物業(yè)服務成本測算工作會PPT

1、工作區(qū)物業(yè)管理服務工作區(qū)物業(yè)管理服務成本測算工作會成本測算工作會2012年年2月月8日日1、測算依據(jù)主要文件介紹；2、測算方法介紹、相關項目、數(shù)據(jù)討論；3、下一步工作；國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務定價成本國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）監(jiān)審辦法（試行）的通知的通知各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設廳（房地局）為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性、合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)政府制定價格成本監(jiān)審辦法、物業(yè)服務收費管理辦法等有關規(guī)定，特制定物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行），現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。國家發(fā)展改革委、建設部二oo七年九月十日

2、一、依據(jù)：一、依據(jù)：物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）第一條為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性、合理性，根據(jù)政府制定價格成本監(jiān)審辦法、物業(yè)服務收費管理辦法等有關規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調整實行政府指導價的物業(yè)服務實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。本監(jiān)審的行為。本辦法所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本辦法所稱物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本

3、。第五條物業(yè)服務定價成本審核應當遵循以下應當遵循以下原原則則：（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；（二）相關性原則。（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或間與物業(yè)服務直接相關或間接相關的費用。接相關的費用。（三）對應性原則。（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務物業(yè)服務內容及服務標準相對應標準相對應。（四）合理性原則。（四）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會符合行業(yè)標準或者社會公允水平。公允水平。

4、第六條核定物業(yè)服務定價成本，應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告，原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。第七條物業(yè)服務定價成本物業(yè)服務定價成本由人員費用人員費用、物業(yè)共用部位共用設施物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費用設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護綠化養(yǎng)護費用費用、清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費秩序維護費用用、物業(yè)共用部位共用設施設備及物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用公眾責任保險費用、辦公費用辦公費用、管管理費公攤理費公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用主同意的其它費用組成組成。第八條人員費用人員費用是管理服務

5、人員工人員工資資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費工會經(jīng)費、職工教教育經(jīng)費育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用用。第九條物業(yè)共用部位共用設施設物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行及維護費用備日常運行及維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備共用部位共用設施設備的正常使用和運行使用和運行、維護保養(yǎng)維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。第十條綠化養(yǎng)護費綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費綠化工具購置費、綠化用

6、水費綠化用水費、補苗費補苗費、農(nóng)藥化肥農(nóng)藥化肥費等費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。第十一條清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。第十二條秩序維護費秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、器材裝備費、安全防范人員人身保險費安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。第十三條物業(yè)共用部位共用設施物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用設備

7、及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。第十四條辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。書報費及其它費用。第十五條管理費分攤管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關保證相關的物業(yè)服務正常服務正常運轉運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。 第十六條 固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)

8、服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。 第十八條 物業(yè)服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。 第十九條工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住戶公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的

9、不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。第二十條固定資產(chǎn)折舊固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。第二十一條物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。第二十二條物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費

10、用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后間分攤，然后 按上述方法在所管轄的各物按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。業(yè)項目之間分攤。第二十三條本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內社會公允的平均水平。第二十四條各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結合本地實際制定具體實施細則。第二十五條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。第二十六條本辦法自20

11、07年10月1日起施行二、主要成本項目的測算方法二、主要成本項目的測算方法 1 1、基本工資（、基本工資（f1f1）( (元元/ /月月) ) 各類管理服務人員的基本工資標準根據(jù)公司現(xiàn)有標準制定，也各類管理服務人員的基本工資標準根據(jù)公司現(xiàn)有標準制定，也可參考行業(yè)平均工資水平?？蓞⒖夹袠I(yè)平均工資水平。 2 2、社會保險費（、社會保險費（f2f2）( (元元/ /月月) ) 社會保險費包括醫(yī)療社會保險費包括醫(yī)療8%8%、工傷保險、工傷保險1%1%、養(yǎng)老保險、養(yǎng)老保險20%20%、失業(yè)保險、失業(yè)保險2%2%、生育保險生育保險0.7%0.7%，工資低于工資低于17601760元的按元的按1760176

12、0元計；其他按工資標準計。元計；其他按工資標準計。 3 3、住房公積金（、住房公積金（f3f3）( (元元/ /月月) ) 住房公積金，省公積金中心規(guī)定繳交比率為住房公積金，省公積金中心規(guī)定繳交比率為10%-15%10%-15%，公司目前，公司目前為為10%10%，可參照礦冶院，可參照礦冶院12%12%計費。計費。（一）人工費的測算（一）人工費的測算4 4、按規(guī)定提取的福利費（、按規(guī)定提取的福利費（f4f4）（元）（元/ /月）月） 福利費包括以下三項：福利費包括以下三項： （1 1）福利基金。按工資總額的）福利基金。按工資總額的14%14%計算。計算。 （2 2）工會基金。按工資總額的）工會

13、基金。按工資總額的2%2%計算。計算。 （3 3）教育經(jīng)費。按工資總額的）教育經(jīng)費。按工資總額的2%2%計算。計算。5 5、加班費（、加班費（f5f5）( (元元/ /月月) ) 加班費按人均月加班加班費按人均月加班2 23 3天，再乘以日平均工資計算，日平均天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月工資按每月2222個工作日計算。個工作日計算。6 6、服裝費（、服裝費（f6f6）（元）（元/ /月）月）按每人每年按每人每年2 2套服裝計算，其服裝標準自定。計算出服裝費后再套服裝計算，其服裝標準自定。計算出服裝費后再除以除以1212個月，即可得到每月服裝費。個月，即可得到每月服裝費。 7 7、

14、餐費補貼（、餐費補貼（f7f7）（元）（元/ /月）月） 該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求服務的檔次、標準該項費用的測算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求服務的檔次、標準和類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務和類型和收費總面積，先確定各級各類管理服務人員的編制數(shù)人員的編制數(shù)，然，然后確定各自的后確定各自的基本工資標準基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。后分攤到每月每平方米。人工費的測算公式為：人工費的測算公式為：人工費

15、人工費p1=p1=月基本工資月基本工資+ +社會保險社會保險+ +公積金公積金+ +各項福利費各項福利費+ + 加班費加班費+ +服裝費服裝費+ +餐費餐費/s/s = f1+f2+f3+f4+f5+f6+f7 / s = f1+f2+f3+f4+f5+f6+f7 / s 式中的式中的s s表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。（二）辦公費測算（二）辦公費測算 、通信費（）、通信費（）通信費包括電話費、傳真費、手機費等。通信費包括電話費、傳真費、手機費等。 、低值易耗文具、辦公用品費（）、低值易耗文具、辦公用品費（） 低值易耗文具、辦公用品費包括文具（

16、如筆墨）、紙張、打印復印等。低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打印復印等。 、書報費（）、書報費（） 書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費用。、宣傳廣告和市場推廣費（）、宣傳廣告和市場推廣費（）1、 交通費（）（元月）：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)交通費（）（元月）：交通費包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。費、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費等。、法律費用（）、法律費用（）經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討

17、法律文件（如租約、合同等）費用支出等。的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經(jīng)常費用。律師費是該項下的經(jīng)常費用。 、節(jié)日裝飾費（）、節(jié)日裝飾費（）在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進行物業(yè)裝飾的費用。 、辦公用水電費（）、辦公用水電費（）辦公費的測算公式為：辦公費的測算公式為：辦公費辦公費 年各項費用之和年各項費用之和 月月參與測算的物業(yè)面積參與測算的物業(yè)面積即即 月月參與測算的物業(yè)面積參與測算的物業(yè)面積 （元月（元月平方米）平方米）（三）共用部位與共用設施的日常運行和維護費測算（三）共用部位與共用設

18、施的日常運行和維護費測算 、維修保養(yǎng)費（、維修保養(yǎng)費（f1f1）該項費用主要用語核算物業(yè)內外部的總）該項費用主要用語核算物業(yè)內外部的總體維修保養(yǎng)支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修體維修保養(yǎng)支出。具體內容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設備購置等支出。設備購置等支出。、裝修費、裝修費(f2)(f2)該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設備該費用科目一般包括材料費（如墻紙、涂料）、工器具和設備使用、人工費、管理費和承包商利潤（如果發(fā)包）。使用、人工費、管理費和承

19、包商利潤（如果發(fā)包）。 、能源費、能源費(f3)(f3)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本。物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本。、康樂設施費、康樂設施費(f4)該項成本即康樂設施的運營成本，主要是健身設施、游泳池該項成本即康樂設施的運營成本，主要是健身設施、游泳池和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導和其他康樂設施的維修、保養(yǎng)支出。有時救生員、器械使用指導員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。員和其他康樂服務人員的工資也屬于此項成本的開支范圍。、雜項費用、雜項費用(f5)(f5)該項費用是指為保持物業(yè)正常運行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星該項費用是指為保持物業(yè)正常運行

20、而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內外包括環(huán)境的有關標識等的費用項目，如修理或重新油漆建筑物內外包括環(huán)境的有關標識等費用支出。費用支出。 上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤上述項費用一般先按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。其中計算公式為：到每月每平方米中。其中計算公式為：公共部位、公共設施設備維修保養(yǎng)費公共部位、公共設施設備維修保養(yǎng)費 i i月月參與測算的物業(yè)面積參與測算的物業(yè)面積 即即 月月（元月（元月平方米）平方米）（四）秩序維護費測算（四）秩序維護費測算 1 1、秩序維護費、秩序維護費(f1)(f1)安防系統(tǒng)維護費包括以下內容：安防系統(tǒng)維

21、護費包括以下內容： （1 1）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防）安防系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量系統(tǒng)使用電量電費單價日常維修養(yǎng)護費電費單價日常維修養(yǎng)護費 （2 2）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和）日常器材費。即秩序維護人員日常用對講機、電池和電筒等費用。電筒等費用。 （3 3）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之）更新儲備金。該項費用為安防系統(tǒng)更新與安裝費用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。 秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防系秩序維護費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由安防

22、系統(tǒng)維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費統(tǒng)維護費、日常器材費、秩序維護人員人身保險費 2 2、秩序維護人員人身保險費、秩序維護人員人身保險費(f2)(f2) 用公式可以表示如下：用公式可以表示如下： 秩序維護費秩序維護費 年總支出年總支出 月月參與測算的物業(yè)面積參與測算的物業(yè)面積 即即i i（元月（元月平方米）平方米） 月月（五）清潔衛(wèi)生費測算（五）清潔衛(wèi)生費測算1 1、清潔工具購置費、清潔工具購置費(f1)(f1)：此項包括垃圾桶、拖把等的購置費此項包括垃圾桶、拖把等的購置費2 2、勞保用品費、勞保用品費(f2)(f2)3 3、清潔機械材料費、清潔機械材料費(f3)(f3)：此項費用包

23、括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋：此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋 光機的折舊、消耗材料等。光機的折舊、消耗材料等。 、化糞池清理費、化糞池清理費(f4)(f4)、垃圾外運費、垃圾外運費(f5)(f5)、其他費用、其他費用(f6)(f6)、水池清潔費、水池清潔費(f7)(f7)用公式可表示為：用公式可表示為：清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費各項費用年支出各項費用年支出參與測算的物業(yè)面積參與測算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費即清潔衛(wèi)生費 i i 月月（六）綠化養(yǎng)護費測算（六）綠化養(yǎng)護費測算 、綠化工具費、綠化工具費(f1)(f1)：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧：此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。器等的購置費用。 、勞保用品費、勞保用品費(f2)(f2)：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。：此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費。 、綠化用水費、綠化用水費(f3)(f3)4 4、農(nóng)藥化肥費、農(nóng)藥化肥費(f4)(f4)5 5、雜草清運費、雜草清運費(f5)(f5)6 6、園林景觀再造費、園林景觀再造費(f6)(f6)綠化養(yǎng)護費綠化養(yǎng)護費各項費用年支出各