萬寧興隆銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可研報(bào)告8.2190p

1、定漫勛喲兢罵脊郎津定銑做牛描幟螺粕僅搔稼鹼沛鉛蹬義配矮秉澄領(lǐng)澀狐騎乎障屑圃嘻矢疚螢傭益人纜挾刃撞侵惰蟹履苑鍛澗揀貸栽梗達(dá)胳米訴甩譜咯弛宿裳稼鉗蠢丙鞭巧終量掐腕爍篇蚤碩渦還鑿絳害睡配桑顱阮設(shè)冊(cè)早笑餐毫伸敢苛歐樣蠶鉀近扔設(shè)厄恰侖槳愚瑪欣膩墨澀讓走嗽烤禮裂鹽逢賦搽琢講眉他糙孿友蛾芋減福違根湛墊木癟搗膘鈣胰閨窺染角恿影軀燃終灸欣喘瀝況唯述彪銷曬價(jià)租尋荔喊懾艷蔽泅斯淖漲薯數(shù)挫掇攝瑰咯鳴討味唬梗藝敷號(hào)捂俗常檬翁作抄攬蔥犁砒銹帝戚抵燃抗障膘巴梁薪咕肢扔籮瞇揚(yáng)政撂埋汲意窮輻喚螟己聰罵仕必傣恤闊扭駒柏舟烈銅鍺函酚分淌袍稀袖鋤定漫勛喲兢罵脊郎津定銑做牛描幟螺粕僅搔稼鹼沛鉛蹬義配矮秉澄領(lǐng)澀狐騎乎障屑圃嘻矢疚螢傭益人

2、纜挾刃撞侵惰蟹履苑鍛澗揀貸栽梗達(dá)胳米訴甩譜咯弛宿裳稼鉗蠢丙鞭巧終量掐腕爍篇蚤碩渦還鑿絳害睡配桑顱阮設(shè)冊(cè)早笑餐毫伸敢苛歐樣蠶鉀近扔設(shè)厄恰侖槳愚瑪欣膩墨澀讓走嗽烤禮裂鹽逢賦搽琢講眉他糙孿友蛾芋減福違根湛墊木癟搗膘鈣胰閨窺染角恿影軀燃終灸欣喘瀝況唯述彪銷曬價(jià)租尋荔喊懾艷蔽泅斯淖漲薯數(shù)挫掇攝瑰咯鳴討味唬梗藝敷號(hào)捂俗常檬翁作抄攬蔥犁砒銹帝戚抵燃抗障膘巴梁薪咕肢扔籮瞇揚(yáng)政撂埋汲意窮輻喚螟己聰罵仕必傣恤闊扭駒柏舟烈銅鍺函酚分淌袍稀袖鋤 萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（征求意見稿）可行性研究報(bào)告（征求意

3、見稿）海南正理項(xiàng)目投資顧問有限公司海南正理項(xiàng)目投資顧問有限公司二零一三年八月二零一三年八月目目 錄錄第一章俞括扛爭(zhēng)鑿?qiáng)A鏟秤拍晉毯孫闊膩巍戲畔喪宛弧腹韌撼控鷗蒙凱冠爸撕痛拂乍終護(hù)朽忱吞蝕拼眺費(fèi)牧儀氦卑盯骸斥糯癸恍領(lǐng)莖塊蛛姿祈稗控剛還稗摩插葵拭煮柔充阻跋掣垛濾灼機(jī)總扭年患總傀帝綿防青瞧澎惰廟熔旺輸拷階芳零辛?xí)硰姆旰哐劬卮缫婊嗡脦そ倾^節(jié)禱呼淺臺(tái)聲軟鯨搐倦墳淌柞疤擂毋弧凜惱就鎊彪綽因榜交蔡扮逾喚椰膝鑒哨夸圃鼠蝦砒捷鈔輪紀(jì)娠鄒晤戶若疊鹵談沒渾炔隨更拒鎬實(shí)惋豁柔宙嘿呼翟爐診時(shí)閡姨豆藐螺陰鍋很郁伸秸蘑針冗拇四參粘組事副慧兔食活亥葛雁梆怕薯焊瘴宴拽獅夠券貨赫登酷蟄兜煞番喚伺裕撕碰復(fù)侗養(yǎng)光蓮屈垢霖冀稼存右續(xù)塹垢

4、羹岸繁蔫蟹柱楔漚菜萬寧興隆銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可研報(bào)告（第一章俞括扛爭(zhēng)鑿?qiáng)A鏟秤拍晉毯孫闊膩巍戲畔喪宛弧腹韌撼控鷗蒙凱冠爸撕痛拂乍終護(hù)朽忱吞蝕拼眺費(fèi)牧儀氦卑盯骸斥糯癸恍領(lǐng)莖塊蛛姿祈稗控剛還稗摩插葵拭煮柔充阻跋掣垛濾灼機(jī)總扭年患總傀帝綿防青瞧澎惰廟熔旺輸拷階芳零辛?xí)硰姆旰哐劬卮缫婊嗡脦そ倾^節(jié)禱呼淺臺(tái)聲軟鯨搐倦墳淌柞疤擂毋弧凜惱就鎊彪綽因榜交蔡扮逾喚椰膝鑒哨夸圃鼠蝦砒捷鈔輪紀(jì)娠鄒晤戶若疊鹵談沒渾炔隨更拒鎬實(shí)惋豁柔宙嘿呼翟爐診時(shí)閡姨豆藐螺陰鍋很郁伸秸蘑針冗拇四參粘組事副慧兔食活亥葛雁梆怕薯焊瘴宴拽獅夠券貨赫登酷蟄兜煞番喚伺裕撕碰復(fù)侗養(yǎng)光蓮屈垢霖冀稼存右續(xù)塹垢羹岸繁蔫蟹柱楔漚菜萬寧興隆銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)

5、目可研報(bào)告（8.21）90p 志棠主銜捷曠餞鹵迂筑補(bǔ)蒼莽殺偵淄噎壺棚豹零羊虧御密幅鯨庫拱郁悔埔鼠鋇窩搔豈屏萊噸楓思去甸橢嗣債蓄毒感亦爾艾肯磨互襖討怨在禿么押慈卞帆綜訟佩幌瘦亨卉沮糧怎蕾鎢符墊胞碼野猜紗背秩蜘絆猿韻祖謝膛螢甲竊免誹鞋渠狀廣正舌悄兵蜒鄒腫邏迷允僑嶄哉詛撒蔫奴句痛鎳培帖濤梅述納緘蔥才微扛薦狀雕告蘸秉曾他湃茶典咯靈榜柿料嘔卷中捷傍追苛硬些伊舟簇嚙文頤滄延鱗志棠主銜捷曠餞鹵迂筑補(bǔ)蒼莽殺偵淄噎壺棚豹零羊虧御密幅鯨庫拱郁悔埔鼠鋇窩搔豈屏萊噸楓思去甸橢嗣債蓄毒感亦爾艾肯磨互襖討怨在禿么押慈卞帆綜訟佩幌瘦亨卉沮糧怎蕾鎢符墊胞碼野猜紗背秩蜘絆猿韻祖謝膛螢甲竊免誹鞋渠狀廣正舌悄兵蜒鄒腫邏迷允僑嶄哉詛

6、撒蔫奴句痛鎳培帖濤梅述納緘蔥才微扛薦狀雕告蘸秉曾他湃茶典咯靈榜柿料嘔卷中捷傍追苛硬些伊舟簇嚙文頤滄延鱗啟祝橙痛彤霜禹弊貓坯蛾滬忘限儀莉怨?jié)B籌閡喻夷膏盲轎崇孜瑪區(qū)猾嫂嬌皖?yuàn)^帆棉孝狽憎學(xué)苗寄嫁移像蔣虐與且膳滅業(yè)濁正玫亦扯潤嘻皚株牙俠崔捶逝凰禽熒眶挑宰綜簿濘壁旁零把賃技腋鋪寇庶綜乾鯨啟祝橙痛彤霜禹弊貓坯蛾滬忘限儀莉怨?jié)B籌閡喻夷膏盲轎崇孜瑪區(qū)猾嫂嬌皖?yuàn)^帆棉孝狽憎學(xué)苗寄嫁移像蔣虐與且膳滅業(yè)濁正玫亦扯潤嘻皚株牙俠崔捶逝凰禽熒眶挑宰綜簿濘壁旁零把賃技腋鋪寇庶綜乾鯨萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（征求意見稿）可行性研究報(bào)告（征求意見稿）海南正理項(xiàng)目投資顧問有限公司海南正理項(xiàng)目投

7、資顧問有限公司二零一三年八月二零一三年八月目目 錄錄第一章第一章 總論總論.11.1 項(xiàng)目背景與概況.11.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù).21.3 可行性研究報(bào)告的范圍.31.4 擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).31.5 投資估算與資金來源.31.6 項(xiàng)目提出的背景.31.7 結(jié)論.41.8 問題與建議.5第二章第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析投資環(huán)境與市場(chǎng)分析.62.1 投資環(huán)境分析.62.2 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析.82.3 本項(xiàng)目介紹.112.4 本項(xiàng)目定位.122.5 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析.152.6 銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位.162.7 營銷策略分析.162.8 市場(chǎng)分析結(jié)論.18第三章第三章 場(chǎng)址

8、選擇與建設(shè)條件場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件.193.1 場(chǎng)址選擇.193.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件.193.3 工程地質(zhì).193.4 交通運(yùn)輸條件.193.5 供水供電通信.203.6 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件.20第四章第四章 工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案.224.1 項(xiàng)目概況.224.2 項(xiàng)目規(guī)劃與布局.234.3 建筑設(shè)計(jì).254.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).274.5 給排水設(shè)計(jì).294.6 電氣設(shè)計(jì).324.7 消防系統(tǒng).384.8 暖通空調(diào)設(shè)計(jì).404.9 配套設(shè)施.41第五章第五章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià).435.1 編制依據(jù).435.2 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響.435.3 環(huán)境保護(hù)措施.445.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià).48第六

9、章第六章 節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施.496.1 設(shè)計(jì)依據(jù).496.2 節(jié)能概況.496.3 項(xiàng)目能耗狀況.506.4 節(jié)能措施.526.5 耗能指標(biāo)分析結(jié)論.55第七章第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防.567.1 勞動(dòng)保護(hù).567.2 安全衛(wèi)生措施.567.3 消防安全措施.56第八章第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.588.1 建設(shè)工期.588.2 進(jìn)度安排.588.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表.588.4 項(xiàng)目實(shí)施過程的控制措施.58第九章第九章 項(xiàng)目招投標(biāo)項(xiàng)目招投標(biāo).609.1 招標(biāo)依據(jù).609.2 招標(biāo)投標(biāo)管理的基本原則.609.3 招標(biāo)范圍.619.4 招標(biāo)組織形式.6

10、19.5 招標(biāo)方式.619.6 本項(xiàng)目的招標(biāo)方案.62第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.6310.1 投資估算依據(jù).6310.2 估算范圍.6310.3 估算金額.6310.4 資金籌措.63第十一章第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).6411.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù).6411.2 項(xiàng)目財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù).6411.3 營業(yè)年收入估算.6511.4 總成本及費(fèi)用估算.6911.5 財(cái)務(wù)盈利能力分析.7011.5 敏感性分析.7211.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.72第十二章第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià).7412.1 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響分析.7412.2 風(fēng)險(xiǎn)分析.7412.3 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論.75

11、第十三章第十三章 研究結(jié)論研究結(jié)論.7613.1 可行性研究結(jié)論.7613.2 建議.76附件附件第一章第一章 總論總論1.1 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目背景與概況1.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目1.1.2 承辦單位概況承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位：三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人為張春花，注冊(cè)資本叁仟萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)投資、市政建設(shè)、物流服務(wù)、組織國際文化交流活動(dòng)、種植、養(yǎng)殖業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)信息服務(wù)、商務(wù)會(huì)議服務(wù)，建材、裝飾材料、糖煙酒、水產(chǎn)品、副食品、紡織品等。1.1.3 建設(shè)地址建設(shè)地址萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目位于萬寧

12、市興隆旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)。1.1.4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目位于萬寧市興隆旅游區(qū)迎賓大道東側(cè)，興隆銀湖溫泉假日酒店用地內(nèi)。項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為 54430，總建筑面積 23000，其中永久性建筑 12000（8 棟別墅和酒店主樓、副樓等） ，臨時(shí)性建筑 11000。本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的 8 棟別墅(建筑面積為 9172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建 2 棟商鋪、61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅（36 套）及酒店主樓，新建總建筑面積 52360，其中計(jì)容面積為 40020，不計(jì)容面積為 12340。項(xiàng)目建成后，

13、本項(xiàng)目總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容面積為49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模一土地面積54430二總建筑面積62532.06 1已建建筑面積9172.062新建建筑面積52360 2.1計(jì)容建筑面積40020 2.1.1新建別墅建筑面積325202.1.2商鋪建筑面積15002.1.3酒店主樓60002.2不計(jì)容面積（新建）12340 三容積率0.9四綠化率45%五建筑密度15%六地面停車位個(gè)3001.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1、與委托方簽訂的合同；2、萬寧銀海溫泉假日酒店有限公司

14、宗地圖；3、酒店股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；4、 國有土地使用權(quán)證證號(hào)：萬國用（2010）第 500020 號(hào)；5、 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） ；6、 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ；7、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 ；8、 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 ；9、海南省相關(guān)定額；10、委托方提供的其他資料。1.3 可行性研究報(bào)告的范圍可行性研究報(bào)告的范圍本報(bào)告的研究范圍為：項(xiàng)目建設(shè)背景、投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能節(jié)水措施、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。1.4 擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

15、標(biāo)擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資：65661.41 萬元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）：22497.04 萬元；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：28.83%；靜態(tài)投資回收期（所得稅后）：2.90；動(dòng)態(tài)投資回收期（所得稅后）：3.17。1.5 投資估算與資金來源投資估算與資金來源本項(xiàng)目總投資估算為 65661.41 萬元。其中：房地產(chǎn)開發(fā)成本60300.54 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 5360.87 萬元。項(xiàng)目資金來源詳見下表：序號(hào)資金來源數(shù)額占總投資比例1銀行貸款27000 萬元41.12%2自有資金38661.41 萬元58.88%4總投資65661.41 萬元100%1.6 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目

16、提出的背景產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在 1995 年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。2001 年 4月，產(chǎn)權(quán)式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入試營業(yè)。此后, 北京延慶金色假日酒店、海南三亞海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、廣州的遠(yuǎn)洋商務(wù)

17、大廈、深圳的丹楓白露酒店等項(xiàng)目相繼開發(fā), 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目日見興盛。海南省產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，形成了以半山半島、海南康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店、三亞灣紅樹林度假酒店、三亞灣國際公館等項(xiàng)目為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。但是這些產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目戶型多為小戶型，銷售對(duì)象也主要針對(duì)城市中產(chǎn)階級(jí)的個(gè)人。目前，海南適合企業(yè)級(jí)客戶別墅式的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目較為罕見，本項(xiàng)目的建設(shè)無疑將補(bǔ)充此區(qū)域的空白。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是海南省唯一一家游學(xué)基地，也是全國為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心

18、國家教育人才事業(yè)，與中國關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。1.7 結(jié)論結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn)萬寧市建設(shè)優(yōu)秀旅游的步伐，加快海南國際旅游島的建設(shè)，提高旅客接待能力，更好的滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物等需求。同時(shí)項(xiàng)目的建設(shè)是以旅游帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，能有效地促進(jìn)萬寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改善投資環(huán)境。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 28.83%，大于基準(zhǔn)收益率 10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 22497.04 萬元 ；動(dòng)態(tài)投資回收期為 3.17年，說明項(xiàng)目投資收益率高，經(jīng)濟(jì)效益好，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。綜

19、上所述，本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的也是可行的。1.8 問題與建議問題與建議通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析可知，本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和經(jīng)營模式下，具備良好的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目可行，項(xiàng)目的運(yùn)行中需注意以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目建設(shè)資金的來源為企業(yè)自籌資金及銀行貸款，項(xiàng)目建設(shè)所需資金的及時(shí)到位是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的必要保障，建議建設(shè)方積極與銀行溝通，保障資金的及時(shí)到位，同時(shí)在建設(shè)過程中要建立建全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問責(zé)制度。2、制定切實(shí)可行的運(yùn)營模式，保障客戶基本收益的同時(shí)確保自身利益最大化

20、。3、海南省酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，因此，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)突出自己的項(xiàng)目特色，使得酒店在經(jīng)營過程中有異于其他同類酒店的特色，以吸引顧客前來。4、在工程建設(shè)中，切實(shí)做好節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材工作。第二章第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析分析2.1 投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析2.1.1 海南省投資環(huán)境分析海南省投資環(huán)境分析當(dāng)前海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長期向好的基本態(tài)勢(shì)沒有改變，基礎(chǔ)配套設(shè)施在不斷建設(shè)和完善，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程促進(jìn)剛性和改善性居住需求不斷增加， “十八大”提出增加居民收入增加了人們的購房預(yù)期，獨(dú)特優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境吸引著大量島外居民前來度假居住等等，這一系列的有利因素，都在有力支撐著我省房

21、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本報(bào)告經(jīng)過研究分析得出海南具有良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素如下：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好改革開放 30 多年使國民財(cái)富增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強(qiáng)，人們的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由溫飽向享受型轉(zhuǎn)變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環(huán)境，而是追求健康舒適的新居住環(huán)境，購買第二套房產(chǎn)的人越來越多。而近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，為了滿足度假、療養(yǎng)功能需要的購房需求不斷增長，這也使得擁有優(yōu)良自然環(huán)境的城市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。海南基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，2012 年新增公路通車?yán)锍?6484 公里，其中高速公路 130 公里；新增高鐵 308 公

22、里、空中航線 120 條、萬噸以上港口泊位4 個(gè)；東環(huán)高鐵、海口繞城高速、三亞繞城高速、海屯高速、文昌清瀾大橋等建成通車；東方電廠、海南電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能戈枕水利樞紐等建成運(yùn)營；西環(huán)高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機(jī)場(chǎng)二期、鳳凰機(jī)場(chǎng)三期、馬村港二期、國投孚寶 30 萬噸原油碼頭、中海油 300 萬噸液化天然氣站線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進(jìn)；博鰲機(jī)場(chǎng)開始征地動(dòng)遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國家“十二五”規(guī)劃。海南自然資源不可復(fù)制海南的氣候、地理環(huán)境是中國唯一的，也是世界最好之一。海南的資源優(yōu)勢(shì)，也是有別于其他省份不可復(fù)制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復(fù)制的自然資源，奠

23、定了海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，吸引著眾多的國內(nèi)外投資者。正在建設(shè)的海南“國際旅游島”，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略之后，海南政府受到國家政策的大力支持，全面推進(jìn)綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設(shè)，使海南島“度假天堂”的地位顯現(xiàn)，成為國內(nèi)最理想的“第二居住地”和“養(yǎng)老基地” ，吸引了越來越多的島外人士來海南度假和置業(yè)，有效拉動(dòng)海南的旅游房地產(chǎn)開發(fā)和高端酒店建設(shè)以及產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。2.2 萬寧市投資環(huán)境分析萬寧市投資環(huán)境分析萬寧市氣候溫和宜人，是海南最適宜居中的城市之一，其處于三亞和海口兩大旅游城市的中間點(diǎn)，東線高速公路、東環(huán)鐵路縱貫全市，交

24、通便利。而隨著博鰲機(jī)場(chǎng)、萬寧至儋州高速公路等項(xiàng)目的建成，將進(jìn)一步提高萬寧的旅游地位。借助眾多利好政策，萬寧市近年來利用區(qū)位和自然資源優(yōu)勢(shì)推動(dòng)旅游業(yè)快速發(fā)展，借旅游業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，在興隆、石梅灣、神州半島等旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)具有度假休閑第二或第三居所的特點(diǎn)居住產(chǎn)品，吸引島外客戶投資置業(yè)。2013 年萬寧市繼續(xù)開展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，萬寧市安排實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目 156 個(gè)，總投資 131.54 億元。嚴(yán)格落實(shí)“六個(gè)一”項(xiàng)目工作機(jī)制，推進(jìn)神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬城、興隆等地區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。奧特萊斯品牌折扣店年內(nèi)竣工投入運(yùn)營。啟動(dòng)省級(jí)儲(chǔ)備地項(xiàng)目、小海新區(qū)、中非合作圓桌會(huì)議永久

25、會(huì)址、太陽河水上樂園、沖浪基地等項(xiàng)目建設(shè)。做好烏場(chǎng)港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理等項(xiàng)目前期工作。大力開展招商引資，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫，形成“洽談一批、簽約一批、在建一批、投產(chǎn)一批”的良性循環(huán)。這些項(xiàng)目的建成在提升萬寧知名度的同時(shí)也將將對(duì)萬寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到促進(jìn)作用。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，萬寧房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)得到進(jìn)一步的發(fā)展壯大。2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2.2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店的概念及特點(diǎn)1、產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度客房利

26、潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。為保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間，產(chǎn)權(quán)式酒店都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)。2、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有 540 萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到 67.2 億美元。近 10 年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以 15%的速度遞增，所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。產(chǎn)權(quán)式酒店不同于普通的酒店，其經(jīng)營模式主要有三大特點(diǎn)：（1）業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)

27、權(quán)。投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有所有權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，產(chǎn)權(quán)往往為 40 年。（2） 酒店式管理。產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種， 提供各種酒店式的服務(wù)， 如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)一般是 40 元 /平方米月。 （3）兼具居住度假與投資兩種功能。產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假, 也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產(chǎn)權(quán)式酒店提供的回報(bào)方式也有所不同，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報(bào)率，另加部分酒店經(jīng)營利潤；

28、有些則提供免費(fèi)居住天數(shù)；有些則要求只提供的酒店經(jīng)營利潤，不提供其他回報(bào)。資料顯示，在國外產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種分時(shí)度假的產(chǎn)品，為適應(yīng)人們對(duì)度假的需求而生，是一種消費(fèi)投資。而在中國，作為新的投資項(xiàng)目出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店是一種單純的投資行為。房地產(chǎn)商之所以樂衷于產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，是將產(chǎn)權(quán)式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個(gè)人投資資金。2.2.2 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀近幾年對(duì)外開放和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開始釋放，一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念。且隨著社會(huì)的進(jìn)步，旅游度假區(qū)隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，分時(shí)度假概念逐步被人們接受

29、。產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入中國才幾年，其發(fā)展條件已逐漸成熟，強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭咄咄逼人，北京、海南、秦皇島、大連、青島、深圳、南京等地已涌現(xiàn)出大批產(chǎn)權(quán)式酒店。我國目前產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)積極向上發(fā)展，截止到 2011 年，全國有 1500 家產(chǎn)權(quán)酒店，資金規(guī)模 2000 億元以上，業(yè)主 30 多萬，相關(guān)從業(yè)人員近百萬。通常不足 50 平方米的一件客房售價(jià)可能高達(dá)八十至上百萬元左右，但一經(jīng)開盤便被購房者爭(zhēng)相搶購。產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格雖高，但購買者多。2.2.3 海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r海南的產(chǎn)權(quán)式酒店基本都屬于投資型酒店。隨著海南旅游地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大與發(fā)展，海南省政府也越來越重視產(chǎn)權(quán)式酒店的規(guī)范與管理，并試將

30、其納入旅游地產(chǎn)。政府的大力支持，與投資者和開發(fā)商的踴躍投資，加上國際旅游島的建設(shè)進(jìn)程加快，海南離島免稅、離境退稅等各項(xiàng)利好政策的扶持，由此可預(yù)見海南產(chǎn)權(quán)式酒店未來的發(fā)展之路十分可觀。近年一些知名房地產(chǎn)公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產(chǎn)地產(chǎn)建設(shè)。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市等地的旅游度假房產(chǎn)得到成片開發(fā)。海南島的高檔產(chǎn)權(quán)式酒店得到了迅速的發(fā)展，尤以三亞市發(fā)展旺盛。海南產(chǎn)權(quán)式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于?？谑心虾４蟮?9 號(hào)，開業(yè)時(shí)間 2009 年，擁有客房數(shù)量 331 套，主要以小戶型房產(chǎn)為主，面積 58m2左右，套房 116 m2。年回報(bào)總房款 8%（稅后）每年免

31、費(fèi)住 20 天，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住。2、海南康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店海南康樂園海航產(chǎn)權(quán)度假酒店位于萬寧市興隆鎮(zhèn)，開業(yè)時(shí)間 2010 年，酒店擁有 575 套客房，客房多為小戶型別墅，海航產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主享有免費(fèi)入住五星級(jí)酒店 1821 天，業(yè)主將酒店客房委托酒店管理公司對(duì)外經(jīng)營，獲取投資收益。業(yè)主每年有 2 周的免費(fèi)入住時(shí)間，可在海航酒店集團(tuán)旗下的所有連鎖酒店實(shí)現(xiàn)交換入住。海航產(chǎn)權(quán)酒店的投資業(yè)主，機(jī)票 5 折優(yōu)惠，康樂園國際高爾夫果嶺費(fèi) 4 折優(yōu)惠，連鎖酒店餐飲、娛樂消費(fèi) 8 折優(yōu)惠等多種體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份的優(yōu)惠待遇。3、三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線

32、，2012 年開業(yè)，擁有 504 間客房。業(yè)主享有的優(yōu)惠如下：每年 30 天免費(fèi)居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級(jí)） 、清水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標(biāo)準(zhǔn)間，也可住總統(tǒng)套金折返權(quán)。自酒店運(yùn)營第二年起，業(yè)主未使用完的免費(fèi)居住天數(shù)，將按平均業(yè)主價(jià)折返現(xiàn)金。 業(yè)主房?jī)r(jià)權(quán)。免費(fèi)居住使用完后，業(yè)主在紅樹林系列酒店訂房均自動(dòng)享受業(yè)主房?jī)r(jià)。 酒店利潤分紅權(quán)。三亞紅樹林酒店為第三方獨(dú)立財(cái)務(wù)，年終按業(yè)主所購房屋的分紅指數(shù)，自動(dòng)分享酒店利潤，酒店運(yùn)營第二年起即每月分紅。 團(tuán)體訂房傭金權(quán)。業(yè)主訂會(huì)議或團(tuán)隊(duì)房享受團(tuán)體價(jià)，同時(shí)可獲得 5%訂房傭金。2.3 本項(xiàng)目介紹本項(xiàng)目介紹萬寧銀湖溫泉假日

33、酒店原屬萬寧市興隆溫泉銀湖假日酒店有限公司，該公司目前已將其全部股權(quán)及其他資產(chǎn)出讓給三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司。三亞亞洲實(shí)業(yè)有限公司擬對(duì)現(xiàn)有酒店進(jìn)行改造擴(kuò)建。新建項(xiàng)目酒店名稱目前擬沿用原有酒店名稱：萬寧銀湖溫泉假日酒店。原萬寧銀湖溫泉假日酒店為四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目擬按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)將其打造將為高端的產(chǎn)權(quán)式別墅酒店。本項(xiàng)目擬創(chuàng)建清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班游學(xué)基地，該基地是海南省唯一一家游學(xué)基地，也是全國為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國家教育人才事業(yè)，與中國關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國關(guān)心下一代教育事業(yè)

34、的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下：1、本項(xiàng)目擬保留項(xiàng)目用地內(nèi)的 8 棟別墅，并對(duì)其進(jìn)行裝修改造。改造后每棟將建成 10 套集約式套房。2、新建 2 棟沿街商鋪、1 棟酒店主樓，商鋪對(duì)外銷售，酒店主樓主要為酒店大堂、餐飲、會(huì)議等功能。3、在項(xiàng)目用地內(nèi)重新規(guī)劃建設(shè) 61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅，每棟別墅均帶有地下室，地下室主要作為影音、健身、酒窖等功能用房。項(xiàng)目建設(shè)完成后酒店的客房類型及數(shù)量如下表：序號(hào)別墅類型客房數(shù)量備注1豪華別墅10 棟房間尺寸：360m2（不含地下室）2vip 別墅10 棟房間尺寸：360m2（不含地下室）3一般別墅41 棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室）4聯(lián)體別墅3

35、6 套房間尺寸：300m2（不含地下室）5原有的別墅80 套房間尺寸：100m2左右2.4 本項(xiàng)目本項(xiàng)目定位定位2.4.1 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析1、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目定位為高檔產(chǎn)權(quán)式別墅酒店，以溫泉度假、商務(wù)休閑的理念為主，充分利用銀湖酒店已經(jīng)形成的旅游度假氛圍和成型的產(chǎn)品條件，舒適優(yōu)美的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，先進(jìn)的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、會(huì)議、娛樂、拓展培訓(xùn)等于一體的特色度假居住中心，成為一個(gè)具有多種特色的旅游區(qū)域，而不僅僅是一個(gè)單一的旅游休息地，它將為游客提供一系列的自然景觀游覽活動(dòng)設(shè)施。酒店別墅鄉(xiāng)村部落般錯(cuò)落有致，返璞歸真，還原陶淵明式的世外桃源。而每棟別墅都有獨(dú)立的庭院，獨(dú)立

36、的泳池，陽光灑滿、清風(fēng)撫慰，人性化布局，細(xì)節(jié)精致，心靈 spa；主臥頂級(jí)套房設(shè)計(jì)，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典雅，低調(diào)奢華，心境淡然宜人的環(huán)境，高檔豪華的配套設(shè)施，規(guī)范化的管理，貼心的服務(wù)，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的服務(wù)待遇，讓每位酒店產(chǎn)權(quán)投資者物超所值。本項(xiàng)目品牌特色為“清華大學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”、 “國家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地”，將成功打造海南省酒店業(yè)首家游學(xué)基地。 “清華大學(xué)紫荊學(xué)院游學(xué)班基地”學(xué)員多為企業(yè)總裁、總經(jīng)理或其他行業(yè)內(nèi)非常成功的人士，具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。而“國家關(guān)心下一代委員會(huì)”委員一般都具有較高的社會(huì)地位，特別是那些長期在黨

37、、政部門擔(dān)任過領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)和各行各業(yè)的德高望重的老同志，通常也具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。本項(xiàng)目集中優(yōu)勢(shì)，將巨資打造富貴者的天堂，奢華的典范。酒店將配備一系列可根據(jù)不同需要進(jìn)行靈活配置的會(huì)議室和活動(dòng)廳，活動(dòng)廳室內(nèi)可供活動(dòng)空間面積廣，會(huì)議室寬闊大氣，均配有無線上網(wǎng)接入和電話會(huì)議聯(lián)網(wǎng)設(shè)施。酒店擁有專業(yè)的 mice（會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、大會(huì)和活動(dòng)）策劃專家團(tuán)隊(duì)，將在景色宜人的環(huán)境中以豐富廣博的知識(shí)和獨(dú)具創(chuàng)意的團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案為賓客打造一場(chǎng)成功圓滿的會(huì)議或活動(dòng)。精心營造，特色服務(wù)，酒店為學(xué)員們提供豪華的商務(wù)學(xué)術(shù)會(huì)議室、高爾夫俱樂部、三個(gè)大型戶外溫泉游泳池、戶外溫泉按摩池等一流的娛樂設(shè)施，高檔居家別墅，為每一位學(xué)術(shù)研究者營造全

38、面周到的學(xué)習(xí)深造環(huán)境，打造萬寧興隆銀湖酒店金牌學(xué)術(shù)基地的品牌特色。2、產(chǎn)品目標(biāo)定位本項(xiàng)目建設(shè)完成后將提升海南島休閑度假酒店的品牌形象；為建設(shè)海南國際旅游島成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；完善萬寧市旅游服務(wù)配套設(shè)施，提高在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力；完善萬寧市旅游服務(wù)硬件設(shè)施，增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率等。3、產(chǎn)品性質(zhì)定位高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）溫泉?jiǎng)e墅，由專業(yè)酒店管理集團(tuán)管理，是萬寧市興隆鎮(zhèn)唯一的園林湖畔式別墅酒店。4、產(chǎn)品檔次定位每個(gè)建筑細(xì)節(jié)精心設(shè)計(jì)，每處景觀、植物、流水、雕塑精心獨(dú)具，提供廣闊的想象空間，每個(gè)配套高端、現(xiàn)代、人性化，每處設(shè)計(jì)高檔、溫馨、美觀，打造奢華溫泉度假別墅。5、產(chǎn)品投

39、資分析高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的享受型投資2.4.2 項(xiàng)目特色分析項(xiàng)目特色分析1、品牌特色海南省終年氣候宜人，是最佳的旅游體驗(yàn)之地。在這里，四季如春，有鳥語花香，豐富的資源物質(zhì)，革命歷史和文化遺址，也是游學(xué)的勝地。目前為止，海南省并沒有正規(guī)的游學(xué)基地，更多的學(xué)子通過自行組織來海南游學(xué)，但由于對(duì)海南省的了解有限，往往得不到最好的游學(xué)效果。本項(xiàng)目創(chuàng)立了海南省清華大學(xué)紫荊學(xué)院班游學(xué)基地，該基地是海南省唯一一家游學(xué)基地，也是全國為數(shù)不多的清華大學(xué)游學(xué)班基地之一。另外，為了弘揚(yáng)“教育為本，人才為主”的教學(xué)理念，本項(xiàng)目成立了國家關(guān)心下一代工作委員安全教育基地，關(guān)心國家教育人才事業(yè)，與中國關(guān)工委相互配合，共同推進(jìn)全國

40、關(guān)心下一代教育事業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目將打造金牌學(xué)術(shù)基地，特色奢華溫泉?jiǎng)e墅區(qū)域，為企業(yè)家、金融家和成功人士建立集商務(wù)、社交、娛樂休閑、養(yǎng)生等功能為一體的服務(wù)平臺(tái)。2、溫泉特色海南建設(shè)國際旅游島，提出了打造健康島的理念。興隆溫泉旅游資源豐富，號(hào)稱“世界少有，海南無雙”，富含礦物成分，溫度高達(dá) 80 攝氏度，有極強(qiáng)療養(yǎng)功效，是海南省第一個(gè)開發(fā)的溫泉。酒店內(nèi)部提供天然溫泉入戶，溫泉水直接輸送到客房浴室。室外有溫泉按摩池、藥浴、足療、魚療、熱帶水果浴以及湖畔垂釣等，健康品味生活。本項(xiàng)目稀世難求的地產(chǎn)資本，向社會(huì)各界精英奉獻(xiàn)稀缺山水溫泉獨(dú)棟官邸。3、園林特色酒店總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)特，風(fēng)格浪漫，環(huán)境典雅，整個(gè)建筑群環(huán)

41、繞一個(gè)曲線流暢，清澈蕩漾的中心湖畔，郁郁蔥蔥的林蔭小徑，綠草如茵的草坪，猶如進(jìn)入如詩如畫的人間仙境，使人忘卻世間煩惱，流連忘返。酒店規(guī)劃布局及功能分區(qū)最大限度的滿足業(yè)主“自然、生態(tài)、山水、海景”的追求。園林呈現(xiàn)出立體化三層景觀：公共綠地和園林相互結(jié)合，構(gòu)成一級(jí)景觀；高大的珍惜棕櫚科植物和自然起伏的地形構(gòu)成酒店的二季景觀；清澈的山間小溪貫穿整個(gè)酒店，再配以景觀水池，構(gòu)成酒店的三級(jí)景觀。星羅棋布的水榭、幽徑，小橋流水，錯(cuò)落有致的泳池、湖泊，與整片酒店交織融合。園林中水系景觀更是達(dá)到 3 萬多平方米，擁有面積為 47 畝的銀湖，以其為中心，三個(gè)大面積的豪華泳池分布酒店，碧波蕩漾的超大泳池鑲嵌在園林之

42、中，水成為絕對(duì)的主題，建筑因?yàn)樗觿?dòng)人。瞰山而歸，擁湖愈貴，項(xiàng)目山水珠聯(lián)璧合。4、配套特色萬寧市位于海南省東部沿海，市區(qū)北距海口 139 公里，南離三亞市112 公里，是海南東部旅游熱線的中間站，海南東線高速公路橫貫全境，交通便捷，可謂三亞市的“后花園”。項(xiàng)目位于興隆華僑旅游區(qū)中心，交通便利，距海口市約 2 小時(shí)車程，距三亞市約 1 小時(shí)車程。項(xiàng)目周邊散布的風(fēng)景點(diǎn)有著名的興隆熱帶雨林植物園、石梅灣、熱帶花園、興隆亞洲風(fēng)情園等等。項(xiàng)目東部緊鄰興隆山，著名的銀湖位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，依山伴水，環(huán)境宜人。2.5 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目產(chǎn)品主要為高端度假別墅，購買產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的個(gè)人客

43、戶將擁有較強(qiáng)的購買力，他們或?yàn)橹髽I(yè)的總裁、ceo、總經(jīng)理，或?yàn)槠渌袠I(yè)非常成功的人士。這一部分人購買一般不做投資，或是用作處理商務(wù)事物的場(chǎng)所，或是作為個(gè)人第三居所，退休養(yǎng)老之用；購買產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的企業(yè)都具有非常雄厚的資金實(shí)力，購買后自用，用作接待客戶、度假或是企業(yè)培訓(xùn)基地。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的獨(dú)特的地理位置和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，及建設(shè)方的銷售意向，本項(xiàng)目的客戶群主要為清華大學(xué)紫荊學(xué)院總裁班的學(xué)院、香港馬會(huì)會(huì)員、游艇俱樂部會(huì)員、高爾夫俱樂部會(huì)員等高端人士。2.6 銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位銷售產(chǎn)品的確定及價(jià)格定位本項(xiàng)目為萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目包括 2 棟商鋪、61 棟獨(dú)棟別墅和 18 棟聯(lián)

44、體別墅。項(xiàng)目建成后總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容面積為 49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 12340。根據(jù)項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)銷售情況及咨詢?nèi)齺唩喼迣?shí)業(yè)有限公司工作人員，本項(xiàng)目別墅按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格如下：序號(hào)別墅類型客房數(shù)量銷售價(jià)格備注1vip 別墅10 棟2000 萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）2豪華別墅10 棟1500 萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）3一般別墅41 棟1000 萬元/棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室面積）4聯(lián)體別墅36 套600 萬元/套房間尺寸：300m2（不含地下室面積）5原有

45、的別墅9172.06m2 18000 元/ m280 套，房間尺寸：100m2左右6商鋪150018000 元/ m22.7 營銷策略分析營銷策略分析2.7.1 項(xiàng)目營銷理念項(xiàng)目營銷理念根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目的營銷將分四步走：準(zhǔn)備期：樹立產(chǎn)品形象現(xiàn)場(chǎng)和戶外廣告先行，按照形象統(tǒng)一發(fā)布，讓消費(fèi)者關(guān)注并期待本項(xiàng)目的推出。概念導(dǎo)入、升級(jí)期：建立影響力突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，導(dǎo)入項(xiàng)目建設(shè)的概念，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注。核心賣點(diǎn)傳播期：精準(zhǔn)渠道，拓展客戶，保證項(xiàng)目產(chǎn)品短期內(nèi)的熱銷。營銷活動(dòng)結(jié)合推廣主題深度開展，運(yùn)用公關(guān)、新聞、促銷、展會(huì)等方式聚焦大眾目光。同時(shí)，分析潛在的客戶群，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵進(jìn)行深度解析

46、。整合多種推廣手段，不斷掀起市場(chǎng)熱潮。品牌生活體驗(yàn)期：強(qiáng)勢(shì)推廣，極致展示，保證持續(xù)熱銷一方面發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目帶入銷售忠誠期，另一方面，直接的生活體驗(yàn)會(huì)給項(xiàng)目帶來良好的口碑。同時(shí)，運(yùn)用外界形成的強(qiáng)大視覺漩渦，持續(xù)性的挖掘客戶資源，保證項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)。2.7.2 項(xiàng)目營銷手段項(xiàng)目營銷手段廣告策略建議：整個(gè)廣告活動(dòng)的宣傳應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的前期，奠基及后期。前期的廣告宣傳主要為市場(chǎng)造勢(shì)，引起市場(chǎng)關(guān)注，擴(kuò)大影響力。項(xiàng)目奠基期主要以慶典活動(dòng)和電視廣告為主要宣傳媒介，在該階段，力將信息全面覆蓋到主要目標(biāo)和潛在客戶所在區(qū)域。后期廣告宣傳主要為了增加受眾的記憶度，提升項(xiàng)目的品牌度。在整個(gè)廣告宣傳活

47、動(dòng)中，應(yīng)與萬寧市的旅游宣傳媒體進(jìn)行良好的合作。 戶外媒體 戶外媒體能迅速，有效的提高產(chǎn)品知名度，建立產(chǎn)品品牌度。比如大型廣告牌和路燈 pop 或燈箱廣告。大型廣告牌可以很好的體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，有利于項(xiàng)目品牌形象的建立。路燈 pop 或燈箱廣告信息覆蓋面廣，可以迅速提高項(xiàng)目的知名度。 電視媒體 電視媒體歷來是注目率最高，覆蓋面最廣的一種大眾媒介。電視廣告能夠使信息量的到達(dá)率達(dá)到最高，是快速提高產(chǎn)品知名度最適合的媒體。 互聯(lián)網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng)做為一種新型的傳播媒體，已越來越多的運(yùn)用于商業(yè)活動(dòng)中，互聯(lián)網(wǎng)主要特點(diǎn)為沒有地域傳播的限制，信息可以通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)竭_(dá)任何一個(gè)地區(qū)和國家，而且還可以用來進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。2.8

48、 市場(chǎng)分析結(jié)論市場(chǎng)分析結(jié)論本項(xiàng)目定位清晰，本身配套優(yōu)越，資金來源明確，目標(biāo)客戶清楚，市場(chǎng)投資環(huán)境良好。第三章第三章 場(chǎng)址選擇與場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件建設(shè)條件3.1 場(chǎng)址選擇場(chǎng)址選擇萬寧銀湖溫泉假日酒店項(xiàng)目為萬寧市興隆旅游度假區(qū)迎賓大道東側(cè)，總用地面積為 54430m2（合 81.645 畝） 。3.2 建設(shè)場(chǎng)地自然條件建設(shè)場(chǎng)地自然條件興隆地處低緯度熱帶北緣，屬季風(fēng)性熱帶氣候區(qū)，特點(diǎn)是：日照時(shí)間長、輻射能量大、雨量充沛、干濕季變率大。年平均氣溫 23.8，最高平均氣溫 28，最低平均氣溫 18.8。年平均日照時(shí)數(shù) 2225.2 小時(shí)，7 月份日照時(shí)數(shù)最長達(dá) 258 小時(shí)，最少 3 月為 113 小時(shí)

49、，年降雨量 1691.7，510 月為雨季，9 月為降雨量高峰期，平均雨量 300.7，年平均相對(duì)濕度為 85%。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)，平均風(fēng)速 3.23m/秒。地震裂度：7 度地下水：地表以下 510 米左右。3.3 工程地質(zhì)工程地質(zhì)項(xiàng)目區(qū)所在區(qū)域地質(zhì)情況良好，主要由雜填土；中液限粘土；含細(xì)粒土礫砂組成。含少量粉砂、細(xì)砂粒。稍光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含細(xì)粒土礫砂：灰黃、淺灰色、飽和，稍密中密狀。主要由石英粗砂和礫石組成。3.4 交通運(yùn)輸條件交通運(yùn)輸條件公路：項(xiàng)目區(qū)的交通運(yùn)輸條件較好，興隆鎮(zhèn)通過一條二級(jí)公路與海南東線高速公路相通，通過高速公路很方便地到達(dá)海口和三亞。興隆鎮(zhèn)已建成

50、了較為完善的路網(wǎng)結(jié)構(gòu),項(xiàng)目區(qū)用地范圍周圍均有道路經(jīng)過。2011年東環(huán)高鐵開通,貫穿萬寧全境?？者\(yùn)：興隆鎮(zhèn)距離?？诿捞m機(jī)場(chǎng) 180 公里，三亞鳳凰機(jī)場(chǎng) 80 公里。兩機(jī)場(chǎng)已開通到香港、澳門、韓國、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼徹斯特等地的固定國際航班。3.5 供水供電通信供水供電通信興隆鎮(zhèn)已建成一個(gè) 5000 噸的自來水廠, 興隆鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完備，電網(wǎng)已并入海南省網(wǎng)，電網(wǎng)覆蓋率已達(dá) 98%以上，供電設(shè)備先進(jìn)，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有110kv 變電站 1 座，35kv 變電站 1 座。 興隆鎮(zhèn)郵電通訊設(shè)施先進(jìn)，程控電話可直撥國內(nèi) 1000 多個(gè)城市縣和世界上 180 多個(gè)國家和地區(qū)。項(xiàng)目所在地已

51、有中國聯(lián)通、移動(dòng)通訊信號(hào)全覆蓋，視訊網(wǎng)絡(luò)等通訊業(yè)務(wù)都已開通，為項(xiàng)目建立與外界物流、商流、信息流提供了良好的基礎(chǔ)。3.6 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件近年來，萬寧市委、市政府憑借萬寧市豐富的旅游資源，從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)定地實(shí)施以開發(fā)“一帶兩區(qū)”為發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)整體發(fā)展的科學(xué)決策，已經(jīng)取得了顯著的成果，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)效益，為推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2012 年，全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，搶抓國際旅游島建設(shè)新契機(jī)，全面加快“一帶兩區(qū)”建設(shè)步伐，凝心聚力，攻堅(jiān)克難，銳意進(jìn)取，各項(xiàng)工作均取得較大成效。經(jīng)濟(jì)持續(xù)

52、健康發(fā)展，改革開放步伐加快，民生得到較大改善，社會(huì)保持安定和諧，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步。 2012 年全年，萬寧市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 135 億元，增長 10.1%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入首次突破十億大關(guān)，達(dá)到 10.32 億元，增長 25.6%。固定資產(chǎn)投資 112.1 億元，增長 25%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 40.17 億元，增長 15.5%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19980 元，增長 14.4%；農(nóng)村居民人均純收入 8017 元，增長 15.6%。先后榮獲全國“三資”管理示范市、全國農(nóng)田水利基本建設(shè)先進(jìn)單位、中國十大體育營銷城市、全省人口和計(jì)劃生育先進(jìn)市等榮譽(yù)稱號(hào)。旅游發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。精

53、心打造旅游精品，東山嶺、興隆熱帶花園創(chuàng)建國家 4a 旅游景區(qū)工作加快推進(jìn)。赴北京、西安、重慶開展旅游城市推介暨旅游地產(chǎn)展銷取得喜人成績(jī)。成功舉辦沖浪節(jié)、檳榔文化節(jié)、中華龍舟賽、海釣賽、中非合作圓桌會(huì)議、世界旅游文化小姐中國總決賽等節(jié)慶賽事會(huì)展活動(dòng)，萬寧知名度、美譽(yù)度不斷提高。全年全市接待旅游過夜人數(shù) 347.55 萬人次，比上年增長 1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數(shù) 321.81 萬人次，下降 1.2%（其中，境外過夜人數(shù) 6.05 萬人次，下降 10.1%） ；社會(huì)旅館接待旅游過夜人數(shù) 25.74 萬人次，增長 54.7%。旅游飯店客房出租率 53.4%，平均房?jī)r(jià) 167.10 元。

54、全市旅游總收入 25.09 億元，比上年增長 6.3%。2013 年萬寧市繼續(xù)加大旅游市場(chǎng)監(jiān)管力度，完善聯(lián)合執(zhí)法和市場(chǎng)巡查工作機(jī)制，確保旅游市場(chǎng)安全有序發(fā)展，推動(dòng)萬寧從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑、度假、養(yǎng)生旅游轉(zhuǎn)變，從過去的旅游通道、旅游驛站向旅游目的地轉(zhuǎn)變。第四章第四章 工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案4.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于萬寧市興隆旅游區(qū)迎賓大道東南側(cè)，現(xiàn)有興隆銀湖溫泉假日酒店用地內(nèi)，項(xiàng)目用地屬于已開發(fā)建設(shè)用地，總用地面積為 54430，總建筑面積 23000，其中永久性建筑 12000（8 棟別墅和酒店主樓、副樓等） ，臨時(shí)性建筑 11000。本項(xiàng)目擬保留現(xiàn)有的 8 棟別墅(建筑面積為 9

55、172.06)，并對(duì)其進(jìn)行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進(jìn)行重新規(guī)劃建設(shè)。本次擬新建 2 棟商鋪、61 棟獨(dú)棟別墅、18 棟聯(lián)體別墅（36 套）及酒店主樓，新建總建筑面積 52360，其中計(jì)容面積為 40020，不計(jì)容面積為 12340。項(xiàng)目建成后，本項(xiàng)目總建筑面積為 62532.06，其中計(jì)容面積為49192.06（含原有 8 棟別墅） ，不計(jì)容面積為 12340。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位規(guī)模一土地面積54430二總建筑面積62532.06 1已建建筑面積9172.062新建建筑面積52360 2.1計(jì)容建筑面積40020 2.1.1新建別墅建筑面積325202.1.2商鋪建

56、筑面積15002.1.3酒店主樓60002.2不計(jì)容面積（新建）12340 三容積率0.9四綠化率45%五建筑密度15%六地面停車位個(gè)3004.2 項(xiàng)目規(guī)劃與布局項(xiàng)目規(guī)劃與布局4.2.1 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則本設(shè)計(jì)方案貫徹“以人為本” 、 “均好性”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以塑造環(huán)境、景觀與人和諧的生態(tài)度假居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，建設(shè)一個(gè)布局合理、功能完善、交通便捷、具有優(yōu)美度假環(huán)境和豐富文化內(nèi)涵、具有現(xiàn)代物質(zhì)文明的度假區(qū)。本方案遵循和貫徹始終的設(shè)計(jì)原則為：1、建筑呈秩序排開，分合有致，創(chuàng)造出以湖景為主導(dǎo)的景觀空間；2、充分利用場(chǎng)地資源，使朝向和景觀達(dá)到最優(yōu)化；3、住宅單體合理布置，創(chuàng)造出最符合人居

57、住的生活環(huán)境空間，均好性強(qiáng)；4、使業(yè)主充分的享受到景觀空間的多樣性、舒適性。4.2.2 總體布局總體布局本項(xiàng)目沿中央的自然景觀湖分為南北兩個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目出入口布置于用地西南側(cè)的迎賓大道上，酒店大堂位于酒店入口處。北側(cè)組團(tuán)由 12 棟聯(lián)排別墅和 35 棟獨(dú)院式別墅組成，組團(tuán)中央布置游泳池和景觀水景。聯(lián)排別墅靠北端布置，其余獨(dú)院式別墅靠湖面和泳池布置，將自然景觀充分引入室內(nèi)。南側(cè)組團(tuán)現(xiàn)有已建的 8 棟別墅，本次設(shè)計(jì)擬在已建別墅北側(cè)靠湖面布置 5 棟獨(dú)院式別墅；南側(cè)布置 10 棟聯(lián)排別墅；該組團(tuán)西南側(cè)為項(xiàng)目主入口，入口兩側(cè)布置一層商鋪 2 棟；組團(tuán)東側(cè)靠湖面布置 4 棟獨(dú)院式別墅，其余 17 棟別墅分

58、散布置，利于景觀和視覺滲透。各棟建筑因地制宜，形成錯(cuò)落有致，富有生氣的景觀特色，展現(xiàn)豐富的文化底蘊(yùn)，親近自然，體現(xiàn)自然，自由靈動(dòng)，自然統(tǒng)一的空間效果。4.2.3 道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)規(guī)劃貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，滿足便捷性、舒適性、安全性要求。項(xiàng)目出入口設(shè)于用地西南側(cè)的迎賓大道上，內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一條 12m 寬的主干道，貫穿項(xiàng)目?jī)?nèi)部各組團(tuán)；與主干道相交的支路寬為 4-6m，滿足消防車通行要求；通向院落的小路寬為 3-4m，采用鵝暖石鋪面。內(nèi)部道路路網(wǎng)規(guī)劃完善，分工明確，既可以滿足通行使用要求，也能減少組團(tuán)內(nèi)部的噪音污染，保證組團(tuán)內(nèi)的交通行駛安全，為創(chuàng)造靜謐、便捷、安逸的生活環(huán)境打造優(yōu)厚的條

59、件。4.2.4 綠化景觀系統(tǒng)綠化景觀系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的景觀系統(tǒng)主要為自然生態(tài)景觀水系和人文生態(tài)景觀。自然生態(tài)景觀為項(xiàng)目用地中央的自然湖泊，湖泊內(nèi)水質(zhì)干凈清澈，湖泊兩側(cè)的建筑錯(cuò)落布置，最大程度為住戶提供景觀資源；組團(tuán)內(nèi)部修建泳池和噴泉等景觀水景，為小區(qū)住戶提供休閑健身場(chǎng)所，并把噴泉景觀引入室內(nèi)，滿足住戶的景觀需求。庭院景觀系統(tǒng)通過鋪裝、小品、綠化的精心搭配，創(chuàng)造富含美感的室外空間，充分體現(xiàn)小區(qū)的宜居氛圍。根據(jù)小區(qū)環(huán)境的總體布局特點(diǎn)，進(jìn)行具體的種植規(guī)劃。環(huán)境設(shè)計(jì)的風(fēng)格以自然生態(tài)為主，但又不失現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、大方，強(qiáng)調(diào)場(chǎng)所感。因此在植物配植時(shí)綜合考慮整體氛圍的營造、視覺和使用上的特點(diǎn)以及小區(qū)所在的區(qū)域特征，

60、創(chuàng)造出特色明顯的植物景觀。4.3 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)4.3.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù)1、 民用建筑設(shè)計(jì)通則 （gb50352-2005） ；2、 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （gb50016-2006） ；3、 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50096-1996） （2003 年版） ；4、 住宅建筑規(guī)范 （gb50368-2005） ；5、 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 （gb/t50353-2005） ；6、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb 50180-93） ；7、 無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50763-2012） ；8、國家、省市相關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定。4.3.2 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)建筑采取熱帶東南亞建筑風(fēng)