關(guān)于市場比較法區(qū)域因素修正方法改進的探討

1、關(guān)于市場比較法區(qū)域因素修正方法改進的探討矯德陽（中國地質(zhì)大學(xué)（北京），北京100083）摘 要 區(qū)域因素修正是不動產(chǎn)估價方法之一的市場比較法評估的重要內(nèi)容，也是運用市場比較法估價的難點。以市場比較法的概念、原理、特點和適用范圍為基礎(chǔ)，探討了有關(guān)區(qū)域因素修正的傳統(tǒng)方法，總結(jié)傳統(tǒng)修正方法的不足之處。在閱讀文獻的基礎(chǔ)上，重點闡述了層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法和回歸分析法三種改進的區(qū)域因素修正方法，目的在于通過對傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的改進，減少估價人員在評估過程中的主觀影響因素，相對客觀的反映不動產(chǎn)價值，使評估結(jié)果客觀、精確、具有操作性和實用價值。研究結(jié)果表明，利用改進的方法對不動產(chǎn)進行區(qū)域因素修正，所得評

2、估價格具有操作性和實用價值。關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)估價；區(qū)域因素；修正；方法改進中圖分類號 F293.3文獻標(biāo)志碼A一、引言“土地是財富之母”“地者萬物之本源，諸生之根苑也”，土地作為財產(chǎn)，在人類財富創(chuàng)造與財富積累過程中有著十分重要的作用。我國自20世紀(jì)80年代，先后進行了住房制度改革和土地使用制度改革，并分別建立了土地及房地產(chǎn)等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系和交易制度。近年來，土地及房地產(chǎn)交易日趨頻繁，不動產(chǎn)價格評估成為社會經(jīng)濟主體之一并被廣泛重視。不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定的不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人為添加附于土地并且不能分離的實體。最經(jīng)典的不動產(chǎn)估價內(nèi)涵的表述是，不

3、動產(chǎn)擁有者、需求者、管理機構(gòu)、信貸機構(gòu)、征稅機構(gòu)、其他的個人或機構(gòu)等，出于不同的目的和需要，對不動產(chǎn)進行的經(jīng)濟價值測算 朱道林.不動產(chǎn)估價M.北京：中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社, 2007.。不動產(chǎn)估價本質(zhì)上是對不動產(chǎn)價格形成過程的分析、判斷與再現(xiàn)。對不動產(chǎn)價格進行合理的評估，不僅能為不動產(chǎn)交易提供價值尺度依據(jù)，而且能有效地推進不動產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的順利進行，從而維護市場公開、公平的秩序，保障買賣雙方的合法權(quán)益，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展 楊中強. 房地產(chǎn)估價市場比較法的改進與應(yīng)用研究D.安徽：西安理工大學(xué), 2010.。市場比較法是不動產(chǎn)估價方法中最常用的方法之一，是公認(rèn)的一種使用范圍廣、可靠性好、說服力強的基

4、本估價方法 趙文娟. 市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用J. 科技經(jīng)濟市場, 2013（9）.- 中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估M. 北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社,2011.。而其中的區(qū)域因素是影響不動產(chǎn)價格主要因素之一 吳利明. 房地產(chǎn)價格評估研究J. 經(jīng)濟師, 2013(9).，其修正工作量較大、且把握被比較的各個因子及修正系數(shù)確定，被認(rèn)為是市場比較法的難點和關(guān)鍵之一。學(xué)者們關(guān)于對市場比較法方法的改進多是從整體入手的，將模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法引入市場比較法定量模型對不動產(chǎn)價格進行評估分析，增強評估結(jié)果客觀性 柳俊峰. 基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的市場比較法在土地估價中的應(yīng)用J. 數(shù)字技術(shù)與應(yīng)用, 2013(7).；或是在

5、可比實例選取方法上進行優(yōu)化 Yang N, Zheng J W. Research on Optimization Mode of Comparable Case Selection Process in the Market Comparison ApproachC. Proceedings - 2011 4th International Conference on Information Management, Innovation Management and Industrial Engineering, ICIII 2011, 2011.，如

6、將灰色關(guān)聯(lián)分析法 丁紅梅, 杜葵, 馮劍，等. 灰色關(guān)聯(lián)分析方法在房地產(chǎn)市場比較法的評估案例選取中的應(yīng)用J. 河北工業(yè)科技, 2013(6).和聚類分析法 Wang J W, Wang Y J, Wang X D. Creative Application of Cluster Analysis in Selecting the Comparable Properties of Market Comparison ApproachC. Proceedings of the 4th International Conference on Innovatio

7、n & Management, Vols I and II, 2007.考慮到可比實例選取過程中，獲得與待估不動產(chǎn)最接近的案例。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，GIS技術(shù)應(yīng)用到了區(qū)域因素修正中，并用于開發(fā)了一種自動修正的可視化系統(tǒng) 馮右驂. 改進市場比較法中區(qū)域因素修正的GIS方法J. 中國土地科學(xué), 2008（12） .。其他有關(guān)區(qū)域因素修正方法改進的研究相對較少。本文研究了傳統(tǒng)區(qū)域因素修正方法的不足之處，在閱讀有關(guān)不動產(chǎn)估價和市場比較法的文獻基礎(chǔ)上對區(qū)域因素修正改進的方法進行了探討，通過對區(qū)域因素修正方法的改進，意在尋求科學(xué)合理的方法減少在不動產(chǎn)價格評估過程中估價人員的主觀影響因素，客觀反映不

8、動產(chǎn)的價值，完善市場比較法，使之成為更加客觀、更加精確、更具操作性和實用價值的不動產(chǎn)評估方法。二、市場比較法概述（一）市場比較法的概念市場比較法，也叫市場法，比較法，交易實例比較法，也有人稱之買賣實例比較法，市場資料比較法，有時也被簡稱市價法 閭力強.房地產(chǎn)估價的區(qū)域因素對房價的影響研究D. 成都：西南交通大學(xué),2004.。它是將估價對象與在估價時點的一段時期內(nèi)發(fā)生過交易的類似的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格采取適當(dāng)方法，如交易情況、估價期日、區(qū)域情況、年期情況和個別因素等，加以修正來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價目的的基本方法，是一種直觀、

9、適用性廣、容易上手的估價方法。由于市場比較法結(jié)果的比較性高，具有較強的說服力，容易被估價人員、委托人以及社會人士所認(rèn)可，因此市場比較法被公認(rèn)為是比較合適的，有效的一種估價方法。在中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）中的第5.1.4條特別強調(diào)：“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法 中華人民共和國建設(shè)部，GB/T50291-1999 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范S.北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999.。”（二）基本原理市場比較法需要選取已有的房地產(chǎn)交易案例進行比較，尋找類似交易案例進行替代，其基本原理正是替代原理 陳英, 萬鴻義.

10、 不動產(chǎn)市場比較法估價研究J. 地質(zhì)技術(shù)經(jīng)濟管理, 1997(4).。替代原理的實質(zhì)是在同一市場環(huán)境中，效用均等的不動產(chǎn)由于具有替代的關(guān)系，其價格會趨于一致。正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此，評估人員需要全面地進行市場調(diào)查與調(diào)研，準(zhǔn)確地收集不動產(chǎn)市場資料，合理選擇比較案例，并將比較案例與評估對象進行全面細(xì)致的比較和分析，用經(jīng)濟模型、數(shù)理模型等方法確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在現(xiàn)實不動產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，為獲得最大利益，都會將其擬買賣的不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)進行比較。任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格，同樣，任何賣者也不會接受比

11、市場上的正常價格過低的價格，這樣就最終使同一市場上類似的不動產(chǎn)價格相互牽制，相互接近?；谔娲恚诓粍赢a(chǎn)估價過程中，可以用類似不動產(chǎn)的已知價格去推導(dǎo)評估對象的不動產(chǎn)價格。采用市場比較法進行不動產(chǎn)估價過程的基本原理可概括為：根據(jù)替代原理，將已有不動產(chǎn)交易案例與估價對象不動產(chǎn)的條件差異轉(zhuǎn)換成兩者的價格差異，并以已有不動產(chǎn)交易案例的價格為基礎(chǔ)，通過修正得到估價對象不動產(chǎn)的價格。（三）市場比較法特點綜合有關(guān)不動產(chǎn)估計的研究，市場比較法具有以下特點：1、現(xiàn)實性市場比較法是以價格求取價格的方法，具有較強的說服力。利用一定時期以內(nèi)發(fā)生的與評估對象不動產(chǎn)具有替代性質(zhì)的已有交易案例作為比較目標(biāo)，以此來修正和

12、推算評估對象不動產(chǎn)的價格，這既能夠反映近期市場該種不動產(chǎn)交易行情，也能給人以真實可信的概念，容易被買賣雙方接受。2、通用性市場比較法是最能體現(xiàn)不動產(chǎn)估價的基本原理、最直觀、最具適應(yīng)性的不動產(chǎn)價值評估方法，用該方法評估不動產(chǎn)價格，可以讓委托估價方通俗的了解價格形成過程。市場比較法的計算方式簡單易懂，符合一般人的邏輯思維，運用起來非常靈活變通。在其他不動產(chǎn)估計方法中，如成本法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)法、收益法中都涉及到用市場比較法來確定其計算公式的參數(shù)，比如確定租金、成本、折舊等參數(shù)。3、高度依賴市場應(yīng)用市場比較法進行估價的前提是擁有一個相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)交易市場，該方法對市場信息具有高度的依賴性

13、。不動產(chǎn)估價是對一個正常市場條件下某種不動產(chǎn)價值的判斷，必須是以正常市場交易案例為基礎(chǔ)的。但現(xiàn)實的不動產(chǎn)交易市場是不斷波動的。如果在不正常市場條件下，比如市場交易低迷或市場被過度炒作、出現(xiàn)“泡沫”經(jīng)濟等現(xiàn)象，那些情況下都難以與收益價格相協(xié)調(diào)。市場比較法主要依靠比較和因素修正進行估計，需要對不動產(chǎn)市場充分了解，如市場交易情況及細(xì)節(jié)信息等。如果沒有準(zhǔn)確的信息進行支持，結(jié)果難以得到客觀準(zhǔn)確的評估價格。僅僅依靠不動產(chǎn)交易案例修正可能會使估計的評估價格偏離不動產(chǎn)真實的市場價值，因此，市場比較法需要背景穩(wěn)定、交易信息充足的不動產(chǎn)市場做支撐。4、對評估人員素質(zhì)的要求較高市場比較法需要對評估對象不動產(chǎn)進行交易

14、情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素等一系列項目進行比較修正，這就要求估價人員具有較高的素質(zhì)，要具備多方面的知識和豐富的經(jīng)驗，以得到客觀準(zhǔn)確得估價結(jié)果。（四三）適用范圍市場比較法適用于不動產(chǎn)交易頻繁、發(fā)達、活躍和完善的市場，需要有廣泛市場交易的不動產(chǎn)類型的地區(qū)。比較適用市場比較法進行評估的不動產(chǎn)類型主要有以下情況：1、未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的宗地這樣的不動產(chǎn)一般分布在城市郊區(qū)及周邊，也包括用于居住小區(qū)建設(shè)的不動產(chǎn)，工業(yè)開發(fā)區(qū)，城市內(nèi)拆遷改造的不動產(chǎn)，如城中農(nóng)用地、適合建設(shè)住宅的土地、廢舊工業(yè)廠房等。未開發(fā)或已開發(fā)完成的可以交易的土地沒有太多的地上物，條件簡單，其用途及使用條件的可變空間較大

15、，市場限制少，市場吸引力較強，且大部分不動產(chǎn)都是經(jīng)歷這樣的狀態(tài)進入市場的，已有交易案例相對充分。2、可以單獨買賣的不動產(chǎn)這樣的不動產(chǎn)多是別墅、小型獨棟住宅、寫字樓和商場等。能進行單獨買賣的不動產(chǎn)一般都會進行整體交易，即土地及其地上建筑物一并交易，這種在不動產(chǎn)市場中交易案例相對較多，容易獲得可比對象。3、有地上附著物的小型企業(yè)用地這樣的不動產(chǎn)多是加油站、小型連鎖商場、餐飲、維修站等小型企業(yè)和機構(gòu)。這類不動產(chǎn)的企業(yè)交易比較頻繁，經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓，因此交易案例也就相對充分。由于這類小型企業(yè)主要依賴不動產(chǎn)交易的優(yōu)勢，其資產(chǎn)中不動產(chǎn)資產(chǎn)價值占有相當(dāng)多的比重，所以雖然交易的對象是企業(yè)整體，實質(zhì)上主體是土地及其

16、地上附著物。（五四）市場比較法估價程序市場比較法估價程序概括起來有以下基本內(nèi)容：1、收集已有交易案例，并確定合適的比較案例，一般需要不能少于3個案例；2、建立價格可比基礎(chǔ) 黃劍. 房地產(chǎn)估價市場比較法研究與改進D. 廈門：廈門大學(xué), 2008.；3、進行因素修正，按先后順序依次為：交易情況比較并修正、期日比較并修正、區(qū)域因素比較并修正、個別因素比較并修正、其他相關(guān)因素比較并修正；4、計算并確定評估對象價格。估價對象收集交易案例統(tǒng)一幣種或貨幣單位確定可比案例因素修正建立價格可比基礎(chǔ)成交日期與估價時點接近類似不動產(chǎn)求取比準(zhǔn)價格正常價格或能被修正為正常價格最終價格統(tǒng)一付款方式成交類型與估價目的一致其

17、他因素修正個別因素修正區(qū)域因素修正期日修正交易情況修正統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一采用單價圖1 市場比較法估價流程修正計算以后，每個交易實例都可計算出一個比準(zhǔn)價格，各個比準(zhǔn)價格不會完全一致，這就需要綜合計算求出估價對象的價格，常用的幾種方法有簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法及眾數(shù)法。三、區(qū)域因素修正方法（一）區(qū)域因素對不動產(chǎn)估價的影響區(qū)域因素即不動產(chǎn)所在地區(qū)所具備的條件和特性，是指不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特性，對該區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平會起到影響作用，是在一個區(qū)域內(nèi)影響不動產(chǎn)使用功能及其質(zhì)量的因素，其對不動產(chǎn)價格的影響范圍是某個具體的區(qū)域。進行

18、區(qū)域因素修正，是將比較實例相對于估價對象在區(qū)域條件上的差別所產(chǎn)生的交易價格差異排除，是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。由于不動產(chǎn)的不可移動性，在不動產(chǎn)估價中，區(qū)域因素起著不可忽視的作用。進行區(qū)域因素修正時，除應(yīng)重視不動產(chǎn)所屬地區(qū)的地理經(jīng)濟環(huán)境差異外，根據(jù)不動產(chǎn)用途的不同，影響其價格的區(qū)域因素也不同，在評估過程中應(yīng)該注意區(qū)域條件的選取。不同用地類型的區(qū)域因素不同，研究對總結(jié)了影響居住、商業(yè)和工業(yè)不動產(chǎn)的區(qū)域因素。1、影響居住不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素對于居住型不動產(chǎn)而言，影響其價格的主要區(qū)域因素是住宅區(qū)的環(huán)境條件，具體可分為自然環(huán)境、居住條件和人文條件。如

19、日照、溫度、濕度、風(fēng)向等氣候條件，再如當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、受教育水平等居住環(huán)境的狀況等。街道的寬度、構(gòu)造等狀況，離市中心的距離及交通設(shè)施狀況也是影響居住不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素。不同居住類型的區(qū)域因素修正體系不同。普通公寓、中小戶型普通住宅應(yīng)該主要考慮公共交通便捷度、生活配套設(shè)施完善度、治安環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃等；中大戶型普通住宅應(yīng)該主要考慮區(qū)域氛圍、道路交通的便利度、環(huán)境因素和公共配套設(shè)施完善程度等；高尚住宅應(yīng)該考慮的區(qū)域因素主要有景觀環(huán)境、社會環(huán)境、車行交通的便捷性，以及基本環(huán)境質(zhì)量等 修國義, 姜妍. 區(qū)域因素對不同住宅價值的影響及評價體系J. 科技與管理, 2010, (1).。2、影響商業(yè)不動產(chǎn)價

20、格的區(qū)域因素決定商業(yè)不動產(chǎn)價格高低的主要因素是其收益程度，因此，影響商業(yè)不動產(chǎn)的區(qū)域因素主要是對收益程度有影響的因素。如客流量大小，交通條件，地段繁華程度和土地利用的管制程度等。對于交通條件，進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量。另外還要考慮機動車和非機動車停車場地的經(jīng)營，考慮進貨交通和卸貨的便利程度。地段繁華程度是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素，是由商業(yè)不動產(chǎn)所處的商業(yè)中心區(qū)等級來確定的。3、影響工業(yè)不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素對工業(yè)不動產(chǎn)來說，主要考慮的區(qū)

21、域因素主要是地理位置、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。（1）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙業(yè)需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道設(shè)置工廠；化工企業(yè)會排放大量有毒有害氣體，不應(yīng)設(shè)在山溝里，否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。（2）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此便捷的交通條件十分重要。比如與公路交通干線鄰近或相連，鐵路專用線進入廠區(qū)，與通航河道或?qū)Ｓ么a頭相鄰等，都有利于工業(yè)不動產(chǎn)價格的提高。（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強，比如電力供應(yīng)情況，生產(chǎn)用水情況，排污及污染治理情況，通訊條件等等，都

22、是影響工業(yè)不動產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。其他區(qū)域因素還有公害發(fā)生的危險性、行政上的輔助與管制程度等。（二）區(qū)域因素分類區(qū)域因素主要有以下幾個大類：1、繁華程度繁華程度在外觀上反映城市經(jīng)濟、社會生活活動的頻繁與活躍，其內(nèi)在表現(xiàn)為中心地職能的集聚、經(jīng)濟效益的提高、企業(yè)及居民活動實際代價的降低。通常繁華程度可以由商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度來表示，如商鋪、超市、電影院、游樂場所、公園、醫(yī)院及其他民生設(shè)施是否齊全。2、交通狀況主要指區(qū)域的道路密集程度、公共交通及對外交通的便利程度。通常用道路功能、路網(wǎng)密度與車流量來表示。居住區(qū)內(nèi)的交通道路分為人車分流和人車混行兩類。3、基礎(chǔ)設(shè)施狀況主要是指與區(qū)域配套的文化、防污

23、染及公共生活設(shè)施，如供水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等，其配套的程度與質(zhì)量直接影響其生產(chǎn)、生活等功能的發(fā)揮，從而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。4、區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件由區(qū)域自然條件和經(jīng)濟地理條件構(gòu)成，主要指地區(qū)的環(huán)境優(yōu)劣程度以及環(huán)境綠化、美化程度，也包括動植物資源的豐饒度及其組合區(qū)域勞動力的數(shù)量和質(zhì)量、經(jīng)濟發(fā)展的歷史傳統(tǒng)、現(xiàn)狀經(jīng)濟的發(fā)展水平和結(jié)構(gòu)特征、未來的開發(fā)潛力等等，是影響不動產(chǎn)效用的重要因素。5、不動產(chǎn)利用是指如城鎮(zhèn)規(guī)劃、不動產(chǎn)使用限制、產(chǎn)業(yè)聚集度等對不動產(chǎn)有一定作用的因素。（三）傳統(tǒng)區(qū)域因素修正1、修正方法區(qū)域因素修正基本程序為：第一，確定影響因素。確定對估價對象不動產(chǎn)類型價格有影響的區(qū)

24、域因素。這跟估價人員的經(jīng)驗有很大關(guān)系。第二，判定區(qū)域因素狀況。本著重要性和相關(guān)性的原則，判定估價對象不動產(chǎn)和可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素狀況，并進行歸類。第三，逐項比較并確定差異程度。將可比實例不動產(chǎn)與估價對象不動產(chǎn)的因素狀況進行逐項比較，并確定區(qū)域因素影響因子的條件指數(shù)，再將各因子條件指數(shù)匯總為影響因素條件指數(shù)。該過程需要用合適的方法確定各影響因子的權(quán)重，如特爾非法、層次分析法、因素成對比較法等。最后，進行價格修正。根據(jù)影響因素條件指數(shù)對可比案例的成交價格進行修正，得到各案例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格。傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正的方法主要有兩種 高蓉. 房地產(chǎn)估價中市場比較法的完善研究D. 武漢：武漢理工大學(xué), 2

25、005.：一種是直接比較修正，即以估價對象不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比案例對應(yīng)的區(qū)域因素進行逐項比較，然后確定修正比率；另一種是間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的各項區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和可比案例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項打分，將分值轉(zhuǎn)化為修正比率，用修正比率乘以可比案例交易價格，即可得到修正后的可比案例在估價時點的價格。區(qū)域因素修正的具體公式表達為：（1）直接比較法（2）間接比較法2、傳統(tǒng)方法的不足傳統(tǒng)的區(qū)域因素修正較為粗淺，過于簡單化和主觀化。首先，市場比較法是參照己經(jīng)成交的不動產(chǎn)價格來確定估價對象的價格，通過評估人員的主觀判斷選擇可比實例，估價結(jié)果合理性

26、會受到評估人員的主觀影響。其次，對區(qū)域因素進行百分比修正時缺少相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，主觀性強，僅憑評估人員的工作價經(jīng)驗進行處理，并沒有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。不同的評估人員所具有的工作經(jīng)驗不同，對因素系數(shù)修正會有不同的判斷，有些評估人員對區(qū)域因素系數(shù)修正把握不準(zhǔn)，進而導(dǎo)致估價結(jié)果失真，影響估價結(jié)果的精度。（四）區(qū)域因素修正方法的改進為盡量避免傳統(tǒng)方法存在的缺陷所導(dǎo)致的弊端，減少主觀因素對估價結(jié)果的消極影響，完善市場比較法，區(qū)域因素修正方法的改進是十分必要的。因此僅通過閱讀相關(guān)文獻的方式對幾種改進的區(qū)域因素修正方法進行了綜合。1、層次分析法層次分析法是一種實用的多方案或多目標(biāo)的決策方法，其主

27、要特征是能合理地將定性與定量的決策結(jié)合起來，按照某種思維規(guī)律把決策過程層次化和數(shù)量化。其基本思路是先分解后綜合，通過人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結(jié)合，實現(xiàn)定量化決策。應(yīng)用層次分析法對不動產(chǎn)估計的區(qū)域因素修正方法進行改進，根據(jù)不動產(chǎn)區(qū)位價格理論和實際評估工作中總結(jié)的經(jīng)驗，可將區(qū)域因素分為若干子因素。這些因素相互獨立，同時也相互影響，構(gòu)成影響不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素評價體系。層次分析法改進的區(qū)域因素修正可遵循以下程序：（1）構(gòu)建影響不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素（A）指標(biāo)體系；如選取繁華程度（B1）、交通狀況（B2）、城市規(guī)劃條件（B3）、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度（B4）、人口密度（B5）、經(jīng)營性質(zhì)及規(guī)模（

28、B6）為例。（2）確定指標(biāo)中各因素指標(biāo)的指標(biāo)分值評分標(biāo)準(zhǔn)；（3）計算各因素指標(biāo)對區(qū)域因素影響的權(quán)重，具體步驟是：首先構(gòu)建判斷矩陣，然后采用專家打分法對判斷矩陣打分，各要素對要素的相對重要程度判斷尺度采用10分制，如表1所示。表1 相對重要程度的判斷尺度表第指標(biāo)對第指標(biāo)的比較結(jié)果標(biāo)度值與同樣重要1與略微重要3與重要5比重要的多7比絕對重要9重要性在上述之間2，4，6，8兩元素相比，若前者對后者取上述值，則后者對前者取其倒數(shù)。計算各因素的權(quán)重值求特征向量的分量：（為判斷矩陣中的列數(shù)）接下來進行歸一化處理，得出各因素指標(biāo)的權(quán)重值：（為判斷矩陣中的行數(shù)）最后得到區(qū)域因素影響分值：通過以上方法可以計算出

29、待估不動產(chǎn)和可比案例的區(qū)域因素影響分值，這個分值的大小具體反映了該不動產(chǎn)區(qū)域因素的總體質(zhì)量優(yōu)劣，從而完成了區(qū)域因素定量比較。用層次分析法計算得到的分值計算估價對象價格可以增加結(jié)果的準(zhǔn)確性。2、模糊數(shù)學(xué)方法模糊數(shù)學(xué)在對象的相似程度識別方面，引進了貼近度的概念，對象越相近，貼近度越大。在市場比較法中引用模糊數(shù)學(xué)的概念主要是為了選擇最相似的不動產(chǎn)交易案例，將待估對象與可比實例之間的貼近程度轉(zhuǎn)化為權(quán)值 張協(xié)奎, 陳偉清, 成文山, 等. 基于模糊數(shù)學(xué)的市場比較法研究J. 中國管理科學(xué), 2001(3).。相似程度高的可比實例權(quán)值大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的可比實例權(quán)值就小，所起的調(diào)整作用也

30、小。經(jīng)有關(guān)專家在實際工作中的大量驗證，權(quán)值是呈指數(shù)遞減的，衰減非常大，貼近度為第四位的可比實例的權(quán)值就已經(jīng)相當(dāng)小了，一般可以忽略。所以，通常只要取最相似權(quán)值最大的三個可比實例即可。權(quán)值的計算與隸屬函數(shù)有關(guān)。其中運用選擇隸屬函數(shù)的方式對區(qū)域因素進行修正，隸屬函數(shù)就是表示某些元素隸屬于某種特征的函數(shù)，隸屬函數(shù)用0，1區(qū)間的一個數(shù)來表示，其值越接近于1，意味著隸屬度越高，反之越低。確定隸屬函數(shù)的過程就是將區(qū)域因素修正系數(shù)的百分比轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。有學(xué)者用模糊數(shù)學(xué)法對個別因素進行修正。將模糊數(shù)學(xué)方法運用到區(qū)域因素修正，可將已經(jīng)發(fā)生的交易實例經(jīng)分析整理后建立不動產(chǎn)估價數(shù)據(jù)庫，利用計算機在典型交易實例中查找出與待估對象最相似的三個比較案例，通過選擇隸屬函數(shù)進行因素修正，從而可得到比較合理的待估對象評估結(jié)果。3、回歸分析法回歸分析法是一種量化的方法，它是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用數(shù)理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達式。進行區(qū)域因素修正時工作量較大，且不易把握被比較的各個因素。將可比案例和估價對象區(qū)域因素中各因素用一個量來