順德國際商業(yè)城營銷策劃推廣方案

1、順德國際商業(yè)城營銷策劃推廣方案廣州凌峻房地產策劃推廣機構第一部分：市場調研報告第二部分：項目分析第三部分：營銷策劃推廣方案第一部分：市場調研報告¨ 研究方法：定點調查，抽樣調查，電話訪談，資訊搜集。¨ 研究地域：順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。¨ 抽樣情況：專業(yè)市場 商鋪物業(yè) 品牌企業(yè)¨ 樣本特征：專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)營者 目標投資客戶群體 品牌企業(yè)經(jīng)營群體¨ 執(zhí)行時間：2000年12月目錄一、順德概況二、投資導向三、投資政策四、專業(yè)市場分部五、專業(yè)市場調研匯總表六、專業(yè)市場特性及發(fā)展趨勢七、市場需求分析及趨勢八、投資群體分析九、品牌企業(yè)調

2、研總結十、順德市區(qū)商鋪概況一、順德概況1、 地理位置地處珠江三角洲腹部，毗鄰廣州、佛山、東莞、中山、珠海等主要城市，距澳門50公里， 距香港64海里是重要的經(jīng)濟及工業(yè)城市。2、 行政劃分順德市行政區(qū)城共轄十二個鎮(zhèn)區(qū)，總面積806平方公里，常住人口105萬，流動人口50 萬，僑胞40多萬人。鎮(zhèn)區(qū)分別包括：大良、容桂、勒流、倫教、北窖、陳村、樂從、龍 江、杏壇、均安和德勝區(qū)。3、 基礎設施實現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎設施一體化。公路密度居全國前列，并擁有世界 級集裝箱貨運碼頭容奇港、北嚳港，同時擁有先進的通訊網(wǎng)絡及信息高速公路。4、 服務設施星級酒店及購物中心，文娛康體設施遍布城鄉(xiāng)，并擁有

3、高爾夫球場和國際學校，各種配套 設施日臻完善。5、 經(jīng)濟發(fā)展順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟成份并存。綜合經(jīng)濟實力居全國前 列，1998年全市工農業(yè)總值645.55億元，比20年前增長37.6倍。業(yè)總產值605億元， 增長24倍。農業(yè)總產值40.55億元。 （1）市場行業(yè)概況順德是新興的工業(yè)城市，已建成以輕工制造為主，多種以濟成份并存，擁有現(xiàn)代化先進技術設備，具有相當規(guī)模的工業(yè)生產體系。主要行業(yè)有家用電器、燃氣用具、機械、紡織、飼料、塑料制品、電子電訊、建材、服裝等。順德是全國最大的電冰箱、空調器、微波爐、電飯貨、電風扇、消毒碗柜、熱水器等生產基地，擁有“科龍”、“容聲”、“美

4、的”、“萬家樂”、“格蘭仕”等馳名的家電品牌，被譽為“家電之都”。（2）第三產業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機械城等聞名全國的專業(yè)市場，與各種農貿市場和百貨商場等構成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內外的商業(yè)市場網(wǎng)絡。金融、保險、房地產、旅游、中介服務等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 到1999年9月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè)1285家，實際利用外資24.8億美元。美國惠而浦、安普、日本東芝、三洋、松下、日清、為家、百樂滿，加拿大北方電訊，德國博世、克虜伯，菲律賓生力啤、韓國浦項、三星以及香港臺和、新世界、恒基兆業(yè)、頓殼、震雄等40多家國際知名大企業(yè)、跨國公司，都相繼到順德市投

5、資和合作。外貿出口市場向多彩大發(fā)展，形成“三資”企業(yè)、外貿專業(yè)公司、自營出遠銷五大洲100多個國家和地區(qū)。（3）配套設施 順德已基本實現(xiàn)了城鄉(xiāng)道路、通信、供電、供水等基礎設施一體化。全市每百平方公里公路密度為49公里，居全國前列。順德港每天有四班次雙體快噴射客船來往于順德香港之間，單程只需1個半小時。還有容奇港、北窖港兩個進航香港轉口世界的集裝箱貨運碼頭。擁有先進的通訊網(wǎng)絡，開通了信息高速公路。 高檔次的酒店、商場和文娛康樂場所遍布城鄉(xiāng)，擁有高爾夫球場和國際學校，各種配套設施日臻完善。二、投資導向（1） 農、林、牧、漁業(yè)A、 農田基塘基本建設和改造B、 優(yōu)良種畜種禽、水產種苗繁育（不含我國特有

6、的珍貴優(yōu)良品種）C、 優(yōu)良禽畜、水產品、花卉、蔬菜和林木品種的引進和生產D、 名特優(yōu)質水產產品養(yǎng)殖E、 名貴花卉種植F、 蔬菜、花卉無土栽培系列化生產G、 禽畜、水產品、果樹、蔬菜、花卉和林木等。（2） 工業(yè)A、 農業(yè)機械化新技術設備制造B、 輕紡工業(yè)：復臺超細、功能性、差別化化纖和產業(yè)用纖維、化纖原料生產，印染后整理配套廢水處理項目，重點發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產，無紡布、產業(yè)用特纖及紡織品的生產，生物工程技術食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎原料和輔料的生產，新型包裝材料生產，利用現(xiàn)有生產條件引進條件外資及技術對家

7、電產品進行技術改造業(yè)新產品、新技術的研究和開發(fā)。C、 家業(yè)飼料添加劑和飼料蛋白資源的開發(fā)和研制D、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產品等農產品加工的新技術和新設備E、 糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產品等農產品批發(fā)交易市場建設和經(jīng)營F、 蔬菜、水果、肉食品、水產品等農產品流通公司G、 生態(tài)環(huán)境整治和建設工程H、 機械及光機電一體化工業(yè)I、 數(shù)控機訂、加工中心機床數(shù)控系統(tǒng)、機械手等設備制造J、 新型智能化、組合式配電設備元件、物種電纜的制造K、 環(huán)保機械設備的制造L、 電子通信M、 新電子元器化、高能環(huán)保電池（鎳氫及錳離子第二次電池）制造N、 數(shù)字移動通信、衛(wèi)星通訊和光通訊等設備的制造O、 計算機軟

8、件系統(tǒng)、工業(yè)仿真系統(tǒng)和控制系統(tǒng)的研究開發(fā)P、 光纖通信設備的制造Q、 輸變電系統(tǒng)和城網(wǎng)電器工業(yè)R、 干式變壓器、干式電抗器、干式箱變站、高朕電纜、真空開關及智控設備、智能化框架式電器元件的制造。S、 化工工業(yè)T、 催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產（3） 商貿、旅游、房地產、金融及服務業(yè)A、 大型專業(yè)市場建設B、 汽車、建筑裝飾材料、塑料、布藝等專業(yè)市場及貿易中心建設C、 順德特色的施游項目及景點配套開發(fā)建設D、 順德美食開發(fā)經(jīng)營及中外特色烹江、食品項目E、 國際經(jīng)濟、對外貿易、科技、環(huán)保信息咨詢F、 醫(yī)藥工業(yè)G、 生物工程藥品及生物化學藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開發(fā)H、 新型藥工程藥

9、用包裝材料、藥用輔料生產I、 中成藥名優(yōu)產品、海洋藥品的開發(fā)和研制J、 新型診斷、治療、化驗、理療、保健用器械儀器和設備制造K、 精密儀器設備維修、售后服務L、 高新技術、新產品開發(fā)中心建設M、 文化藝術、體育、娛樂、醫(yī)院及基礎設施建設N、 舊城改造及高等級公路、橋梁、碼頭建設O、 中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè)（4）順德市13個開發(fā)區(qū)匯總1、 順德市新城區(qū) 位于順德市東南部，是順德未來政治、文化、金融和信息中心。城區(qū)面積和7萬平方公里，105國道及碧林路，南北縱橫穿插，即將興建的德勝中路橫貫全區(qū)。區(qū)內西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。2、 小黃圃高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)3、北窖工業(yè)圈3、

10、4、均安鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū)5、富安工業(yè)區(qū)6、 大良鎮(zhèn)南區(qū)大型專業(yè)市場/綜合商廈/9萬平方米的市通中心（陸運港）/世紀小學7、 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū)8、倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)8、 9、樂從工業(yè)園10、桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū)11、陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)12、杏壇鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)13、德勝工業(yè)園三、投資政策1、順德市現(xiàn)代化試點城市 1999年7月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化試點城市，賦予順德特殊的改革試驗權和社會經(jīng)濟管理權。（1）各級黨委、政府有關部門更多關心、支持幫助指導并提出“三個有利于”的標準。（2）在縣級建制不變的前提下，除行政管理權由佛山市代管處，其他經(jīng)濟、社會、文化等方面的事務，賦予順德 市行使地級市的管理權限，并

11、直接對省負責。（3）商清中央駐粵單位給予相應支持，如設立分行，外匯管理機構等。（4）省委、省政府及省直有關部門各項業(yè)務活動，順德市直接參加及接收有關文件及信息。（4） 按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，簡政放權、轉變職能，加強服務、不再增設機構。2、順德市鼓勵外商投資的有關政策（1）財稅優(yōu)惠政策（2）收費減免政策（3）用地及資金信貸政策3、投資方式（1）中外合資經(jīng)營（2）、中外合作經(jīng)營（3）外商獨資經(jīng)營（4）、加工裝配（5）補償貿易（6）國際租賃（7）合作開發(fā)和技術轉讓等形式四、專業(yè)市場分布順德市專業(yè)市場分布陳村花卉北窖家用電器、鋼材大良汔車、家用電器、涂料容桂家用電器倫教木工機械龍江家具配

12、件樂從家居、鋼材杏壇塑膠、家用電器珠江三角洲專業(yè)市場分布番禺/綜合百貨、建材、家電南海、佛山/建材、綜合百貨、陶瓷、布匹東莞/家具、電子配件、服裝順德/家具及配件、木工機械、汽車中山/家用電器、燈飾五、市場調查匯總表1、 專業(yè)市場（1） 珠江三角洲地區(qū)區(qū)域市場名稱經(jīng)營范圍經(jīng)營規(guī)劃招商條件評價番禺區(qū)105國道鐘村路段雄峰商城8大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。創(chuàng)南中國第一高級專業(yè)商城。占地22.6萬平方米，商鋪面積30萬平方米，8座商廈，1幢商務中心、銀行，1幢美食中心，2.5萬平方米噴泉廣場，經(jīng)營配套規(guī)劃完美。售價：3500元9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成

13、25年按揭，多種靈活付款方式，50年產權。租金：2885元/平方米/月，租售合同期2-3年。管理費：1.5元/平方米/月;廣告費:1元/平方米/月;空調費:15元/平方米/月;*13年免租1個月;*名優(yōu)品牌首年免租5個月,租金3年不變。*正處于招商階段，將于2001年1月下旬開業(yè)。*項目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營檔次，具有一定優(yōu)勢。*推廣力度和投資吸引力較低。*對本項目具有一定的市場威脅。番禺區(qū)大石鎮(zhèn)海珠路恒性商貿城大型百貨、五金、電器、日雜、塑料、文具。有產權的大型批發(fā)市場，占地18萬平方米，800間商鋪，10萬平方米倉庫。售價：3680元/平方米（均價），40年產權，5成10年按揭。折

14、扣優(yōu)惠：一次性：92折 按揭：94、95、96折 分期：95折管理費：25/平方米。三年不變。租金：30元/平方米/月（均價）合同期3年，擁金1.2萬元/間。*首期開發(fā)600個商鋪，已被內部認購50%。*于2000年10月試業(yè)，開業(yè)后經(jīng)營冷淡。*項目包裝及形象檔次較低，雖然銷售方式靈活多樣，但缺乏市場投資吸引力。*對本項目不具備市場威脅。順德市325國道樂從路段樂從國際家私城有家具經(jīng)營為主，配套裝飾精品廣東省指定最值得參觀旅游、購物景點：建筑面積20多萬平方米，共分9座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車場、倉儲、商務、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/

15、月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個月租金作押金，管理費1.5元/平方米。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強大的品牌效應，覆蓋國、內外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬平方米，分2期開發(fā)，第1期開發(fā)占地92404.5平方米,鋪位多達932個,倉庫可使用面積6萬平方米,完善服務配套。租金：230350元/平方米/月，免雜資費。廣告費：120元/月管理費：100元/月定金：500元/間保證金：2個月租金。開發(fā)規(guī)模及配套完善，但租金較高，開業(yè)時間

16、短，經(jīng)營狀況未盡理想，對項目整體影響較少，但部分招商范圍將與本項目產生競爭。南海鹽步廣佛公路大轉裝飾材料城以來報為主，并以裝飾材料及涂料作配搭?？傉嫉?0萬平主米，并不斷擴大開發(fā)倉儲貨運配套設施完善。租金：70100元/平方米/月集資費：1000-1500元/平方米/月保證金：3個月租金管理費：3.55元/平方米/月開業(yè)經(jīng)營時間較長久，已形成一定經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營范圍輻射全省及國內西北各大城市，對項目競爭影響較少，其單一經(jīng)營性強。東莞富民時裝城/電子展覽城/家具城西樵布匹批發(fā)市場南海陶瓷裝飾材料市場/綜合百貨日用品市場/塑料市場番禺易發(fā)電器城中山燈飾批發(fā)市場2、廣州專業(yè)市場電器海印電器城，西場電器

17、城布匹海印布匹總匯，中大布匹市場精品、玩具、文體用品廣州國際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場汽車廣東汽車城、華南汽車市場汽車配件廣源汽配城、恒福路汽配市場電訊陵園西電訊城海味、副食品一德路海味副食品批發(fā)市場家具香江家私城、金海馬家私城、市內各主要商場均有設之。眼鏡人民南眼睛市場電腦產品廣州電腦城鞋業(yè)廣源鞋業(yè)城皮具梓元崗皮具城服裝白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品興發(fā)廣場音像制品興發(fā)廣場、音像城家居裝飾品文德路藝術城廣州裝飾材料市場商鋪租賃收費一覽表編號市場各稱區(qū)域租金（元/m2/月）管理費集資費（元/ m2）保證金水電、雜費工商稅務1羊城裝飾材料城（附設燈飾城）廣州市南岸路22-26#首層250-3

18、50(包庫另計)免1000-15003個月租金按商業(yè)標準收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28#首層：160；二層：75（包庫另計）。免10003個月租金按商業(yè)標準收取協(xié)助辦理自行繳付3廣州裝飾材料城市場廣州南岸路193-225免7003個月租金按商業(yè)標準收，轉戶營:5000元/戶協(xié)助辦理自行繳付4星之光裝飾材料城正進行轉營，全面發(fā)展文體用品批發(fā)市場。5安華裝飾材料城（附設燈飾城）廣州市黃石東路首層：70-108；二層：20。免500-10003個月租金水:1.6元/噸；電:1.45元/度(定額功率24瓦)；每千瓦增房費2000元正；電話:自報、收工程費1000元/米；廣告費：5

19、元/m2/月協(xié)助辦理自行繳付3、順德專業(yè)市場 順德市樂從國際家私城：以家具經(jīng)營為主，配套裝飾精品。廣東省指定亦參觀旅游、購物景點：建筑面積20多萬平方米，共分9座商場，數(shù)千廠商，是全國最具規(guī)模的專業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車場、倉儲、商務、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個月租金作押金，管理費1.5元/平方米。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強大的品牌效應，覆蓋國、內外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。樂從順家私城、宏海家私城；倫教國際木工機械城；大良汽車市場。

20、* 專業(yè)市場概況分析：經(jīng)營面積在十萬平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營為主，專業(yè)性強，社會知名度較高，招商客戶來自國、內外，而且有逐漸擴大趨勢。由于大部分專業(yè)市場是租賃經(jīng)營性質，商戶對產權的專業(yè)市場較為需求，主要集中在家具、建材、塑料行業(yè)買家為主。六、專業(yè)市場特性及發(fā)展趨勢A、 專業(yè)市場特性n 目前總體專業(yè)市場以租賃經(jīng)營為主，經(jīng)營成本較高，商戶承受力不斷加劇，而且市場上缺少永久產權大型專業(yè)市場出售。n 各主要大型專業(yè)市場以“低價格”作為主要招商競爭策略。n 市場經(jīng)營環(huán)境及市場規(guī)劃未盡完善，缺乏市場凝聚力。n 各區(qū)域專業(yè)市場規(guī)模不斷擴大，專業(yè)性強，市場需求及市場份額不斷擴散。n 部分專業(yè)市

21、場采用銷售與租賃同時進行的方式經(jīng)營，在開業(yè)后缺乏長久的市場推廣計劃，對后期經(jīng)營發(fā)展缺乏持續(xù)性。n 專業(yè)市場的產品科技含量較低，偽劣產品充斥市場。經(jīng)營方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，市場形象受損。B、 專業(yè)市場發(fā)展趨勢n 采用先進合理的經(jīng)營規(guī)劃進行市場經(jīng)營。n 著重資訊科技及電子商務網(wǎng)貿易的發(fā)展，服務配套設施更趨完善。n 經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，形成“一站式”循環(huán)消費體系。n 經(jīng)營方式采取銷售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營等多種靈活方式。n 注重市場的品牌形象及開業(yè)后的宣傳推廣計劃。n 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強市場凝聚力。七、市場需求分析及趨勢預測1、 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟支柱產業(yè)，已

22、形成強大的銷售網(wǎng)絡，產品以外地銷售為主。2、 專業(yè)市場以家具市場為主，集中在325國道樂從至龍江路段，形成逾百萬平方米的專業(yè)商場，業(yè)務范圍面對全國及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠。3、 涂料及家用電器尚未形成專業(yè)市場，但已建成了強大的市場銷售網(wǎng)絡，生產企業(yè)主要依靠經(jīng)銷商以及開設專賣店形式，進行產品推廣。4、 順德本地消費需求以民用消費品為主，包括汽車、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車將是主力市場之一。5、 隨著順德新城區(qū)的建設發(fā)展，及商品開發(fā)量及家居裝飾的不斷擴大，對建材和裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、涂料的需求不斷增多，市場潛力深遠。6、 隨著中國加入世貿，國、內外名優(yōu)產品將大量涌入順德，

23、同時迅速占領市場，競爭將不斷加劇，各專業(yè)市場將受到?jīng)_擊。八、投資群體分析1、 目標招商群體分析* 投資目的 為獲取較高的投資回報為主，包括投資者、經(jīng)銷商、生產企業(yè)。* 投資考慮因素 以地段，投資經(jīng)營前景、價格、項目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實力為主要考慮因素。* 投資顧慮因素 以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產權、開業(yè)時間、投資承諾為顧慮因素。* 對服務配套設施的需求以倉儲、運輸、資訊、商務為主要需求。* 各行業(yè)對經(jīng)營面積的需求家具：5001000平方米建材：1001000平方米綜合百貨：50-500平方米塑料：100500平方米家電：100-350平方米汽車：300-1000平方米飲食：300200

24、0平方米銀行：5001000平方米服裝、布匹：15200平方米糧油食品：50200平方米電信：25150平方米機械：50-1000平方米音像制品：15100平方米文娛康體產品：50800平方米藥品及醫(yī)療器械:50250平方米玩具：20150平方米化妝品：10100平方米涂料：50250平方米皮具：25100平方米鞋業(yè)：25250平方米* 專業(yè)市場潛在投資群體分析A、 年齡特征投資群體趨于年輕化。其中3135歲占25%3640歲占30%4145歲占20%4650歲占15%5155歲占10%B、投資決策權以男性為主達75%，投資型客戶女性比例將增大。C、職業(yè)特性以私營企業(yè)及個體經(jīng)營商戶為主，投資型

25、客戶自各行業(yè)及自由職業(yè)者。* 房地產廣告的認知度廣告知名度與樓盤知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤知名度越高。廣告刊登頻率高，推廣力度大 45%廣告版面大，有氣勢 35%廣告創(chuàng)意獨特，對品牌及企業(yè)認可 20%* 房地產信息渠道的選擇九、專業(yè)市場經(jīng)營者及品牌企業(yè)調研總結* 品牌企業(yè)對項目的認知分析A、 專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)劃應以市場需求為導向，提供完善的服務配套設施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進駐經(jīng)營。B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴大發(fā)展性。D、 作為順德國際級的商業(yè)城，在經(jīng)營規(guī)劃上應具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國及全球

26、性市場。區(qū)域市場名稱調研總結廣州番禺順德南海順德順德廣東裝飾材料城恒生商貿城樂從國際家私城西樵布匹市場萬和集團美的集團專業(yè)市場注重地段及經(jīng)營規(guī)劃，成功的關鍵在于市場凝聚力的創(chuàng)建及市場推廣。專業(yè)市場的發(fā)展前景是投資者最為關注的，經(jīng)營的投資回報率反映真正的市場價值。市場品牌的塑造及市場推廣是在市場競爭中致勝的關鍵，專業(yè)市場的完善服務配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境的基礎。尋找市場空白，洞悉發(fā)展趨勢，搶占市場先機是專業(yè)市場開發(fā)成功的關鍵。從零散經(jīng)營發(fā)展至整體經(jīng)營是專業(yè)市場的發(fā)展趨勢。對項目有一定的了解，但對項目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。對項目未有認知，對項目面向社會

27、招商形式有所保留。認為產品銷售以外地市場為主，并已建成完善的銷售網(wǎng)絡，若由政府組織會考慮進駐經(jīng)營。十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表市區(qū)商鋪價格首層由9000-30000元/平方米，均價在2.32.5元/平方米，而且銷售成績理想，租金由40200元/平方米/月，均價為6080元/平方米/月。并根據(jù)地段進行劃分，主要集中在新世紀酒店及倩暉園周邊為主。投資需求仍有廣闊空間，2001年完工的“華都豪庭”商鋪售價在2.32.8萬元/平方米之間，市場仍然有相當強大的承受力。總體商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場比例擴大，市場競爭日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對項目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開始由單方面盲目追求地段、價格

28、而轉向注重項目經(jīng)營規(guī)劃和前景，投資回報收益等綜合素質。1、 東樂路富麗華大廈共三層商場，每層2000多平方米；價格（售價）：首層23002500元/平方米；二層6000-7000元/平方米整層租售。2、 新基一路：商鋪價格：首層2300025000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。商鋪面積：首層4050平方米/間；夾層：30余平方米/間。3、 清暉路：匯展閣價格：均價5500元/平方米。電話：2221810。4、 東樂路與東園大街交匯處：廣德業(yè)大廈售價：2100025000元/平方米；銷售代理：中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話：22016885、 清暉路：新世界中心商場商場中庭臨時商鋪租金： 只租

29、不售：周六、日：3000元/間/天 均價：100元/平方米/月；周一至五：1000元/間/天 管理費：45元/平方米大型節(jié)假日：5000元/間/天 實用率：100%。6、清暉園路段：鴻葉樓（獨立商鋪）7、環(huán)市東路：景鴻樓（獨立商鋪）租：80100元/平方米/月售價：首層10500元/平方米售：18000元/平方米 二層7500元/平方米8、丹樂路：翠庭軒（獨立商鋪）9、環(huán)市北路：恒龍閣售價：9000元/平方米售價：12500元/平方米10：清暉園路段：東園商場11、“華都豪庭”樓盤商場大型集市臨時性質商鋪劃分成38間商鋪租金：100200元/平方米。售價：2300028000元/平方米，200

30、1年開業(yè)。12、信德商業(yè)城13、東康路：建材市場街鋪大型集市式臨時商業(yè)城，租金：7080元/平方米主要經(jīng)營中、低檔日用商品為主。 售價：20000元/平方米租金：150350元/平方米。按揭：五成十五年，50年產權。14、順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。售價：2200026000元/平方米。租金：80250元/平方米管理費：150元/間每個鋪位采用三層式結構，每層各為24平方米，以經(jīng)營中低檔家電產品，及電腦配件產品。15、順德機電公司-電器商場機電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷，集合順德名優(yōu)家電產品，知名度較高。第二部分：項目分析一、項目SWOT分析S

31、項目優(yōu)勢1、 地段優(yōu)勢：地處105國道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟和交通的重要輸紐，擁有完善運輸網(wǎng)絡。2、 規(guī)模優(yōu)勢：項目總長1.3公里，占地18萬平方米，總建筑面積22萬平方米，將形成大型的綜合性專業(yè)市場。3、 市場優(yōu)勢：項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。W項目劣勢1、 缺少政府職能支持。2、 宣傳推廣及包裝未盡完善。3、 銷售價格與市場脫節(jié)。4、 配套設施未盡完善。5、 缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃。6、 銷售策略缺乏投資吸引力。7、 招商范圍狹小，客戶層面較高，投資門檻較高。O機會1、 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。2、 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。3、 政府新城區(qū)建設及城

32、建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專業(yè)市場提供廣闊發(fā)展空間及市場潛力。T威脅1、 區(qū)域性專業(yè)市場不斷增多，規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營配套完善。2、 珠江三角洲專業(yè)市場競爭加劇，市場購買力不斷擴散。3、 品牌生產企業(yè)開始以專賣店形式搶占市場份額，對專業(yè)市場的凝聚力造成影響。二、2000年12月順德商業(yè)城銷售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101119201203205206215216220向南18間90%向北8間40%2座102-119、121201、222301-303、322402、403向南19間90%向北2間10%向南4間18%向北2間10%3座102-108110-124201向南22間92%向1間8%住宅A區(qū)1

33、座：已售住宅出售率101103、106、107201-208南向5間55%北向8間100%A區(qū)2座103-110202-204、208-210301-304、3104南向8間80%北向6間60%南向4間40%北向無一售出A區(qū)3座101202、207306、3074南向1間8%北向2間18%南向2間18%北向無一售出。已售鋪位101-120、122-124223-227325-329403-408、417-418、427111208、212301、308、381、312、3134向南23間96%向北5間19%向南5間17%向北7間20%南向11間1%北向2間17%南向5間38%北向0%101-1

34、19201-205、223303、322401-402、418、4191-203、210303、310401-403、408、409向南19間90%向北6間26%向南22間9%向北4間20%南向0%北向2間20%南向2間20%北向5間56%B區(qū)2座103-120217-220、232301、302、323423108、109208308、310401向南18間90%向北5間23%向南3間13%向北1間4%南向2間22%北向1間10%南向2間20%北向11間9%B區(qū)3座101-107、110-121201-203、208-21030141-203303402、409、410南向19間90%北向6

35、間76%南向1間5%北向無一售出南向0%北向1間10%南向1間10%北向3間30%B區(qū)4座101-102、113-116、105-108、121201、214-215、222、2233244-1-2103084-南向11間52%北向51間22%南向5間22%北向無一售出南向0%北向1間10%南向11間10%北向0%B區(qū)5座10323014全座銷售率南向1間5%北向無售出南向1間5%北向無一售出0%B座6座111-1182203204191082093-402、403、405南向8間45%北向1間1%南向1間5%北向1間5%南向1間13%北向1間11%南向0%北向3間33%三、順德商業(yè)城銷售分析

36、項目性質銷售租賃商鋪： 首層6萬多平方米 1700間 二層6萬多平方米35%約（500多間）1.5億元0%住宅： 3層 8萬多平方米385套 4層100套 35%0.20.3億元0%（1）商鋪價格：首層均價13000元/平方米（南向）。 均價11800元/平方米（北向）（2）住宅價格：1800-2000元/平方米，均價1700元/平方米（3）折扣93（一次性）98折（按揭）。（3）首層：（最小面積）45平方米-（最大面積）160平方米（雙向門面商鋪）。（4）室內鋪的三種間隔（45/68/72平方米）（5）管理費：80元/間/月（住宅）（6）商鋪起價：180萬元/平方為米（按揭為主）（7）總鋪售

37、額10億，已銷售2億元四、銷售總結1、項目經(jīng)營性質：批發(fā)零售相結合的綜合性大型商業(yè)城2、消費者投資目的：投資客為主/自用者較少。3、投資心理特點：一次性購買1-2間以上，最多達10間，對項目前景充滿信心。4、付款方式：以按揭付款為主，付款方式單一，6成10年按揭。5、返租回報：50元/平方米/月，共3年（按建筑面積100%），具有一定投資吸引力。6、管理費：住宅80元/間/商鋪（未定） （發(fā)展商自行成立物業(yè)公司）7、二層招商對象：大型品牌家商進駐，形成大型電器展銷中心（只租不賣）8、竣工時間2001年1月1日：交付使用2001年3月底，屬準現(xiàn)樓階段。9、客戶來源：順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷售

38、范圍狹小，客戶層面較高。9、 銷售價格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。第三部分：營銷策劃推廣方案一、 前言五、總體策劃思路二、項目市場分析1、市場定位及項目形象1、 專業(yè)市場概況2、項目發(fā)展優(yōu)勢2、 投資客戶群體3、經(jīng)營規(guī)劃建議3、 企業(yè)市場需求4、首、二層功能定位4、 經(jīng)營發(fā)展方向5、項目推廣策略三、存在問題分析（1）銷售推廣策略1、 銷售策略（2）建立銷售體系2、 總體規(guī)劃（3）廣告宣傳推廣策略四、項目推廣工作安排6、銷售目標1、 發(fā)展商2、 凌峻策劃推廣公司一、 前言 凌峻廣告憑借200多個房地產項目的成功操作，積累了豐富的市場營銷策劃推廣經(jīng)驗，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商

39、場營銷策劃人員對項目及專業(yè)市場、目標投資群體進行了詳盡的市場調研及分析總結。 通過分析總結所得對順德國際商業(yè)城成功發(fā)展前景充滿了強大的信心，制定出商效高質的營銷策劃推廣方案。同時通過雙方共同合作，全面推動項目經(jīng)營招商推廣成功。二、項目市場分析1、 專業(yè)市場概況分析n 傳統(tǒng)的專業(yè)市場以經(jīng)營單一產品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。n 區(qū)域性專業(yè)市場數(shù)量相對飽和，經(jīng)營規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場競爭力及凝聚力。n 市場上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場潛力及發(fā)展空間廣闊。n 傳統(tǒng)專業(yè)市場的行業(yè)競爭日趨激烈，未能適應市場未來發(fā)展需求。2、 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個體經(jīng)營商戶及中、小型經(jīng)

40、銷商戶，經(jīng)營業(yè)務以滿足區(qū)域性需求為主。 B、綜合性商城 經(jīng)營范圍面向全國各地，東南亞及海外地區(qū)。 擁有巨大客戶群體。 大型品牌生產企業(yè)。 綜合性百貨供應商。 國、內外產品經(jīng)銷、代理商。 各行業(yè)的龍頭企業(yè)。3、順德企業(yè)市場需求 順德以制造業(yè)為經(jīng)濟支柱為主的生產與加工基地，各類品牌企分布在12個鎮(zhèn)區(qū)，產品主要以外地市場為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡，但缺乏一個集中的產品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個商品的集中展示舞臺，通過物流和信息平臺的建立，為產品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強大的銷售網(wǎng)絡，全面發(fā)展。3、 順德國際商業(yè)城的經(jīng)營發(fā)展方向 根據(jù)目前市場需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢制定以下項

41、目發(fā)展方向。（A） 為品牌企業(yè)提供一個名優(yōu)產品展示與銷售的舞臺。（B） 為企業(yè)提供完善的物流及信息流的平臺。（C） 提升順德制造企業(yè)的整體形象，并面向全國及海外市場進行傳播推廣。（D） 成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售為主的多功 能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。三、項目存在問題分析1、銷售策略： 主要集中在以下方面，導致項目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營銷部署進程，項目總體形象及擋次，項目優(yōu)勢未能充分體現(xiàn)，缺乏市場競爭優(yōu)勢。（1） 定價策略 銷售價格與市場價格脫節(jié)，定價方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢，影響總體銷售收益平衡。（

42、2） 銷售部署以全盤開放推售方式進行，70%位置較優(yōu)越的商鋪被認購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進程。（3）付款方式由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。（4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調動。（5）招商范圍以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進行廣泛招商拓展，對品牌企業(yè)缺乏針對性的招商推廣，主力市場投資積極性來充分發(fā)掘。2、總體規(guī)劃（1） 經(jīng)營規(guī)劃 缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場經(jīng)營模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，服務配套設施未盡完善，影響經(jīng)營前景及投資信心。（2）

43、市場定位 未有制定準確的市場定位，與專業(yè)市場性質類同，缺乏競爭力及核優(yōu)勢。（3） 形象包裝 項目形象及包裝未充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，經(jīng)營檔次較低，影響項目價格提升及總體收益。（4） 功能定位 未有制定主力市場功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。四、 項目推廣工作安排建議1、發(fā)展商 項目發(fā)展目標將形成以品牌產品展示推廣及名優(yōu)產品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。A建議發(fā)展商以項目發(fā)展，是對順德市品牌企業(yè)的提升為目標，以順德市政府達成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強投資信心及擴大項目影響力。B以“會展經(jīng)濟”形式舉行順德名優(yōu)產品及品牌產品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項目經(jīng)營 發(fā)

44、展，增強市場凝聚力，屆時公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關系，共同推動項目發(fā)展。C營造濃厚商業(yè)氛圍，增強商業(yè)城，經(jīng)營投資吸引力，建議吸納大型超級市場進駐，例如世界零售業(yè) 巨頭“沃爾瑪”，并通過其品牌優(yōu)勢及市場效應，全面促進招商進程。D本公司將制定完美的項目經(jīng)營規(guī)劃。2、凌峻策劃推廣工作安排1、 制定獨特項目市場定位及鮮明項目形象。2、 制定項目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。3、 經(jīng)營規(guī)劃具體建議。4、 首、二層功能定位建議。5、 銷售推廣策略（包括價格策略、促銷策略、市場拓展）。6、 建立銷售體系。7、 廣告宣傳推廣策略。8、 銷售目標。五、總體策劃思路創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃塑造獨特鮮明的形象及包裝

45、營造濃厚的市場商業(yè)氛圍制定高效的營銷推廣策略1、制定獨特項目市場定位，塑造鮮明的項目形象 在市場競爭中脫穎而出，擴大知名度及影響力，全面提升項目檔次和綜合素質，針對目前專業(yè)市場的空白點分析并研究其經(jīng)營檔次，市場形象、包裝等因素，我們制定以下項目定位。項目功能定位 一個永不落幕的名優(yōu)產品展示交易會。項目形象定位 “順德之窗”順德國際商業(yè)城釋義：項目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時作為國際級的商業(yè)城，必將形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營范圍擴展至全國及海外地區(qū)。2、項目發(fā)展優(yōu)勢 項目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認

46、為由于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎，主要在以下方在呈現(xiàn)：A以綜合性產品進行經(jīng)營規(guī)劃，面向全國及海外市場。 以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。 以“會展經(jīng)濟”形式吸納品牌企業(yè)進駐經(jīng)營，提供廣闊的產品展示舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為顯著。C營造濃厚的市場商業(yè)氛圍增強市場經(jīng)濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。具體建議如下：l 強化專業(yè)市場投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。l 強化項目地塊發(fā)展前

47、景及新城區(qū)的發(fā)展前景。l 借助品牌企業(yè)進駐項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應、市場收益等因素的全面素質提升，強化項目優(yōu)勢及特性。l 強化項目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。D吸納大型百貨超市進駐，增加人流及品牌效應。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會消費品零售額達3656億元，占全國11.7%。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場消費份額及潛力深不可測，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進駐，并向珠江三角洲發(fā)展。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體商場銷售。例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂?！?東莞的美國“沃爾瑪”3、創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具體建議形成以品牌產品展示及名優(yōu)產品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。l 擴大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。l 合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營特性。l 提供完善倉儲、貨運、商務、市場資訊、飲食娛樂等服務配套設施。l 制定完善的開業(yè)后市場宣傳推廣計劃。l 以“會展經(jīng)濟”形式，進行項目經(jīng)營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機。l 強化項目優(yōu)勢，