資產(chǎn)評價(jià)知識題有答案解析

1、第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法1 被評估機(jī)組為5年前購置，賬面價(jià)值 20萬元人民幣，評估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢 了解到，在評估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評估機(jī)組尚可使用8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為1萬元。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1 ）估測該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2 ）估算該機(jī)組的成新率；（3 ）估算該機(jī)組的評估值。解：（1 ）被評估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬元：30 X80%=24 （萬元）（2 ）該機(jī)組的成新率 =8 *（5+8） X100%=61

2、.54%（3）該機(jī)組的評估值 =24 X61.54%=14.77（萬元）2 某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù) 折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為 40%，試計(jì)算該企業(yè)的評估值是多少？j計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬元。解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為:405053無Ci-hW%）+（1-hio%）3 十g+io%）4 十（i+io%）J 18147 （萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/ （1+10% ） 5

3、=341.51 （萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.98 X（1-40% ） =313.79 （萬元）3 有一待估宗地 A，與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對比資料如下表所示：F宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。要求：（1）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（2）計(jì)算參照物修正

4、系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（3）計(jì)算參照物修正后的地價(jià)解：（1） A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為105，甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為110WOJUSKJU（2） 交易情況修正系數(shù)為1門或者0.99 ;交易時(shí)間修正系數(shù)為或者1.06 ;區(qū)域因素修正系數(shù)為 -或者1.02 ;100個(gè)別因素修正系數(shù)為或者1;1£5容積率修正系數(shù)為- 1 “或者0.95（萬元）（3）參照物修正后地價(jià) =1 - 1-第四章 機(jī)器設(shè)備評估1 機(jī)器設(shè)備1臺，3年前購置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬元，其中買價(jià)為8萬元，運(yùn)輸費(fèi)為

5、0.4萬元，安裝費(fèi)用(包括材料)為 1萬元，調(diào)試費(fèi)用為0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為9.5萬元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了 40 %、30 %、20 %。求該設(shè)備的重置成本。(保留兩位小數(shù))解：重置成本=9.5+0.4 X(1+40% ) +1 X(1+30% ) +0.6 X(1+20% ) =12.08 (萬元)2 被評估機(jī)組為3年前購置，帳面價(jià)值為 20萬元人民幣，評估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解 到，在評估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬元人民幣，專家認(rèn)定被評估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評估機(jī)組

6、尚可使用 7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營成本為 1萬元，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意計(jì)算如下：(1) 被評估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為：30 X(1 20% ) =24 (萬元)(2) 設(shè)備的成新率為：7 -(3+7 ) X100%=70%(3) 設(shè)備的評估值為：24 X70%=16.8 (萬元)3 .被評估設(shè)備購建于1985年，帳面價(jià)值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng) 年投資分別為3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從 1985年至1995年每年價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使

7、 用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測被評估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：(1 )評估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：工(帳面原值X價(jià)格變動(dòng)率)所以，30000 X2.6+3000 X1.61+2000 X1.2仁85250(元)(2) 評估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本X已使用年限所以，30000 X2.6 X10+3000 X1.61 X5+2000 X1.21 X2=808990 (元)(3) 設(shè)備的加權(quán)投資年限=工(加權(quán)更新成本)*工(更新成本)=808990 飛5250=9.5(年)(4) 設(shè)備的成新率=8 -(9.5+8 ) X100%=45.7%第五章房地產(chǎn)評估1 待估對象為

8、一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬元/畝，其他費(fèi)用(含稅費(fèi))3萬元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸款利率為10%，土地 開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價(jià)值。(5 )計(jì)算待估土地公平市場價(jià)值：320.29 X(1+10 %)= 352.32 (元/平方米)每平方米土地公平市場價(jià)值為352.32元/平方米，近似等于每平方米352元2 待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的市場

9、價(jià)值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過程略)，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見下表:項(xiàng)目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬元49萬元43.5萬元單價(jià)1500 元/m21400 元/m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：(1 )

10、交易情況正常；(2) 1996年以來，土地價(jià)格每月上漲1%。(3) 交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷:項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。(4) 待估地塊面積因素對價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。(5 )折現(xiàn)率為8%。解：(1)進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易

11、實(shí)例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=107 / 100 = 1.07交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=105 /100 = 1.05交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104 / 100 = 1.04(3) 進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100 /86 = 1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100 / 93 = 1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例

12、地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8 %）:交易實(shí)例 A及C使用年限修正系數(shù)=1 1 /（ 1+8 %） 30 -1 1 /（ 1+8 %） 35 = 0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 X0.9659 = 0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=1.03 X0.9659 = 0.995（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A = 1500 X1 X1.07 X1 X0

13、.995 = 1597 （元/平方米）B= 1400 X1 X1.05 X1.163 X1.03 = 1761 （元/平方米）C = 1400 X1 X1.04 X1.075 X0.995 = 1613 （元/平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評估值=（1597+1761+1613）/ 3 = 1657 （元/平方米）待估地塊總價(jià)評估值=1657 X600 = 994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4 有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為 2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專

14、業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即岀售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。第六章流動(dòng)資產(chǎn)評估1. 對某企業(yè)庫存的一種燃料進(jìn)行評估，庫存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場技術(shù)鑒定，沒有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1 %，根據(jù)市場調(diào)查，得知該燃料近期市場價(jià)格為每噸4000元，每噸運(yùn)費(fèi)100元，整理入庫費(fèi)為每噸40元，則該庫存燃料的評估值是多少？解：根據(jù)題意；采購成本=50 X4000 = 200000（元）自然

15、損耗=200000 X1% = 2000 （元）運(yùn)費(fèi)及入庫費(fèi)=50 X（ 100+40 ）= 7000 （元）評估值=200000-2000+7000= 205000 （元）本題是流動(dòng)資產(chǎn)評估中的材料的評估。要注意的是采購成本中要扣除自然損耗，還需考慮運(yùn)輸成本與入庫費(fèi)。2. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品資料如下：（1 ）評估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購進(jìn)產(chǎn)成品材料50公斤，單價(jià)200元，當(dāng)時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi) 500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點(diǎn)，評估時(shí)庫存材料尚存15公斤。（2） 截止評估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫存商品實(shí)有數(shù)30件，每件實(shí)際成本200元，該庫存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為 80%

16、和20%，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是1.05。（3） 截止評估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià)1300元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用4個(gè)月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià)900元。根據(jù)以上資料，評估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫存商品和低值易耗品價(jià)值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評估值 =15 X（200+500/50） =3150（元）庫存商品的評估值 =30 X200 X（80% X1.36+20% X1.05） =7788 （元）低值易耗品評估值=900 X（1-4/12 ） =600（元）三項(xiàng)合計(jì)為11538元。近期購進(jìn)的庫存材料，因庫存時(shí)間較短，在市場價(jià)格變化不

17、大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價(jià)基本接近，評估時(shí)可采用成本法，也 可采用市場法。第七章無形資產(chǎn)評估1 某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為 2萬件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競爭者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場范圍的市場策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場占有，但價(jià)格 將呈下降趨勢。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1 3年維持現(xiàn)價(jià)；4 5年降為270元/件；68年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，(元)(元)(元)評估值=30 X

18、20,000 X ( 1-33% ) / (1+10% ) 1+ 30故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為 10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩（1 ）該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為600萬箱和400萬箱；（2） 該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國外引進(jìn)，賬面價(jià)格500萬元，已使用3年，尚可使用9年，3年通貨膨脹率累計(jì)為10% ；（3） 該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后9年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為100萬元，增加開發(fā)費(fèi)以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為30萬元。根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：（1）該

19、制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；（2）該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評估值。解：（1） 3年通貨膨脹率累計(jì)為10%，對外購無形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率來確定凈值，由此可得該制 藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：500 X（1+10% ）X9/ （3+9 ） =412.5 （萬元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為600萬箱和400萬箱，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?00/ （400+600 ）X100%=40%由于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場競爭，在該項(xiàng)無形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得：100+30=130（萬元）因

20、此，該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評估值為：412.5 X40%+130=295（萬元）3 甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤分成的方法，該專利系三年前從外部購入，賬面成本為100萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升50%，該專利法律保護(hù)期10年，已過3年，尚可保護(hù)7年。經(jīng)專業(yè)人士測算，該專利成本利潤率為 400%，乙企業(yè) 資產(chǎn)重置成本為5000萬元，成本利潤率為10%，通過對該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為5年，另外，通過對20萬臺，成本費(fèi)用每年約為400元，未來5年間市場供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品500元，在競爭的10%。要求根據(jù)產(chǎn)量與成

21、本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺售價(jià)要達(dá)作用下，為維護(hù)市場占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺450元，第五年下降到每臺 420元，折現(xiàn)率確定為 上述資料確定該專利的評估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）第八章長期性資產(chǎn)評估1 被評估債券為非上市債券，3年期，年利率為17 %，按年付息到期還本，面值100元，共1000張。評估時(shí)債券購入已滿一年,第一年利息已經(jīng)入賬，當(dāng)時(shí)一年期國庫券利率為10 %，年期銀行儲(chǔ)蓄利率為9.6 %，該被評估債券的評估值應(yīng)是多少？解：根據(jù)題意：P=習(xí)Rt (1+1 ) -t+P0(1+1 ) -n=100 0

22、00 X17% X(1+10% ) -1+100 000 X17% X(1+10% ) -2+100 000 X(1+10% ) -2=17000 X0.9091+17000 X0.8264+100000X0.8264=112143(元)非上市債券評估時(shí)，如果是每年支付利息的，則把它的評估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值。2 被評估企業(yè)擁有 M公司面值共90萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10 %，評估人員通過調(diào)查了解到M公司只把稅后利潤的80 %用于股利分配，另20 %用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤 保持在15 %水平上，折現(xiàn)率

23、設(shè)定為 12 %，試運(yùn)用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的M公司股票。解：根據(jù)題意：D1=900 000 X10%=90 000(元)g=20% X15%=3%P= D1/(i-g )=900 00/( 12%-3% )=900 00/9%=1 000 000(元)本題是非上市股票評估中的紅利增長模型的應(yīng)用。要注意的是這里的g是留存利潤率乘以股本利潤率。第十章企業(yè)價(jià)值與商譽(yù)評估1 甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估。經(jīng)專家預(yù)測，其未來5年的凈利潤分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，從第六年起，每年的利潤處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在200萬元的水平上。該企業(yè)有一筆10萬元的短期負(fù)

24、債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評估值分別為80萬元、120萬元和660萬元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤15元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品10萬件，經(jīng)分析：未來5年中，每年可以生產(chǎn)12萬件。若折現(xiàn)率和資本化率均為10%，試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說明評估技術(shù)思路(以萬元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))。解：(1)評估技術(shù)思路該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。首先運(yùn)用收益法評估企業(yè)整體價(jià)值，再運(yùn)用加和法計(jì)算岀企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和，最 后用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。(2) 計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值山01兀血

25、血_ 煩1+10%(L+10y&+10H)4【1 十Io% X(1+10-IOC xO.9091+123 xO.82Si 4-150 xO.7513-I-160xOSSO+ 200x0.(5209+200(5209-177E.O5(S 元)(3) 計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值 短期負(fù)債為10萬元 單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為860萬 估算非專利技術(shù)的評估值：15 X12 X(0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209) =15 X12 X3.7908=682.34(萬元)(4) 評岀商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=企業(yè)整體評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值一短期負(fù)債)=1778.05-

26、(860+682.34-10 )=245.71 (萬元)2 . A企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。預(yù)計(jì)其未來5年的預(yù)期利潤總額分別為 100萬元、110萬元、120萬元、150萬元和160萬元。該企業(yè)長期負(fù)債占投資資本的比重為50%，平均長期負(fù)債成本為 7%，在未來5年中平均每年長期負(fù)債利息額為20萬元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為40萬元。評估時(shí)市場平均收益率為8%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。A企業(yè)為正常納稅企業(yè)，且生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)。試運(yùn)用年金法計(jì)算A企業(yè)的投資資本價(jià)值。解：(1)計(jì)算A企業(yè)適用的折現(xiàn)率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

27、=(8 % 3%)X 1.2 = 6% 所有者權(quán)益要求的回報(bào)率=6% +3 %= 9 % 適用于企業(yè)價(jià)值評估的加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率)為：50 %X7%+50 %X9 %= 8%(2)計(jì)算企業(yè)年金計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)0.92 + 0.3573 + 0.7P38 十0.730 4-0.6306 = 3.P926計(jì)算年金=(?0 .4 x0.9259 4-57 1x0.3573 S X0.793S -+113 ,P xO.7350 斗 120 .(5xO.rfSO6)r3.?925=389 .37 / 3 9926 97 52 (萬元)(3) 計(jì)算評估值戶=4片=二 =埠舊厲元)解：(1)估算每平方

28、米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：50000 -667 = 75元/平方米其他費(fèi)用：30000 -667 = 45元/平方米土地取得費(fèi)=75+45=120元土地開發(fā)費(fèi)用：150，000，000 -1，000，000 = 150 元/平方米(2)計(jì)算利息：土地取得費(fèi)利息：120 X(1+10%) * 2 3-1=25.2土地開發(fā)費(fèi)利息：150 X3/4 X(1+10%/2) 1.5-1+ 150 X1/4 X(1+9%/2) 0.5-1 = 9.28 (元)第一期利息：270 X3/4 X10 %X2X0.5 = 20.25 (元)；第二期利息：270 X1 /4X9%X1 X0.5

29、= 3.0375 (元)每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為23.29元。(注：由于第一年投入總投資的3/4，開發(fā)期為2年，利率10 %，該筆資金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)(3)計(jì)算利潤：270 X10 %= 27 (元)(4 )計(jì)算土地成本：270+23.29+27 = 320.29 (元/平方米)解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評估，計(jì)算公式為： 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000 X2.5 X9000 = 45,000,000（元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)=3000

30、 X2000 X2.5 = 15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)X 10%= 15,000,000 X10 %= 1,500,000（元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用=45,000,000 X2.5 %= 1,125,000（元）銷售稅費(fèi)=45,000,000 X6.5 %= 2,925,000（元）（5 ）計(jì)算利潤利潤=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）X 10 %=（地價(jià)+16,500,000 ）X10 %（注:16,500,000 由 15,000,000+1,500,000取得.）（6 ）計(jì)算利息利息=地價(jià)X （ 1+6 %） * 2 3 4- 1+ （15,000,000+1,500,

31、000 ）X （1+6 %） 1 - 1=0.1236 X地價(jià) +990，000（注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用 2次方.而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用 1次方.）（7 ）求取地價(jià)地價(jià)=45,000,000 - 16,500,000 -1,125,000 - 2,925,000 - 0.1 X 地價(jià)-1,650,000 - 0.1236 X 地價(jià)-9,900,000地價(jià)=21,810,000 / 1.2236 =17,824,452（元）（8 ）評估結(jié)果單位地價(jià)=17,824,452 / 2000 = 8912 （元/平方米）樓面價(jià)格=8912 /2.5 = 3565 （元/平方米）位小數(shù)）解：由于該技術(shù)所帶來的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒有變化，因此超岀平均價(jià)格的收入視為超額利潤（未 考慮