MM商廈承接XX大廈商業(yè)策劃方案

1、MM 商廈承接 XX 大廈商業(yè)策劃方案MM 商廈承接 XX 大廈商業(yè)策劃方案二OO三年九月目錄part1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究 1一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查 11、當前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查12、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查3二、商圈范疇及主力客戶群 3 1、商圈范疇 3 2、主力客戶群 4 3、商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析 5 4、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費構(gòu)成及評判7part2 商業(yè)市場與功能定位 8一、商用房產(chǎn)的市場供需狀況 81、北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營狀況82、近期商用房產(chǎn)的需求特點93、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場成效9二、XX大廈總體商業(yè)風格定位101、市場形象 10 2、本案主力店鋪的選取原則103、營運成效 114、本案關(guān)

2、聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的阻礙11Part3 商業(yè)配比及組合方案 13一、XX 大廈收益能力測算 131 、銷售價格測算 13 2、租金水平測算133、 XX 大廈營運成本測算假設(shè) 13二、XX 大廈商業(yè)組合模式 141 、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇 14 2、店鋪組合及舉薦品牌143、店鋪面積及區(qū)位分布1616Part4 商業(yè)功能設(shè)計方案與比較 一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計 16 1、自營主力店鋪超市的區(qū)位設(shè)計 2、超市面積操縱因素 173、超市總體風格定位 17 二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計 18 1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布 18 2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動成效183、舉薦店鋪的功能要求20三、組合方案比選 20四

3、、營運模式及風險操縱 20 1、整體營運模式 20 2、風險及防范 21 3、治理架構(gòu) 21Part5 商業(yè)收益研究及測算 23 一、承接租金水平測算 23 二、各方案的投資收益分析 23三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總 25四、考慮廣告宣傳費后的成效 25五、建議方案及收益預期 26 結(jié)論 27 附件 28parti商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查XX大廈位于B路段與C外大街交叉路口東北角，是三環(huán)沿線在 X小 區(qū)地區(qū)的標志性建筑。就建筑物所在區(qū)域的整體氛圍來看，交通便利、通 過流量大，但沉淀客流不充分，集中消費的商業(yè)氛圍尚未形成。1、當前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查范疇：以X小區(qū)為基準點將調(diào)查分析的區(qū)域按地

4、理位置分為四部 分。以A、B、C、D分不代表劃定的區(qū)域。區(qū)域劃分參見附件一：XX大廈區(qū)位圖示。A區(qū)商業(yè)種類數(shù)量差不多經(jīng)營狀況備注服裝專賣店約15家規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營狀況一樣。食品、用品店約10家規(guī)模專門小，檔次較低，經(jīng)營一樣。綜合超市5規(guī)模較小，經(jīng)營狀況良好。綜合商場1規(guī)模大，中高檔次，經(jīng)營一樣。郵政、快遞2X小區(qū)郵局規(guī)模較大，另一家較小銀行、儲蓄所約10家絕大多數(shù)有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況較好。娛樂設(shè)施0健身設(shè)施2規(guī)模較大比較有特色，經(jīng)營狀況不錯。保健按摩等餐飲設(shè)施19大部分為中檔餐廳，要緊集合在XX大廈以北，生意好。商業(yè)種類數(shù)量差不多經(jīng)營狀況備注服裝專賣店1規(guī)模較大，檔次較低，經(jīng)宮狀況一樣。

5、綜合超市61家規(guī)模大，經(jīng)營狀況較好，其他規(guī)模一樣。建材豕居2規(guī)模大，經(jīng)營一樣。電子產(chǎn)品專賣店15家左右大多數(shù)規(guī)模較大，競爭十分猛烈。郵政、快遞2規(guī)模較小銀行、儲蓄所9中等規(guī)模較多，經(jīng)營較好。娛樂設(shè)施3規(guī)模中等，經(jīng)營一樣。健身設(shè)施1規(guī)模較大，經(jīng)營一樣。保健性質(zhì)餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營狀況整體較好，均為 中餐和西式快餐。商業(yè)種類數(shù)量差不多經(jīng)營狀況備注服裝較多規(guī)模專門大，檔次較低，多數(shù)為批發(fā)市場。食品、用品店較多規(guī)模小，低檔次。綜合超市4規(guī)模大，經(jīng)營狀況良好。郵政、快遞3BB郵局，規(guī)模較大，其他規(guī)模專門小。銀行、儲蓄所約15家工商、招商、民生、華夏等等，規(guī)模較大，經(jīng)營較好。娛樂設(shè)施2規(guī)模

6、較大，經(jīng)營較好。餐飲設(shè)施17規(guī)模不大，有一部分為西式快餐，經(jīng)營較好。D區(qū)商業(yè)種類數(shù)量差不多經(jīng)營狀況備注服裝較多規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營狀況一樣。綜合超市2規(guī)模較大，經(jīng)營較好。郵政、快遞1規(guī)模較大，需求較大，業(yè)務(wù)專門多。銀行、儲蓄所6中等規(guī)模，經(jīng)營較好。工藝品1較大規(guī)模，檔次較咼，經(jīng)營一樣。美容1中等規(guī)模，中等檔次，生意專門好。娛樂設(shè)施4中等以上規(guī)模，經(jīng)營較好。距離本案較遠健身設(shè)施1經(jīng)營較好。賓館3規(guī)模較大，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營一樣。餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營狀況整體較好，均為中 餐和西式快餐。四個區(qū)域的要緊商業(yè)設(shè)施及其分布詳見附件二：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖；附件三：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)

7、施分布表。2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查區(qū)域內(nèi)及周邊道路交通XX大廈近鄰海淀區(qū)、西城區(qū)交界處。區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃及道路進展相對滯 后，局部經(jīng)濟景氣度不足。區(qū)域內(nèi)道路拆建、擴充為交通要道的可能性不 大。A路段主輔路改造及擴建后，本案近鄰的交通要道通過量大增，對本 案品牌店的宣傳有一定的關(guān)心，但在主力通路與次級道路的交叉口且有雙 向護欄阻隔，一定程度上會減少商業(yè)機會。周邊地區(qū)既有商業(yè)核心區(qū)黃金投資地區(qū)已列入北京市、海淀區(qū)的周邊商業(yè)規(guī)劃二、商圈范疇及主力客戶群1、商圈范疇 覆蓋半徑以本案所在地為圓心點；以 2KM 半徑為一級商圈；以 3.5KM 半徑為 二級商圈； 5KM 半徑為三級商圈。由于 XX 大廈為商務(wù)寫字

8、樓建筑，入住商戶的社交活動會帶來部分消 費潛能，可視為潛在商圈或第四商圈。主通道XX 大廈處于 B 路段中路與新街口外大街交叉路口的東北街角，主 力通道為 B 路段中路由東向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本 案中商業(yè)用房部分位于四座寫字樓中間，只能以東西方向為出入口。如此 商業(yè)用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B 路段中路由東向西方向需由東進入大廈南門再進入商業(yè)房產(chǎn)東門，為次通道。2、主力客戶群 按照本案特點，主力客戶群有兩部分構(gòu)成。固定客戶群A、B、C、D四個區(qū)域為固定客戶吸引區(qū)，其中又以 A區(qū)為第一主力 客戶群構(gòu)成區(qū)域。按 B、 C、 D 順序吸引力遞減。按四、三、二

9、、一權(quán)重匯 總分析可知： 、人口數(shù)量在北京市及海淀區(qū)均屬中等密度； 、常住人口與流淌人口入住比例約為 7:3; 、人員結(jié)構(gòu)較為復雜，教育程度及收入水平跨度較大； 、總體收入水平中等偏上； 、家庭人口主力群體為小型化； 、日常生活消費及社區(qū)服務(wù)狀況一樣，休閑娛樂設(shè)施不足； 、社區(qū)環(huán)境中等及中上等； 、交通出行較為便利； 、生活秩序一樣，治安狀況一樣； 、主力消費群體特色尚不突出。潛在客戶群潛在客戶群由兩個群體構(gòu)成 、由X小區(qū)地理位置帶來的通過顧客群。 A路段是北京都市交通的第一要道，而 X 小區(qū)又是北 A 路段上的要緊換乘站。十字路口雙向?qū)﹂_公 交汽車線路近 20條，每小時通過乘客近萬人。按每輛

10、車內(nèi)下乘客10 人次運算，每小時乘降人數(shù)近 2000人。下午 4點至 7點的晚高峰時段，每小時 的乘降乘客在 5000 人以上。（未單獨運算乘坐出租車、班車、私家車到達、 離開、通過人數(shù)）按近鄰交通線路比例折算，乘坐公交車在 XX 大廈主通 道、次主通道通過的客人在晚高峰時段，平均每小時接近 1000人。 、 XX 大廈寫字樓部分入住的業(yè)主及其商務(wù)、 私人交往的客人。 此部 分沉淀的相對穩(wěn)固消費群體，保守估量也可達 800 人以上。挖掘潛在客戶的消費能力，提供一個空間、一種方式，讓流淌客人把 交通擁堵時刻用來享受休閑消費。留住過客亦是本案策劃的關(guān)鍵。3、商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析S優(yōu)勢 、 X

11、X 大廈地處 B 路段中路與新街口外大街的十字路口的街角，多 條公交線路通過，出行便利的地理位置給予 XX 大廈區(qū)位商機。既有商圈 固定客戶的消費支撐，又有潛在消費能力可提升。密集的機動車流量也為 入住商戶提供了極好的廣告宣傳機會。 、隨著海淀商業(yè)的整體提升，城北地區(qū)的商業(yè)價值還將進一步提升。 商業(yè)經(jīng)營的空間還有相當大的容量。 、 XX 大廈項目本身定位及物業(yè)檔次就將吸引大量的商務(wù)辦公人員， 與之配套的商業(yè)也必將定位于同等檔次。既能為整體商務(wù)、服務(wù)配套，也 能吸引周圍地區(qū)的高消費人群前來消費。W劣勢 、現(xiàn)時期XX大廈周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè) 種不均衡，整個地區(qū)的商業(yè)還處于不成

12、熟的狀態(tài)。固定的高檔次的理性消 費人群至今還沒有培養(yǎng)起來，而 XX 大廈整體定位高檔，商業(yè)更是要打造 精品、風格及特色。要形成高檔寫字樓配品位商業(yè)區(qū)的整體概念，形成自 己固定的消費者群體，勢必需要一定時刻進行推廣和市場培養(yǎng)。 、與XX大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期內(nèi)又不可能 進行拆遷改造，使得 XX 大廈的小環(huán)境短期內(nèi)檔次難以提升。雖有鶴立雞 群的廣告優(yōu)勢，但沒有小環(huán)境烘托，商業(yè)特色的進程會有一定阻礙，不利 于 XX 大廈商業(yè)環(huán)境的建設(shè)。 、 XX 大廈是以區(qū)域內(nèi)行業(yè)先行者來進行市場開發(fā)和建設(shè)的，這對 XX 大廈、專門是內(nèi)部的商業(yè)企業(yè)來講，將會遇到適應勢力及舊有商業(yè)模式 的阻礙。在高

13、檔商業(yè)與低檔商業(yè)并存期間，高檔商業(yè)所受的損害要遠遠大 于低檔商業(yè)。這一點必須有足夠的風險防范預備。 、距離XX大廈不足2公里的東西兩區(qū)域差不多形成了整體商業(yè)配 套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，差不多成為成熟商業(yè)中心。對 比而言， XX 大廈的商業(yè)面積不大， 專門難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心 相抗衡。0機會 、 XX 大廈作為提升商業(yè)品質(zhì)的先行者， 將第一在周邊消費者中留下 深刻印象，一旦品質(zhì)店鋪成功推出，將會給 XX 大廈帶來龐大的社會和經(jīng) 濟效益。 、 XX 大廈的商用房產(chǎn)盡管面積不大， 然而通過符合實際的商業(yè)定位， 較少的商業(yè)物業(yè)供應量更容易被市場所消化吸納，更快地勢成整體商業(yè)氣

14、氛。 、 XX 大廈商業(yè)差不多預先進行了商業(yè)規(guī)劃， 詳細分析了商用房產(chǎn)的 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對大廈總體定位進行了描述，增強了本案商業(yè)布局的 合理性和操作的可行性。 、成功品牌店鋪的入住也會呼應 XX大廈的物業(yè)品質(zhì)，相輔相成更 易確立市場地位及風格特色。T威逼 、商業(yè)經(jīng)營收益的產(chǎn)生既有對潛在能力的挖掘和培養(yǎng)，又需要從同 業(yè)競爭對手中爭奪市場份額。 既有的商業(yè)同業(yè)是可不能忽視新對手的動作， 必將動用各種手段加劇競爭。 、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)同樣具有威逼性，只只是時刻稍稍晚些進入而已。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢必分割本案培養(yǎng)出的消費 能力，造成本中心的購買力外流。 、項目的啟動及整個經(jīng)營過程

15、都面臨一定的市場不確定性，市場操 作的風險將對本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的阻礙。4、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費構(gòu)成及評判商業(yè)消費表現(xiàn) 、中低檔商業(yè)物業(yè)供應?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施普遍陳舊，沒有明顯的時代 氣息。 、分散的消費實現(xiàn)。固定客流的消費沒有集中實現(xiàn)的購買場所，多 以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費形式實現(xiàn)。 、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠客戶群。大量客流集散，卻沒 有能夠聚會、休閑的場所。消費結(jié)構(gòu) 、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合成效，形不成整體 商業(yè)氛圍。 、商業(yè)零售店鋪零散，沒有檔次。店鋪及商品均沒有規(guī)模，也沒有 品質(zhì)保證。幾乎沒有能讓年輕、時尚的主力消費群體隨便逛逛的去處

16、。 、中等規(guī)模百貨店已有多次失敗經(jīng)歷。從“華泰”到“瑩虹”再到 “賽麗特”無一幸免。 、餐飲供應相對充足，檔次較齊備。商圈內(nèi)唯有餐館數(shù)量充足，且 中等水平的餐館總體營運成效不錯。 、快餐整體營運成效突出。不管麥當勞、肯德基依舊八番面屋、馬 蘭拉面都經(jīng)營得紅紅火火。綜合分析評判 商圈內(nèi)穩(wěn)固的客戶群體及大量的流淌群體本身蘊藏了龐大的消費能 力；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的陳舊更提供了搶占市場的機遇； XX 大廈的高檔次建筑 實物載體更提供了營運保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構(gòu)筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營 運市場成效是本案成功運作的關(guān)鍵。part2 商業(yè)市場與功能定位 一、商用房產(chǎn)的市場供需狀況1、北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營狀況 商用房

17、產(chǎn)的供給及銷售狀況 近兩年來，北京市作為商住房產(chǎn)一部分的底商商鋪在房地產(chǎn)交易市場 內(nèi)也顯得格外醒目。現(xiàn)代城2萬平方米商鋪面積，售價為每平方米 22.3 萬元，怡景園老番街8000平方米商鋪售價每平方米2.2萬（二層）3.2萬元 （首層），藍籌名座 1萬多平方米售價為每平方米 1.62萬元，東方銀座 4 萬平方米商鋪售價可能高達每平方米 3 萬元以上， 元嘉國際公寓 3000平方 米商鋪每平方米售價 3 萬元，藍堡 2000平方米商鋪每平方米售價為 1.8萬 （二層）2.8萬元（首層）。總體上商鋪售價一樣高出項目售價 30%以上，多 數(shù)在 50%以上；成交成效也好于住宅及寫字樓。北京目前商業(yè)地產(chǎn)

18、存量約為 160 多萬平方米，其中百貨業(yè) 27.9 萬平方 米，購物中心 66.1萬平方米， 外資超市 33.2萬平方米，甲級寫字樓底層 商鋪 36.7萬平方米。在建項目 71萬平方米，擬建項目 320萬平方米。商業(yè)物業(yè)的需求促進了商業(yè)物業(yè)的供給，同時大量存量及建設(shè)中的底 商店鋪也給后期的商業(yè)經(jīng)營埋下了壓力。商鋪供應當設(shè)計、營運策劃及實 施治理等日益緊迫。商用房產(chǎn)的區(qū)位集合性 商用房產(chǎn)在供給總量上升的同時，還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特點。商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域要緊集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)及 鄰近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從城區(qū)看，朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普 遍成為投資者的首選目標。其次

19、是海淀區(qū)，其對商業(yè)用房的最大需求量體 現(xiàn)在對小型鋪位物業(yè)的需求上。朝陽區(qū) CBD 區(qū)域是一級商業(yè)中心，商業(yè)面積不到 10 萬平方米，占全 市總商業(yè)面積的 7%。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對單一，以購物中 心為主，要緊集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。商鋪為適應寫字樓辦公人員 需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次店鋪比例偏高，時裝更是職業(yè)化，飲食更 多快餐式。要緊顧客是消費勁較高的外籍人士、北京的演藝界名流、專業(yè)人士、公司白領(lǐng)，客戶購買力較強。優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金達2.74 美金/日平米，空置率仍能保持在2%的低水平。同時入住的一些品牌店鋪的流 水月均可達到人民幣150 200萬元，坪效超過百元。亞運村地

20、區(qū)總體商業(yè)表現(xiàn)為周邊居民區(qū)中穩(wěn)固、高知化、高智化的消 費群體與它九十年代中后期建設(shè)的商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商 業(yè)布局極不相稱，對新型商業(yè)物業(yè)的需求極為迫切。 現(xiàn)在 3.6 萬平方米規(guī)模、 大空間的隨意組合的“第五大道”推出，定位于滿足大范疇高收入居住區(qū) 居民的高品質(zhì)生活需求。吸引了許多專業(yè)品牌店進駐或聚合在其鄰近，全 聚德、量販式 KTV 之王鈔票柜、 星巴克咖啡廳等已進入施工時期。 “第 五大道模式”值得摸索和借鑒。海淀商業(yè)有關(guān)于 CBD 和亞運村明顯滯后， 專門是品味感不足。 這與海 淀整體上流淌人口多且高新技術(shù)人員比例過高，目的消費強于沖動消費不 無關(guān)系。海淀的技術(shù)創(chuàng)新水平遠遠

21、超過了其自身商業(yè)進展水平。正因為如 此，海淀區(qū)成為了商業(yè)跨國企業(yè)的首選。建材方面，德國第一家居超市歐 倍德落戶海淀，英國百安居選址海淀區(qū)，美國的沃爾瑪、法國的歐尚正在 主動預備中。 711 便利店、 迪亞折扣店正處于報批和選址時期。 海淀區(qū)在 不久的今后與世界同步的不僅僅是其生產(chǎn)能力，還有商業(yè)服務(wù)能力及消費 能力。2、近期商用房產(chǎn)的需求特點 北京零售業(yè)市場出現(xiàn)出兩個趨勢：從商業(yè)類型上看，商業(yè)經(jīng)營者對餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，而對娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小，這 要緊是因為北京市娛樂市場的開放力度不夠。從商業(yè)物業(yè)的需求主體看， 中小投資者異軍突起，由此帶動了小型底商需求量的增加。與此相呼應的

22、餐飲、服裝類的競爭猛烈，市場容量開始趨于飽和，餐 飲的風格、服裝類的款式和價格的競爭也愈加殘酷。而娛樂消費市場仍有 較大經(jīng)營空間，專門是軟性、自助娛樂消費如自助 KTV 、小廳電影、數(shù)碼 影像、網(wǎng)絡(luò)游戲、 FLASH 制作等上升潛力較大，盈利空間也相對較大。3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場成效綜上述分析，能夠得出 XX 大廈及其商用房產(chǎn)市場定位時，需把 握的差不多要素。區(qū)域交通因素 區(qū)域交通便利。既能夠吸引大商圈消費者前來，也能關(guān)心小商圈 客戶流淌到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費需求。商務(wù)環(huán)境因素X 小區(qū)地區(qū)區(qū)域歷史進展時刻短，沒有人文沉淀的基礎(chǔ)，欠缺文化設(shè) 施、個性化商鋪。 XX 大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、

23、人氣，更要有靈氣。商業(yè)配套因素XX 大廈商業(yè)配套要以自身功能配套為主， 與大商圈、 大商業(yè)的呼應及 互補為輔。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套而制約本身品質(zhì)。品牌因素品牌是本案商業(yè)的生命線。要樹 XX 大廈商業(yè)品牌，第一要用好 成功商戶品牌。古為今用、洋為中用。站在消費者和經(jīng)營者的角度進行整 體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的動身點和歸宿點。商圈顧客因素 主力客戶群的現(xiàn)狀消費表現(xiàn)只是水面上面的冰山，真正的冰山在 水下。真正的消費需求需要探究和挖掘。二、 XX 大廈總體商業(yè)風格定位1、市場形象 與高檔寫字樓相匹配的商鋪多以綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主，小規(guī)模、 多品類、 少品牌的精品型 Shopping mall

24、占市場主流。 以后趨勢中的幾大商 業(yè)模式大規(guī)模專業(yè)店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經(jīng)營店鋪及 休閑新概念型店鋪，都有一定的進展要求，但在大型商業(yè)中心中間的單體 高尚建筑 XX 大廈內(nèi)部的商業(yè)組合應突出中、 小型精品店、品牌店形式。21 世紀的商業(yè)在注重商品品質(zhì)的同時，開始進入體驗消費經(jīng)濟時代。 商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現(xiàn)代商業(yè)理念，因此 XX 大廈內(nèi)外對 品牌店的宣傳與展現(xiàn)也是本案實施的關(guān)鍵之一。2、本案主力店鋪的選取原則引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價位在人均消費 100-200 元之 間。與西餐廳相輝映，應引入一家具有深厚中國文化底蘊的中餐廳，以傳 統(tǒng)北京特色及品牌為首選，達

25、到中西合璧的成效。中餐廳檔次與消費水平 應高于西餐廳。充分盤活F1最有效的商業(yè)面積。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、 數(shù)碼影像、品牌展現(xiàn)等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場。引進有品牌、有規(guī)模，規(guī)范經(jīng)營的娛樂健身項目。3、營運成效上述主力店鋪的區(qū)位分布及規(guī)模操縱將在 Part3部分給出組合設(shè)計建 議方案。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心且為高檔次寫字樓的底商，在 總體風格上要有品味能與 XX 大廈物業(yè)檔次相匹配，同時能夠組合區(qū)域內(nèi) 既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。 設(shè)計方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn)， 更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂及新生活方式體驗的整體 商業(yè)特色。日常營運治理將采納

26、物業(yè)分租與自主經(jīng)營相結(jié)合的模式，把統(tǒng) 一規(guī)劃設(shè)計及功能定位與分散經(jīng)營、分散風險，提升收益相結(jié)合。以“穩(wěn) 固收益，打造精品”為 XX 大廈商用房產(chǎn)的營運目標。4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的阻礙 本案主力店鋪選取原則是基于商圈內(nèi)有關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況及目標客戶群的消費潛能設(shè)定的。目標客戶群的狀況已在前面進行了分析。那個地點只 簡述一下關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的阻礙。通過對周邊的市場調(diào)查發(fā)覺在 A 區(qū)域 XX 大廈以北的花園東路集合了 大量的中高檔餐廳，有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等，各色口味一應俱 全；且差不多集合了較強的人氣，生意普遍專門好，已構(gòu)成對 XX 大廈擬 引進餐館的較大威逼。同樣 B、 C、 D 其他三個區(qū)域也有

27、幾家經(jīng)營不錯的中 高檔餐廳。如果 XX 大廈內(nèi)也一味地引進一些類似檔次、特點的餐廳，確 信會面臨專門猛烈的競爭。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字 號、頂級品牌店并不多。縱觀四個區(qū)域的餐飲業(yè)，各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數(shù)專門 多，而高檔次的特色西餐廳或風味主題餐廳只有 C 區(qū)域的展覽館內(nèi)的莫斯 科餐廳一家。從市場供給的角度來看引進中高檔西餐廳應是 XX 大廈餐飲 店鋪較為明智的選擇。XX 大廈位于城北， 北京城北總體消費水平高于城南， 但消費的產(chǎn)品國 際化特點不如城東南部。在 XX 大廈內(nèi)開設(shè)一家中高檔且專門有品位的西 餐廳，能夠吸引的主力客戶群應有三部分。 一為中關(guān)村科技園區(qū)的

28、IT 精英 這部分人收入高、年紀輕，又有相當一部分的海歸派，對西餐的同意程度 及需求程度都比較高。二為鄰近的住戶。該區(qū)域整體消費為北京的強群體 勢，中高檔的西餐廳定會吸引他們?nèi)L試新奇。三為鄰近高校的大學生、 留學生。海淀區(qū)為北京市大學校園集合地，大學生、留學生的消費傾向一 定程度上阻礙著區(qū)域的市場供給。盡管大學生、留學生多數(shù)沒有穩(wěn)固收入， 卻有較穩(wěn)固的經(jīng)濟來源，消費的期望最為強烈。即便是非經(jīng)常性的消費也 是不可忽略的一個群體。從市場需求的角度來看高檔西餐廳會吸引這三部 分人群經(jīng)常光臨，并有帶動其他消費的可能。A、B、C、D 四個區(qū)域內(nèi)有較多彩擴店，但規(guī)模不大，設(shè)備老舊，經(jīng) 營狀況一樣。 X

29、小區(qū)作為一個客流較大的交通樞紐，且有以遠望樓為代表 的相當一部分中檔旅行定點飯店，國內(nèi)游客在此旅行住宿的比例較高，且 西南、東北的辦事處也在商圈內(nèi)。對純正的北京風味、北京特色產(chǎn)品、履 行紀念品都有較大的需求。在 XX 大廈辟出一點空間經(jīng)營彩擴、數(shù)碼沖印 業(yè)務(wù)也會吸流淌顧客群進行消費。北京目前市場上的寫字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一 家中高檔中餐廳。但我們不建議 XX 大廈采納這種形式。第一 XX 大廈周 圍銀行較多，且多為分理處，已有一定規(guī)模且業(yè)務(wù)比較全面。其次本案有 效面積不大，應以客流吸引力較強的經(jīng)營方式為首選。個人金融服務(wù)可選 擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內(nèi)安裝 24小

30、時 ATM 機的方式滿足 需求。Part3商業(yè)配比及組合方案一、XX大廈收益能力測算1、銷售價格測算北京商用房產(chǎn)平均銷售價格一樣為住宅價格的1.53倍。2003年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價為 2008美元/平方米（建筑面積報價）,售 價指數(shù)為121，比2003年第一季度下降了 1.5%。查詢2002年、2003年X 小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價格比較修正后選定四組參考價 格，再按照XX大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均運算得 出收益測算的四組參考價格：1.14萬元/平米，1.31萬元/平米，1.49萬元/ 平米，1.73萬元/平米。測算表格參見附件四：XX大廈售價測

31、算表。在后 續(xù)的分析中，我們將以此銷售價格為參考折算MM商廈整體運作XX大廈商用房產(chǎn)時，應承擔的合理租金水平。2、租金水平測算租金水平測算，測算的是XX大廈擬引進的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū) 位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價格平均水平。2003年第二季度北京甲級寫字 樓市場平均租金為31.3美元/月/平方米（使用面積報價），租金指數(shù)為74.6, 比2003年第一季度下降了 1.9%? ?甲級寫字樓市場平均空置率由第一季 度的15.7%上升為16.4%,上升了 0.7個百分點。商用房產(chǎn)的空置率水平， 新增銷售項目平均在20%25%。比較分析后選定五種租金組合方案，組 合測算得出五個平均租金收入水平。分不為

32、：組合方案合計年租金（萬元）平均日租金（元/平米日）租金組合方案一35124.98租金組合方案二29194.14租金組合方案二33144.70租金組合方案四34604.91租金組合方案五28904.10組合測算表見附件五：XX大廈租金收入水平測算表3、XX大廈營運成本測算假設(shè)以MM商廈整體運作XX大廈商業(yè)用房為前提。項目投資及成本構(gòu)成 設(shè)定為:承租B1F4全部面積應對XX集團租金總額；經(jīng)營超市的設(shè)備、裝修及營運成本、所需流淌資金；治理分租部分的治理費、日常修理費；分租房產(chǎn)項目空置缺失；應繳納的各項稅金及附加；所有商用面積均能夠分割使用。二、XX大廈商業(yè)組合模式1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇XX大廈商用房產(chǎn)

33、的業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇將本著立足大廈、服務(wù)大廈，面向 一級商圈，吸引目標顧客群體的原則進行。業(yè)態(tài)模式要緊有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂等四大板塊；每一板塊都有一個主力樓面空間，輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間；每一樓面空間力推12家主力店鋪，其余為優(yōu)選店鋪；主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補、業(yè)種關(guān)聯(lián)的原則選取優(yōu)選 店鋪；空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合，獵取最大空間收益成效。2、店鋪組合及舉薦品牌按照業(yè)態(tài)、業(yè)種選取原則，我們給出兩種商用房產(chǎn)分割使用方案， 并再此基礎(chǔ)上給出主力店鋪舉薦品牌及優(yōu)選店鋪舉薦品牌。方案一 B1/F1分割組合為超市方案。方案二 F1 /F2分割組合為超市方案。方案一店鋪組合及

34、舉薦品牌樓層主力店鋪舉薦品牌優(yōu)選店鋪舉薦品牌B1食品、日用品超市MM超市（自營）茶餐廳、保齡球館、商務(wù)中心、閱 讀吧臺北小站/仙蹤林； 保齡球館、閱讀吧分 租；商務(wù)中心自營汽車展現(xiàn)、汽車餐本田/不克/帕薩特等F1咖啡廳星巴克/上島廳、數(shù)碼沖印、MM超市一個中咼檔品牌車 展現(xiàn)、專買；麥當勞 汽車餐廳；Kodak數(shù) 碼彩擴店F2西餐廳Hard Rock/Friday量販式KTV鈔票柜/麥樂迪（需要餐飲配套，作一層半）F3量販式KTV鈔票柜/麥樂迪F4健身中心青鳥/中體倍力/寶迪沃英派斯方案二店鋪組合及舉薦品牌樓層主力店鋪舉薦品牌優(yōu)選店鋪舉薦品牌B1健身中心青鳥/中體倍力/寶迪 沃英派斯保齡球館保齡

35、球館分租F1咖啡廳、日式餐廳星巴克/上島；京樽/ 花碟/易喜數(shù)碼產(chǎn)品專賣；MM超市、數(shù)碼沖 印、商務(wù)中心三星數(shù)碼；Kodak數(shù)碼彩擴店；商務(wù)中心自營F2食品、日用品超市MM超市（自營）F3西餐廳Hard Rock /Friday茶餐廳臺北小站/仙蹤林F4中餐廳譚家菜/全聚德3、店鋪面積及區(qū)位分布 方案一對應的店鋪面積樓層總面積（m2）主力店鋪建議面積（m2）優(yōu)選店鋪建議面積（m2）B16817.42MM超市2800茶餐廳、保齡球館、 電影院、閱讀吧、商 務(wù)中心、美容美發(fā)1000、 1600、1000、150、50、200F14057.91星巴克/上島300汽車展現(xiàn)、汽車餐廳 數(shù)碼沖印、MM超市

36、2500、 400、100、 600F22791.84Hard Rock/ Friday1300鈔票柜/麥樂迪1500F32957.83鈔票柜/麥樂整層迪F42957.83青鳥/寶迪 沃英派斯整層合計19582.83區(qū)位分布示意圖見附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖 方案二對應的店鋪面積樓層總面積（就）主力店鋪建議面積（就）優(yōu)選店鋪建議面積（就）B16817.42青鳥/中體倍力/寶迪沃英派斯4000保齡球館、電影院、 美容美發(fā)1600、1000、200F14057.91星巴克/上島；京 樽/花碟/易喜300、 1200數(shù)碼產(chǎn)品專賣；MM 超市、數(shù)碼沖印、商 務(wù)中心1700、600、100、

37、100F22791.84MM超市（自營）整層F32957.83Hard Rock /Friday1500茶餐廳1400F42957.83譚家菜/全聚德整層合計19582.83區(qū)位分布示意圖見附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖Part4商業(yè)功能設(shè)計方案與比較一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計1、自營主力店鋪一一超市的區(qū)位設(shè)計本方案給出了兩種超市區(qū)位分布方案。方案一為 B1/F1方案，即在B1 部分劃分出2800川左右，在F1部分劃分出600川左右，共計3400川左右。 包含收貨區(qū)、滯貨區(qū)在內(nèi)。收貨區(qū)、滯貨區(qū)統(tǒng)一設(shè)在 B1部分，B1、F1通過中央扶梯貫穿一體， 出入口、收銀臺F1部分雙側(cè)出入口共設(shè)四個

38、收銀臺，B1部分設(shè)置六個收 銀臺。方案二為F1/F2方案，即在F1部分劃分出600川左右，F(xiàn)2使用整層， 共計約為3300川。滯貨區(qū)設(shè)在F2,收貨區(qū)在F1,通過垂直電梯送達F2 滯貨區(qū)。F1部分設(shè)置六個收銀臺，F(xiàn)2部分設(shè)計兩個收銀臺（方便顧客去三、 四層消費）。方案一、方案二中的超市區(qū)位可參見附件六、附件七。2、超市面積操縱因素 不管是方案一、依舊方案二，對自營超市部分的面積都進行了操縱， 總面積不超過3500川。這應的面積操縱基于如下三方面考慮。消費能力 本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū)，也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。對 日常生活消費品的需求能力有一定的限度。一級、二級商圈內(nèi)已有“美廉 美”、“超市發(fā)

39、”等中大型超市，價格、品種平民化色彩專門濃。如 MM 超 市一味與之比規(guī)模、比價格，未必占優(yōu)勢。營運成本MM 超市作為 MM 整體運作 XX 大廈配套商業(yè)的一部分，要以總的投 資酬勞率為評判選擇的依據(jù)。為符合整體成本操縱要求，超市部分不宜過 大。在保證整體營運收益上，分租其他業(yè)態(tài)更易獲得投資收益時，應選擇 分租聯(lián)營。此外商務(wù)大廈內(nèi)的配套超市也有一定的經(jīng)濟規(guī)模限制，以品質(zhì)形象和 客單價的訴求為店面規(guī)模的操縱要素。店面成效MM 超市要把握業(yè)態(tài)本質(zhì)，做出形象、做出效益。店面形象上要 符合整體高檔商務(wù)樓配套商業(yè)整體風格，同時與引進的品牌店鋪相呼應。為明顯區(qū)不于“美廉美” 、“利客隆”總店的店面成效，我

40、們建議 XX 大廈內(nèi) MM 超市借鑒中糧廣場百佳超市、國貿(mào)中心華潤超市、豐聯(lián)廣場屈 臣氏店模式定位于高端客戶，強調(diào)人性化，舒服度及明亮色彩，合理 價格，新奇商品。3、超市總體風格定位高鮮度 高鮮度包含雙重含義。一是賣場整體風格時尚、新奇，與一流商務(wù)大 廈相匹配；二是商品陳設(shè)要有強烈的視覺成效。咼品質(zhì)所有商品都有嚴格、規(guī)范的治理措施，專門是進口商品的選擇及 銷售標識必須符合國家規(guī)定；生鮮商品必須符合食品加工企業(yè)衛(wèi)生標準； 商品保管及蟲害防治有專業(yè)規(guī)范及專業(yè)合作單位定期防控。平價格超市客戶定位高端不等于價格定位高端。對高客單價的追求應通過商 品結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)，而不是商品單價的畸高來實現(xiàn)。在Part 5

41、部分中我們給出的超市綜合毛利率是同行業(yè)、同規(guī)模的平均水平，我們不建議因為物業(yè)檔 次的提升而帶來商品價格提升。盡管物業(yè)檔次的提升會帶來費用提升，但 應通過商品組合、營運治理水平的提升來化解。高流轉(zhuǎn)商品應保持不高于 市場平均價格，特色商品不高于主力銷售價格。二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布在業(yè)態(tài)組合上，方案一只有 MM超市一間零售店鋪，汽車展現(xiàn)部分雖 有銷售但以展現(xiàn)為主，銷售為輔。方案二有 MM超市和數(shù)碼產(chǎn)品專賣兩間 零售店鋪，但兩間店鋪并不屬于同業(yè)，沒有內(nèi)部競爭。餐飲、娛樂同樣遵循保證主力店鋪唯獨性及與優(yōu)選店鋪有相近目標顧 客群或關(guān)聯(lián)消費原則，在店鋪間保持合力成效大于單體運

42、行成效。在樓層分布上，對店面形象展現(xiàn)要求高，租金負擔能力強的店鋪給予 首層、二層。對店鋪特色明顯，定向消費群體比例較高的給予三、四層及 B1部分，使特色店鋪能獲得相對低廉的租金，利于其進展。2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動成效方案一、方案二的業(yè)態(tài)面積比重及綜合奉獻評判如下表對比方案零售面積比重%餐飲面積比重%娛樂面積比重%體育健身面積比重%綜合服務(wù)面積比重%展現(xiàn)空間面積比重%萬案獻系數(shù)1.11.31.51.11.51.1綜合成效18.719.54226.44.514.3萬案二263803420奉獻系數(shù)11.501.31.50綜合成效2657044.230方案一匯總綜合成效為1

43、25.4/7.6;方案二匯總綜合成效為130.2/5.3。3、舉薦店鋪的功能要求店鋪上下水動力電燃氣消防環(huán)保面積就租期樣板店超市VVXVX2000以上35年百佳超市、屈臣氏星巴克VXXVX10040068年國貿(mào)店、安貞店麥當勞VVXVV30050010年以上家和超市中體倍力VVXVX3000以上5年以上長安大戲院鈔票柜VVVVX3000以上5年以上朝陽門店全聚德VVVVV1000以上5年以上和平門店汽車展現(xiàn)XXXVX500以上1年以上長安俱樂部、崇光百貨注：“"”表示此項有專門要求；“X”表示此項無專門要求。三、組合方案比選方案一優(yōu)勢 、業(yè)態(tài)、業(yè)種進入比較全面，互動能力強； 、自營超

44、市以B1為主，一定程度上增加分租收益能力； 、F4做健身中心通風、采光成效好，利于推廣。 方案一劣勢 、B1、F1分割過多會增加分攤面積，導致實際分租面積減少； 、F4做健身中心租金相對B1要高，對其市場推廣壓力有所增加; 、B1的使用功能重新劃分，會增加部分改造投資。 方案二優(yōu)勢 、業(yè)態(tài)、業(yè)種相對集中，便于發(fā)揮群體效應； 、餐飲總體定位咼，易于構(gòu)建咼端消費群體，提升商鋪總體檔次。 方案二劣勢 、店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，抗擊行業(yè)風險能力有所減弱； 、中餐設(shè)定檔次較高，在招商方面會有一定難度。四、營運模式及風險操縱1、整體營運模式XX 大廈商用房產(chǎn)要承擔其借助大廈物業(yè)基礎(chǔ)，提升 XX 大廈的責任 在營

45、運模式上必須選擇整體營運模式。對商用房產(chǎn)的使用先期整體規(guī)劃， 按規(guī)劃方案進行定向招商、招租。自營、分租聯(lián)營部分統(tǒng)一治理、獨立核算。 必須改變規(guī)劃用途時，應選擇相近使用功能替代。 統(tǒng)一策劃營銷方案，統(tǒng)一進行市場推廣，做大營銷、小銷售結(jié)合的營 銷模式。理念創(chuàng)新、治理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新。2、風險及防范行業(yè)風險北京房地產(chǎn)市場總體商用房產(chǎn)投資走強，但強勢并不穩(wěn)固也不均 衡。 2003年第二季度總體情形以開始走低，價格下降、空置率上升，新樓 盤還在增加。整體行業(yè)短期大幅上升的空間不大。但進入三季度世界經(jīng)濟 及國內(nèi)經(jīng)濟都有上升跡象，從風險防范的角度應持慎重樂觀態(tài)度把握整體 經(jīng)營及市場策略。個不風險以 MM 商廈

46、運作 XX 大廈的個不風險突出表現(xiàn)在兩個方面。一是 XX 大廈本身不處于核心商圈，商業(yè)氛圍不夠成熟；二是以經(jīng)營超市的體會拓 展為商業(yè)物業(yè)全案營運治理，治理體會方面有所欠缺。對個不風險的防范應以揚長避短為原則。在商圈培養(yǎng)及招商初期，應 給予客戶較大幅度的優(yōu)待政策，以短期獲利缺失換取長期穩(wěn)固收益。對治 理能力方面的快速提升能夠大膽創(chuàng)新，廣泛合作，請專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司 進行咨詢或托付進行專項治理、策劃等，以專業(yè)治理技術(shù)化解個不風險， 抗擊行業(yè)風險。3、治理架構(gòu)XX 大廈項目啟動后， MM 商廈可采納合署辦公方式， 逐步整合公司業(yè) 務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)置五個業(yè)務(wù)部、兩個治理部。五個業(yè)務(wù)及要緊

47、職能 、超市經(jīng)營部：負責連鎖超市部分的日常經(jīng)營。以門店治理、商品 治理為核心業(yè)務(wù)。 、商業(yè)進展部：負責整體商業(yè)策劃及營運成效分析，投資收益測算、 核算，與專業(yè)人員、專業(yè)公司合作等。 、市場營銷部：負責招商、招租，市場營銷策劃等。 、稽核部：負責防損、安全保衛(wèi)、職員瀆職追查及職員誠信治理等。 、物業(yè)、工程部：負責商鋪的日常修理、工程改造治理、審核等。 工程實施以專業(yè)合作公司的方式進行。兩個治理部及要緊職能 、財務(wù)治理部：負責財務(wù)核算及財務(wù)分析。 、人事行政部：負責人力資源及日常行政治理工作。Part5商業(yè)收益研究及測算一、承接租金水平測算運算依據(jù)以MM商廈運作XX大廈商用房產(chǎn)，其可承擔的租賃費可

48、按兩種方法 確定，一是比較分析法，比較市場同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅； 二是以投資置業(yè)方式測算投資收益，以投資回收期內(nèi)的收益年金為租賃費 用運算依據(jù)。貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商 用房產(chǎn)貸款利率為5.75%,商用房地產(chǎn)平均投資收益率為4%6%?？紤]整 體同意XX大廈替業(yè)主方承接了市場風險及空置缺失因素，選擇5%、4%兩個貼現(xiàn)率分不運算。投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為 1020年，我們分不選擇10年，1 5年，18年，20年四種方案運算。承租標準租金比較結(jié)果：整體承接 XX大廈，可比寫字樓租金價格為 3.5元/平 米日；商用物業(yè)租金一、二層均價為

49、 4.5元/平米日。均包含物業(yè)費。收益年金測算見附件八：XX大廈投資收益年金測算表按照租金水平比較結(jié)果及收益年金測算，選定 MM商廈承接XX大廈 的租賃費用標準。以五年為合同定價周期，可同意的租金水平分不為 1800 萬元、2200萬元、2400萬元、2400萬元、2500萬元。租金水平及分擔方式見附件九：MM商廈支付租金測算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共 有十個組合方案。我們分析其中六個總體投資收益較好的組合方案，分不 為：方案一：租金組合方案一和 B1/F1組合項目第一年第二年第三年第四年第五年空置率為0時總租金收入19130000.

50、929077419.0830240515.8531450136.4832708141.94設(shè)定空置率30%25%20%16%16%考慮空置率的租金收入合計數(shù)13391000.6321808064.3124192412.6826418114.6427474839.23物業(yè)費（1.5元/平米.日）6049141.856481223.426913304.987258970.227258970.22應交營業(yè)稅及附加1069207.841555910.821710814.471852239.671910359.52支付XX的租金17000000210000002300000023000000240000

51、00項目治理費360000360000360000360000360000出租和物業(yè)損益1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.932、自營部分效益分析項目第一年第二年第三年第四年第五年預期日銷售額115000120000125000135000135000預期年收入4197500043800000456250004927500049275000毛利及通道利潤率13%15%15%15%15%毛利及通道利潤54567506570000684375073912507391250營運費用率13.50%12.30%12.00%11.00%11.0

52、0%營運費用56666255387400547500054202505420250流淌資金占用的資金成本2000020000200002000020000開辦費攤銷400000400000400000400000400000支付的租金10000001000000100000010000001000000費用合計70866256807400689500068402506840250超市經(jīng)營損益合計-1629875-237400-512505510005510003、總效益分析項目第一年第二年第三年第四年第五年出租及物業(yè)損益合計1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.93超市經(jīng)營損益合計-1629875-237400-51250551000551000總的稅前凈收益-618940.365135976.915983653.199015845.199014449.93所得稅01694872.381974605.5532975228.9132974768.477稅后凈收益-618940.363441104.5340090