關于老舊居住小區(qū)調查情況的報告 (2)

1、關于老舊居住小區(qū)調查情況的報告 關于加強和改進老舊小區(qū)管理與服務的調研報告 以天橋灣小區(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務問題 前言 小區(qū)管理與服務貼近社區(qū)居民的生活實際，關系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務的好壞對社區(qū)兩個文明建設具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調物業(yè)公司和業(yè)主的關系，提高物業(yè)管理的服務質量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對于建設和推動社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義。 天橋灣社區(qū)位于xx縣區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位臵優(yōu)越，交通便利。小區(qū)建成于90年代，共計14棟住宅樓，常住人口855戶、1932人，外地來京人員573人，轄區(qū)范圍內

2、有xx縣區(qū)體育局、游泳中心、武術學校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。多年來，天橋灣小區(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴重影響著社區(qū)居民生活質量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應強烈、各級領導關注的現(xiàn)實問題。 一、相關概念 （一）、老舊小區(qū) xx省老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)。相關學者認為老舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的

3、住房困難問題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設施已經(jīng)跟不上時代。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權單位組建內部服務機構管理；另一種就是"多單位管理"，即一個小區(qū)有房管、園林、供電及水務等多單位管理。 （二）、社區(qū)服務 在社會學上社區(qū)服務就是指一個社區(qū)為滿足其成員物質生活與精神生活需要而進行的社會性福利服務活動。按照社會學的概念，社區(qū)服務可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服務和以滿足社區(qū)居民物質生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務。 二、分析天橋灣小區(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務現(xiàn)狀及對策 （

4、一）居民多元化結構，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過調查走訪，天橋灣小區(qū)中的房屋結構復雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。也正是此情況導致了老小區(qū)的居民結構相對復雜。居民的生活背景、知識結構、行為習慣，消費觀念，自身素質參差不齊，不能充分認識物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛護自家衛(wèi)生，忽視了自己應盡的義務，不關心小區(qū)的整潔建設。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費較低，管理人員有限，服務質量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費，物業(yè)收費難度大，便以降低服務標準來維持現(xiàn)狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問題。

5、 名詞解釋：物業(yè)管理惡性循環(huán) 物業(yè)管理服務水平不高業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費物業(yè)虧損減少服務項目更多業(yè)主不繳費矛盾激化物業(yè)公司退出陷入真空狀態(tài)新物業(yè)公司（或政府接管）進入再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。 針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權利義務，引領廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，樹立正確的消費觀念。并引導物業(yè)不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員的行為和素質，努力促進社區(qū)的和諧穩(wěn)定。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強入戶，不斷推動居民“花錢買服務”意識的深入，提高精細化服務水準，使物業(yè)管理逐步走向良

6、性循環(huán)軌道。 （二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策 社區(qū)物業(yè)管理應包括常規(guī)服務、專項服務和委托特約服務等方面的內容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務是對業(yè)主提供的基本服務，主要包括： （1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理 多年來，天橋灣小區(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關注的焦點，影響了居民的歸屬感和幸福感。 1.治安管理問題 由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動性和流量極大。小區(qū)沒有完全封閉，沒有技防設施，單元門未安裝門禁，2個出入口沒有人員值守，夜間路燈照明也有過

7、5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。 2.車輛道路管理問題 嚴重影響天橋灣小區(qū)和諧的另一個問題是車輛管理。一是小區(qū)內兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴重。又由于無人管理收費、不限車輛入內，外來車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)

8、居委會也多次協(xié)調物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。 為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關部門召開聯(lián)席會、座談會，本著“小事自己解決，大事協(xié)調解決”的工作原則，積極開展志愿服務，發(fā)動了一批有能力、有公益心、有責任心的居民黨員成立巡邏隊、義務看家護院，擔任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動想辦法，積極協(xié)調單位，挨戶做工作收取路燈費，解決了小區(qū)路燈照明問 題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調辦事處出資設計更新了小區(qū)東大門，控制了一小部

9、分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認可和滿意的同時，居民們思想也大大轉變，也提出應該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長效管理，提升服務水平。 3.環(huán)境維護問題 長期以來，由于歷史遺留問題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎設施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質量，使居民的歸屬感很低。 近兩

10、年，通過社區(qū)自身的努力，鼓勵居民開展自我管理，自我維護，積極做好宣傳，大力發(fā)動黨員、居民、服務隊伍開展義務勞動，參與治理和維護，大力開展樓門文化建設，改善樓道面貌，增進鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了4名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護，但是很多小區(qū)樓門內衛(wèi)生依然處于無人管理。樓門內小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進一步加大提高居民自身素質，從自身做起積極維護小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻。 4.違法建設問題 由于小區(qū)長期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內部普遍存在私搭亂建，違規(guī)建設現(xiàn)象特別嚴重。常見的有占用綠地外擴陽臺、占用綠地搭建車棚，外接窗臺和私改樓頂天

11、臺等。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責不清，缺乏聯(lián)動機制，造成執(zhí)法難。居委會又沒有權利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。 5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問題較多，天橋灣就存在比如：原開發(fā)商 缺資建設標準不高，房屋工程建設資料、圖紙殘缺無法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問題日益突出；小區(qū)內需建設室外休閑場所等大問題?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日常問題。但最主要的基礎設施建設，重大維修及整治，還必須靠由政府主導投入。還應充分

12、利用人大代表與居民、黨員面對面座談機制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進社區(qū)歷史遺留問題的解決。天橋灣就通過人大代表反映解決了路面修復，更新路燈等問題，房屋漏雨問題也已經(jīng)提上了日程。 三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務問題的建議 （一）建設為先，提升小區(qū)環(huán)境品質。為小區(qū)開展準物業(yè)管理打下扎實的物質基礎，就要先對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，依托xx省老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實問題，進一步完善制度，才能切實改變小區(qū)的

13、環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。可以先把事情做起來，居民對管理和服務認可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權力和義務，推動“誰受益誰出資”的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。 （二）成立街道級的物業(yè)督導中心，切實加大對小區(qū)物業(yè)管理工作的指導力度，協(xié)調處理好各方關系。 （三）嘗試非贏利性的“準物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對老舊小區(qū)進行集中管理的成功經(jīng)驗，政府先期投入一定資金，居民分攤定期繳納一筆費用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進行維護和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問題，能解決的提供免費服務，或發(fā)動有能力的居民自助服務；一些需要專業(yè)服務部分則外包給專

14、業(yè)服務商，擬訂服務協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊伍定期美化澆 灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強小區(qū)的治安維護和防范；聘用懂技術的電工維修工能及時處理解決居民急需問題。做到低標準收費，高標準管理，逐步得到居民共識，過渡到標準化物業(yè)管理。爭取達到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個有”基本目標。最終目的是滿足居民的需求。 （七）利用社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金，解決社區(qū)公共服務難題 根據(jù)xx省社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金管理辦法（京財預"2007"3226號）和關于2011年全面推進社區(qū)規(guī)范化建設工作的實施意見（通社領辦發(fā)"2011"6號）文件，社區(qū)公益事業(yè)專項補助資金使用范圍：主要用于社區(qū)文化體育、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)美化綠化和綜合整治、社區(qū)治安、社區(qū)精神文明建設、社區(qū)法律宣傳與服務、社區(qū)公共服務設施建設等公益事業(yè)。社