南京別墅市場分析

1、南京別墅市場分析一、南京別墅市場發(fā)展變遷南京現(xiàn)代別墅開發(fā)的歷史可以追溯到1992年，當時以3000元平米起售的養(yǎng)龍山莊，率先將歐式風格的別墅引進南京，讓南京人耳目一新，同期出現(xiàn)的還有豪宅帝豪花園、東方花園。從1992年到現(xiàn)在，南京別墅的變遷過程大致可分為三個階段： （一）第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從上世紀九十年代初期紫金山麓別墅群開始算起，南京的豪宅發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時間了。在鐘山風景區(qū)自然風光的庇護下，紫金山東麓環(huán)陵路一線，南起馬群，北到312國道北側(cè)的聚寶山，一批重量級的高端物業(yè)相繼落戶：鐘山高爾夫、帝豪國際花園、紫園、紫廬、天泓山莊等項目，在紫金山腰畫了個半圓，快速實現(xiàn)著東郊豪宅

2、的延續(xù)，使得紫金山麓地區(qū)形成了南京第一座首善居住區(qū)。 （二）第二次浪潮：經(jīng)濟型別墅喚醒別墅夢 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，南京中產(chǎn)階層大幅度的增長，經(jīng)濟型別墅的需求喚醒了別墅市場的第二次繁榮，先是江寧百家湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)別墅區(qū)的崛起，再到2003年三山板塊別墅群的紛紛亮相，經(jīng)濟型別墅一度成為了市場的主導。 （三）第三次浪潮：各地別墅大戰(zhàn)拉開序幕 隨著南京市的跨江大發(fā)展政策的實施，二橋三橋相繼落成、規(guī)劃的過江通道等跨江交通系列利好，使得擁有老山、珍珠泉等優(yōu)越自然資源條件的江北別墅項目紛紛躍起。南京城際交通狀況的改變，屬南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地區(qū)等擁有天然景觀資源的別墅項目也迅速沖擊南京別墅市場。至

3、此，南京別墅市場格局已經(jīng)發(fā)生了重大變化，逐漸形成了以江寧、江北為主，市區(qū)及其他周邊區(qū)域為輔的局面。二、南京別墅板塊構(gòu)成及發(fā)展現(xiàn)狀（一）大南京別墅板塊構(gòu)成背景介紹南京別墅供應(yīng)特別是獨立別墅的供應(yīng)會出現(xiàn)一波相對集中、放量的行情，從江寧到江北、從湯山到仙林、句容，有一批別墅項目將集中上市。劉成剛告訴記者，獨立別墅居于房地產(chǎn)產(chǎn)品中的“鉆石級”地位，其針對的也是金字塔尖的頂級人群，這就注定了它在一定時間段內(nèi)，市場消化能力是不足的。尤其南京是一個別墅消費的地域性市場，其別墅消化以南京本地人為主，而不像上海、廣州等城市擁有國際的購買力。再加之南京的別墅單價、總價都已經(jīng)躍上了一個新的高度，在一定程度上影響了別

4、墅的去化速度。綜合這些因素，南京下半年獨立別墅的集中放量，短期內(nèi)不可避免地將產(chǎn)生銷售上的壓力，這也是目前一些項目遲遲沒有公開的根本原因。南京別墅總體分布圖u仙林板塊別墅仙林別墅與紫金山別墅群在自然優(yōu)勢方面有很多的共同之處，但是與江寧的別墅發(fā)展有很多相似之處，所以仙林的別墅一直也備受關(guān)注。仙林的別墅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也比較早，例如早期的別墅有仙鶴山莊、亞東花園城、聽泉山莊等。 南京的紫金山都被人稱為風水寶地。住在紫金山腳的居民享受著南京城天然氧吧的沐浴，生活的幸福指數(shù)高于市中心。而別墅項目作為第二居所通常是享受型的住宅，坐落在仙林板塊的別墅項目更是具有得天獨厚的自然優(yōu)勢，地理位置良好，投資前景看好。隨著主

5、城一線山湖資源，如紫金山、玄武湖周邊別墅開發(fā)量已經(jīng)飽和，這些區(qū)域的別墅價格高達千萬元，因此不少開發(fā)商將目光投向遠郊的山水資源。經(jīng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果將別墅作為第一居所的話，在八大板塊中63.64%的網(wǎng)友更傾向于城東板塊，其中大城東區(qū)域內(nèi)的仙林湖板塊尤為受寵，其豐富的自然資源更是得到了76.92%網(wǎng)友的認可和贊許。仙林湖板塊，不僅坐擁絕佳自然生態(tài)資源，紫金山、寶華山、湯山、棲霞山等四山環(huán)繞，而且靠近地鐵2號線經(jīng)天路站，還有建設(shè)中地鐵4號線和規(guī)劃中地鐵15號線的利好，加之萬科金色領(lǐng)域低于萬元的開盤價，更是讓這里迅速成為剛需購房者青睞的熱點區(qū)域。因此，65.6%的網(wǎng)友認為仙林湖板塊在未來的別墅發(fā)展中更

6、是前途無量，發(fā)展勢頭將更上一層樓。此外，仙林板塊擁有仙林大學城，被12所高校圍繞，其中不乏南京大學、南京師范大學、南京郵電大學、南京財經(jīng)大學等高等學府，濃重的書香氣息給仙林湖板塊帶來了一抹人文情懷的亮色?！拘蓍e配套】 仙林的發(fā)展也較早，盡管距離主城區(qū)有一段距離，但是很多配套商相對更加成熟一些。目前該地區(qū)的教育配套設(shè)施南師附小實驗學校，南京外國語仙林分校 , 仙林大學城，高校區(qū)等，人文素質(zhì)相對較高，與江寧和江北的大學城相比，仙林的大學城發(fā)展更好一些。目前該地段有50、70、97、108、310路等公交車，更主要的是地鐵二號線的開通，拉近了與主城區(qū)的距離。在商業(yè)和醫(yī)療設(shè)施上，目前有亞東商業(yè)廣場、大

7、成名店購物中心、蘇果文苑路社區(qū)店、鼓樓醫(yī)院仙林分院、金鷹商業(yè)步行街以及鼓樓醫(yī)院仙林分院，生活、休閑、購物更添便利。 各個樓盤也配備了自己的休閑娛樂場所，例如棲園就有游泳館、網(wǎng)球場、籃球場、幼兒園，會所；招商依云溪谷（配備有小區(qū)內(nèi)部配套:幼兒園、會所和物業(yè)服務(wù)中心、地面及地下停車場等等。 【樓盤案例】 招商依云溪谷（均價26000元/）該項目位于南京市棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西。該項目規(guī)劃總用地面積241863.9m2，總建筑面積。包括獨立、雙拼等幾種類型，其中一期占地5.6萬、建筑面積3.8萬，容積率0.47，為低密度獨棟和雙拼別墅組成。    項目地塊內(nèi)保留大量

8、原生態(tài)自然山水、植被。招商地產(chǎn)在充分利用周邊的自然環(huán)境的前提下，將充分發(fā)揮地塊潛在價值，提升居住品質(zhì)。住宅戶型設(shè)計力求創(chuàng)造精品，倡導健康、自然，精致的生活空間，充分體現(xiàn)招商地產(chǎn)“綠色地產(chǎn)”的建設(shè)理念，“家在，情在”的文化內(nèi)涵和品位。 依云溪谷提出綠色家園、江南水鄉(xiāng)以及人與自然和諧共存的設(shè)計主題思想，創(chuàng)造優(yōu)雅怡人的居住氛圍。根據(jù)水網(wǎng)縱橫的江南意象，重塑以島嶼、帶狀綠化為構(gòu)成因素，以流水、湖泊為基本骨架的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；同時，結(jié)合水岸創(chuàng)造出的自然緩坡與半圍合半開敞的庭院綠地，著力刻畫出小橋、流水、人家的田園詩一般的浪漫情境。通過結(jié)構(gòu)道路有續(xù)地組織交通，并有機地劃分出各個組團空間。金陵家天下（均價2100

9、0元/）金陵家天下位于南京市棲霞區(qū)仙鶴門亞東新城開發(fā)區(qū)5號路與8號路交匯處，東臨聽泉山莊，南臨土城頭路，北邊是雁鳴山莊和仙鶴公寓，主入口設(shè)在小區(qū)北端中心的主干道上，次入口設(shè)在東面主干道上。高級公寓單獨設(shè)出入口。占地105684平方米，建筑面積579456平方米，以獨立、雙拼、TOWNHOUSE別墅為主，園區(qū)東部單獨規(guī)劃了高級公寓園。交通狀況：公交：70路、97路、165路、107路、139路、108路、130路、146路、310路、南湯線地鐵：二號線山羊公園站、 仙林中心站【前景展望】 根據(jù)一份調(diào)查報告顯示，在房地產(chǎn)投資地段的選擇上，選擇仙林的20%，在目前強調(diào)“地段地段還是地段”的年代，目前

10、仙林的板塊還存在人氣不足的現(xiàn)象，但是隨著仙林的不斷發(fā)展，仙林的未來除了地鐵之外，其他發(fā)展也有大的規(guī)劃。根據(jù)南京市市政公用局公布了南京市沿江城鎮(zhèn)污水處理規(guī)劃的顯示，至2010年南京新建、擴建或改建的污水處理廠將達到18座，其中仙林污水處理廠規(guī)劃建設(shè)5萬噸/日的污水回用工程，用于道路沖洗、綠化以及河道補給用水。目前仙林的仙鶴片區(qū)已完成了中水管網(wǎng)的鋪設(shè)，具備了污水回用的基礎(chǔ)條件。同時，根據(jù)衛(wèi)生局局長陳天明介紹,除了江寧的同仁醫(yī)院、河西的明基醫(yī)院,南京還將在仙林建設(shè)鼓樓醫(yī)院仙林國際醫(yī)院,占地達到了100畝,目前規(guī)劃設(shè)計方案已確定。 u紫金山別墅【情況簡介】 紫金山有別墅從民國就開始，不過那個時候的紫金

11、山上的別墅不是有錢人就能住的，還主要以當時的政要為主，比如說宋美齡位于紫金山的別墅。 近幾年來，紫金山別墅再次發(fā)展。位于紫金山內(nèi)的帝豪花園別墅是南京最早的別墅之一，現(xiàn)在也是投資價值最高的別墅之一。帝豪別墅在南京可以說家喻戶曉。從帝豪開始，環(huán)紫金山開始建設(shè)了很多別墅。在紫金山周圍，東到馬群，北到 312國道北側(cè)的聚寶山，西到衛(wèi)崗，已經(jīng)聚集了棲霞·天泓山莊、萬泰·鐘山高爾夫、陽光·聚寶山、中住·君臨紫金、馬會置業(yè)的馬會山莊、中冶鐘鼎雅居等眾多堪稱南京重量級的中高端物業(yè)。 如果說江寧、江北的別墅大發(fā)展的話，那么，紫金山板塊因為位于主城區(qū)較近，所以很大程度上成了

12、購房者的第一居所。目前該板塊在售的別墅有鐘山國際高爾夫、中冶鐘鼎雅居等別墅項目。 【休閑配套】： 因為距離主城區(qū)較近，所以紫金山板塊的別墅配套很大程度上沾了主城區(qū)的光。比如有鐘山醫(yī)院，在教育方面有南京農(nóng)業(yè)大學附屬小學、南京理工大學附屬中學 、南京農(nóng)業(yè)大學、南京理工大學、滄波門小學 、孝陵衛(wèi)中心小學、解放軍理工大學、工程兵學院，自然景觀除了紫金山之外，還有中山門明城墻，月牙湖等，在生活配套方面有蘇果超市、華誠超市、聯(lián)華超市、童衛(wèi)路集貿(mào)市場、都市山莊小商品集貿(mào)市場、銀行、郵政等  另外，為了增加項目的分量，各個項目根據(jù)各自的情況增加不同的配套。例如鐘山國際高爾夫，項目目前不僅有索菲特酒店

13、，還有18洞國際高爾夫球場、9洞市區(qū)燈光球場、練習場，這些都給業(yè)主的娛樂生活帶來了方便。依云溪谷 5.47萬平方米的碧芙山、近20000平方米的香奈湖，同時還有一所面積約3000平方米的高標準的幼兒園和約4800平米依云國際會所，集高檔餐飲、休閑、娛樂等主題空間。在山體公園內(nèi)，還將建設(shè)高標準的二個網(wǎng)球場、一個籃球場。帝豪花園座落于紫金湖畔的中心會所，樓高三層，內(nèi)設(shè)室內(nèi)恒溫游泳館，桑拿浴室、中西餐廳、酒吧、推拿按摩、美容美發(fā)、棋牌室、健身房、兒童樂園（活動室）、舞廳、卡拉OK廳、超市、會議室、商務(wù)中心、標準房、商務(wù)套房，室外燈光網(wǎng)球場、小型高爾夫球場。 【樓盤案例】 鐘山國際高爾夫國際

14、花園（均價：4000萬/套）鐘山國際高爾夫項目，南京樓盤，坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項目，占地面積達3671畝。將建成頂級的體育休閑運動與高端別墅相結(jié)合的項目。鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際標準高爾夫球場，及與之配套的綜合娛樂項目。其中一個球場要求在2005年5月建成，并作為十運會的高爾夫運動配套場地。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。整個球場及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標準設(shè)計建造。該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約1037畝，將圍繞或穿插在2300畝球場周圍，別墅開發(fā)總建筑面積約8萬10

15、萬平方米。鐘山國際高爾夫別墅位于中國傳奇名山南京鐘山腳下，占地3671畝，包括：純獨棟絕版景觀別墅，國際級賽事標準的18洞高爾夫球場、9洞市區(qū)燈光球場，超五星級索菲特鐘山高爾夫酒店、鉑金級高爾夫會所。 南京鐘山國際高爾夫別墅 一期紫檀園共有18棟純獨棟別墅，錯落分布于球場的中段，8號球道與9號球道旁側(cè)；鄰近酒店和會所，更方便休閑娛樂；靠近環(huán)陵路景觀大道，交通方便，生態(tài)宜人。在一期別墅的設(shè)計中，主要有三種風格：意大利式、西班牙式和美國懷特式。18棟別墅外立面造型變化豐富，錯落有致，色彩方面主要采用了米黃、乳白和暗紅三種色調(diào)，厚重大方，與酒店及會所遙相呼應(yīng)，最大程度實現(xiàn)別墅風格與地形、地貌的完美結(jié)

16、合。周邊配套：商業(yè)：國貿(mào)商城馬群百貨商店；內(nèi)部配套：餐廳;,壁球;健身房;高爾夫;其他；周邊醫(yī)院：南京市棲霞區(qū)馬群衛(wèi)生院；周邊學校：馬群新街太陽城小學(中學) ；周邊公園：靈谷寺?！厩熬罢雇浚?隨著別墅用地的審批用地終止，再加上自建山天然的自然優(yōu)勢，紫金山板塊現(xiàn)在的別墅項目將成為紫金山別墅的最后杰作。紫金山別墅相對于其他板塊來說，將成為南京所有別墅的“領(lǐng)頭羊”。 1、環(huán)境整治：從2006年開始，將陸續(xù)投入 20億元的巨額資金進行紫金山環(huán)境綜合整治，將迅速改善紫金山的面貌，使其煥發(fā)出更加迷人的風采，大大提升環(huán)陵路一線高端物業(yè)的含金量。中山陵環(huán)境整治二期、顧家營項目、城中村改造、麥德龍項目、雙拜

17、崗路拓寬一期、仙鶴門地塊，地鐵二號線城中段和城東快速通道二期、忠林坊雨花巷地塊、薛家巷地塊。 2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：沿紫金山板塊周邊還規(guī)劃了一批產(chǎn)業(yè)帶。徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地，目前基地園區(qū)景觀綠化已完成方案設(shè)計，江蘇軟件園孵化研究中心已正式開工，先聲一聯(lián)想醫(yī)藥軟件中心已完成土方工程。該基地今年將新增軟件企業(yè) 100 家。3、娛樂配套：南京市規(guī)劃局介紹，位于紫金山北麓的聚寶山旁將在年內(nèi)開工建設(shè)一個蘇州樂園。目前，該公園的總體規(guī)劃已敲定，按照規(guī)劃，新公園將借鑒蘇州樂園等成功的游樂場所，總投資 2.5 億元。u江北別墅【情況簡介】 江北的房地產(chǎn)開發(fā)已有多年的歷史，逐步形成了以大橋北為核心的濱江板塊，以泰山鎮(zhèn)板塊；

18、以浦珠公路為連接的浦珠路板塊；以浦口區(qū)政府所在地的珠江鎮(zhèn)板塊及六合大廠生活區(qū)為代表的大廠板塊等。江北樓盤不僅有許多中、小社區(qū)，同時又有如明發(fā)濱江新城、大華項目、威尼斯水城、金泉泰來苑等多個大盤為代表的超大生活區(qū)。而眾多品牌企業(yè)如蘇寧、紅太陽、石林、大華、明發(fā)等進入江北地產(chǎn)開發(fā)，為江北房地產(chǎn)品質(zhì)與形象提升起到了促進作用。江北房價的上升幅度，目前已在南京各板塊房價上漲中趨于領(lǐng)先，這不僅反映了北岸住宅的潛力和人們對其的關(guān)注。 江北別墅與江寧別墅有共同點就在于兩者都有不錯的環(huán)境，老山、溫泉等優(yōu)越的山水資源使得江北的別墅始一直與江寧的別墅處于相同的地位。尤其是今年下半年，隨著金泉泰來苑、山河水、南京&#

19、183;綠城玫瑰園、艾驊哲莊園、國信自然天成、香山湖一號等，預計將有大約套獨棟別墅投放市場。 今年江北的獨棟別墅可謂爭奇斗艷，不僅產(chǎn)品開發(fā)多元化，建筑風格也呈現(xiàn)出多樣性。南京·綠城玫瑰園、香山湖一號、泰來怡然、“山河水”別墅區(qū)占地550畝，全部規(guī)劃建設(shè)獨幢別墅，共300余幢，采用新北美風格的建筑形態(tài)；南京·綠城玫瑰園也以北美風格見長，艾驊哲莊園則主打西班牙風情。 【休閑配套】 對于江北來說，最大的阻礙就是交通，所以現(xiàn)在的交通配置就顯得非常重要。目前已經(jīng)有長江大橋、二橋，三橋等，在不久通車的過江隧道將對江北的交通產(chǎn)生重大影響。 在生活配套上，各個小區(qū)都有所配備。例如金泉泰來苑

20、內(nèi)部配套有兩所會所、幼兒園、周邊教育配套有泰山小學、十七中；在生活方面有大型超市、郵局、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、泰山醫(yī)院、 菜場等，另外，該小區(qū)還有1000個車位。山河水區(qū)內(nèi)部配套有高級商務(wù)酒廊、健身中心、雪茄吧、網(wǎng)球。 【樓盤案例】 u綠城玫瑰園（1788-3500萬元/套）南京綠城玫瑰園占地 460畝，容積率0.3，規(guī)劃建設(shè)面積約9萬多平方米。位處南京唯一省級旅游度假區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)密林深處，有10萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周。地形坐北朝南、背山面水，近可賞千畝高爾夫球場綠茵、遠可眺萬里長江及金陵燈火闌珊，項目建成后將成為南京市區(qū)稀有的高爾夫、公園、山

21、、水、林多重立體景觀純別墅社區(qū)。 園林景觀:有10萬余畝森林公園和1800畝高爾夫球場環(huán)繞四周，地形坐北朝南、背山面水，風水極佳。近可賞千畝高爾夫球場綠茵、遠可眺萬里長江及金陵燈火闌珊。u香山湖一號（10000元/平方米）香山湖一號總占地面積約12萬,建筑面積約7.3萬,容積率約0.6,總計約280戶,以聯(lián)排別墅為主,還有少量合院別墅及獨立別墅. 香山湖一號公館位于南京市浦口區(qū)象山路與森林大道之間，背倚老山森林公園與白馬湖，南接浦口中心城區(qū)，兼得自然風光與生活便利，集山景別墅與城市別墅于一體。項目位于南京市半小時都市圈以內(nèi)，從南京長江大橋及長江三橋通過非常便利，從沿山大道可達南京高新區(qū)及浦口大

22、學城，在建的緯七路過江隧道將直接連通南京主城。本案占地約12萬平方米，總建筑面積7萬多平方米，總計287戶，為聯(lián)排別墅、合院別墅和獨立別墅。聯(lián)排與合院別墅每戶配置一個車庫，獨立別墅每戶配置兩個車庫。香山湖一號公館的聯(lián)排別墅擁有前院、后院及內(nèi)院，前院作為公共與私密空間的過渡，后院作為家庭的私人室外空間，內(nèi)院作為各功能組織的核心營造良好的通風、采光、景觀效果。院落的布局提升了聯(lián)排別墅的私密性和舒適感，符合中國的居住理念與審美情趣，勢必受到良好的市場認可并領(lǐng)導區(qū)域別墅消費的潮流。項目創(chuàng)造性的繼承了中國傳統(tǒng)民居的理念，而不是簡單模仿與復制傳統(tǒng)建筑形式，利用了中式建筑的諸多元素但兼顧現(xiàn)代化的居住功能。建

23、筑設(shè)計拋棄流行的歐美模式或純中國古典模式，形成的現(xiàn)代中式風格，是在南京區(qū)域市場上的重大創(chuàng)新?！厩熬罢雇?根據(jù)規(guī)劃，到 2007 年之前，政府將投入巨資，完成過江通道、地鐵二號線過江等工程。規(guī)劃提出將要在浦口新市區(qū)建設(shè)四條快速路：浦泗路、江北大道、濱江大道、沿山大道，其中沿山大道按照次干道等級建設(shè)，改造干線公路和鄉(xiāng)村公路。 另外，據(jù)相關(guān)規(guī)劃部門負責人說：從浦口未來 3 年的新規(guī)劃上看，規(guī)劃提出盡快形成以大型綜合醫(yī)院為中心，社區(qū)醫(yī)院和基層醫(yī)院為基礎(chǔ)的醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)。據(jù)悉， 2007 年前，浦口將擴建浦口中心醫(yī)院為三級醫(yī)院，保留浦口醫(yī)院、鋪鎮(zhèn)車輛廠醫(yī)院、浦口中醫(yī)院等。 從浦口未來3年的新規(guī)劃來看，珍

24、珠泉旅游度假區(qū)、老山生態(tài)旅游區(qū)將是重點打造的旅游度假區(qū)域。而南京總體規(guī)劃中的“五橋一隧”的跨江格局將初步形成。大力度的交通配套的逐步實施，困擾江北居民“出行難”的問題將得以解決。江北的開發(fā)商放言，江北樓市的上漲空間還很大，后勁還很足，江北，即將成為南京未來的新城。 絕佳的開發(fā)潛力吸引了很多開發(fā)商，開發(fā)商的信心也主要來自于江浦街道優(yōu)越的區(qū)位，也來自街道優(yōu)良的生態(tài)。在江浦街道主城區(qū)珠泉路、象山路等干道兩側(cè)，匯集了錢塘望景花園、國信閱景龍華、新理想佳園二期、白馬山莊、風悅天晴、金盛田領(lǐng)域、香山湖 1 號等樓盤。配套的不斷完善，對于江北尤其是老山等地理位置優(yōu)越的別墅來說是一個發(fā)展是很大的機遇。 u江寧

25、別墅【情況簡介】 提到南京的別墅，就不能不提到江寧的別墅，提到江寧的別墅，就不能不提到被成為“別墅一條街”的將軍路別墅。 江寧的別墅主要集中在將軍路、方山腳、祿口以及湯山和九龍湖附近，而其中以將軍路上的別墅為主。因為從機場高速在江寧的出口處就位于將軍路，所以給將軍路上的別墅發(fā)展帶來很大的機遇，所以在幾年前，南京的別墅還僅僅局限在紫金山和老山的時候，江寧的將軍路上的別墅就已經(jīng)有了突飛猛進的發(fā)展了。如果江寧將軍路上的一些別墅已經(jīng)成形，也形成了自己的氛圍，只有個別別墅項目還在銷售之中，大多數(shù)別墅已經(jīng)銷售差不多了。相反，現(xiàn)在的江寧別墅開始集中到方山板塊，該板塊依靠自然優(yōu)勢和地理位置，成為江寧的別墅繼將

26、軍路之后的又一別墅發(fā)展板塊。其余的位于江寧的祿口、湯山以及九龍湖只是零星一些別墅區(qū)。 【休閑配套】： 談到休閑配套，從將軍路來看，因為該板塊別墅主要依靠交通便利和自然景觀，休閑配套主要一各自社區(qū)的配套為主，其中包括社區(qū)休閑中心、網(wǎng)球場、湖區(qū)景觀、美式風情購物小街、會所。山水華門在小區(qū)配備了包括游泳池、健身房、乒乓球室以及多功能廳、VIP棋牌室、網(wǎng)球場、羽毛球場、業(yè)主健身設(shè)施、社區(qū)漫步道、書吧、INTERNET吧、咖啡吧在內(nèi)的多個休閑配套場所；左岸名苑配備了包括乒乓球室、跑步機、桌球、以及咖啡吧等；小區(qū)還配有籃球場、網(wǎng)球場、9洞高爾夫推桿果嶺、兒童戲水池、500米木質(zhì)健康步道等運動、健身場所等休

27、閑場所；翠屏國際城4000平方米會所，健身房、咖啡吧、酒吧、KTV、親子樂園、斯諾克、棋牌室、閱覽室，網(wǎng)球場、露天游泳池等現(xiàn)已全面投入使用；瑞景文華規(guī)劃出140米長的巴黎風情商業(yè)街，走出家門三五步，及于徜徉于法式小街，3000平方米主會所，游泳池、網(wǎng)球場、中西餐廳等一應(yīng)俱全。 位于湯山的養(yǎng)龍山莊除了配有自己的會館之外，還依靠著獨一無二的溫泉優(yōu)勢，也成為該項目的一大休閑配套。 在道路方面有機場高速、將軍大道、天元路、勝太路。 教育配套：河海大學、南航江寧校區(qū)、正德學院、英華國際學校、翠屏山小學、百家湖中學。商業(yè)配套：江南文樞院沿街商業(yè)區(qū)（蘇果超市、暢心江南飯店、工商銀行）、翠屏鄰里中心、湖濱金陵

28、飯店、水秀苑大酒店、翠屏山賓館、鳳凰CITYMAIL。 【樓盤案例】：u瑪斯蘭德（30000元/平米）瑪斯蘭德位于南京翠屏山風景區(qū)內(nèi)，東起將軍路，西傍韓府山，北鄰麻田一路，南鄰麻田二路，總占地面積700余畝。    項目由金陵飯店集團麾下的南京金陵置業(yè)發(fā)展秉承“建筑品位生活”的人文理念開發(fā)的高品位純別墅項目，規(guī)劃建設(shè)500余幢雙拼及獨棟別墅。東北角靠將軍路沿線有一條美式風情商業(yè)街。有著南京地域特色的梧桐環(huán)路將整個社區(qū)分成了若干街區(qū)。主環(huán)路外圍部分主要由風格各異的雙拼別墅構(gòu)成，間以少量院落式小獨棟別墅，充分表達均衡和豐富；山腳下綿延到半山坡上的是豪華山體別墅；主環(huán)路以內(nèi)被山上

29、蜿蜒而下的溪流自然分割成5個花冠狀的半島街區(qū)，花冠的內(nèi)核由若干個4個1組的院落式小獨棟組成；花冠外圍溪流沿岸是一些豪華型獨立別墅，圍繞主題公園及中心會所，坐鎮(zhèn)社區(qū)的核心位置。 瑪斯蘭德的建筑風格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國草原式、法國鄉(xiāng)村式，這些建筑風格在建筑尺度、建筑材料、建筑語匯等方面都屬于同一“家族”，特別是經(jīng)過美國建筑師的再創(chuàng)造，血緣關(guān)系清晰可辨，彼此和諧共存，充分體現(xiàn)了社區(qū)的多樣化和包容性。u羅托魯拉（15000元/平方米）南京羅托魯拉，位于秦淮河畔，天印山麓，以新西蘭最美麗的城市羅托魯拉為藍本，由新西蘭羅托魯拉市政廳和南京明月建設(shè)集團共同營造的健康、休閑、和諧的中國-新西

30、蘭文化交流社區(qū)。2006年4月，在國家建設(shè)部A級住宅性能認定中本項目通過2A級住宅性能認定預審資格。   羅托魯拉小鎮(zhèn)位于南京市江寧區(qū)科學園，竹山路與誠信大道交匯處，地塊呈“L”型，小區(qū)規(guī)劃總用地: 26.328公頃, 總建筑面積: 26萬平米, 容積率：1.06。項目地處江寧區(qū)發(fā)展的重點片區(qū)，將來的生活、交通、發(fā)展前景好。且南臨天印山，西靠秦淮河, 天印山腳下是南京最大的綠肺秦淮河濕地公園, 沿秦淮河有近1000m的沿河大堤可以用來做景觀帶，具有得天獨厚的景觀優(yōu)勢和生態(tài)資源。羅托魯拉小鎮(zhèn)定位為中高檔國際化社區(qū)，包含獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼花園、高層等多種產(chǎn)品類型。產(chǎn)品設(shè)計

31、處處以人為本，運用了大量全新的建筑理念。外立面，景觀設(shè)計蓄含著濃郁的新西蘭風情。羅托魯拉小鎮(zhèn)是一個以聯(lián)排別墅和小高層住宅為主的高尚住宅小區(qū)。以新西蘭羅托魯拉為藍本的外觀設(shè)計風格，同時在內(nèi)在結(jié)構(gòu)上又符合中國人的傳統(tǒng)習慣。由此規(guī)劃和單體設(shè)計公司與明月集團進行了長達兩年的醞釀，小鎮(zhèn)的一期設(shè)計終于完成。以地塊河堤景觀軸和東西向景觀軸為兩條景觀主脈絡(luò)，一期創(chuàng)造了雙拼、三拼、四拼，聯(lián)排別墅，共八種別墅戶型以及主題會所和商業(yè)街，從總體規(guī)劃到建筑單體設(shè)計，到戶內(nèi)每道梁、每個窗、每個尺寸，明月集團經(jīng)過多輪反復的推敲和修改?！厩熬罢雇浚?目前江寧的將軍路別墅基本上已經(jīng)開發(fā)完畢，目前即使在售也多是尾盤，未來江寧的

32、江寧別墅前景還是比較被看好。 1、成熟的社區(qū)：隨著江寧別墅的成形，江寧尤其是將軍路上的很多別墅產(chǎn)品入住率開始提高，很多社區(qū)開始成熟和運行起來，這樣必然會給整個板塊的別墅產(chǎn)品的發(fā)展帶來更多的機遇。 2、外企的進駐：江寧區(qū)別于其他板塊來說，最大的機遇就是很多外企進駐江寧，而這些外企帶給江寧的多是無污染的企業(yè)，例如西門子，、菲亞特，長安福特將遷移到了江寧，這些都將給江寧這些別墅增加很多砝碼。 3、配套的成熟和完善：過去江寧因為規(guī)劃上的原因，多是先建住宅，在建配套，造成房子多無人住的局面，但是現(xiàn)在很多商場等配套看到了江寧的機遇紛紛進駐，例如在將軍路上，蘇果社區(qū)店開起來了，在九龍湖，同仁醫(yī)院建立起來了，

33、這些都將逐步改善當?shù)氐呐涮住?三、南京別墅市場情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，截至6月27日下午17:00，2012年上半年南京市別墅累計成交面積39635平方米，成交套數(shù)143套，成交金額44997.86萬元，成交均價11353.06元/平。2012年上半年上市151套。（一）別墅市場回暖 仙林板塊的比重日益增大截止2012年6.27，南京只有5家純別墅有上市，總上市量151套，只有2011年全年437套上市的1/3，純新盤上市只有江寧的一家國府大院，上半年南京純別墅市場冬眠過長。 根據(jù)6個月的數(shù)據(jù)，我們可以看出南京別墅正在逐漸回暖，從1月2月的十幾套成交到5月的40套，江寧板塊成交逐漸下

34、跌，仙林板塊的比重日益增大，6月成交主要以豪宅為主。南京別墅市場在逐漸升溫。（二）別墅成交走勢狀況2012年1-6月南京別墅成交走勢據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，截至6月27日下午17:00，2012年上半年南京市別墅累計成交面積39635平方米，成交套數(shù)143套，成交金額44997.86萬元，成交均價11353.06元/平。2012年上半年上市151套。（本文所提數(shù)據(jù)均為純別墅數(shù)據(jù)）（三）別墅成交套數(shù)走勢狀況 成交套數(shù)分布上，和去年不同的是，仙林板塊的完美逆襲，成交總量占總成交量的44%。棲園幾乎憑借一己之力，令仙林板塊占據(jù)了上半年成交的第一名寶座。相對而言，江寧和溧水與2011年相比就弱多

35、了，兩大老牌別墅板塊在2012年上半年的表現(xiàn)不盡如人意。（四）別墅成交片區(qū)分布情況2012年南京別墅上半年成交套數(shù)片區(qū)分布（五）2012年南京別墅各月成交情況成交套數(shù)分布上，和去年不同的是，仙林板塊的完美逆襲，成交總量占總成交量的44%。棲園幾乎憑借一己之力，令仙林板塊占據(jù)了上半年成交的第一名寶座。相對而言，江寧和溧水與2011年相比就弱多了，兩大老牌別墅板塊在2012年上半年的表現(xiàn)不盡如人意。傳言2012年是剛需年，但是豪宅也并不含糊。2012年上半年各月成交數(shù)據(jù)時間區(qū)域成交面積（平米）成交金額（萬元）1月1542342月1031543月2153874月2170635月40110966月268363截止2012年6.27，南京只有5家純別墅有上市，總上市量151套，只有2011年全年437套上市的1/3，純新盤上市只有江寧的一家國府大院，上半年南京純別墅市場冬