深圳萬(wàn)象城調(diào)研報(bào)告 2013年1月(word版)

1、深圳萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)（深圳）有限公司項(xiàng)目概況：深圳最大的購(gòu)物中心，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。其中，定位為深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心。開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年12月投資40億港幣位置深圳寶安南路 占地面積約8萬(wàn)總建筑面積55萬(wàn)平方米商業(yè)面積25.8萬(wàn)平方米建筑用途商業(yè)、酒店式公寓、酒店、寫(xiě)字樓停車(chē)位4,000個(gè)業(yè)態(tài)布局比例商業(yè)：酒店：辦公：居住=0.5：0.2：0.1：0.2開(kāi)發(fā)順序華潤(rùn)中心項(xiàng)目共分2期開(kāi)發(fā)，華潤(rùn)集團(tuán)采取先啟動(dòng)北座與中座，以商業(yè)作為航母，高檔寫(xiě)字樓為輔，以拉升項(xiàng)目檔次，再以首

2、期的成功繼而帶動(dòng)二期的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一期開(kāi)發(fā)時(shí)間：2002.10-2004.12；二期開(kāi)發(fā)時(shí)間：2006年-2008年。首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的北座與中座，主要由于一期位于深南中路與寶安南路交匯處，緊鄰高檔寫(xiě)字樓群，且與深圳地標(biāo)地王大廈及信興廣場(chǎng)隔路相望，是深圳的金融核心區(qū)域，同時(shí)與地鐵站口連通，并臨近深圳人流最旺盛之地東門(mén)商圈，享有龐大的人流量等各種利好因素為商業(yè)物業(yè)奠定良好基礎(chǔ)。二期南座后續(xù)啟動(dòng)，因?yàn)榫o鄰快速干道濱河大道，致使南座人流量稀缺，物業(yè)類(lèi)型僅為陳舊的居住區(qū)，商業(yè)氛圍較為薄弱，需時(shí)間營(yíng)造成熟的開(kāi)發(fā)條件。項(xiàng)目定位和特色：萬(wàn)象城定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心”。是深

3、圳商業(yè)接軌國(guó)際的旗艦之作萬(wàn)象城產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色：萬(wàn)象城標(biāo)準(zhǔn)層面積約2.4萬(wàn)。動(dòng)線采用是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，沒(méi)有任何的次動(dòng)線。平面動(dòng)線的長(zhǎng)度380M左右。通常情況下，動(dòng)線長(zhǎng)度和店鋪平均進(jìn)深成反比，如果動(dòng)線短，則店鋪平均進(jìn)深長(zhǎng)。但萬(wàn)象城利用每層均設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)巧妙解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問(wèn)題。主動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心只有一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)。人流動(dòng)線：整個(gè)購(gòu)物中心有六條主要人流動(dòng)線進(jìn)入商場(chǎng)，東西南北設(shè)置五個(gè)主要入口，使可達(dá)性大大提高。主入口：獨(dú)特的下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)萬(wàn)象城下沉式廣場(chǎng)通過(guò)多種方式導(dǎo)入人流。多種方式的樓梯、直通地鐵的通道。人流可從各

4、個(gè)方向方便的進(jìn)入下沉式廣場(chǎng)。在商業(yè)背面設(shè)置大型出租車(chē)及私家車(chē)?？空?，設(shè)置卸貨區(qū)，真正做到人車(chē)分流、人貨分流。停車(chē)庫(kù)從-2F3F，與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)無(wú)縫連接。層高：5.6米至6.8米不等，特別是1F層高較高，高樓層部分有挑空設(shè)計(jì)，大大提升商業(yè)檔次。88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便。樓宇底層外立面根據(jù)引進(jìn)品牌商家的獨(dú)特需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。主動(dòng)線中間設(shè)置大挑空中庭，兩端入口設(shè)置特色挑空空間。萬(wàn)象城手扶梯采用非傳統(tǒng)的斜跨式設(shè)計(jì)，更符合消費(fèi)者習(xí)慣，更容易吸引購(gòu)物人群達(dá)到目的消費(fèi)店鋪。二樓以上主通道中的連廊，方便主通道兩旁的消費(fèi)人群穿插往來(lái)，提高人群流動(dòng)率，同時(shí)給予了消費(fèi)者更多的停留空間。華潤(rùn)中心整體規(guī)劃布局

5、1、購(gòu)物中心布局中間，塔樓布局在兩側(cè)，既減少相互干擾，又使項(xiàng)目大氣時(shí)尚。2、將“萬(wàn)象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。3、 通過(guò)打造超高層塔樓建筑，提升容積率。住宅160米，酒店193米，寫(xiě)字樓139米。4、臨河布置住宅、酒店，利用地塊景觀屬性；臨深南路、地王大廈布置寫(xiě)字樓、商業(yè)，利空地塊商業(yè)辦公屬性。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重人流銜接。通過(guò)2-3F商業(yè)走廊和地下車(chē)庫(kù)，連接項(xiàng)目北區(qū)、中區(qū)和南區(qū)。6、住宅通過(guò)社區(qū)道路與商業(yè)進(jìn)行分區(qū)，大型集中商業(yè)與主題街區(qū)通過(guò)次干道進(jìn)行分區(qū)。華潤(rùn)大廈：4.2萬(wàn)空間規(guī)劃布局一期規(guī)劃布局華潤(rùn)中心以清晰、明快、簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)理念為主線，層次分明地將不同

6、功能的區(qū)域，通過(guò)室外廣場(chǎng)、庭院、步行街道等巧妙的連接，融為一體，同時(shí)又創(chuàng)造出不同的功能區(qū)域。其中萬(wàn)象城與5A甲級(jí)寫(xiě)字樓通過(guò)空中走廊連接兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑。室內(nèi)以88部自動(dòng)扶梯、幾十部電梯和樓梯，構(gòu)造井然有序的立體空間，使該項(xiàng)目從平面到立面都享有便利的交通網(wǎng)絡(luò)。2988個(gè)地上834個(gè)地下1472個(gè)地下682個(gè)停車(chē)位24200018800054000總建筑面積36000278008200用地面積總計(jì)中區(qū)北區(qū)項(xiàng)目華潤(rùn)大廈規(guī)劃布局華潤(rùn)大廈1-3層商業(yè)定位為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開(kāi)放式屋頂花園，5-28層為寫(xiě)字樓，29層為多功能廳，屋頂為室外花園。華潤(rùn)大廈緊鄰深南中路，因此大廈入口設(shè)于項(xiàng)目北面，

7、以擁有開(kāi)闊的視野和交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)成了項(xiàng)目標(biāo)志，展示項(xiàng)目形象。入口周?chē)鸀樗膶訃?guó)際精品時(shí)尚店，設(shè)以玻璃為主體的花園式入口。北區(qū)南側(cè)的設(shè)一下沉廣場(chǎng)，同時(shí)配合石磚地、透明天棚、流動(dòng)水景等設(shè)計(jì)布局，使其成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)最高素質(zhì)和品位的代表。室內(nèi)的自動(dòng)扶梯清晰明確地為客人指明方向，結(jié)合天窗設(shè)計(jì)，加上室內(nèi)花園小徑，連接購(gòu)物區(qū)與寫(xiě)字樓大堂，使項(xiàng)目有機(jī)融合為一體。目標(biāo)客戶：以金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)為主2期規(guī)劃布局：君悅酒店超五星級(jí)酒店，計(jì)容建筑面積約76,000，OUT DOOR室外商業(yè)街，高檔的休閑娛樂(lè)中心，“萬(wàn)象城”的延續(xù)和補(bǔ)充計(jì)容建筑面積約26,000入駐品牌：主力店：RéeL時(shí)尚生活百貨、

8、嘉禾電影城、Olé超級(jí)市場(chǎng)、“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)次主力店：ESPRIT、NOVO、王子飯店國(guó)際一線品牌：GUCCI、 Alfred Dunhill、 HUGOBOSS、 VALENTINO、 ESCADA業(yè)態(tài)布局：業(yè)態(tài)規(guī)劃：主力店次主力店專(zhuān)門(mén)店的門(mén)店組合形式零售中，一期國(guó)際名牌占3；萬(wàn)象城設(shè)置了 25 家餐廳，除了中國(guó)傳統(tǒng)菜系外，也能品嘗到世界各地的風(fēng)味，包括了頂級(jí)的法國(guó)菜、意大利菜、日本菜、泰國(guó)菜等。 萬(wàn)象城業(yè)態(tài)規(guī)劃布局萬(wàn)象城有五家主力店，包括國(guó)際一線品牌Gucci旗艦店、深圳最大的電影城7廳五星級(jí)的嘉禾影城、可承辦國(guó)際賽事的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)、以女性為主題的芮歐時(shí)尚生活百貨

9、以及與此相配合的OLE高檔時(shí)尚超市等；次主力店為中國(guó)首家概念店NOVO、ESPRIT、順電等，加上場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專(zhuān)門(mén)店，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)。四大主力運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：二期銷(xiāo)售代理：中原集團(tuán)主建筑設(shè)計(jì)單位：美國(guó)RTKL國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司洛杉磯分公司， 美國(guó)Callison凱里森建筑事務(wù)所（杭州）國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院：中建國(guó)際（深圳）設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司（CCDI）機(jī)電顧問(wèn)：香港邁進(jìn)機(jī)電工程咨詢有限公司結(jié)構(gòu)顧問(wèn)：廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所（RBS）交通顧問(wèn)：香港弘達(dá)交通顧問(wèn)有限公司（MVA）造價(jià)顧問(wèn)：威寧謝咨詢（深圳）有限公司（DLS）景觀顧問(wèn)：香港雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司（ADI）燈光顧問(wèn)：美國(guó)碧譜照明設(shè)計(jì)有限公司（BPI）節(jié)能顧問(wèn)：北京唯綠節(jié)能設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司幕墻顧問(wèn)