房地產(chǎn)合同集合7篇

1、use ideals to achieve life, don't waste the years.整合匯編簡(jiǎn)單易用（頁(yè)眉可刪）房地產(chǎn)合同集合7篇 房地產(chǎn)合同篇1本合同雙方當(dāng)事人：甲方(轉(zhuǎn)讓方)：姓名：國(guó)籍身份證號(hào)碼護(hù)照號(hào)碼居住委托代理人姓名：國(guó)籍身份證號(hào)碼護(hù)照號(hào)碼郵政編碼：電話(huà)：乙方(受讓方)：姓名：國(guó)籍身份證號(hào)碼護(hù)照號(hào)碼居住委托代理人姓名：國(guó)籍身份證號(hào)碼護(hù)照號(hào)碼郵政編碼：電話(huà)：根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定，甲、乙方雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議：第一條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)情況甲方擬將位于的房地產(chǎn)(房屋平面圖見(jiàn)附件一)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對(duì)甲方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了了

2、解，愿意購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)共用自用土地使用面積為平方米，土地使用權(quán)類(lèi)型為，房屋建筑面積為平方米，其中套內(nèi)整層內(nèi)的建筑面積為平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e為平方米(以上面積均以房地產(chǎn)權(quán)證房屋所有權(quán)登記為的面積為準(zhǔn))。該房地產(chǎn)甲方于年月日向申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)證房屋所有權(quán)證書(shū)號(hào)碼為，房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證號(hào)碼為。第二條買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)格、付款方式甲、乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。乙方應(yīng)于合同簽訂后天內(nèi)支付甲方定金(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。乙方于年月日前支付第一期房款(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。乙方于年月日前支付第二期房款(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整。最后一期付款幣

3、)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整，在辦理好轉(zhuǎn)讓手續(xù)并核發(fā)新的房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)付清。已付定金將在最后一期付款時(shí)沖抵，付款方式：現(xiàn)金支票匯款。第三條登記過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理本合同簽訂之日起三十天內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)攜帶有關(guān)資料到辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。乙方支付最后一期購(gòu)房款時(shí)，甲方同時(shí)將辦理過(guò)戶(hù)后的房地產(chǎn)權(quán)證交付給乙方。第四條房地產(chǎn)交接雙方同意于年月日由甲方將該房地產(chǎn)交付給乙方使用。第五條權(quán)利保證約定甲方保證上述房地產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若產(chǎn)生買(mǎi)賣(mài)前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。第六條違約責(zé)任甲方?jīng)Q定中途不賣(mài)及逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，

4、作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應(yīng)在悔約之日起七天內(nèi)將所收定金及購(gòu)房款退還給乙方，另賠償乙方(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整的違約金。乙方?jīng)Q定中途不買(mǎi)及逾期15天仍未付清應(yīng)繳購(gòu)房款時(shí)，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購(gòu)房款甲方在七日內(nèi)退回乙方，另賠償甲方(幣)仟佰拾萬(wàn)仟佰拾元整的違約金。第七條稅務(wù)承擔(dān)經(jīng)雙方協(xié)商、同意按第種方法處理辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)所需繳納的稅費(fèi)，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負(fù)責(zé)。第八條合同爭(zhēng)議的解決方法本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。第九條合同未盡事宜處置及生效本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附

5、件二)，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第十條本合同保存本合同一式份，甲、乙雙方各存一份，發(fā)證機(jī)關(guān)一份。甲方(簽章)：法定代表人：委托代理人：年月日簽于乙方(簽章)：法定代表人：委托代理人：年月日簽于房地產(chǎn)合同篇2一、合約方甲方：聯(lián)系電話(huà)：傳真：法定代表人：乙方：電話(huà)：傳真：法定代表人：二、本合同相關(guān)說(shuō)明1.甲、乙雙方在互惠互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則和中華人民共和國(guó)合同法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)以下合同的所有條文及附件達(dá)至共識(shí)及理解，在自愿的情況下簽署本合同并承諾共同遵守。對(duì)本合同的部分條款或內(nèi)容需要做變動(dòng)或修改，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，協(xié)商結(jié)果將作為補(bǔ)充條款，經(jīng)簽字蓋章后視作本

6、合同的一部分。2.甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，向甲方所在地人民法院起訴。三、有關(guān)物業(yè)及合作事宜1.×××××××××××（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”）茲委托××××房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”），擔(dān)任甲方位于×××××××××××（暫名，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目”）的全程獨(dú)家企劃銷(xiāo)售總代理服務(wù)事宜。該物業(yè)為中低密

7、度住宅區(qū)，項(xiàng)目住宅部分總銷(xiāo)售面積約為97144.5平方米（暫定），約796戶(hù)（暫定），項(xiàng)目毛坯房的總銷(xiāo)售金額約為_(kāi)rmb億元（暫定）。2.乙方負(fù)責(zé)為甲方提供該項(xiàng)目服務(wù)的內(nèi)容包括（1）廣告企劃及設(shè)計(jì)服務(wù)。（2）銷(xiāo)售代理服務(wù)。3.未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，甲乙雙方不得將本合同中的任何權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓第三方。四、服務(wù)期限1.本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。2.乙方對(duì)本案的銷(xiāo)售獨(dú)家代理期限從甲方取得第一批預(yù)（銷(xiāo)）售許可證開(kāi)盤(pán)之日起計(jì)18個(gè)月。3.在本合同到期前的30天內(nèi)，如甲乙雙方同意繼續(xù)合作，雙方另行協(xié)商簽訂合同。否則，期限屆滿(mǎn)后本合同自動(dòng)終止。五、價(jià)格條件1.甲方授權(quán)乙方本項(xiàng)目之平均銷(xiāo)售單價(jià)（銷(xiāo)售底價(jià)），分

8、不同類(lèi)別產(chǎn)品制訂相應(yīng)的產(chǎn)品銷(xiāo)售底價(jià)，雙方同意平均銷(xiāo)售單價(jià)（銷(xiāo)售底價(jià)）于開(kāi)盤(pán)前壹個(gè)月內(nèi)由甲乙雙方協(xié)商后訂定，并作為本合同附件。2.乙方需于開(kāi)盤(pán)前壹個(gè)月依上述每種產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售底價(jià)定出該類(lèi)產(chǎn)品的各戶(hù)銷(xiāo)售底價(jià)表（即一戶(hù)一底價(jià)表），經(jīng)甲方書(shū)面簽字確定后，作為本合同的附件。3.甲方同意乙方可就銷(xiāo)售底價(jià)表（一戶(hù)一底價(jià)表）上每平方米加價(jià)若干元，作為對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)目表，但必須經(jīng)過(guò)甲方確認(rèn)簽字后方可實(shí)施。4.乙方有權(quán)就上述之加價(jià)款部分作為客戶(hù)議價(jià)、折讓之用。若經(jīng)客戶(hù)議價(jià)折讓后，仍有超出底價(jià)表之溢價(jià)款（一戶(hù)一溢價(jià)）時(shí)，該溢價(jià)款按甲方70%，乙方30%進(jìn)行分配。5.乙方所應(yīng)分配之溢價(jià)款，請(qǐng)款時(shí)間及付款方式之約定依照

9、本合同第八條第3款、第4款、第5款處理之。6.乙方非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自以低于底價(jià)表的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，若遇特殊情況，乙方應(yīng)獲甲方書(shū)面同意后，始可作個(gè)案處理。7.甲方若因整體市場(chǎng)因素或其他考量自愿降低底價(jià)，此種情況的銷(xiāo)售傭金按照實(shí)際的銷(xiāo)售額×提取傭金比例結(jié)算。房地產(chǎn)合同篇3甲方（賣(mài)方）：_契約人：_乙方（買(mǎi)方）：_甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買(mǎi)甲方出售的住房事宜，訂立本契約，以資共同遵守。第一條甲方同意將座落在青島市區(qū)（市）_路_號(hào)_幢_單元_戶(hù)的住房（房屋所有權(quán)證號(hào)：_土地使用權(quán)證號(hào)：_）計(jì)建筑面積_平方米出售給乙方。乙方對(duì)甲方所出售的房屋已充分了解，愿意購(gòu)買(mǎi)上

10、述房屋。第二條甲、乙雙方同意，上述房屋的成交價(jià)為人民幣_(tái)元（大寫(xiě)_佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾_元整）。本契約簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)元（大寫(xiě)_萬(wàn)_仟_佰_拾_元整）作為購(gòu)房定金。第三條甲、乙雙方同意，自本契約生效之日起_日內(nèi)，將上述房屋價(jià)款分_次付給甲方，購(gòu)房定金將在最后一次付款時(shí)沖抵房?jī)r(jià)。具體付款日期、金額和方式如下：_第四條甲方應(yīng)于_將房屋交付給乙方。第五條甲、乙雙方同意，在房屋實(shí)際交付之日前，根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)交付的與房屋有關(guān)的費(fèi)用（包括水、電、煤氣、供暖等）由甲方負(fù)責(zé)繳付；若甲方未按約定繳付所產(chǎn)生的后果由甲方負(fù)責(zé)，與乙方無(wú)關(guān)。第六條甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚。自本契約生效之日起，若發(fā)生與

11、甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)等，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。第七條本契約簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在_日內(nèi)將乙方的已付款（不計(jì)利息）返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自悔約之日起的_日內(nèi)將雙倍定金及已付款返還給乙方。乙方不能按期向甲方付清購(gòu)房?jī)r(jià)款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_的違約金。任何一方逾期_日以上未履約的，視為悔約，違約方應(yīng)按本條第一款的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任，但雙方另有約定的除外。第八條甲、乙雙方在辦理上述房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)所需交納的稅費(fèi)，由甲乙

12、雙方按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。第九條甲、乙雙方在履行本契約過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，可向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向該房屋所在地人民法院起訴。第十條本契約未盡事宜由甲、乙雙方另行在本契約的補(bǔ)充條款中加以明確。第十一條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，在不違背本契約上述條款原則的前提下，就本契約未盡事宜訂立的補(bǔ)充條款，為本契約不可分割之一部分，與本契約具有同等效力。第十二條本契約及補(bǔ)充條款經(jīng)甲、乙雙方簽章后生效。第十三條本契約連同附件一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，房產(chǎn)交易管理部門(mén)一份，均具有同等效力。補(bǔ)充條款（粘貼線）（騎縫章加蓋處）甲方：（簽章）_乙方：（簽章）_身份證/法定代表人：_身份證/法定代表人：_

13、聯(lián)系電話(huà)：_聯(lián)系電話(huà)：_委托代理人：_委托代理人：_年_月_日房地產(chǎn)合同篇4第一節(jié)概述一、“按揭”的淵源學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞_于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話(huà)的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則_于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。近代英美法中的mortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回

14、的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。mortgage的本質(zhì)類(lèi)似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說(shuō)日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)保注：參見(jiàn)許明月著：抵押權(quán)制度研究，法律出版社1998年出版，第47頁(yè)，可見(jiàn)mortgage與讓與擔(dān)保在通過(guò)讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。1925年英國(guó)頒布物權(quán)法，對(duì)傳

15、統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國(guó)物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。香港1984年頒布的轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例（conveyanceandpropertyordinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相

16、關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無(wú)須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)注：seesarahnield：hongkonglandlaw，publishedbylongman，secondedition，1998，p444。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷(xiāo)抵押的請(qǐng)求權(quán)。按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買(mǎi)地的成本占其總開(kāi)發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來(lái)資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過(guò)預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自中產(chǎn)階級(jí)，少有購(gòu)房人有足

17、夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購(gòu)房款，遂將所購(gòu)房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長(zhǎng)，以按揭的方式買(mǎi)樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購(gòu)房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開(kāi)始土地有償使用后，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開(kāi)發(fā)逐漸吸引了香港的購(gòu)房人，他們帶來(lái)了購(gòu)房資金，也帶來(lái)按揭購(gòu)房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對(duì)個(gè)人的貸款還沒(méi)有開(kāi)放，按揭要求無(wú)法滿(mǎn)足。至九十年

18、代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開(kāi)始允許商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購(gòu)房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購(gòu)房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過(guò)預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購(gòu)房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對(duì)未來(lái)物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。之后，按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)

19、樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的.“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過(guò)戶(hù)后并不直接發(fā)還購(gòu)房人，而是由貸款銀行留存，購(gòu)房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫(xiě)字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無(wú)大的差異。在

20、司法實(shí)踐中，鑒于法律并未對(duì)按揭作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定，有關(guān)爭(zhēng)議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問(wèn)題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。三、按揭作為一種特殊形式的抵押盡管我國(guó)法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，其主體為賣(mài)房人、購(gòu)房人和獲準(zhǔn)開(kāi)展

21、按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購(gòu)房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。2、主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買(mǎi)賣(mài)合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。3、涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及

22、三種法律關(guān)系：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商或其他賣(mài)房人之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，購(gòu)房人與商業(yè)銀行之間的借貸關(guān)系，以及購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。4、標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。5、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押

23、設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后進(jìn)行類(lèi)似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購(gòu)房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門(mén)備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對(duì)當(dāng)事人依合同取得的請(qǐng)求權(quán)的一種保全措施，實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請(qǐng)求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購(gòu)房人對(duì)正在建設(shè)中的房屋雖然尚

24、未取得物權(quán)，卻能將對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對(duì)同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益。對(duì)按揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，以防止購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請(qǐng)求權(quán)。6、實(shí)現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購(gòu)房屋，而是對(duì)所購(gòu)房屋的請(qǐng)求權(quán)。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時(shí)，按揭權(quán)人不是通過(guò)處分房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)，而是通過(guò)處分按揭人的請(qǐng)求權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購(gòu)房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失

25、去供款能力時(shí)，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán)，代位行使按揭人依購(gòu)房合同產(chǎn)生的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)，或繼續(xù)履行購(gòu)房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán)，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù)，或直接處分該請(qǐng)求權(quán)，以處分該請(qǐng)求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。所以，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來(lái)代位行使按揭人在購(gòu)房合同的請(qǐng)求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。7、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，而是以自己擁

26、有請(qǐng)求權(quán)的、實(shí)際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是對(duì)相應(yīng)的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款房地產(chǎn)按揭合同，有時(shí)也叫購(gòu)房抵押合同，它可以是一個(gè)獨(dú)立的合同文本，作為從屬于購(gòu)房借款合同的法律文件，也可以是一些相對(duì)獨(dú)立的合同條款，作為購(gòu)房借款合同的一部分。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí)，該合同文本被稱(chēng)為按揭借款合同，或叫購(gòu)房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購(gòu)房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨(dú)立的按揭合同與相對(duì)獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無(wú)分別。一、按揭合同

27、當(dāng)事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商按揭合同中的按揭人必須是購(gòu)房合同中購(gòu)房人和借款合同中的借款人。按揭人、購(gòu)房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購(gòu)房按揭借款的法律關(guān)系，購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關(guān)系互相依存，互為補(bǔ)充。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購(gòu)房行為為目的。按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營(yíng)公民個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營(yíng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行、其它金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按

28、揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見(jiàn)。如果合同文本不叫按揭合同，而叫購(gòu)房抵押合同或購(gòu)房抵押借款合同，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱(chēng)為抵押人和抵押權(quán)人，名稱(chēng)雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒(méi)有差異。二、按揭之標(biāo)的按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購(gòu)房合同所購(gòu)之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號(hào)、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)寫(xiě)明房屋預(yù)售契約之編號(hào)。按揭標(biāo)的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時(shí)取得，因而按揭之標(biāo)的可能隨時(shí)發(fā)生變化，即在按揭合同履

29、行過(guò)程中，作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請(qǐng)求權(quán)可能隨時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。三、按揭擔(dān)保的范圍按揭合同應(yīng)寫(xiě)明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。四、按揭的期限按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務(wù)未受清償時(shí)，本不受約定期限之限制，但實(shí)踐中的按揭合同多設(shè)期限條款，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止。五、按揭權(quán)人之權(quán)利1、優(yōu)先受償權(quán)。無(wú)論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益，還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí)，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí)，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人對(duì)代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)。在按揭標(biāo)的是按揭人依購(gòu)房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時(shí)

30、，為實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購(gòu)房合同中的權(quán)利，即要求發(fā)展商按購(gòu)房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時(shí)按購(gòu)房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請(qǐng)求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣(mài)變現(xiàn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償，以?xún)斶€按揭人所欠債務(wù)。所得價(jià)款多出所欠債務(wù)部分，交還按揭人。值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題。在房屋預(yù)售時(shí)，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得，房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時(shí)存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購(gòu)房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時(shí)，在設(shè)置按揭以后，隨著按揭款的逐步清償，

31、經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對(duì)其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。2、對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對(duì)按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購(gòu)房合同的權(quán)益，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意。按揭所購(gòu)房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書(shū)面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí)，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí)，有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除，出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋。3、物上請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來(lái)自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按

32、揭房屋的價(jià)值時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應(yīng)對(duì)按揭權(quán)人的物上請(qǐng)求權(quán)明確確認(rèn)。4、檢查權(quán)。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時(shí)間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。5、其他知情權(quán)。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對(duì)按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度，如發(fā)展商的銀行帳戶(hù)被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書(shū)面通知，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。六、按揭人之義務(wù)1、接受按揭之義務(wù)。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時(shí)，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán)。2、保管義務(wù)。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋，不得為并不

33、得允許他人為有可能減損按揭房屋之價(jià)值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為。按揭人一般還須為所購(gòu)房屋購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。3、接受處分權(quán)限制之義務(wù)。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí)，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書(shū)面同意。4、告知義務(wù)。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí)，按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。5、承認(rèn)發(fā)展商的回購(gòu)權(quán)。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對(duì)按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補(bǔ)償。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱(chēng)作“回購(gòu)”行為。七、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是

34、按揭權(quán)人，卻又有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書(shū)面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時(shí)，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對(duì)按揭人的余下債務(wù)予以清償。發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。2、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購(gòu)房合同中的當(dāng)事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有，故無(wú)論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益，還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)

35、其按揭權(quán)必有賴(lài)于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。3、專(zhuān)款專(zhuān)用的責(zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商專(zhuān)款專(zhuān)用，不得將資金挪作他用。4、按時(shí)和按房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對(duì)購(gòu)房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對(duì)貸款人（按揭權(quán)人）

36、的合同義務(wù)。5、回購(gòu)責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購(gòu)，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對(duì)按揭權(quán)人的還款義務(wù)。實(shí)際上，即使按揭合同沒(méi)有回購(gòu)條款，如果購(gòu)房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過(guò)來(lái)可向購(gòu)房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購(gòu)房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后，其結(jié)果與依回購(gòu)條款履行回購(gòu)責(zé)任的結(jié)果往往相差無(wú)幾。6、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止，方可交還按揭人

37、。八、違約責(zé)任1、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。（1）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約。（2）發(fā)生特定事由致使合同無(wú)法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無(wú)人代其供款，按揭人因失業(yè)而無(wú)支付能力等。（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對(duì)其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。（4）發(fā)展商未按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋。此事

38、由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對(duì)按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí)，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對(duì)板是購(gòu)房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購(gòu)房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對(duì)板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)行為的約束。2、按揭房屋之處分按揭合同中對(duì)按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定。在協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的

39、情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣(mài)和拍賣(mài)方式為主。處分所得價(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對(duì)按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以?xún)斶€債務(wù)時(shí)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人。3、擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無(wú)之物，既無(wú)特色，也無(wú)意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購(gòu)房

40、人之個(gè)人融資能力、以未來(lái)之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對(duì)其未來(lái)生活添加一定負(fù)擔(dān)，以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對(duì)按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以?xún)斶€債務(wù)時(shí)，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任。九、其他條款1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為，雖涉及按揭人的變更，但不

41、視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)，繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購(gòu)房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。2、強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過(guò)國(guó)家公證機(jī)關(guān)對(duì)債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無(wú)須經(jīng)過(guò)訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證?？紤]到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時(shí)，公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強(qiáng)

42、制執(zhí)行證書(shū)，由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書(shū)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。問(wèn)題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰(shuí)會(huì)輕易地在對(duì)自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒(méi)有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無(wú)法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)，向法院直接申請(qǐng)執(zhí)行的目的不能達(dá)到，為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時(shí)間延長(zhǎng)，費(fèi)用也增加，最終對(duì)雙方當(dāng)事人均不利。所以，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書(shū)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，法院對(duì)債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行，在執(zhí)行程序中也

43、廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長(zhǎng)使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書(shū)的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢？公證部門(mén)何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書(shū)的條件呢？3、費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi)、按揭登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。4、按揭之涂銷(xiāo)按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷(xiāo)。5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立。第三節(jié)房地產(chǎn)

44、按揭合同履行中若干法律問(wèn)題一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過(guò)程中因按揭人（一手購(gòu)房人）轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購(gòu)房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)。以所購(gòu)房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。按揭人在履行按揭合同的過(guò)程中，因生活或投資原因需要將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí)購(gòu)房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起涉及多個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化，此問(wèn)題是法律實(shí)務(wù)中的新問(wèn)題，法學(xué)理論尚

45、未見(jiàn)系統(tǒng)論及。1、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購(gòu)房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過(guò)按揭足額支付，但購(gòu)房人（按揭人）對(duì)所購(gòu)房屋并無(wú)現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請(qǐng)求權(quán)。雖然在實(shí)踐中法院對(duì)待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，承認(rèn)其效力超越合同相對(duì)方，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對(duì)世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得，購(gòu)房人仍不能享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所以，對(duì)所購(gòu)房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)琴?gòu)房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼艘鸬霓D(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是：（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購(gòu)房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓人）所購(gòu)房屋，實(shí)

46、際上是一手購(gòu)房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購(gòu)房人已通過(guò)銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購(gòu)房款，預(yù)售合同中的一手購(gòu)房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同對(duì)發(fā)展商享有請(qǐng)求權(quán)，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是請(qǐng)求權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)浞课蒉D(zhuǎn)讓合同實(shí)際上是一手購(gòu)房人將其對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人的約定。（2）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購(gòu)房人履行貸款發(fā)放義務(wù)，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，二手購(gòu)房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，也可以直接承繼一手購(gòu)房人在貸款合同中的還款義務(wù)，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，以借款支付一手購(gòu)

47、房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購(gòu)房人履行完畢借款合同的還款義務(wù)，后兩種情形，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。（3）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話(huà)，一手購(gòu)房人（按揭人）將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購(gòu)房人，二手購(gòu)房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份，用其所購(gòu)房屋對(duì)其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任。（4）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對(duì)方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購(gòu)房人僅僅轉(zhuǎn)讓對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)給二手購(gòu)房人的，依合同法第七十九條的規(guī)定，無(wú)須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對(duì)發(fā)展商無(wú)約束力，但轉(zhuǎn)讓合同

48、仍然有效。因所購(gòu)房屋已設(shè)定按揭，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購(gòu)房人需要發(fā)展商繼續(xù)對(duì)借款合同提供擔(dān)保的，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意，轉(zhuǎn)按揭后，按揭銀行也可稱(chēng)為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。（5）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購(gòu)房人已經(jīng)取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時(shí)因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭，屬于以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的

49、轉(zhuǎn)按揭，其特點(diǎn)是：（1）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)，而不是一手購(gòu)房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購(gòu)房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購(gòu)房人通過(guò)按揭方式已經(jīng)足額支付購(gòu)房款，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，一手購(gòu)房人依預(yù)售合同而擁有的對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其向二手購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對(duì)特定房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（2）如果二手購(gòu)房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購(gòu)房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù)，一方面通

50、過(guò)取代一手購(gòu)房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購(gòu)房屋用于按揭擔(dān)保，以保證債務(wù)的履行。在形式上，二手購(gòu)房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒(méi)有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無(wú)需向二手購(gòu)房人發(fā)放新的購(gòu)房貸款，因購(gòu)房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購(gòu)房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購(gòu)房人只需代一手購(gòu)房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。（3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無(wú)須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對(duì)按揭貸款提供了擔(dān)?；蛴谢刭?gòu)承擔(dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭，其轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，按揭銀行對(duì)該房

51、屋的按揭權(quán)有追及效力，無(wú)論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對(duì)該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過(guò)，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，沒(méi)有按揭銀行的配合，轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上難以履行。（4）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭，是指二手購(gòu)房人的融資不是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，而是通過(guò)與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點(diǎn)是：（1）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系，而解除舊的按揭關(guān)系的前提就

52、是對(duì)一手購(gòu)房人的債務(wù)進(jìn)行清償，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入。（2）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設(shè)定新的按揭；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個(gè)怪圈，必須通過(guò)按揭銀行之間的合作來(lái)打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請(qǐng)求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時(shí)，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購(gòu)房款用于償還一方購(gòu)房人所欠按揭債務(wù)，以此承諾來(lái)?yè)Q取原按揭銀行

53、的配合?；蛳喾?，由原按揭銀行給予書(shū)面承諾，在請(qǐng)求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的同時(shí)，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭，以免使擔(dān)保落空。（3）原按揭登記注銷(xiāo)和進(jìn)行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系、歸還了一手購(gòu)房人的按揭款和解除原按揭以后，應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷(xiāo)和進(jìn)行新的按揭登記。4、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購(gòu)房人的融資是通過(guò)承繼一手購(gòu)房人的還款義務(wù)而取得，并以其所購(gòu)房屋繼續(xù)按揭，以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為，其特點(diǎn)是：（1）只變更按揭人，不變更按揭權(quán)人。由于二手購(gòu)房人直接取得一手購(gòu)房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手購(gòu)房人尚未履行的義務(wù)，故借款合同和按揭合同只是

54、一方當(dāng)事人發(fā)生變更，貸款人和按揭權(quán)人不變。（2）按揭銀行無(wú)須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更，其他主要條款沒(méi)有變化，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無(wú)須再對(duì)二手購(gòu)房人發(fā)放新的按揭款，二手購(gòu)房人只須履行一手購(gòu)房人尚未履行的還款義務(wù)即可。（3）按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系。按揭款與購(gòu)房款的關(guān)系取決于一手購(gòu)房人和二手購(gòu)房人之間的約定，一般是商定購(gòu)房?jī)r(jià)后，二手購(gòu)房人在支付房款時(shí)減去一手購(gòu)房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購(gòu)房人。二手購(gòu)房人在支付該部分房款后，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。（4）變更登記，按揭人從一手購(gòu)房人變更為二手購(gòu)房人，應(yīng)依法辦理按揭的變更登記。二、因發(fā)展商

55、違約導(dǎo)致的購(gòu)房人違約和對(duì)按揭房屋的處分1、問(wèn)題的由來(lái)依按揭供樓的通常做法，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽定購(gòu)房合同的同時(shí)與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，然后由銀行直接將購(gòu)房人所借之款以購(gòu)房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購(gòu)房人本人，以免款項(xiàng)使用生其他變數(shù)，如被購(gòu)房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后，購(gòu)房人按借款合同約定的期限歸還借款。可見(jiàn)，所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購(gòu)房款，因?yàn)橘?gòu)房款已經(jīng)全部支付，而是向銀行支付還款，所以說(shuō)，通過(guò)按揭方式購(gòu)房的，購(gòu)房人沒(méi)有違反購(gòu)房合同和遲延支付購(gòu)房款的可能性。按揭關(guān)系確立后，銀行代購(gòu)房人將購(gòu)房款支付給發(fā)展商，購(gòu)房人在取得對(duì)發(fā)展商的請(qǐng)求權(quán)的同時(shí)，承擔(dān)對(duì)銀行的還款義務(wù)，并以所購(gòu)房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保。因此，購(gòu)房人在整個(gè)按揭借款購(gòu)房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話(huà)，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面，即購(gòu)房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息。購(gòu)房人（借款人、按揭人）違反還款義務(wù)的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購(gòu)房屋，必影響購(gòu)房人繼續(xù)供款的信心；又由于所購(gòu)房屋未能如期建設(shè)和交付使用，購(gòu)房人無(wú)法實(shí)現(xiàn)入住房屋的預(yù)期，不能不花錢(qián)另尋房