2021土地估價實務(wù)基礎(chǔ)-分析_2（精選試題）

1、精品文檔_土地估價實務(wù)基礎(chǔ)-分析1、(一)某企業(yè)擁有a宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/。a宗地土地面積為30000，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，a宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)b宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費用

2、分別上漲了20%和30%。(2)c宗地：占地25000，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)d宗地：占地35h，于2009年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/。 表中數(shù)值表示b、c、d各宗地與a宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比a宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于a宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資

3、金的貸款季利率為l5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為l0%；土地增值收益率為20%；土地還原率取6%。相對a宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因于發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，時地價比“五通一平”高100元/，達(dá)到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/。根據(jù)以上資料，回答5155小題的問題。以宗地b、c、d作為比較案例，利用市場比較法測算宗地a于2009年9月1日的單位地價為（）元/。a.38386b.37057c.38858d.392652、(一)某企業(yè)擁有a宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的

4、年租金為10元/。a宗地土地面積為30000，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，a宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)b宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。(2)c宗地：占地25000，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗

5、地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)d宗地：占地35h，于2009年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/。 表中數(shù)值表示b、c、d各宗地與a宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比a宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于a宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為l5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為l0%；土地增值收益率為20%；土地還原率取6%。相對a宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因于

6、發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，時地價比“五通一平”高100元/，達(dá)到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/。根據(jù)以上資料，回答5155小題的問題。市場比較法中交易案例修正的主要因素有（）。a.交易情況b.個別因素c.期日和年期d.區(qū)域因素3、(一)某企業(yè)擁有a宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/。a宗地土地面積為30000，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，a宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)b宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)

7、域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。(2)c宗地：占地25000，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)d宗地：占地35h，于2009年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/。 表中數(shù)值表示b、c、d各宗地與a宗地的比較，負(fù)值表示案例宗

8、地比a宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于a宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為l5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為l0%；土地增值收益率為20%；土地還原率取6%。相對a宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因于發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，時地價比“五通一平”高100元/，達(dá)到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/。根據(jù)以上資料，回答5155小題的問題。宗地a于2009年9月1日的市場年租金為（）元/。a.2856b.

9、2645c.2435d.30254、(一)某企業(yè)擁有a宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/。a宗地土地面積為30000，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，a宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)b宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費用

10、分別上漲了20%和30%。(2)c宗地：占地25000，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。(3)d宗地：占地35h，于2009年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/。 表中數(shù)值表示b、c、d各宗地與a宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比a宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于a宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資

11、金的貸款季利率為l5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為l0%；土地增值收益率為20%；土地還原率取6%。相對a宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因于發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，時地價比“五通一平”高100元/，達(dá)到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/。根據(jù)以上資料，回答5155小題的問題。宗地a于2009年9月1日的承租土地使用總價格為（）萬元。a.46354b.45606c.48850d.423865、(一)某企業(yè)擁有a宗地的劃拔土地使用權(quán)，并于2009年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰型恋刈赓U協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/。a宗地土地面積為30

12、000，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查，a宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)b宗地：占地45畝，于2005年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到“七通一平”的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從2005年9月1日到2009年9月1日期間，征地費用和達(dá)到“七通一平”的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。(2)c宗地：占地25000，于2005年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到“三通一平”的開發(fā)程度。按照2009年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬

13、元。(3)d宗地：占地35h，于2009年9月以國家作價入股方式取得，40年期、“七通一平”條件下作價425元/。 表中數(shù)值表示b、c、d各宗地與a宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比a宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于a宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?009年9月的土地市場情況，從征地到完成“七通一平”的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投入，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投入；設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為l5%，需按季度按復(fù)利計算利息；土地開發(fā)的投資回報率為l0%；土地增值收益率為20%；土地還原率取6%。相對a宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因于發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到“七通一平，時

14、地價比“五通一平”高100元/，達(dá)到“五通一平”時地價比“三通一平”高60元/。根據(jù)以上資料，回答5155小題的問題。應(yīng)用市場比較法估價時，應(yīng)具備的條件有（）。a.交易類型全面b.豐富的交易案例c.待估土地與交易案例有相關(guān)性和替代性d.發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場6、(二)某土地估價機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南k城市的s湖邊，面積為500，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年lo月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐

15、用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為2000元/，目前重置價格為2500元/。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月50元/(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元/(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答56-60題。如果沒有其他損失和市場波動的考慮，根據(jù)已知的條件，該寫字樓的客觀年總收益為（）萬元。a.486b.4374c.54d.367、(二)某土地估價機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南k城市的s湖邊，面積為500，是委托方

16、于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年lo月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為2000元/，目前重置價格為2500元/。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月50元/(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元/(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答56-60題。假定該寫字樓按照自然折舊，則年折舊為（）元。a.46875b.37500c.45000d.4090

17、98、(二)某土地估價機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南k城市的s湖邊，面積為500，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年lo月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為2000元/，目前重置價格為2500元/。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月50元/(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元/(建筑面積)。假定土地還原率和

18、房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答56-60題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋年折舊固定為5萬元，則房屋的現(xiàn)值為（）萬元。a.205b.210c.215d.2209、(二)某土地估價機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南k城市的s湖邊，面積為500，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得的土地，使用期限為50年。目前該地塊內(nèi)有一座900砌體結(jié)構(gòu)的寫字樓，建于2002年lo月。寫字樓現(xiàn)用于出租，每月租金收入3萬元。市場調(diào)查顯示，該類房屋耐用年限為55年，殘值率為2%，當(dāng)時建筑物綜合造價為2000元/，目前重置價格為2500元/。該寫字樓的利用率為90%。當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庹？罩寐蕿?0%，租金一般為每月50元/(建筑面積)，每年需支付的總費用約80元/(建筑面積)。假定土地還原率和房屋還原率分別為7%和8%。根據(jù)上述情況，計算并回答56-60題。在上述情況下，如果其他條件不變，假定房屋現(xiàn)值為250萬元，寫字樓年總純收益為50萬元，則土地的純收益為（）萬元。a.50b.51c.48d.5210、(二)某土地估價機(jī)構(gòu)于2006年10月下旬接到一宗土地價格評估的委托，估價基準(zhǔn)日確定在當(dāng)年10月31日。評估對象位于華南k城市的s湖邊，面積為500，是委托方于2000年10月通過拍賣方式購得