巡更系統(tǒng)。物業(yè)管理金泰地產(chǎn)在北京、三亞等地的項目一直以物業(yè)管理出眾而聞名的，因此，我們來到 遼寧鲅魚圈，是必然要打造一流的物業(yè)服務(wù)標桿的。我們在北京有十余年的物業(yè)公司運營經(jīng)驗，現(xiàn)在在鲅魚圈已經(jīng)成立了自己的物業(yè)管理公司，專門服務(wù)金泰城項目, 還聘

16、請了世界物業(yè)管理屆最著名的世邦衛(wèi)理士物業(yè)管理團隊給予顧問服務(wù)。因此， 居住于金泰城住宅組團可以享受到完美的物業(yè)管理服務(wù)。三、規(guī)劃項目環(huán)境簡介 我們金泰城項目正位于南部新城最核心的位置，交通便捷，東臨平安大街是市 政主要公路，貫穿遼寧沿海經(jīng)濟帶的遼東灣大街從金泰城中穿過，金泰城內(nèi)主要公 路有金泰路，西至遼東灣大街，東至青龍山大街。項目交通環(huán)境公交方面， 209 路、204 路從金泰城中穿過，并設(shè)立有“金泰站” ，同時大廈 月亮湖，大廈仙人島等處的小巴車也?？拷鹛┏?。項目市場環(huán)境鲅魚圈是 1992年 10月國務(wù)院批準設(shè)立的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)， 隨著開發(fā)區(qū)工 業(yè)北上，城市南移的發(fā)展規(guī)化，南部新城將

17、打造一個新的城市中心，區(qū)政府現(xiàn)已遷 入，新建的中心醫(yī)院和省實驗學(xué)?，F(xiàn)都已投入使用，我們金泰城項目正位于南部新 城最核心的位置，交通便捷東臨平安大街是市政主要公路，貫穿遼寧沿海經(jīng)濟帶的 遼東灣大街從金泰城中穿過，金泰城內(nèi)主要公路有金泰路，西至遼東灣大街，東至 青龍山大街。項目規(guī)劃理解規(guī)劃設(shè)計理念 社區(qū)依水傍海而建，東臨平安大街、臨近區(qū)政府、大劇院、圖書館，西靠山海廣場、 高爾夫球場、金泰瓏悅海景大酒店、體育公園、濱海浴場，南依省實驗中、小學(xué)， 北居月亮河公園及二道河。賣點提煉：600M1、山水資源：山海廣場、濱海浴場、月亮河公園及二道河，最近距海岸線僅 2、緊臨鲅魚圈區(qū)政府，處于鲅魚圈中心地段生

18、活配套完善3、隨著建設(shè)的進行，作為鲅魚圈的中心地帶，各種公交路線正在不斷規(guī)劃之中， 使周圍的交通變得便利4、大劇院、圖書館緊鄰項目，將與項目共同形成配套成熟的大型的人性化居住社區(qū)5、區(qū)域集高爾夫球場、月亮湖公園、山海廣場、濱海浴場、體育公園等旅游休閑 與動場所，將會成為鲅魚圈的“旅游休閑區(qū)” 。四、理念環(huán)境設(shè)計理念 核心景觀是西班牙風(fēng)格景觀（如：疊水景觀） ；大型景觀節(jié)點如長廊、假 山噴泉、景觀亭等；主入口 : 精神堡壘石材；功能性分區(qū)如兒童游戲區(qū)、 休閑區(qū)、健身區(qū)、停車場等。另外樹種的選擇上考慮四季的變換，采用 40 余種各 式樹種，季季都有景。在環(huán)境心理方面，除在空間、天然材料、尺度方面精

19、心處理外，更加大了文化 層次上的追求，希望不僅達到環(huán)境各景觀的互動及滲透，更滿足他們的休閑居住要 求，實現(xiàn) “綠色自然生態(tài)家園”的夢想。賣點提煉：1、月亮湖公園、體育運動公園、二道河公園等三大公園環(huán)繞，自然人文景觀環(huán)境 無與倫比，獨一無二；2. 西班牙風(fēng)格園林景觀；3. 外部景觀與社區(qū)園景相互滲透、相互融通，景觀立體層疊，大面積綠地環(huán)繞，空 氣質(zhì)量優(yōu)質(zhì)；居住理念都市休閑理念主要演繹“離塵不離市“的生活理念，根據(jù)目前國內(nèi)外最新城市 居住理論，高品質(zhì)的城市居住生活方式，應(yīng)符合如下條件：是脫離了工作空間板塊 的純生活都市空間板塊；有十分便利的公共交通與個人交通條件；有良好的生態(tài)化 居住環(huán)境；有完善的

20、商業(yè)、教育、休閑娛樂等生活服務(wù)配套設(shè)施；高性能的建筑產(chǎn) 品；優(yōu)良的性價比 賣點提煉：1. 項目地屬南部新城區(qū)中心板塊，在近期有著大規(guī)模的利好的規(guī)劃。2. 樓盤沿二道河而建，是中心板塊為數(shù)不多的即有河景又有海景的大型人性化社區(qū)3. 該樓盤擁有月亮湖公園、建設(shè)中的體育公園，加上樓盤自身的特色園林空間，形 成“家在度假村”的理想休閑生活狀態(tài)4. 位臨遼東灣大街，有交通上的絕對優(yōu)勢5. 擁有完善的一體化教育體系一一幼兒園、小學(xué)、中學(xué)6. 擁有營口的未來-鲅魚圈新城項目目標客戶群分析（一）目標客戶群特征居住、工作在鲅魚圈、營口的當(dāng)?shù)鼐用褚约巴獠褐饕獊碜怨ゴ髴c、沈陽、哈爾 濱、鞍山四地和其他東北客戶家庭月

21、收入在6000元以上年齡層次以40歲左右的中年為主改善居住環(huán)境，家庭成員獨自安家（二）核心客戶生活工作狀態(tài)生活節(jié)奏緩慢，沒有很大的生活壓力精神狀態(tài)良好，有活力，朋友、家人之間經(jīng)常會在外邊聚會冬季很少活動，夏季有很豐富的業(yè)余生活會享受生活，有一定消費觀念節(jié)假日會有部分人到臨近的幾個旅游景區(qū)游玩（三）核心客戶心理特征1、當(dāng)?shù)乜蛻簦合胍邫n住宅，要身份感、層階感，注重本區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿ψ⒅厣羁臻g的私密性，關(guān)注項目周邊教育和交通情況注重小區(qū)的自身配套設(shè)施，面積、平面布局的實用性，以及綠化對物業(yè)管理有較高要求，對項目周圍環(huán)境有一定要求2、外埠客戶：注重住宅外觀品質(zhì)和品牌，并且離海近，最好可看到海注意

22、住房與自身地位是否相符對物業(yè)有較高要求擁有獨立的空間及周邊的環(huán)境希望有良好的社區(qū)配套和市政配套對價位有一定的要求，不能高也不能低項目產(chǎn)品戶型分析主力戶型優(yōu)劣勢分析2C戶型：二房二廳一衛(wèi)（建筑面積約仃；）貨量統(tǒng)計：這種戶型共136套，占小三房的比例為。貨量分布：17#樓、18#樓優(yōu)勢分析：進深小，南北通透，采光好，通風(fēng)好；明衛(wèi)；有觀景陽臺；動靜 分離。劣勢分析：衛(wèi)生間小，門對著客廳；2E戶型：兩房二廳一衛(wèi)（約仃）貨量統(tǒng)計：這種戶型共有204套，所占比例為貨量分布：1#樓、2#樓、3#樓、5#樓、7#樓、10#樓、13#樓。優(yōu)勢分析:進深小，南北通透，采光好，通風(fēng)好；有觀景陽臺；動靜分離。劣勢分析

23、:衛(wèi)生間太小，門有些對著客廳與餐廳，私密性差；餐廳小，客廳 略顯小。3B戶型：三房二廳兩衛(wèi)（約仃）貨量統(tǒng)計：這種戶型共201套，所占比例為。貨量分布：1#樓、2#樓、5#樓、7#樓、10#樓、13#樓。優(yōu)勢分析：進深小，南北通透，采光好，通風(fēng)好；觀景餐廳，寬廣舒適；動 靜分離；雙幵門書房。劣勢分析：以次衛(wèi)為中心進行布局，中間過于混暗；玄關(guān)到客廳之間距離較 長，浪費空間；客廳幵間小。3E戶型：三房二廳二衛(wèi)（約仃）貨量統(tǒng)計：這種戶型共39套，所占的比例為。貨量分布：8#樓、9#樓優(yōu)勢分析：進深小，南北通透，采光好，通風(fēng)好；觀景餐廳，寬廣舒適；動 靜分離；雙幵門書房。 劣勢分析：以次衛(wèi)為中心進行布局

24、，中間過于混暗; 客廳幵間小。4A戶型：四房二廳二衛(wèi)（約仃）貨量統(tǒng)計：這種戶型共20套，所占比例為。貨量分布：8#樓、9#樓優(yōu)勢分析：進深小，南北通透，采光好，通風(fēng)好；廚房寬敞；觀景餐廳，寬廣舒適；主臥設(shè)施齊備，雙幵門書房。劣勢分析：以次衛(wèi)為中心進行布局，中間過于混暗；中間過道過長，有旅店客房的感覺。項目總體優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢分析：規(guī)劃優(yōu)勢：鲅魚圈是經(jīng)1992年10月國務(wù)院批準設(shè)立的國家級經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)區(qū)， 隨著幵發(fā)區(qū)工業(yè)北上，城市南移的發(fā)展規(guī)化，南部新城將打造一個新的城市中心， 區(qū)政府現(xiàn)已遷入，新建的中心醫(yī)院和省實驗學(xué)校現(xiàn)都已投入使用，金泰城項目正位 于南部新城最核心的位置，交通便捷，東臨平安

25、大街是市政主要公路，貫穿遼寧沿 海經(jīng)濟帶的遼東灣大街從金泰城中穿過，金泰城內(nèi)主要公路有金泰路，西至遼東灣 大街，東至青龍山大街。公交方面，209路、204路從金泰城中穿過，并設(shè)立有“金 泰站”，同時大廈一一月亮湖，大廈一一仙人島等處的小巴車也?？拷鹛┏?。自然資源優(yōu)勢：金泰城位于南部新城的西部，北靠月亮湖公園，南臨山海廣場，西 至月牙灣浴場，東至平安大街。瀕臨著名的月牙灣浴場而建，并臨靠月亮湖公園、 山海廣場、金沙灘浴場等景點，占據(jù)了南部新城最核心的自然、人文資源。二道河 從金泰城橫穿而過，加之金泰城內(nèi)的體育運動公園組團、白金五星級酒店組團，金 泰城集萃了南部新城乃至鲅魚圈自然資源與一體，打造了

26、最具震撼力，最宜居、宜 游的海上大都匯。配套優(yōu)勢：項目周邊配套齊全，各種商業(yè)在不斷的規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中，交通四通八達， 出行方便。完善的教育體系，在小區(qū)內(nèi)就可以完成子女從幼兒園到高中的教育。新 的商業(yè)大廈也正在建設(shè)當(dāng)中，這可以滿足以后生活購物的需求，區(qū)醫(yī)院、區(qū)政府也 都已經(jīng)遷至南部新城，區(qū)醫(yī)院現(xiàn)在的醫(yī)資技術(shù)在鲅魚圈也是領(lǐng)先水平的，高品質(zhì)的 醫(yī)療保障。還有內(nèi)部綜合體配套，金泰瓏悅海景大酒店，一座白金五星級的酒店服 務(wù)標準，體育運動公園，金泰大劇院，風(fēng)情商業(yè)街，滿足業(yè)主們的一切所需。產(chǎn)品優(yōu)勢：做好的產(chǎn)品是金泰地產(chǎn)一直以來的目標，產(chǎn)品本身各方面的配置也都是 幵發(fā)區(qū)最高端的，從項目規(guī)劃到園林景觀設(shè)計再到工程

27、施工，每一個環(huán)節(jié)都是要求 做到最好；項目施工單位是由遼寧金帝建工集團和中國航空港兩大建筑公司同時建 設(shè)，都是具有國家一級資質(zhì)和國家特級資質(zhì)的施工單位，其施工質(zhì)量和施工技術(shù)是 全國水準的，是幵發(fā)區(qū)其他項目無可比擬的；建筑的材料上選用的是高檔的建材， 玻璃石采用雙層的中控玻璃，窗是采用的斷橋鋁建材，斷橋鋁它是使用傳導(dǎo)性能很 差的材質(zhì)相互連接，內(nèi)外部連導(dǎo)，這樣到冬天屋外的冷空氣不會傳導(dǎo)進來，屋內(nèi)的 熱量也不會流失，而普通的塑鋼窗時間久了容易變色變脆弱，密閉性就會減弱，保 溫、隔音效果就會不好；清水房，地?zé)徜伜茫ㄈ谈櫡?wù)）；因為我們是銷售的準現(xiàn)房，屆時金泰城住宅組團銷售時您可以重點關(guān)注一下我們的園

28、林景觀，我們對 于園林的規(guī)劃建設(shè)投入巨大，園林建設(shè)的標準完全可以同中國頂級的以園林聞名的 幵發(fā)商“龍湖”相媲美。項目劣勢分析：區(qū)域劣勢：項目周邊環(huán)境荒涼，短時間內(nèi)無法進行有效改善，大概幾年之后有良 好的改變； 項目缺乏一定的外部配套設(shè)施支持，短時間內(nèi)無法改善； 項目周邊有很多新的項目建設(shè)，短時間內(nèi)會造成一定的環(huán)境污染。交通劣勢（首期）：項目雖然有公交站點，但間隔時間較長，且位置偏遠，打車不便；超市距離項目也有相當(dāng)一段的距離，相對來說購物距離也有相當(dāng)一段距離。配套劣勢：社區(qū)內(nèi)沒有泳池和會所，相對成熟社區(qū)的配套略顯單薄五、市場周邊住宅地塊介紹附圖，地塊重新規(guī)劃T聆宙W力金泰城住MOM峰匯7J-?&

29、#39;T;? ；tr. i .%吩Isl"射網(wǎng)f VA4M4. ?2»>IMd3i. OKM、扶爲(wèi)I吋咖華海城ji-亞龍灣一、上、；f7-：； |T吏 K 貞華能周邊地塊一：華能住宅華能電廠地塊位于金泰城四期地塊南部，面積約10萬平米，預(yù)計今年將幵工建設(shè)，華能電廠將地塊項目的幵發(fā)委托給沈陽的一家房產(chǎn)幵發(fā)公司，預(yù)計將建造20棟高層住宅，其中有8棟面向市場出售，其余為華能電廠的職工福利房，預(yù)計華能 電廠職工福利房價格在 3000元/平左右；市場價格約在 4000元左右。周邊地塊二：MOM峰匯MOM峰匯項目位于營口經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)區(qū)新城核心，北至平安大街，西至文德大道，東至青

30、龍山大街，北臨二道河 , 與開發(fā)區(qū)政府隔河相望；毗鄰鞍鋼分廠及遼寧 省實驗中學(xué)、實驗小學(xué)分校；周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融商務(wù)區(qū)方興未艾，視野開闊，五 點一線沿海產(chǎn)業(yè)基地先導(dǎo)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖?。建筑面積 28 萬平方米的 MOMA 峰匯項目，由匯明地產(chǎn)斥巨資傾力打造，邀請全球建筑物理學(xué)大師凱樂先生率領(lǐng)的 團隊進行規(guī)劃設(shè)計，將恒溫、恒濕、有氧、降噪等高科技住居理念引入東北，屬東 北首個精裝科技住宅， 一場劃時代的居住變革從此開始。 項目由高層及小高層組成， 總戶數(shù)約1901戶，擁有1550個地停車位。MOM峰匯以科技為先導(dǎo)，舒適健康為已 任，充分體現(xiàn)了開發(fā)商對建筑全生命周期的人文關(guān)懷；體現(xiàn)了一個團隊對

31、健康、舒 適、節(jié)能三方面的深層次思考以及對目標客群尊榮地位的考量。周邊地塊三：亞龍灣壹號 亞龍灣壹號由米高（遼寧）置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于二道河北、遼東灣大街東，臨近月亮湖公園，是一個占地 37 萬平米的城市綜合體項目，最高單價 4600， 最低單價 3700。 2009 年底開工，預(yù)計 2011 年竣工。一期開發(fā)南側(cè)五棟高層， 28 層 3 棟， 25 層兩棟。該項目位于我項目一期的北側(cè)，隔河相望。項目開發(fā)后屬于我項 目的競品項目。周邊地塊四：紅旺家園紅旺家園由營口技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于山海廣場東側(cè)， 臨近高爾夫球場，緊鄰華能住宅項目，占地 33864 平方米，一期在

32、2010 年開盤， 為 5 棟 17 層高的高層，價位區(qū)間在 3380 到 4280 之間，一居倒四居， 45 到 139 平 米的戶型均有，商業(yè)部分也占有不小的比例。周邊地塊五：華海城 該項目用地共分東西兩個板塊，其中西側(cè)地塊西臨平安大街。共規(guī)劃了19棟高層住宅。項目一期共建設(shè)三棟高層住宅，位于西側(cè)地塊的南部，建面12萬平方米，為 3棟 540套 32層高層住宅，主要戶型有 65平（一室二廳一衛(wèi)） 、88平（二室二廳一衛(wèi)）、113平（三室二廳一衛(wèi)） 、128 平（三室二廳二衛(wèi)） 、229平（四室二 廳二衛(wèi)）、270 平（五室三廳四衛(wèi)）等。百米高層建筑，樓間距開闊；緊鄰遼寧省實驗學(xué)校；戶型豐富

33、，從 39平的LOFT到270平的大戶型；配套廚房凈水系統(tǒng)，中央 新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)等；銷售價格 :2 層 3180. 有后期產(chǎn)品推出。后續(xù)產(chǎn)品用 地為東,側(cè)面積為萬平的地塊及西側(cè)面積為 10萬平地塊北部區(qū)域，建筑面積 41 萬平方米，規(guī)劃 16 棟高層住宅。周邊在售項目分析（一） 樓盤總體優(yōu)劣勢比較MOM峰匯：優(yōu)勢：項目位于營口經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)區(qū)新城核心，MOMA峰匯不用空調(diào)和暖氣，室內(nèi)溫度四季如春，將恒溫、恒濕、有氧、降噪等高科技 住居理念引入東北， 屬東北首個精裝科技住宅， 高科技住宅產(chǎn)品， 精裝房，整個建筑節(jié)能可以達到 70%以上。劣勢：價格偏高，均價在 6000 元之上，臨近公路環(huán)

34、境吵雜，臨近二道 河，河水污染嚴重，有異味，蚊蟲多。鴻基國際：優(yōu)勢：國際著名園林景觀設(shè)計，純地中海風(fēng)格建筑、規(guī)劃了別墅、洋房；位 于新、老城區(qū)交界處、生活配套相對完善，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃合理，完成人 車分離；銷售價格采用一房一價，在鲅魚圈為首例。劣勢：臨近公路，距離商業(yè)區(qū)太近，噪音污染很嚴重。書香門第：優(yōu)勢：擁有該區(qū)域最好的教育配套，價格中庸，極容易為客戶所接受， 擁有良好的分銷體系，在東北的幾個大城市當(dāng)中有廣泛的認知 度。和現(xiàn)在的中心較近，商業(yè)配套齊備。劣勢：隨著地區(qū)發(fā)展，中心區(qū)域南下，相比其他項目，可能會偏離中 心位置。翔峰國際花園：優(yōu)勢：擁有獨立的社區(qū)商業(yè)，較完善的周邊配套，臨近南部新城未來的

35、中心地帶，教育、醫(yī)療、市政各方面都很優(yōu)秀，同時臨近月亮湖 公園。劣勢：周圍有過多的大型商場，略顯喧嘩，人口流動量大，影響小區(qū)內(nèi) 人們的生活質(zhì)量，交通部是很好。渤海銘城：優(yōu)勢：6 層建筑，靠近現(xiàn)中心位置，周邊配套齊全。經(jīng)典小戶型，收到 很多人的喜愛，價格較低，也是人們購買的一大因素。 劣勢：中心區(qū)域南下，對其有很大影響。御景灣： 優(yōu)勢：生態(tài)景觀住宅小區(qū)；月亮湖公園東側(cè)、紅海河南岸，處于城市中 心地帶，地理位置優(yōu)越；周邊配套齊備，交通便利。劣勢：臨河滋生蚊蟲，臨近公路，噪音過大。富吉家園：優(yōu)勢：位于國家三 A 級旅游風(fēng)景青龍山公園腳下，毗鄰鲅魚圈新客運 站，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心位置，交通便利，地理條件優(yōu)

36、越；西臨長 江路小學(xué)，園區(qū)有三分之二部分環(huán)抱于青龍山公園之中。劣勢：缺少河景海景等水系景觀，周邊配套不全。（二）樓盤規(guī)模類比樓盤名稱占地面積容積率發(fā)展商口號MOM峰匯萬平方米營口匯明房地產(chǎn)幵發(fā)有限公司東北首個高科技精品住宅鴻基國際15萬平方米營口鴻基地產(chǎn)幵發(fā)有限公司提冋城市口口位、完善城市功冃匕、塑造城市形象、提咼城市吸引力書香門第萬平方米一流的建筑質(zhì)量，一流的環(huán)境配套，一流的基礎(chǔ)設(shè)施配套，一流的物業(yè)管理，翔峰國際花園萬平方米營口翔峰置業(yè)有限公司翔峰展翼，胸懷天下人居渤海銘城：萬平方米營口營城房地產(chǎn)幵 發(fā)有限公司大而全的生活社區(qū)御景灣萬平方米營口經(jīng)濟技術(shù)幵發(fā)營造優(yōu)質(zhì)社區(qū)中人與自然和諧共生的氛圍

37、區(qū)錢江置 業(yè)發(fā)展有 限公司富吉家園16萬平方米2遼寧富吉實業(yè)集團有限公司富貴與您擁有一生，吉祥與您相伴永遠（三）樓盤配套樓盤名稱自身配套交通配套MOM峰匯北臨一道河，與幵發(fā)區(qū)政府隔河相望； 毗鄰鞍鋼分廠及遼寧省實驗中學(xué)、實驗小學(xué)分校；周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金融商務(wù)區(qū) 方興未艾，視野幵闊，總戶數(shù)約1901戶，擁有1550個地停車位公交路線：209路、408路、501路鴻基國際15萬平規(guī)模的花園式居住社區(qū)，園區(qū)實 行完全人車分流，車輛直接進入地下停 車場公交路線：206路、501路書香門第位于最好的教育中心地帶翔峰國際花園翔峰商業(yè)大廈，金融商貿(mào)中心乘坐公交206路，到區(qū)中心醫(yī)院下車南行400米即是。渤海名

38、城小區(qū)建筑以6層為主，每個組團北側(cè)建 有11層小高層，建設(shè)立面現(xiàn)代、簡約， 充滿韻律。501、105、103、106 路、熊岳城小客、雙臺子小客、蓋州小客御景灣西臨已建成的奧克蘭風(fēng)情商業(yè)街，東臨大型綜合市場、商業(yè)大廈、大型超市， 商務(wù)中心；新實驗中學(xué)、新世紀小學(xué)、 幵發(fā)區(qū)高中；緊鄰的幵發(fā)區(qū)中心醫(yī)院； 18洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、小區(qū)配套建 設(shè)的6000平綠色休閑廣場、海濱浴場、 溫泉療養(yǎng)院及多家星級酒店。小區(qū)距高速公路口僅為 5分鐘 車程，距火車站10分鐘車程， 另有多條公交線路匯聚周邊， 居者出行極為便利。富吉家園園區(qū)內(nèi)建有地下停車場、活動會館；一 流幼兒園；休閑廣場、綠化景觀帶、音 樂噴泉。

39、園區(qū)外建有十七層大型商務(wù)酒 店、五層大型購物廣場。105、103、609，熊岳、蓋州、雙臺子、四臺子等小公共。六、附件附件一：關(guān)于金泰城項目涵括業(yè)態(tài)五大業(yè)態(tài)：低密度住宅組團、白金五星級酒店、體育運動公園、海濱別墅、大劇院、 商業(yè)中心。五大俱樂部：高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部、帆板俱樂部、網(wǎng)球俱樂部1、金泰瓏悅海景大酒店簡介金泰瓏悅海景大酒店位于渤海灣沿線的黃金口岸，是集商務(wù)、渡假、濱海娛樂于一 體的白金五星級酒店。酒店總建筑面積約6.2萬平方米。建筑設(shè)計由國內(nèi)權(quán)威設(shè)計單位北京建筑設(shè)計研究院主筆，整體用地規(guī)劃由美國EDSA公司設(shè)計，園林景觀部分由萬加華景（加拿大溫哥華）景觀設(shè)計咨詢服務(wù)有

40、限公司擔(dān)綱設(shè)計。金泰瓏悅最大限度的保持了海岸原生地貌，周邊無人工構(gòu)筑物及道路，擁有豪華客 房二百余套，可以滿足國內(nèi)外賓客旅居、娛樂、商務(wù)、休閑等方面的多元化高標準 需求。酒店在輔助配套設(shè)施規(guī)劃上充分利用了得天獨厚的資源優(yōu)勢，集海濱沙灘浴 場、養(yǎng)生溫泉、游艇碼頭、體育健身中心等多種功能于一體，硬件素質(zhì)達到了超五 星級的國家標準。2、體育運動公園占地約1100畝，金泰聘請了有世界級聲譽的美國SCHMIDF CURLEY公司精心進行國際標準的總體規(guī)劃設(shè)計，充分利用月牙灣浴場優(yōu)美的濱海景觀和特色環(huán)境，規(guī)劃 建設(shè)有 18 洞國際標準高爾夫球場、網(wǎng)球、沙灘排球等各類高尚運動場地，未來將 成為環(huán)渤海灣地區(qū)品位人士的休閑聚集場所。公園環(huán)抱金泰瓏悅酒店及海濱別墅 區(qū)，建成后將成為綜合性的、人與自然和諧相處的大型公共運動場地。3、海濱別墅海濱別墅規(guī)劃為 20 棟電梯獨棟景觀別墅4、高檔住宅一期情況（ 1）住宅一期工程基本經(jīng)濟指標占地面積：約 65407 平方米總建筑面積：約 127637 平方米 其中，住宅約 109489 平方米，公建約 2070 平方 米總戶數(shù)：約 931 戶容積率：約建筑密度： 25綠地率： 30停車位： 378個，地上 168個，地下 210個物業(yè)類型： 16棟住宅， 7棟11 層小高層和 9棟