桂林市寫字樓市場調(diào)研報告36p

1、桂林市寫字樓市場調(diào)研報告桂林市寫字樓市場調(diào)研報告 洪銘地產(chǎn)2寫字樓簡介寫字樓簡介寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱 ，即辦公用房，指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏，特別是市中心區(qū)地價猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展，使許多中小企事業(yè)單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。 本次市場調(diào)查重要調(diào)研方向為：寫字樓大堂、使用的電梯、公共部分的裝修、標(biāo)準(zhǔn)層、租金及物業(yè)費、商務(wù)配套等。洪銘地產(chǎn)3一、大堂一、大堂洪銘地產(chǎn)4寫字樓大堂設(shè)計寫字樓大堂設(shè)計大堂設(shè)計大堂設(shè)計考慮因素考慮因

2、素洪銘地產(chǎn)5寫字樓大堂設(shè)計寫字樓大堂設(shè)計大堂設(shè)計大堂設(shè)計考慮因素考慮因素洪銘地產(chǎn)6寫字樓大堂設(shè)計寫字樓大堂設(shè)計桂林部分寫字樓大堂設(shè)計桂林部分寫字樓大堂設(shè)計中軟現(xiàn)代城寫字樓大堂采用大面積玻璃幕墻及玻璃門窗，不僅使得采光較佳，同時也讓室內(nèi)與室外造成一種內(nèi)外交融的境界，拓寬了大堂的視野。中軟現(xiàn)代城寫字樓大堂層高約4.2米，凈高約3.7米。中軟現(xiàn)代城洪銘地產(chǎn)7寫字樓大堂設(shè)計寫字樓大堂設(shè)計桂林部分寫字樓大堂設(shè)計桂林部分寫字樓大堂設(shè)計花樣年眾鼎大廈寫字樓大堂入口采用全玻璃幕墻及玻璃門窗，大堂內(nèi)柱子采用大理石包裝，大堂內(nèi)設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間與大堂之間采用纖細(xì)植物隔離。花樣年眾鼎大廈寫字樓大堂層高約4.5米，凈

3、高約4米。花樣年眾鼎大廈衛(wèi)生間入口及纖細(xì)植物洪銘地產(chǎn)8寫字樓大堂設(shè)計寫字樓大堂設(shè)計深圳市部分寫字樓大堂層高深圳市部分寫字樓大堂層高深圳市作為中國改革開發(fā)的試點區(qū)域，緊鄰香港，金融服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了全球各大知名企業(yè)落戶中國的首選地，因此深圳寫字樓的發(fā)展可以說一直走在全國的前列。洪銘地產(chǎn)9二、電梯二、電梯洪銘地產(chǎn)10寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇判定寫字樓物業(yè)等級的最大硬性指標(biāo)之一是電梯的性能和配備，而不同品牌的電梯，其性能也不盡相同。 電梯的重要性電梯的重要性電梯數(shù)量的多少，決定上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少，至于周邊配套，就更重要了，很多客戶，特別是一些

4、大企業(yè)選擇投資或租用某個寫字樓時，都會周密考查電梯的數(shù)量和容量。 洪銘地產(chǎn)11寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇電梯（客梯）的布置電梯（客梯）的布置洪銘地產(chǎn)12寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇電梯（貨梯）的布置電梯（貨梯）的布置洪銘地產(chǎn)13寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇桂林部分寫字樓電梯使用情況桂林部分寫字樓電梯使用情況項目電梯數(shù)量電梯承載量電梯品牌中軟現(xiàn)代城2部14人，1050kg上海三菱花樣年眾鼎大廈2部14人，1050kg上海三菱湘商大廈2部14人，1050kg上海三菱大世界2部13人，1000kg通力 南方大廈3部10人，800kg13人，1000kg通力 永大日力 洪銘地產(chǎn)14寫字樓電梯選擇寫字

5、樓電梯選擇上海、南寧部分寫字樓電梯使用情況上海、南寧部分寫字樓電梯使用情況上海金茂大廈上海金茂大廈上海金茂大廈使用的三菱電梯，曾在“2006中國國際電梯展”上推出超高速電梯及可變速電梯技術(shù)。其中的超高速電梯技術(shù)在不影響乘坐舒適性的前提下已經(jīng)達(dá)到世界最高速的18米秒的載人速度，此項技術(shù)在全球范圍內(nèi)均屬領(lǐng)先水平。南寧航洋國際城南寧航洋國際城西南第一商務(wù)建筑綜合體，集國際級智能化寫字樓、國際商務(wù)公寓、萬豪國際酒店、超級國際購物中心、超大地下室、停車場于一體，每戶帶獨立衛(wèi)生間其建筑規(guī)模位居西南第一，該項目設(shè)置了7臺高速電梯直達(dá)。洪銘地產(chǎn)15寫字樓電梯選擇寫字樓電梯選擇深圳部分寫字樓電梯使用情況深圳部分

6、寫字樓電梯使用情況洪銘地產(chǎn)16三、公共部分裝修三、公共部分裝修洪銘地產(chǎn)17寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修公共通道裝修公共通道裝修考慮因素：考慮因素：1 1、光線柔和；、光線柔和；2 2、指引清晰；、指引清晰；3 3、無障礙；、無障礙；4 4、疏散快速。、疏散快速。建議要點：建議要點：洪銘地產(chǎn)18寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修衛(wèi)生間裝修衛(wèi)生間裝修考慮因素：考慮因素：1 1、光線柔和；、光線柔和；2 2、干凈清爽；、干凈清爽；3 3、空氣清新；、空氣清新；4 4、人性化設(shè)計。、人性化設(shè)計。建議要點：建議要點：洪銘地產(chǎn)19寫字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修景觀布置景觀布置洪銘地產(chǎn)20寫

7、字樓公共部分裝修寫字樓公共部分裝修水景、綠化水景、綠化洪銘地產(chǎn)21四、標(biāo)準(zhǔn)層四、標(biāo)準(zhǔn)層洪銘地產(chǎn)22寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計洪銘地產(chǎn)23寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計制約因素標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計制約因素洪銘地產(chǎn)24桂林部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況桂林部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況項目整層面積層高/凈高面積分割是否配獨立衛(wèi)生間使用率中軟現(xiàn)代城約11003.1米/2.6米2001100否75%花樣年眾鼎大廈約1000頂層6003.1米/2.6米200、 400、 500 、1000是78%湘商大廈約10003.1米/2.6米50、200、1000是73%寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計洪銘地產(chǎn)25桂林部分寫

8、字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況桂林部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計花樣年眾鼎大廈、湘商大廈標(biāo)準(zhǔn)層的層高3.1米，凈高2.6米，可分割成多戶，每戶配有獨立衛(wèi)生間，每戶具備自然采光條件?；幽瓯姸Υ髲B湘商大廈洪銘地產(chǎn)26桂林部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況桂林部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計中軟現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層的層高3.1米，凈高2.6米，可分割成多戶，每戶具備自然采光條件，但不配備獨立衛(wèi)生間，這一條件很大程度上降低了該寫字樓的出租率。中軟現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層中軟現(xiàn)代城標(biāo)準(zhǔn)層公共衛(wèi)生間洪銘地產(chǎn)27深圳部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況深圳部分寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層情況寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計洪銘地產(chǎn)28寫字樓標(biāo)準(zhǔn)

9、層設(shè)計寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計影響寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高的一些因素：影響寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高的一些因素：洪銘地產(chǎn)29五、租金、物業(yè)費五、租金、物業(yè)費洪銘地產(chǎn)30桂林部分寫字樓租金及物業(yè)費情況桂林部分寫字樓租金及物業(yè)費情況寫字樓租金及物業(yè)費寫字樓租金及物業(yè)費項目租金物業(yè)費物業(yè)費是否包含電梯費出租率中軟現(xiàn)代城5060元/月2元/月否較低（目前宏源證券進(jìn)駐）花樣年眾鼎大廈3245元/月2元/月是一般（目前美的電器進(jìn)駐）湘商大廈2635元/月2元/月是一般(目前還沒有完工）盛景中心2035元/月2元/月是出租率較好，但因各種原因，如水電、空調(diào)、電梯不能正常使用，該寫字樓使用率很低。大世界寫字樓 4060元/月3.3元/月否

10、較高南方大廈寫字樓 4060元/月3.3元/月否較高洪銘地產(chǎn)31六、商務(wù)配套六、商務(wù)配套洪銘地產(chǎn)32桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓項目本身商務(wù)配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套裙樓部分裙樓部分洪銘地產(chǎn)33桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓項目本身商務(wù)配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套大堂商務(wù)中心大堂商務(wù)中心洪銘地產(chǎn)34桂林新興寫字樓目前尚未完全成型，在寫字樓項目本身商務(wù)配套未能顯現(xiàn)，在此，列舉深圳部分寫字樓商務(wù)配套情況，以供參考。寫字樓商務(wù)配套寫字樓商務(wù)配套會議室配套

11、會議室配套洪銘地產(chǎn)35七、結(jié)論七、結(jié)論1 1、從桂林市新興寫字樓目前的情況來看，出租率一般，各個項目的租金相差幅度較大，從2060元/月不等。2 2、花樣年眾鼎大廈由原來的整棟酒店定位轉(zhuǎn)成了現(xiàn)在的寫字樓，湘商大廈也將原來的部分酒店轉(zhuǎn)成了現(xiàn)在的寫字樓（可分割成每套，做商務(wù)公寓）；我司認(rèn)為，商務(wù)公寓的定義是對我司認(rèn)為，商務(wù)公寓的定義是對t6t6現(xiàn)階段相對準(zhǔn)確的定位，現(xiàn)階段相對準(zhǔn)確的定位，6-156-15層總體規(guī)劃為為小單位商務(wù)公層總體規(guī)劃為為小單位商務(wù)公寓（后期可改造成酒店），寓（后期可改造成酒店），1616層以上為大單位商務(wù)公寓，酒店只是對本案銷售出現(xiàn)狀況時的一層以上為大單位商務(wù)公寓，酒店只是對

12、本案銷售出現(xiàn)狀況時的一個解決銷售問題的營銷手段個解決銷售問題的營銷手段, ,如果商務(wù)公寓銷售可行，則可以不采取酒店的銷售形式。如果商務(wù)公寓銷售可行，則可以不采取酒店的銷售形式。3 3、目前規(guī)劃6-15層為酒店預(yù)留，標(biāo)準(zhǔn)層客房數(shù)量24間，總240間，如全部預(yù)留，我司認(rèn)為風(fēng)險非常大，建議改為6-10層為酒店預(yù)留，這樣有利于整體酒店銷售，且調(diào)整部分不合理客房，調(diào)整后22間，6-10層共5層，總110間；11-15層部分作為小型商務(wù)公寓先期對外銷售，如果11-15層市場表現(xiàn)不錯，加推6-10層，此時則取消酒店預(yù)留，也就是說，本案取消酒店，全部為商務(wù)公寓。洪銘地產(chǎn)364 4、本次調(diào)研的各項目基本上都設(shè)有公共衛(wèi)生間，但是否設(shè)有獨立衛(wèi)生間成了客戶選擇的一個重要因素，中軟現(xiàn)代城只有整層的公共衛(wèi)生間，很大程度上影響了本項目的出租情況；我司認(rèn)為公寓內(nèi)應(yīng)增加衛(wèi)生間配置，并且壓縮公共衛(wèi)間使用空間，減少后期公共部分裝修成我司認(rèn)為公寓內(nèi)應(yīng)增加衛(wèi)生間配置，并且壓縮公