某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告5篇 (2)

1、某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告5篇 南昌房地產(chǎn)調(diào)查心得 一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年全國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)：1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增幅比前三個(gè)月高1.1%。其中，商品住宅完成投資6854億，同比增長(zhǎng)34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9183萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置費(fèi)用1912億元，同比增長(zhǎng)66.0%。2010年1-5月份，xx市推出53宗土地，供應(yīng)面積為4050.943畝。相比去年同期，供應(yīng)總數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交

2、面積3824.312畝。2010年前五個(gè)月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積為936.426畝。商業(yè)用地和商服用地成交面積已經(jīng)超過09年全年水平，其中商業(yè)用地成交面積是09年全年的5.84倍。商業(yè)用地的增加是由于新政對(duì)住房市場(chǎng)的打壓，資金流向商業(yè)用地。未來的一段時(shí)間內(nèi)，寫字樓、商鋪的投資力度增大，加上社會(huì)輿論和媒體的宣傳導(dǎo)向，商業(yè)地產(chǎn)熱度將增加。萬科、綠地、保利地產(chǎn)等品牌房產(chǎn)商紛紛開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。2010年前五個(gè)月灣里和英雄開發(fā)區(qū)成交面積已經(jīng)遠(yuǎn)高于09年全年水平，而紅谷灘板塊還不到09年的十分之一。原

3、因是紅谷灘板塊在經(jīng)歷2009年高峰期之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)極為激烈，2010年土地供應(yīng)也大量減少。2009年全年，紅谷灘中心區(qū)的成交量一直引領(lǐng)xx市的成交量。xx市中心xx縣區(qū)供應(yīng)量的主體也主要集中在紅谷灘板塊。紅谷灘中心區(qū)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。從xx市總體規(guī)劃和遠(yuǎn)景來看，紅谷灘板塊是南昌xx縣區(qū)最具核心的組成部分之一，也是最具增值潛力的城市副中心。2010年1-5月份xx市居住用地和商住用地累計(jì)成交1203.835畝，其中京東板塊占61.25%。在新政的影響下，加上南昌目前供過于求的住宅市場(chǎng)，xx市的土地供應(yīng)將在一段時(shí)間內(nèi)以工業(yè)用地為主。比較歷年來的住房用地供應(yīng)規(guī)模，2010年的住房土地供應(yīng)

4、規(guī)模算是最低的。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士估算，4299畝住房用地可以形成4萬套的住房供應(yīng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為兩年，2007年、2008年、2009年供應(yīng)地塊上開發(fā)的商品房，也都能從今年起陸續(xù)面市，商品房供應(yīng)較為充足。 高端別墅成南昌樓市“硬通貨” 樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品別墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。 2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別

5、墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來升值空間無可限量。 樓市“新政”后南昌朝陽洲首現(xiàn)流拍地塊 5月28日，三宗朝陽洲居住用地于紅谷灘xx縣區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣入市。拍賣會(huì)當(dāng)天只有四家開發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣會(huì)顯得有些冷清。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買人成功拍得，其中jdp1011號(hào)地塊更是拍出660萬元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的jdp1012號(hào)地塊則因無人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。 東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地進(jìn)軍xx市場(chǎng) 東亞新華地產(chǎn)于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽新城某地塊。朝陽新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興xx縣區(qū)，萬科、珠江等地產(chǎn)大鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。

6、江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房 隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也 進(jìn)入調(diào)控范圍。原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。 南昌房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下降，開發(fā)商和購(gòu)房者或都面臨抄底困境 根據(jù)xx市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，xx市正在預(yù)售（可售）商品住房數(shù)量為9510套，面積為102萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，與往年同期相比，這個(gè)可售量并沒有明顯的異常，但在目前南昌樓市成交量下跌的狀況下，可售量還會(huì)繼續(xù)增加，這樣就會(huì)導(dǎo)致供大于求的狀況出現(xiàn)。后市如何，主要取決

7、于這一輪樓市調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響能夠持續(xù)多久。上一輪樓市調(diào)控，南昌樓市同樣出現(xiàn)了供大于求。2008年下半年，南昌樓市可售量達(dá)到了300萬平方米，但進(jìn)入2009年后，樓市復(fù)蘇，很快，這些“庫(kù)存”就被市場(chǎng)消化了。 二、南昌近期樓市成交量統(tǒng)計(jì)分 樓市回暖，周成交量漸升。在不明朗的樓市環(huán)境下，南昌樓市并未出現(xiàn)預(yù)期的降價(jià)潮，成交量走低，價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，少有樓盤價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但是開發(fā)商在定價(jià)時(shí)顯得更為謹(jǐn)慎。也有部分樓盤開始促銷活動(dòng)，且力度大于新政之前，業(yè)內(nèi)稱之為暗降，引發(fā)部分市場(chǎng)共鳴。加之民眾對(duì)政策的疲乏，一旦有合適的產(chǎn)品達(dá)到心理價(jià)位還是有很多愿意出手。這兩點(diǎn)是樓市升溫的主要因素。商品住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅

8、趨緩。在供需矛盾逐步得到改善情況下，xx市商品住房房?jī)r(jià)上漲速度趨緩。 今年一季度，xx市市區(qū)商品房銷售均價(jià)為5539元/，同比增長(zhǎng)31，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.67；其中商品住宅銷售均價(jià)價(jià)格5182元/，同比增長(zhǎng)29.6，與去年第四季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)2.27。樓價(jià)下降訊號(hào)初現(xiàn)，多數(shù)樓盤停推惜售。本月整體價(jià)格與上月價(jià)格相比上漲了不少，雖然在“黑5月”房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，新推不多，開盤項(xiàng)目大幅減少，新房成交量持續(xù)下滑，但樓盤不乏也有了降價(jià)的跡象。同時(shí)，更多的項(xiàng)目選擇了“熬”，開發(fā)商與政府和購(gòu)房者之間的博弈正式拉開。對(duì)于房產(chǎn)稅，無論是稅務(wù)總局官員還是專家，都表示其調(diào)控力度并不大，對(duì)此不必太恐慌。但如果真的出臺(tái)，意味著國(guó)家在繼續(xù)出招調(diào)控樓市，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)產(chǎn)生深刻影響，樓市或許真的會(huì)走向下跌。物業(yè)稅的開征，似乎是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)開征的可能不大，可能在部分城市試點(diǎn)，至于大范圍推廣的時(shí)間表未定。2010年5月xx市中心整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)。相比上月房?jī)r(jià)，5月xx市房?jī)r(jià)下降了3%，同比上漲23%。主要原因在于本月水榭花都、恒茂國(guó)際都會(huì)等部分高端樓盤暫無房源銷售。 市中心新盤觀望氣氛濃烈，遲遲不動(dòng)，以此來看，xx市中心板塊的價(jià)格在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。昌南區(qū)域的高品質(zhì)項(xiàng)目正在不斷崛起，大