「經(jīng)典案例」最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對抵押物上的租賃負擔附最新5個典型案例裁判觀點

1、經(jīng)典案例最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對抵押物上的租賃負擔附最新5個典型案例裁判觀點經(jīng)典案例最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對抵押物上的租賃負擔？附最新5個典型案例裁判觀點轉(zhuǎn)自：保全與執(zhí)行【最高人民法院判例】強迫執(zhí)行中，承租人可以“買賣不破租賃主見權(quán)利，但其并不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益：李舒，唐青林，吳志強北京市安理律師事務(wù)所裁判要旨：租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人連續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主見優(yōu)先購置權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對租賃物的強迫執(zhí)行，在強迫執(zhí)行中，承租人不能同時主見優(yōu)先購置權(quán)和連續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。案情介紹：一、2004年11月6日

2、，出租人晟欣公司與承租人利群擔保公司簽訂房屋及設(shè)備租賃合同，晟欣公司將其全部位于淄博市張店區(qū)商場東路2號金佰利購物廣場訴爭房屋出租給利群擔保公司，并于同年12月29日雙方簽訂交接協(xié)議商定自當日18:00起，訴爭房屋由利群公司接收。2005年1月至3月期間，利群公司對訴爭房屋進展裝修，并于2005年4月開頭營業(yè)。二、2004年5月19日前，齊商銀行與晟欣公司共簽訂了四份借款合同，共計7000萬元，分別辦理了抵押登記。晟欣公司于2005年12月28日又與齊商銀行簽訂抵押擔保借款合同，借款7000萬元，借款用處為貸新還舊，期限自2005年12月28日至2006年11月23日，并以晟欣公司的房地產(chǎn)包含

3、訴爭房屋局部作為抵押，辦理了抵押登記手續(xù)。三、房管部門的房屋登記簿上載明，設(shè)在訴爭房屋上的原抵押于2005年11月28日注銷，同日辦理了新的抵押登記，債務(wù)履行期限自2005年11月24日起至2006年11月23日止。四、申請執(zhí)行人齊商銀行因被執(zhí)行人晟欣公司到期未歸還借款，向淄博中院提起訴訟，淄博中院作出2007淄民二初字第14號判決，判令晟欣公司向齊商銀行歸還本金7000萬元及利息。五、晟欣公司未履行義務(wù)，齊商銀行向淄博中院申請強迫執(zhí)行，執(zhí)行過程中，查封了訴爭房屋。托付評估后，淄博中院托付拍賣機構(gòu)對訴爭進展拍賣并發(fā)布拍賣公告。六、利群擔保公司認為該拍賣公告未明示其作為承租人的權(quán)利，故提出執(zhí)行異

4、議，懇求撤銷該拍賣公告，淄博中院未予支持。利群擔保公司不服淄博中院異議裁定，向山東省高院申請復(fù)議，懇求撤銷淄博中院裁定并確認訴爭房屋的買受人應(yīng)連續(xù)履行晟欣公司與其簽訂的租賃合同。七、山東省高院作出2013魯執(zhí)復(fù)議字第5號執(zhí)行裁定，駁回利群擔保公司復(fù)議申請。利群擔保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認可利群擔保公司的申訴懇求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。裁判要點及思路：對于本案，最高法院認為租賃合同成立在先，抵押權(quán)生效在后。關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的愛護，合同法其次百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。擔保法第四十

5、八條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同連續(xù)有效。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法假設(shè)干問題的說明第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人連續(xù)有效。本案中，利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人連續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購置權(quán)同時行使，執(zhí)行法院應(yīng)當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購置權(quán)和連續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。實務(wù)要點總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當事人在相關(guān)交易中應(yīng)留意交易標的上是否有在先的租賃合同一、在對標的

6、物設(shè)定抵押時，要留意查明是否有在先的租賃合同依據(jù)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。租賃在先，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押財產(chǎn)時不應(yīng)影響租賃關(guān)系的存續(xù)，依據(jù)“買賣不破租賃原那么，抵押財產(chǎn)的受讓人應(yīng)擔當?shù)盅何锷系淖赓U負擔，因此抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)將會受限，不利于抵押權(quán)人的權(quán)益。二、確定房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)孰先孰后的裁判標準，應(yīng)以承租人實際占有、用法租賃物為準租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以承租人對租賃物實際占有、用法作為設(shè)立的時間，三、假設(shè)抵押在先而租賃在后，因不動產(chǎn)的抵押登記是抵押權(quán)成立的生效要件，具有公示

7、效果，且抵押人在出租抵押物時應(yīng)當征得抵押權(quán)人的同意。對于執(zhí)行程序中，租賃房屋需要被強迫執(zhí)行時，承租權(quán)應(yīng)當讓位抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)益，承租人的損失可以向出租人主見違約損害賠償。四、訴爭房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃原那么，而不能實際用法房屋。買受人獲得房屋全部權(quán)后，因轉(zhuǎn)讓房屋上有長期租賃關(guān)系存在，買受人雖享有房屋全部權(quán)卻落得不能實際用法的為難境況。所以在購置房屋時，買受人應(yīng)實地理解房屋是否已被租賃。相關(guān)法律：合同法其次百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權(quán)利。擔保法第四十八條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃

8、合同連續(xù)有效。物權(quán)法第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法假設(shè)干問題的說明第六十五條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人連續(xù)有效。以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為局部關(guān)于“承租人因租賃權(quán)設(shè)立先于抵押權(quán)在拍賣租賃物時可主見保持現(xiàn)狀的具體闡述和分析。本院認為：關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的愛護。中華人民共和國合同法其次百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等

9、條件優(yōu)先購置的權(quán)利。中華人民共和國擔保法第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同連續(xù)有效。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法假設(shè)干問題的說明第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人連續(xù)有效。本案中，利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人連續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購置權(quán)同時行使，否那么過分愛護了承租人的權(quán)益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購置權(quán)和連續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。最高法院：青島利群投資有限公司

10、等申請監(jiān)視案執(zhí)行裁定書【2013執(zhí)監(jiān)字第67號】延長閱讀：關(guān)于租賃權(quán)與抵押權(quán)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)沖突的問題，以下是我們寫作中檢索到的最高法院和局部高院對于此問題的裁判觀點，以供讀者參考。一、抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃合同生效在后，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)案例一認為：“案件爭議焦點為舒心門業(yè)就案涉執(zhí)行標的物是否享有合法權(quán)利且該權(quán)利是否可以阻卻人民法院的執(zhí)行。依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法假設(shè)干問題的說明第六十六條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。案例二認為“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。案例三認為：“中華人民共和國物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。二、法院因承租人“未對租賃物實際行使占有、用法、收益的權(quán)利，亦無法供應(yīng)其實際支付租金的相關(guān)證據(jù)，未予認可租賃關(guān)系成立案例四認為：“斯瑞弗公司供應(yīng)的證據(jù)缺乏以證明其與柏泰公司之間成立了租賃法律關(guān)系，斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產(chǎn)，未對租賃物實際行使占有、用