建筑項目投資決策階段的造價控制方法研究

1、建筑項目投資決策階段的造價控制方法研究 1、引言 在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段掌握工程造價具有非常重要的意義。投資決策階段掌握工程造價，是正確確定建設(shè)項目計劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對項目投資者正確掌握投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項目，其前期工作作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后掌握初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算，實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。并且，相對于建設(shè)項目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段掌握造價，對建設(shè)項目經(jīng)濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段掌握工程造價，對整個建設(shè)項目來說，節(jié)省投資的可能性最大。在項目的建設(shè)過程當(dāng)中，節(jié)省投資的可能性是隨著建設(shè)

2、過程的進展而不斷削減。一般來說，決策階段掌握造價對項目經(jīng)濟性的影響高達95%100%，說明建筑工程項目投資決策階段造價掌握的重要性。 2、項目投資決策階段影響造價的主要因素 投資決策階段影響工程造價的主要因素包括五個方面： （1）建設(shè)項目所處地區(qū)的選擇。由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平存在較大差異。其土地、勞動力、和建筑材料的價格也存在較大的差異，即使在同一地區(qū)，城市的各種價格也會明顯高于郊區(qū)和農(nóng)村，七地價格也會有，很大不同，從而影響到工程造價。 （2）建設(shè)項目所處位置的選擇。一個建設(shè)項目所處區(qū)位對造價有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發(fā)區(qū)投資項目的土地價格會有很大差異，施工費用也會有所增加。區(qū)位

3、因素包括交通便捷性、臨街狀況、四周環(huán)境等方面。同一區(qū)位，對不同類型的建設(shè)項目會有不同的影響。 （3）建設(shè)項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。五星級酒店要比三星級的酒店的造價高出50%左右，高級公寓造價是平凡住宅造價的一倍以上，這些都說明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對造價有著重要影響。同理，建設(shè)規(guī)模也一樣影響工程造價，要依據(jù)實際合理確定項目的規(guī)模，項目的規(guī)模與生產(chǎn)效益之間也符合邊際效益遞減原理，即開頭時生產(chǎn)效益的提高隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴大而增加，當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模擴大到一定程度時，生產(chǎn)效益增加到最大值，之后生產(chǎn)規(guī)模再擴大，生產(chǎn)效益將漸漸削減，這又叫做規(guī)模效益遞減。因此，要合理確定工程的建設(shè)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 （4）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案的選定。投

4、資決策階段建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案的選定對工程造價的影響也很大。建設(shè)項目是選擇高層低密度還是多層高密度、結(jié)構(gòu)類型是鋼結(jié)構(gòu)還是鋼筋棍凝土結(jié)構(gòu)等，都對工程造價起著打算作用。 （5）主要設(shè)備選用。工業(yè)建設(shè)項目的設(shè)備投資有時會超出建筑安裝工程的投資，在現(xiàn)代社會中，智能型辦公大樓或酒店項目的設(shè)備費用也特別昂貴，因此，在滿意功能要求和不增加使用過程中的修理費用的狀況下，如何就需要的各種設(shè)備的各種價格進行比較選擇，會對造價有一定影響。 3、基于效用理論的決策階段造價掌握方法 3.1建筑工程項目決策階段的風(fēng)險分析 由于影響建筑工程項目投資決策的因素較多，這些影響因素便促使了項目決策風(fēng)險環(huán)境的形成。因此在項目決策階

5、段，決策者對于風(fēng)險的態(tài)度是非常重要的，但在實際工程的項目決策技術(shù)里卻經(jīng)常忽視這一點。決策者不得不從大量可選方案中確定選擇哪一個，而每一個方案都可能帶來事先無法預(yù)知的結(jié)果，這種狀況就是風(fēng)險環(huán)境。不同的決策者在同一種風(fēng)險環(huán)境下會做出不同的決策。有些決策者是天生的風(fēng)險喜好者，情愿擔(dān)當(dāng)更多的風(fēng)險以期獲得較高的收益。另一類人決策者則是風(fēng)險中立者，除非計算出來的預(yù)期收益與風(fēng)險相匹配，否則不會去擔(dān)當(dāng)風(fēng)險。而還有一些決策者則是風(fēng)險厭惡者，寧愿放棄可能的較高收益也不愿擔(dān)當(dāng)一點風(fēng)險。 總體來說，我們都有各自的喜好，這種喜好可分為兩大類。第一種是對某事的直接喜好，例 如當(dāng)房地產(chǎn)商在兩個房地產(chǎn)投資項目中進行選擇時，他

6、選擇a而不是b是因為房地產(chǎn)商對建設(shè)寫字樓特別熟識，對于他來說，房地產(chǎn)項目a在操作盈利方面更為牢靠。第二種則為一種用態(tài)度表示的喜好，一個房地產(chǎn)商可能期望經(jīng)營風(fēng)險降低，因此他在其擁有的土地上開發(fā)建設(shè)了5幢住宅，這種狀況下，他有90%的可能盈利200萬元，相對應(yīng)的他放棄了在該地塊開發(fā)建設(shè)2幢辦公樓，在后一種狀況下他有60%的可能盈利400萬元，但同時也有40%可能虧損200萬元。實際生活中，絕大多數(shù)投資決策都或多或少的涉及上述兩種因素。任何決策理論都需要滿意直接喜好與風(fēng)險態(tài)度的要求。 實際上，個人或組織所面臨的風(fēng)險可以通過概率分布來對所遇到的風(fēng)險狀況進行量度。比較成熟的效用理論在過去的幾十年被決策者

7、廣泛使用。因此采用效用理論進行投資決策階段的造價掌握，能夠在項目造價的凹凸成為決策者必需面臨的風(fēng)險時，可以通過利用效用理論掌握項目造價，幫助決策者規(guī)避風(fēng)險。 3.2效用理論的基本概念期望效用是對個體在風(fēng)險環(huán)境下對每項政策的隱含價值或喜好的一種量度，這種量度通過價值來表現(xiàn)出來，這個價值與每項政策的收益虧損值相聯(lián)系，以表明這些收益和虧損值對決策者的效用。效用值也可用來度量不涉及金錢的結(jié)果，例如名聲、品牌、社會效應(yīng)等。在工程項目造價掌握中，收益和金錢是主要考慮的因素，因此在此僅研究收益涉及金錢的狀況。 效用值應(yīng)是保持不變的，以反映決策者的喜好，并必需遵守下列規(guī)定： （1）決策者對某種結(jié)果越滿足，其效

8、用值就越高。例如，沒有任何風(fēng)險贏取50萬元比同樣狀況下贏取5萬元的效用值高。 （2）效用值結(jié)果具有傳遞性。例如決策者在結(jié)果a和b中喜歡結(jié)果a，在結(jié)果b和c中喜歡b，那么結(jié)果a優(yōu)于結(jié)果c。 （3）假如兩種結(jié)果對決策者是一樣的，那么它們的效用值相同。 （4）在風(fēng)險條件下，決策的期望效用等于決策的實際效用。例如，假設(shè)某項特定方案有兩種可能結(jié)果，結(jié)果01的概率為p1結(jié)果02的概率為p2=1-p1.假如我們將01的效用用u（01）表示，02的效用用u（02）表示，該方案的期望效用（用eu表示）就是：3.3效用理論的數(shù)學(xué)模型效用理論的數(shù)學(xué)模型可用以下一系列的分析步驟來描述：（1）按以下步 1）表示，02的

9、效用用u（02）表示，該方案的期望效用（用eu表示）就是：3.3效用理論的數(shù)學(xué)模型效用理論的數(shù)學(xué)模型可用以下一系列的分析步驟來描述：（1）按以下步驟計算期望貨幣價值emv：考慮i種可選方案，i=1，2，n；估計每種方 方案的可能獲得的價值m（xi）；估計每種方案的概率pi，盡量確保對概率的估計是合理的，可依據(jù)經(jīng)驗和相關(guān)數(shù)據(jù)進行計算機模擬；將每種方案的可能獲得的價值m（xi）乘以每種方案的概率pi；則emv即為各方案的emv（xi）之和；（2）確定效用函數(shù)m=m（xi），以每種方案的可能獲得的價值m（xi），建立效用曲線m?x；（3）計算期望效用值euv.選擇euv最大方案者為最優(yōu)。 4、投資決

10、策階段造價掌握實例分析 基于上述的效用理論分析方法和步驟，在此進行決策階段造價掌握的實例分析。設(shè)某房地產(chǎn)公司在對一地塊作前期策劃時，對該地塊的投資取向有兩種方向，一種是建筑高檔別墅群，一種是建筑多層住宅。公司投資決策部門依據(jù)公司實力、開發(fā)經(jīng)驗及市場形勢進行了兩種方案的收益及概率分析，并通過公司董事會應(yīng)用效用理論進行分析，最終確定了投資方向。 （1）收益及概率分析，計算期望貨幣價值emv.收益及概率分析。 建筑高檔別墅群建筑多層住宅收益（萬元）概率收益（萬元） 概率10000.108000.207000.504000.6000.2000.10-3000.20-1000.10 采用期望貨幣價值的計

11、算公式，分別計算兩種方案的期望貨幣價值emv：emv別墅=390萬元emv住宅=390萬元（2）效用分析由從上述計算結(jié)果可知，兩種方案的emv相等，從規(guī)避投資風(fēng)險的角度動身，理應(yīng)選擇建筑多層住宅。但策劃人員通過對公司董事會爭論信息的收集整理，得出了公司決策層對不同收益所持的效用態(tài)度。 （3）分別計算兩種方案的期望效用值euveuv別墅=0.37euv住宅=0.29由以上分析結(jié)果euv別墅>euv住宅，故可知公司決策層傾向于選擇建筑高檔別墅群的投資方案。從公司決策層的動身點來說，產(chǎn)生上述選擇的結(jié)果主要基于以下三個方面的考慮：公司對外應(yīng)保持其特地從事高檔社區(qū)建設(shè)的形象；從公司目前的積累來說，完全可以承受該項目不盈利或負(fù)盈