房地產(chǎn)租賃合同欺詐及防范

1、房地產(chǎn)租賃合同欺詐及防范租賃合同的概念二. 租賃合同一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容（一）、租賃物的名稱；（二）、租賃物的數(shù)量；（三）、用途；（四）、租賃期限;（五）、租金及其支付期限和方式；（六）、租賃物的維修和保養(yǎng)。（七）、違約責(zé)任除以上主要條款外，當(dāng)事人還可以另行約定其他條款。如，擔(dān)保條款。三. 租賃合同的漏洞及欺詐1. 對(duì)合同主體資格未進(jìn)行認(rèn)真審查，對(duì)方無(wú)履約能力。在租賃合同中易被對(duì)方利用合同漏洞進(jìn)行欺詐的多為出租人。主要因?yàn)樵谟喠?合同前未對(duì)承租人的主體資格及資信能力進(jìn)行審查致使租賃物無(wú)法收回或無(wú)法按期 收回租金。2. 代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂租賃合同。在租賃合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人

2、以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代 理人授權(quán)范圉內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)山被代理人承受。但代理人超越 代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，山行為人承 擔(dān)。根據(jù)民法通則有關(guān)規(guī)定有可能會(huì)給合同另一方當(dāng)事人造成損失。3. 租賃合同內(nèi)容中易出現(xiàn)的漏洞。在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：a. 對(duì)標(biāo)的物約定不明確，尤其是對(duì)租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛;b. 對(duì)標(biāo)的物的使用約定不明確，承租人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行超負(fù)荷、掠奪性使用，致 使租期屆滿后租賃物已無(wú)法繼續(xù)使用;C.租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)山出租人負(fù)責(zé)維 修和保養(yǎng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。4.

3、 租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。履行中常見(jiàn)的欺詐主要有：a. 出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實(shí)踐中主要是遲延履行。b. 出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故障不是因?yàn)槌凶馊说?過(guò)錯(cuò)所引起為條件。c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。d. .承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。e. 承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。f. 承租人逾期不返還租賃物。5. 出租人利用租賃物套取押金。在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價(jià) 值相當(dāng)?shù)难航?，而?dāng)租賃期屆滿時(shí)，承租人卻找不到出租人，出租人實(shí)際已經(jīng)席卷 大筆押金潛逃。承租人實(shí)際可能花費(fèi)了較高金額”購(gòu)買(mǎi)” 了并不想購(gòu)買(mǎi)的物品。四.

4、 租賃合同中漏洞及欺詐的防范1. 訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對(duì)方當(dāng)事人的有關(guān)信息。訂立租賃合同前應(yīng)對(duì)對(duì)方的法律地位、經(jīng)營(yíng)范圉、資信狀況以及履約能力、商 業(yè)信譽(yù)進(jìn)行必要的考察，如當(dāng)事人自己進(jìn)行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆?dāng)事人所在地 的工商部門(mén)進(jìn)行查詢，并且可以通過(guò)對(duì)方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了解。2. 對(duì)代理人簽訂合同應(yīng)對(duì)其代理權(quán)進(jìn)行了解。對(duì)于對(duì)方業(yè)務(wù)員或經(jīng)營(yíng)管理人員代表其單位訂立的合同，應(yīng)注意了解對(duì)方的授 權(quán)情況，包括授權(quán)范圉、授權(quán)期限、所開(kāi)立介紹信的真實(shí)性，對(duì)非法定代表人的高 級(jí)管理人員，如副總經(jīng)理、副董事長(zhǎng)等，應(yīng)了解其是否具有代表權(quán)。3. 對(duì)于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中

5、當(dāng)事人應(yīng)注意如下事項(xiàng)：a.合同條款應(yīng)當(dāng)盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。b.對(duì)合同字句應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn)生多 種解釋的語(yǔ)句出現(xiàn)。C.在租賃合同中，對(duì)于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)予以明確規(guī)定， 以避免出現(xiàn)糾紛。d. 在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。e. 為避免合同欺詐，當(dāng)事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條款、 附條件條款等，以保證合同順利履行。f. 訂立租賃合同，期限在六個(gè)月以上的應(yīng)釆用書(shū)面形式，未采用書(shū)面形式的， 視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合 同。4. 對(duì)租賃合同履行中欺詐行為

6、的防范。a. 對(duì)出租人不按期交付租賃物致使承租人無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同預(yù)期的U的，承租人可 以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。b. 對(duì)技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說(shuō)明、裝配圖紙、操作規(guī) 程等，這些在制訂租賃合同時(shí)就應(yīng)加以明確約定。c. 租賃物上存在權(quán)利瑕疵，笫三人對(duì)租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使用收益 的，承租人可以要求減少租金或免交租金。d. 承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理 期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。e. 承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。如 征得出租人同意并因此增加了租賃物的價(jià)值，返還租賃物時(shí)承租人可以要求出租人 支付一定開(kāi)支。f. 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。5. 對(duì)利用押金進(jìn)行合同欺詐的防范。在租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，而主要工作都應(yīng)在合同 訂立前進(jìn)行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物價(jià)值 相當(dāng)，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交