城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減

1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤及其規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤及其規(guī)劃（交流提綱）（交流提綱） 主要內(nèi)容主要內(nèi)容三個方面的問題p城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤p掛鉤規(guī)劃編制掛鉤規(guī)劃編制p若干問題的思考若干問題的思考城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤內(nèi)涵目的和作用相關(guān)概念城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 概念概念城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成

2、建新拆舊項目區(qū)，通過新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項目區(qū)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。（國土資發(fā)【2008】138號）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 增減掛鉤的操作方法增減掛鉤的操作方法p依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)村建設(shè)用地整理規(guī)劃和項目區(qū)規(guī)劃等，對項目區(qū)內(nèi)村莊撤并和用地布局的調(diào)整，對利用不合理、不充

3、分和廢棄閑置的村莊建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整利用，并將建設(shè)用地整理增加的耕地面積等量核定為建設(shè)占用耕地指標(biāo)，用于農(nóng)村居民點和城鎮(zhèn)建設(shè)。“掛鉤”實行先安置再拆遷，先使用規(guī)劃周轉(zhuǎn)指標(biāo)再歸還。p掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)按照農(nóng)村居民點和農(nóng)村工礦廢棄地等、農(nóng)村建設(shè)用地整理形成的耕地面積等量核定，項目區(qū)內(nèi)使用掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的建設(shè)用地報批實行項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量和耕地面積雙控制，即項目區(qū)內(nèi)報批建設(shè)占用耕地規(guī)模不得超過經(jīng)核定批準(zhǔn)使用的掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)規(guī)模，項目區(qū)內(nèi)報批建設(shè)用地總規(guī)模不得超過農(nóng)村建設(shè)用地減少的總規(guī)模，以最終實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少。p掛鉤工作的重點是“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，農(nóng)村建設(shè)用地減少”。由于目前城鎮(zhèn)

4、建設(shè)用地指標(biāo)普遍緊張，各地試點的工作目的都比較明確：為城鎮(zhèn)建設(shè)用地尋找空間。這項政策的提出，把目前進(jìn)行的農(nóng)村居民點整理、廢棄工礦整理等農(nóng)村建設(shè)用地相關(guān)工作聯(lián)系了起來，并且吻合了地方的需求。那么重點就落在了農(nóng)村建設(shè)用地整理上面，因為這是增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的落點。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤目的和作用目的和作用p為地方經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)爭取發(fā)展空間p社會主義新農(nóng)村建設(shè)改善人民生活p優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用集約度城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤相關(guān)概念相關(guān)概念 1 1、基本概念、基本概念p 拆舊區(qū)拆舊區(qū) 拆舊區(qū)是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊。主

5、要包括農(nóng)村居民點用地、農(nóng)村工礦用地、廢棄的磚瓦窯場等。重點是農(nóng)村居民點用地。土地權(quán)屬主要是集體所有。p 安置區(qū)安置區(qū) 安置區(qū)是指因拆除農(nóng)村居民點而規(guī)劃的供原農(nóng)村居民進(jìn)行居住的集中安置用地，如新建中心村、聚居點、集中安置小區(qū)等。仍然保留集體土地所有權(quán)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤p 建新區(qū)建新區(qū)（兩種理解，具體進(jìn)行定義）n“建新區(qū)”由城鎮(zhèn)建新地塊、新建中心村、聚居點、集中安置小區(qū)等構(gòu)成。n建新區(qū)是指拆舊區(qū)面積減去安置區(qū)面積后，節(jié)余的數(shù)量擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的部分。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤p 掛鉤規(guī)劃掛鉤規(guī)劃 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃，就是在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃用途分區(qū)

6、的基礎(chǔ)上，按照土地集約利用的要求，采取科學(xué)的工程技術(shù)手段，將若干擬復(fù)墾為農(nóng)用地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地復(fù)墾，以實現(xiàn)項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少、質(zhì)量不降低、用地布局更合理。p 掛鉤項目區(qū)掛鉤項目區(qū) 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃的項目區(qū)包含三個部分，即拆舊區(qū)、安置區(qū)和建新區(qū)。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤p 掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，是指國家和省為了控制掛鉤規(guī)模和周期，批準(zhǔn)并下達(dá)給有關(guān)縣（市、區(qū)）一定時期內(nèi)的一定數(shù)量的用地規(guī)模。 周轉(zhuǎn)指標(biāo)專

7、項用于掛鉤項目區(qū)內(nèi)建新地塊面積的規(guī)?？刂疲⒃谝?guī)定時間內(nèi)用拆舊地塊復(fù)墾出來的農(nóng)用地面積歸還，歸還的面積數(shù)不得少于下達(dá)的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，質(zhì)量不得低于建新地塊占用的土地質(zhì)量。 周轉(zhuǎn)指標(biāo)只能在項目區(qū)內(nèi)部周轉(zhuǎn)。項目區(qū)內(nèi)拆舊地塊面積大于建新地塊面積的，剩余部分不得作為建設(shè)占用農(nóng)用地指標(biāo)在項目區(qū)外使用。 周轉(zhuǎn)指標(biāo)優(yōu)先用于農(nóng)村居民點和鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項目區(qū)內(nèi)使用周轉(zhuǎn)指標(biāo)的建設(shè)用地，要按照國家產(chǎn)業(yè)政策和集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)依法供地，經(jīng)營性用地必須按照規(guī)定進(jìn)行國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。需要征收集體土地的，應(yīng)依法辦理土地征收手續(xù)，依法給予補償，并妥善安置被征地農(nóng)民。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 2 2

8、、總體規(guī)劃中與掛鉤相關(guān)概念、總體規(guī)劃中與掛鉤相關(guān)概念p 建設(shè)用地總規(guī)模：建設(shè)用地總規(guī)模：所有建設(shè)用地的總和，包括城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地、交通、水利以及特殊用地等p 城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模：包括城鎮(zhèn)工礦用地和農(nóng)村建設(shè)用地之和。p 城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地規(guī)模：城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地規(guī)模：城市、城鎮(zhèn)和工礦用地p 新增建設(shè)用地規(guī)模：新增建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃期內(nèi)凈增加的建設(shè)用地數(shù)量與建設(shè)過程中建設(shè)周轉(zhuǎn)用地數(shù)量。 凈增規(guī)模=規(guī)劃期末規(guī)模-規(guī)劃基期規(guī)模 新增建設(shè)用地規(guī)模-凈增規(guī)模=建設(shè)周轉(zhuǎn)用地（掛鉤指標(biāo)）p 土地整理復(fù)墾開發(fā)指標(biāo)：土地整理復(fù)墾開發(fā)指標(biāo)：通過土地整理復(fù)墾開發(fā)補充耕地與掛鉤整理復(fù)墾的耕地數(shù)量

9、之和。 掛鉤指標(biāo)數(shù)量=土地整理復(fù)墾開發(fā)指標(biāo)-補充耕地指標(biāo)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤 3 3、其他一些相關(guān)概念、其他一些相關(guān)概念 允許建設(shè)區(qū)允許建設(shè)區(qū) 有條件建設(shè)區(qū) 指標(biāo)置換 先建后拆 先拆后建 掛鉤規(guī)劃編制掛鉤規(guī)劃編制主要內(nèi)容 農(nóng)村居民點整理潛力分析 掛鉤規(guī)模確定與分解 掛鉤重點區(qū) 掛鉤項目區(qū)規(guī)劃掛鉤規(guī)劃編制掛鉤規(guī)劃編制 增減掛鉤規(guī)劃技術(shù)路線前期準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段規(guī)規(guī)劃劃方方法法技技術(shù)術(shù)支支撐撐規(guī)規(guī)劃劃方方法法技技術(shù)術(shù)支支撐撐修修改改完完善善專專家家會會議議保保障障分分析析補補充充調(diào)調(diào)研研基基礎(chǔ)礎(chǔ)分分析析領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小小組組資料收集資料收集資料收集與專項資料收集與專項調(diào)研階段調(diào)研階

10、段規(guī)劃編制階段規(guī)劃編制階段成果驗收階段成果驗收階段籌集規(guī)劃經(jīng)費籌集規(guī)劃經(jīng)費提出總體規(guī)劃目標(biāo)提出總體規(guī)劃目標(biāo)確定項目規(guī)劃方案確定項目規(guī)劃方案組織工作成員組織工作成員籌資渠道分析籌資渠道分析規(guī)劃效益分析規(guī)劃效益分析保障機(jī)制研究保障機(jī)制研究可行性分析可行性分析項目區(qū)設(shè)置項目區(qū)設(shè)置拆舊區(qū)規(guī)劃拆舊區(qū)規(guī)劃安置區(qū)規(guī)劃安置區(qū)規(guī)劃建新區(qū)規(guī)劃建新區(qū)規(guī)劃專項研究專項研究規(guī)劃初稿規(guī)劃初稿最終規(guī)劃最終規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地需求分析城鄉(xiāng)建設(shè)用地需求分析農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力分析農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力分析農(nóng)村發(fā)展趨勢與空間分布研究農(nóng)村發(fā)展趨勢與空間分布研究投資需求與籌資能力分析投資需求與籌資能力分析動態(tài)靜態(tài)結(jié)合法、趨勢外推法、動態(tài)靜

11、態(tài)結(jié)合法、趨勢外推法、 訪談法、訪談法、典型調(diào)查法典型調(diào)查法 、線性回歸法、線性回歸法 、 統(tǒng)計分析法、德爾菲法、定性統(tǒng)計分析法、德爾菲法、定性 、定量、定位定量、定位 、定序結(jié)合法、比較分析法、定序結(jié)合法、比較分析法、調(diào)查問卷法、調(diào)查問卷法地理信息系統(tǒng)技術(shù)地理信息系統(tǒng)技術(shù)數(shù)據(jù)庫技術(shù)數(shù)據(jù)庫技術(shù)計算機(jī)輔助地圖制圖技術(shù)計算機(jī)輔助地圖制圖技術(shù)遙感與數(shù)字地圖技術(shù)遙感與數(shù)字地圖技術(shù)農(nóng)村居民點整理潛力分析人口預(yù)測人口預(yù)測總?cè)丝冢ㄗ匀辉鲩L率法、線性回歸法（趨勢法）、模型法等）城鎮(zhèn)化水平預(yù)測城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口農(nóng)村居民點整理潛力分析城鄉(xiāng)建設(shè)用地預(yù)測城鄉(xiāng)建設(shè)用地預(yù)測 農(nóng)村居民點用地預(yù)測根據(jù)農(nóng)業(yè)人口預(yù)測根據(jù)農(nóng)村人口預(yù)

12、測 城鎮(zhèn)用地預(yù)測指標(biāo)法經(jīng)濟(jì)計量模型預(yù)測 獨立工礦用地預(yù)測農(nóng)村居民點整理潛力分析 城鄉(xiāng)建設(shè)用地預(yù)測結(jié)果分析 根據(jù)預(yù)測結(jié)果，結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)，分析缺口農(nóng)村居民點整理潛力分析p農(nóng)村居民點整理潛力農(nóng)村居民點整理潛力u1、按人均農(nóng)村建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)估算u2、按戶均農(nóng)村建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)估算u3、實際調(diào)查測算 p農(nóng)村廢棄工礦用地整理潛力農(nóng)村廢棄工礦用地整理潛力p農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力匯總農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力匯總掛鉤規(guī)模的確定掛鉤規(guī)模的確定城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤規(guī)模包括：整理規(guī)模（即拆舊規(guī)模）、掛鉤周轉(zhuǎn)面積、安置面積和城鎮(zhèn)建新面積。p確定思路確定思路確定城鎮(zhèn)建新面積。根據(jù)規(guī)劃期城鎮(zhèn)人口及人均城鎮(zhèn)工礦用地，測算規(guī)劃期城鎮(zhèn)建設(shè)用地的

13、需求量。新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量中扣除影子規(guī)劃中的城鄉(xiāng)用地凈增量即為掛鉤的城鎮(zhèn)用地需求量。結(jié)合農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力，確定城鎮(zhèn)建新面積。確定整理規(guī)模。城鎮(zhèn)建新面積除整理增加農(nóng)用地的系數(shù)求取整理規(guī)模。確定掛鉤周轉(zhuǎn)面積。根據(jù)掛鉤政策要求，整理規(guī)模即相當(dāng)于掛鉤周轉(zhuǎn)面積。確定安置面積。拆舊規(guī)模與城鎮(zhèn)建新面積之差即為安置面積。掛鉤規(guī)模的確定掛鉤規(guī)模的確定掛鉤規(guī)模掛鉤規(guī)模（1）城鎮(zhèn)建新面積）城鎮(zhèn)建新面積根據(jù)國人均城鎮(zhèn)工礦用地預(yù)測城鎮(zhèn)用地規(guī)模。計算新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求扣除城鄉(xiāng)建設(shè)用地凈增量指標(biāo)預(yù)測掛鉤需求量掛鉤規(guī)模受農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力和掛鉤需求量兩方面因素控制。整理潛力大于掛鉤需求量時，

14、潛力滿足需求。（2）整理規(guī)模）整理規(guī)模整理增加的農(nóng)用地面積不小于城鎮(zhèn)建新面積。測算整理增加農(nóng)用地系數(shù)按系數(shù)確定農(nóng)村建設(shè)用地整理規(guī)模（拆舊規(guī)模）。（3）掛鉤周轉(zhuǎn)面積）掛鉤周轉(zhuǎn)面積按建新拆舊聯(lián)動及掛鉤前后建設(shè)用地總量不增加的要求，確定掛鉤周轉(zhuǎn)面積（4）安置面積）安置面積拆舊面積減去城鎮(zhèn)建新面積，差額為安置面積。掛鉤規(guī)模的確定掛鉤規(guī)模的確定 掛鉤指標(biāo)分解 根據(jù)下級行政區(qū)劃單位的，整理潛力和需求進(jìn)行分解掛鉤規(guī)模分解（單位：公頃）掛鉤規(guī)模分解（單位：公頃）行政區(qū)整理規(guī)模（拆舊規(guī)模）掛鉤周轉(zhuǎn)面積安置面積城鎮(zhèn)建新面積合計150900 150900 98700 52200 掛鉤重點區(qū)域確定掛鉤重點區(qū)域確定以行

15、政區(qū)劃為單元，依據(jù)整理潛力和城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求缺口大小，確定全省掛鉤重點區(qū)域。具體步驟： 首先，選取整理增加農(nóng)用地潛力和城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求缺口大小作為分區(qū)指標(biāo)，并對以上兩個指標(biāo)分別進(jìn)行無量綱化處理。 其次，確定兩指標(biāo)權(quán)重。通過專家咨詢的辦法，確定整理潛力和城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求缺口大小權(quán)重。 再次，求取重要程度系數(shù)。無量綱化處理后的數(shù)據(jù)分別乘權(quán)重，相加得到重要程度系數(shù)。 f=k1a+k2b公式中:f為重要程度系數(shù)；k1為增加農(nóng)用地潛力的權(quán)重；a為市增加農(nóng)用地潛力的無量綱值；k2為城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求缺口的權(quán)重，b為市城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求量缺口的無量綱值，本研究的城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求缺口就是城鎮(zhèn)建新面積。 最后，根據(jù)

16、重要程度系數(shù)，按照一定劃分標(biāo)準(zhǔn)劃分掛鉤重點區(qū)域。 iiibkakf21掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置 掛鉤項目區(qū)是掛鉤項目實施的基本組織和管理單元，是按照掛鉤概念范疇要求而規(guī)劃的相對較具體的農(nóng)村建設(shè)用地整理項目區(qū)。掛鉤項目區(qū)由拆舊區(qū)、安置區(qū)和建新區(qū)三部分組成。在拆舊區(qū)復(fù)墾為農(nóng)用地的前提下，拆舊區(qū)大于安置區(qū)的部分面積可以用于建新區(qū)，達(dá)到減少農(nóng)村建設(shè)用地增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地的目的。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，新增建設(shè)用地（建新區(qū)）原則上按照土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃集中分布在中心城鎮(zhèn)周圍。因此掛鉤項目規(guī)劃的重點是拆舊區(qū)和安置區(qū)的規(guī)劃。安置、拆舊、整理復(fù)墾三項費用之和應(yīng)小于或等于項目區(qū)所能籌措的資金。掛鉤項目

17、區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置項目區(qū)設(shè)置的指導(dǎo)思想項目區(qū)設(shè)置的指導(dǎo)思想有利于促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)和城市化發(fā)展；優(yōu)化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)；有利于保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田；有利于促進(jìn)建設(shè)用地的節(jié)約和集約利用。項目區(qū)設(shè)置的原則項目區(qū)設(shè)置的原則l選擇項目區(qū)時應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：l必須與土地利用總體規(guī)劃、開發(fā)整理規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等相銜接。l項目區(qū)規(guī)模要適度，便于實施與管理。l項目區(qū)要盡量選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部，建新、拆舊地塊在地域上要盡可能接近，且在同一個縣級行政轄區(qū)設(shè)置，并合理避讓基本農(nóng)田。l項目區(qū)所在地的縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府重視，部門協(xié)調(diào)配合，具有掛鉤工作開展的外部和內(nèi)部環(huán)境。l必須充分尊重群眾的意愿。必須維護(hù)集

18、體和農(nóng)戶的合法權(quán)益，使人民群眾利益不受損害。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置拆舊區(qū)確定原則拆舊區(qū)確定原則p以農(nóng)村居民點用地現(xiàn)狀為基礎(chǔ)的原則。p充分考慮村莊的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢原則。p重視農(nóng)民對農(nóng)村居民點整理的積極性原則。p兼顧新農(nóng)村建設(shè)需要的原則。p滿足城鎮(zhèn)體系規(guī)劃實施需要的原則。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置 安置區(qū)布局的原則安置區(qū)布局的原則p向中心村和城鎮(zhèn)集中的原則。安置區(qū)的布局應(yīng)當(dāng)充分考慮新農(nóng)村社區(qū)向中心村和城鎮(zhèn)集中的原則。安置區(qū)的布局應(yīng)當(dāng)充分考慮新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，盡量將安置區(qū)布置在中心村、集鎮(zhèn)，在可建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，盡量將安置區(qū)布置在中心村、集鎮(zhèn)，在可能和條件允許的情況下

19、，也可以將安置區(qū)布置在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。能和條件允許的情況下，也可以將安置區(qū)布置在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。p有利于生產(chǎn)和生活的原則。應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生產(chǎn)方式、生產(chǎn)有利于生產(chǎn)和生活的原則。應(yīng)當(dāng)充分考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生產(chǎn)方式、生產(chǎn)半徑以及耕作制度等因素，同時還要十分重視安置區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公半徑以及耕作制度等因素，同時還要十分重視安置區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套狀況，尤其是生活設(shè)施的完善程度，按照有利于生產(chǎn)和生共設(shè)施配套狀況，尤其是生活設(shè)施的完善程度，按照有利于生產(chǎn)和生活的原則布置安置區(qū)?；畹脑瓌t布置安置區(qū)。p有利于產(chǎn)權(quán)調(diào)整的原則。整村搬遷或幾個村莊合并必然涉及到土地產(chǎn)有利于產(chǎn)權(quán)調(diào)整的原則。整村搬遷或幾個村莊合并

20、必然涉及到土地產(chǎn)權(quán)，尤其是宅基地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地所有制很難實現(xiàn)不權(quán)，尤其是宅基地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地所有制很難實現(xiàn)不同村集體之間的產(chǎn)權(quán)調(diào)整，在設(shè)定拆舊區(qū)和相應(yīng)的安置區(qū)時，必須全同村集體之間的產(chǎn)權(quán)調(diào)整，在設(shè)定拆舊區(qū)和相應(yīng)的安置區(qū)時，必須全面慎重地調(diào)整好土地權(quán)屬問題，明確農(nóng)戶宅基地的歸屬。面慎重地調(diào)整好土地權(quán)屬問題，明確農(nóng)戶宅基地的歸屬。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置 安置區(qū)布局的原則安置區(qū)布局的原則p盡量考慮當(dāng)?shù)匚幕土?xí)俗相容性的原則。農(nóng)民的生產(chǎn)和生盡量考慮當(dāng)?shù)匚幕土?xí)俗相容性的原則。農(nóng)民的生產(chǎn)和生活是與當(dāng)?shù)氐奈幕土?xí)俗緊密地聯(lián)系在一起的，很難在短活是與當(dāng)?shù)氐奈幕土?xí)俗緊密地聯(lián)

21、系在一起的，很難在短時期內(nèi)予以改變，尤其是宗族觀念、地緣文化和鄰里關(guān)系。時期內(nèi)予以改變，尤其是宗族觀念、地緣文化和鄰里關(guān)系。在布置安置區(qū)時必須盡量考慮這些因素，避免不必要的糾在布置安置區(qū)時必須盡量考慮這些因素，避免不必要的糾紛。紛。 p盡量不占用耕地原則。安置區(qū)用地選擇，應(yīng)當(dāng)遵循盡量不占用耕地原則。安置區(qū)用地選擇，應(yīng)當(dāng)遵循“能用能用劣地不用好地，能用非耕地不用耕地劣地不用好地，能用非耕地不用耕地”的原則，切實貫徹的原則，切實貫徹保護(hù)耕地的基本國策。保護(hù)耕地的基本國策。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置 建新區(qū)安排的原則建新區(qū)安排的原則p符合土地級差收益最大化原則。建新區(qū)的安排直接影響到整個項目區(qū)運作

22、的資金問題，也是能否成功推進(jìn)增減掛鉤的關(guān)鍵要素之一。按照土地級差收益最大化原則，在不影響生態(tài)環(huán)境效益的前提下，盡量將建新區(qū)安排在區(qū)位條件好的城市、城鎮(zhèn)周邊，做到地盡其用，促進(jìn)土地收益最大化。p有利于促進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展的原則。城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是區(qū)域發(fā)展的必然趨勢，也是提高區(qū)域競爭力的重要動力源。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展原則的指導(dǎo)下，建新區(qū)應(yīng)安排在最能促進(jìn)或帶動城鎮(zhèn)和工業(yè)發(fā)展的地域，實現(xiàn)土地效益的最大化。p有利于促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的原則。在追求土地效益最大化的同時，必須充分考慮新農(nóng)村建設(shè)的需要，盡量滿足新農(nóng)村建設(shè)的用地需求，安排好農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和必要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，實現(xiàn)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時，改善農(nóng)民的生產(chǎn)和生活環(huán)境

23、。p符合節(jié)約集約利用的原則。增減掛鉤出來的建設(shè)用地指標(biāo)是很珍貴的，其中付出了大量的人力、物力和財力，對建新區(qū)的安排應(yīng)更加重視土地節(jié)約集約利用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，嚴(yán)格控制用地標(biāo)準(zhǔn)，合理利用好每一寸土地。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置 建新區(qū)的布局建新區(qū)的布局 通過建設(shè)用地需求量的分析和用地緊迫程度的排序，按照土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃，將建新區(qū)主要布局在市中心城市、各縣（市、區(qū)）城駐地、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)和中心村周邊。掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)設(shè)置掛鉤項目區(qū)規(guī)劃方案行行政政區(qū)區(qū)期限期限項目個數(shù)項目個數(shù)拆舊區(qū)面積拆舊區(qū)面積安置區(qū)面積安置區(qū)面積建新區(qū)面積建新區(qū)面積1近期近期18248.2482.241

24、66.00遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期501028.04527.04501.002近期近期22467.53114.53353.00遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期721245.77374.77871.003近期近期561188.35465.34723.01遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期872439.58910.581529.004近期近期16300.7241.71259.01遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期751054.51266.51788.00合計合計近期近期1622890.37870.382019.99遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期3947166.292597.284569.01項目區(qū)土地整理模式項目區(qū)土地整理模式縮村并居整理模式縮村并居整理模式此模式主要適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)水平較高的城鎮(zhèn)周圍，有較強(qiáng)的農(nóng)

25、村城鎮(zhèn)化趨勢，可將農(nóng)村建設(shè)用地整理與城鎮(zhèn)規(guī)劃相結(jié)合，提倡樓房建設(shè)，降低人均用地標(biāo)準(zhǔn)，提高土地利用率和容積率。向中心村搬遷模式向中心村搬遷模式在農(nóng)村居民點形成的歷史過程中，農(nóng)民為耕種便利，有散居的習(xí)慣，形成分布密集、規(guī)模小的“迷你型”村莊，使得村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套難度增加，管理不便，土地資源浪費，制約了這些村莊的發(fā)展。按照中心村建設(shè)規(guī)劃，在中心村建設(shè)一定數(shù)量住宅，來解決搬遷村莊居民新增住宅的需求，實現(xiàn)向中心村遷并的目的。整體搬遷異地安置模式整體搬遷異地安置模式這種模式針對原址不適宜村莊建設(shè)，如自然環(huán)境條件惡劣，交通不便，信息不靈的偏遠(yuǎn)山區(qū)農(nóng)村；處于洪澇災(zāi)害區(qū)、山體易滑坡、塌陷地帶等村莊。從農(nóng)村長遠(yuǎn)發(fā)

26、展的角度出發(fā)，由政府組織逐步進(jìn)行異地遷移，將村莊整體搬遷到經(jīng)濟(jì)條件好、發(fā)展空間大的農(nóng)村居民點，或選擇適宜的地區(qū)建設(shè)獨立新村，并對老宅基地進(jìn)行復(fù)墾還耕。拆舊建新型整理模式拆舊建新型整理模式這種模式由于是在原址上進(jìn)行改造，不改變土地使用性質(zhì)，雖然節(jié)地效果不是很明顯，但是在提高土地集約利用程度，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境，促進(jìn)社會主義新村建設(shè)具有重大現(xiàn)實意義。案例長春市二道區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點項目規(guī)劃基本情況基本情況 英俊鎮(zhèn)位于長春市東部，是2004年6月由長春市二道區(qū)英俊鄉(xiāng)和三道鎮(zhèn)合并組建。西部、北部與長春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤，南部與長春市凈月旅游開發(fā)區(qū)相鄰，東與泉眼鎮(zhèn)、東湖鎮(zhèn)接壤。屬半丘陵地帶。

27、2005年英俊鎮(zhèn)被列為吉林省“十強(qiáng)鎮(zhèn)”試點單位，2006年被列為社會主義新農(nóng)村建設(shè)試點鎮(zhèn)，2008年初被列為國家發(fā)展改革試點鎮(zhèn)。享受省級開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策。 全鎮(zhèn)幅員面積44.33平方公里，耕地面積2279.8公頃，村屯居住面積180公頃，轄10個行政村、1個街道辦公室。全鎮(zhèn)總?cè)丝?.3萬人，城鎮(zhèn)化率29%。集鎮(zhèn)建成區(qū)面積3251.8公頃，人均耕地面積1.06畝。 經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況 2007年英俊鎮(zhèn)gdp達(dá)到13億元，三次產(chǎn)業(yè)比例為9.5:79:11.5。政府財政總收入1.7億元，可支配收入1475萬元。居民人均收入8536元，農(nóng)民人均純收入為5011元。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地

28、增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃總體方案 英俊鎮(zhèn)掛鉤項目區(qū)總面積133.3公頃，其中拆舊區(qū)70公頃，建新區(qū)63.3公頃，擬用周轉(zhuǎn)指標(biāo)63.3公頃，拆舊區(qū)復(fù)墾后可新增耕地70公頃，凈增100.5畝耕地。完全符合相關(guān)文件和規(guī)劃。 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃地地 類類 英俊鎮(zhèn)英俊鎮(zhèn) 項目實施前項目實施前 實施后實施后 增減增減 農(nóng)村建設(shè)用地 11377.110343.6-1033.5安置居民點 056.356.3增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地 4801373.2893.2合計 11857.111773.1-84行政村行政村 地塊編號地塊編號 居民點用地居民點用地

29、農(nóng)村建設(shè)用地農(nóng)村建設(shè)用地 年度年度 何家屯何家屯 4#200.60第一年度第一年度 崗子屯崗子屯 5#3420歸還耕地指標(biāo)歸還耕地指標(biāo) 542.6大房子屯大房子屯 6#98.40第二年度第二年度 閻家屯閻家屯 7#190.40張家屯張家屯 8#92.50西馬屯西馬屯 9#109.60歸還耕地指標(biāo)歸還耕地指標(biāo) 項目區(qū)拆舊項目區(qū)拆舊建新基本情況建新基本情況拆舊區(qū)復(fù)墾明細(xì)與耕地指標(biāo)歸還年度計劃表拆舊區(qū)復(fù)墾明細(xì)與耕地指標(biāo)歸還年度計劃表城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤專項規(guī)劃專題講座城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤專項規(guī)劃專題講座 建設(shè)年度 行政村 地塊編號 其中占用耕地 其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地 2009和平村 3#56.30長青村

30、 1#4650小計 521.502010和平村 2#428.20小計 428.20總計 949.50建新區(qū)占用耕地規(guī)模與建設(shè)年度計劃表建新區(qū)占用耕地規(guī)模與建設(shè)年度計劃表 投資估算投資估算 拆舊總面積拆舊總面積68.9公頃，全部復(fù)墾為耕地，拆舊和復(fù)墾費用預(yù)計共需公頃，全部復(fù)墾為耕地，拆舊和復(fù)墾費用預(yù)計共需2325.9萬元，其中房屋拆除補償資金需要資金萬元，其中房屋拆除補償資金需要資金1450.9萬元。土地復(fù)墾費萬元。土地復(fù)墾費用需要資金用需要資金875萬元。萬元。 建新總面積建新總面積63.3公頃，安置農(nóng)民住房占地公頃，安置農(nóng)民住房占地65.3畝，建新費包括房屋拆畝，建新費包括房屋拆遷費、征地服

31、務(wù)費、土地征收費等，預(yù)計共需資金遷費、征地服務(wù)費、土地征收費等，預(yù)計共需資金47276.7萬元。萬元。 城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃地 名 費用 計算標(biāo)準(zhǔn) 金額 小計 崗子村 房屋拆除費 270元/m21027.81450.9苗木補貼 4000元/戶 161.2地上附屬物補償 5500元/戶 221.6搬遷費 1000元/戶 40.3合計 1450.9房屋拆除補償資金估算表房屋拆除補償資金估算表 單位：萬元單位：萬元城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃地名地名項目項目金額金額小計小計長青村長青村溫室補償費溫室補償費460020077養(yǎng)殖場養(yǎng)殖場360房屋拆遷房屋

32、拆遷595征地相關(guān)稅費征地相關(guān)稅費10902.7征地服務(wù)費征地服務(wù)費658.3養(yǎng)老保險費養(yǎng)老保險費1791土地征收金土地征收金1170和平村和平村征地相關(guān)稅費征地相關(guān)稅費6692.5627199.7征地服務(wù)費征地服務(wù)費267.7養(yǎng)老保險費養(yǎng)老保險費1485土地征收金土地征收金634.5房屋建設(shè)成本房屋建設(shè)成本5850不可預(yù)見性費用不可預(yù)見性費用585城市配套設(shè)施和稅費城市配套設(shè)施和稅費3757.9養(yǎng)老保險費用養(yǎng)老保險費用6705十年物業(yè)、采暖費用十年物業(yè)、采暖費用1222合計合計47276.7 建新費用估算表建新費用估算表 單位：萬元單位：萬元城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃

33、項目籌措來源 土地復(fù)墾費爭取省級土地開發(fā)復(fù)墾專項資金。通過市場化運作籌集先期開發(fā)資金。共約籌集3億元啟動資金。 掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考掛鉤政策中存在的問題和隱患掛鉤政策中存在的問題和隱患p過分追求建設(shè)用地指標(biāo)，忽略了優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高耕地質(zhì)量等工作p整理出來的耕地質(zhì)量存在問題p性質(zhì)不同的兩個區(qū)域在一起，產(chǎn)生利益的偏向p城市擴(kuò)張的外部性仍然留在農(nóng)村p農(nóng)民和農(nóng)村的權(quán)益得不到保障掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考城鄉(xiāng)一體化城鄉(xiāng)一體化p消滅三大差別，提高農(nóng)村居民生活水平，都市-城鎮(zhèn)-農(nóng)村統(tǒng)一的居民點體系規(guī)劃，掛鉤規(guī)劃必須以此為依據(jù)。p城鄉(xiāng)統(tǒng)籌不是消滅農(nóng)業(yè)

34、、消滅農(nóng)村，建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地要統(tǒng)籌考慮。農(nóng)村居民點適度集中，合理分散，節(jié)約用地、方便生產(chǎn)。 海淀區(qū)城鄉(xiāng)一體化海淀區(qū)城鄉(xiāng)一體化 兩項改革兩項改革：開展以鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制向街道體制并軌、村委會向居委會轉(zhuǎn)制、戶籍屬地管理向居住地治理等行政管理體制改革；推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改制、集體資產(chǎn)處置及產(chǎn)權(quán)制等經(jīng)濟(jì)體制改革。 三類區(qū)域三類區(qū)域：按照區(qū)位條件不同，將城市要素聚集區(qū)建設(shè)成為城市經(jīng)濟(jì)活躍的現(xiàn)代化宜居宜業(yè)新城區(qū)；將綠化隔離地區(qū)建設(shè)成為環(huán)城休閑景觀區(qū)；將北部新區(qū)保留村莊建設(shè)成為生態(tài)型、田園式的新農(nóng)村。 五個一體化五個一體化：實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)與社會保障、公共服務(wù)、城鄉(xiāng)社會管理的一體化。掛

35、鉤規(guī)劃及其實施的若干思考掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村 農(nóng)村農(nóng)業(yè)的作用農(nóng)村農(nóng)業(yè)的作用p城市生活的衣食來源p為城鎮(zhèn)發(fā)展提供土地空間p城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)（食品、紡織、醫(yī)藥、能源等等）p城鎮(zhèn)發(fā)展的人力資源p城市人口休閑度假的場所p城鎮(zhèn)隔離的空間、生態(tài)空間掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考掛鉤規(guī)劃及其實施的若干思考 保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村保護(hù)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村p鄉(xiāng)村文化存在的合理性鄉(xiāng)村文化存在的合理性p文化多元化是社會和諧的保證文化多元化是社會和諧的保證p國外的新村運動、振興農(nóng)村等等國外的新村運動、振興農(nóng)村等等資金估算及籌措資金估算及籌措 投資分析投資分析 掛鉤投資包括居民拆遷安置補償和拆舊區(qū)的整理費用p 拆遷安置補償費拆遷安置補償費 拆遷安置補償費具體包括房屋拆遷補償費、村民安置費和搬遷期間補助費等。綜合各地農(nóng)村建設(shè)用地整理經(jīng)驗，得出農(nóng)村建設(shè)用地拆遷安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此測算拆遷規(guī)模需投資。p 拆舊區(qū)