淮南x(chóng)x置地廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

1、信誼置地廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告廣州三景劃置業(yè)（合肥）公司9年2月目錄第一部分 制勝的關(guān)鍵因素分析1 淮南經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2 淮南消費(fèi)市場(chǎng)分析3 淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析3.1、 淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析3.2、 淮南住宅市場(chǎng)特點(diǎn)3.3、 淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)3.4、 淮南商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析第二部分 項(xiàng)目定位1 項(xiàng)目住宅部分定位2 項(xiàng)目辦公部分定位3 項(xiàng)目商業(yè)部分定位3.1商業(yè)定位原則3.2商業(yè)定位3.3定位總結(jié)3.4商場(chǎng)成功的必備3.5條件3.6商業(yè)招商業(yè)態(tài)建議3.7商業(yè)銷(xiāo)售模式建議4、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位4.1 住宅目標(biāo)客戶(hù)定位4.2 辦公目標(biāo)客戶(hù)定位4.3 商業(yè)目標(biāo)客戶(hù)定位第三部分 價(jià)格策略2 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)

2、格目標(biāo)2、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系第四部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略2 營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)3 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路2.1、 項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路2.2、 辦公商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)推廣思路4 營(yíng)銷(xiāo)推廣手段3.1、推廣手段組合3.2、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)策略3.3、廣告總精神3.4、推廣總體原則3.5、推進(jìn)策略第五部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行策略1 營(yíng)銷(xiāo)推廣重要節(jié)點(diǎn)示意圖2 時(shí)間階段劃分3 各階段營(yíng)銷(xiāo)思路第六部分 媒介策略1 媒介分析2 媒體費(fèi)用支配預(yù)估3 階段媒體費(fèi)用投放比例前言關(guān)于信誼置地廣場(chǎng)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路，我司與貴司通過(guò)反復(fù)溝通已基本達(dá)成共識(shí)，在將貴司合理化意見(jiàn)融入推廣思路中，基于市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)因素考慮，我司也保留合理己見(jiàn)。對(duì)于項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路

3、，前期將以項(xiàng)目整體亮相推廣，后期再以項(xiàng)目住宅、辦公、商業(yè)各部分做逐步推售。在推廣過(guò)程中，將項(xiàng)目住宅、辦公、商業(yè)部分三者互為配套關(guān)系強(qiáng)力訴求于受眾。以住宅先行銷(xiāo)售，辦公商業(yè)后行銷(xiāo)售的思路，是為保證項(xiàng)目能在2009年淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)中取得銷(xiāo)售平穩(wěn)之勢(shì)。對(duì)于商業(yè)部分，在當(dāng)前淮南房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)狀況下，基于貴司先銷(xiāo)售后招商的構(gòu)想，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售速度、銷(xiāo)售均價(jià)，估計(jì)難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期水平。因此，我司對(duì)先銷(xiāo)售后招商模式持保留意見(jiàn)。而在下文有關(guān)商業(yè)部分的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路，是以先銷(xiāo)售后招商模式下展開(kāi)的。對(duì)于本營(yíng)銷(xiāo)推廣方案中的不足之處，期貴司予以提出修改意見(jiàn)，我司將在既定方向下給予修改。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)程

4、，以及項(xiàng)目工程進(jìn)度的配合分階段，制定了相應(yīng)的具體執(zhí)行方案。第一部分 制勝的關(guān)鍵因素分析一、淮南經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）、工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，增幅環(huán)比有所回落。 1-11月份，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值219.6億元，同比增長(zhǎng)27.5%。工業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)如下：1、重工業(yè)繼續(xù)增長(zhǎng)。1-11月份，重工業(yè)完成工業(yè)增加值212.8億元，比上年同期增長(zhǎng)29.1%；輕工業(yè)完成工業(yè)增加值6.8億元，同比下降3.4%。2、國(guó)有企業(yè)、外商和港澳臺(tái)投資企業(yè)迅猛增長(zhǎng)、股份制企業(yè)增長(zhǎng)良好。1-11月份，國(guó)有企業(yè)完成工業(yè)增加值14.9億元，比上年同期增長(zhǎng)57.8%；外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)完成工業(yè)增加值13.1億元，同比增長(zhǎng)47.

5、7%；股份制企業(yè)完成工業(yè)增加值187.8億元，同比增長(zhǎng)24.5%；集體企業(yè)和其他企業(yè)分別增長(zhǎng)4.2%、14.4%。3、煤、電支柱行業(yè)對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐作用顯著。1-11月份，煤炭開(kāi)采和洗選業(yè)完成工業(yè)增加值151.2億元，比上年同期增長(zhǎng)24.5%；電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)完成工業(yè)增加值38.7億元，同比增長(zhǎng)56.3%。煤、電支柱行業(yè)共完成工業(yè)增加值189.9億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)的86.5%。4、主要工業(yè)品產(chǎn)量大幅增加。111月份，原煤產(chǎn)量6247.0萬(wàn)噸， 比上年同期增長(zhǎng)52.9%；洗精煤357.5萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)28.6%；發(fā)電量424.7億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)71.2%；水泥164.5萬(wàn)噸，增長(zhǎng)1

6、1.4%；軸承1644萬(wàn)套，增長(zhǎng)43.0%。（二）、固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。1-11月份，全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成191.4億元， 比上年同期增長(zhǎng)8.2%。其中：50萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資完成159.3億元，同比增長(zhǎng)4.7%。分行業(yè)投資情況：采礦業(yè)完成投資74.6億元，比上年同期增長(zhǎng)11.4%；制造業(yè)完成投資16.4億元，同比增長(zhǎng)60.6%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)完成32.8億元，下降38.2%。1-11月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資32.2億元，比上年同期增長(zhǎng)29.9%。（三）、財(cái)政收入增長(zhǎng)，金融平穩(wěn)運(yùn)行。11月份全市財(cái)政總收入完成4.5億元，比上年同月增長(zhǎng)6.0%，1-11月份全市全部財(cái)政

7、收入57.4億元,同比增長(zhǎng)30.7%，增幅比上年同期提高18.8個(gè)百分點(diǎn)。其中地方財(cái)政收入28.4億元，增長(zhǎng)33.5%，增幅同比提高15.3個(gè)百分點(diǎn)。全市財(cái)政支出37.3億元，增長(zhǎng)29.2%。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)545.8億元，比年初增加95.0億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額374.6億元，比年初增加9.7億元。（四）、物價(jià)漲幅繼續(xù)回落。11月份，我市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月回落1.2%，比上年同月上漲1.0%，漲幅比上月回落了1.8個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份，我市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年同期提高5.5%，比今年一季度、上半年、三季度分別回落2.3個(gè)、2.0個(gè)、0.9個(gè)百分點(diǎn)。食品類(lèi)價(jià)格指數(shù)由最

8、高月份的120.1，回落到11月份為105.6，1-11月份食品類(lèi)累計(jì)價(jià)格水平比上年同期上漲14.8%。二、淮南消費(fèi)市場(chǎng)分析（一）、消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行的總體情況2008年，伴隨城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)質(zhì)量與層次得到進(jìn)一步提升，我市消費(fèi)品市場(chǎng)承接上年的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要因素。1-11月，全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額120 億元，同比增長(zhǎng)22.5%。提前一個(gè)月實(shí)現(xiàn)了年初市政府提出的目標(biāo)。綜觀(guān)1-11月份淮南的消費(fèi)品市場(chǎng)，主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1 城鄉(xiāng)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展 1-11月，我市城鄉(xiāng)市場(chǎng)均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中市、縣及縣以下分別實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品

9、零售額99.36億元、21.07億元，分別比上年同期增長(zhǎng)23.1%、19.9%。3 批零貿(mào)易業(yè)發(fā)揮主導(dǎo)作用，限額以上企業(yè)快速增長(zhǎng)111月份全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)零售額100.2億元，同比增長(zhǎng)22.3%，占全市消費(fèi)品零售總額的83.2%，成為消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。其中，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.6億元，增長(zhǎng)28.1%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額77.6億元，增長(zhǎng)21.9%。隨著大型商場(chǎng)的擴(kuò)張?zhí)貏e是大型連鎖商貿(mào)企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的增加，城鄉(xiāng)居民特別是城鎮(zhèn)居民對(duì)消費(fèi)環(huán)境的要求提高，大商場(chǎng)、大超市的零售額增長(zhǎng)較快，比重提高，支撐作用明顯。1-11月，限上批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額18.46億元，同比

10、增長(zhǎng)27.6%，高于全市平均增速5.1個(gè)百分點(diǎn)，高于限下企業(yè)零售增速6.4個(gè)百分點(diǎn)，占全市比重為15.3%，同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。5 特色商業(yè)街區(qū)效應(yīng)凸現(xiàn)，限下和個(gè)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)近兩年來(lái)，隨著淮南中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，城中心范圍內(nèi)已經(jīng)陸續(xù)形成了很多特色商業(yè)街區(qū)。目前，以龍湖路商業(yè)街為縱軸，與淮舜路老商業(yè)中心相呼應(yīng)的市級(jí)商業(yè)中心，以蔡新路為軸心的市級(jí)商業(yè)副中心，八公山步行街、潘集中路商業(yè)街、大通轉(zhuǎn)盤(pán)街為代表的3個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心場(chǎng)等不斷崛起和壯大，進(jìn)一步增強(qiáng)了淮南區(qū)域性商貿(mào)中心的輻射能力，推動(dòng)了個(gè)性化消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，為淮南限下和個(gè)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。1-11月份，全市貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)的

11、限下和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)共實(shí)現(xiàn)零售額99億元，同比增長(zhǎng)22.2%，占全市零售額總量的82.2%。7 住宿餐飲業(yè)較快增長(zhǎng)，零售額增幅逐步上揚(yáng)隨著城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀(guān)念的逐步改變，外出就餐已成為消費(fèi)時(shí)尚，商務(wù)宴請(qǐng)、婚慶喜宴、聚餐聚會(huì)等為淮南住宿和餐飲業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。111月份全市住宿餐飲業(yè)共實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額18.98億元，比去年同期增長(zhǎng)24.6%，占全市零售額總量的比重達(dá)15.8%，比去年同期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。（二）消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)的主要原因1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，消費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加拉動(dòng)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)由溫飽型向發(fā)展型、享受型過(guò)渡，以金銀珠寶、家用電器、通訊器材等為代表的新型現(xiàn)代化消費(fèi)熱點(diǎn)不斷

12、涌現(xiàn)，構(gòu)成消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，較好地推動(dòng)了淮南消費(fèi)品市場(chǎng)向縱深發(fā)展。8 金銀珠寶類(lèi)商品的消費(fèi)持續(xù)升溫今年以來(lái)，在國(guó)際金價(jià)上漲和婚慶消費(fèi)的雙重帶動(dòng)下，淮南金銀珠寶類(lèi)商品的零售額大幅增長(zhǎng)。1-11月，全市限額以上貿(mào)易企業(yè)實(shí)現(xiàn)金銀珠寶類(lèi)商品零售額9496萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)33.2%，超過(guò)限上貿(mào)易企業(yè)零售額平均增幅9個(gè)百分點(diǎn)。9 家用電器和音像器材類(lèi)商品再度熱銷(xiāo)隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏加快和家用電器產(chǎn)品功能多樣化的增多，家用電器和音像器材類(lèi)商品再度熱銷(xiāo)，成為消費(fèi)亮點(diǎn)。1-11月，全市限額以上貿(mào)易企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)家用電器和音像器材類(lèi)商品零售額39602萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)44%，超過(guò)限上貿(mào)易企業(yè)商品零售額平均增幅19.8個(gè)百分點(diǎn)

13、。10 通訊類(lèi)商品熱銷(xiāo)隨著生活水平的不斷提高，移動(dòng)電話(huà)等成為人們的必用物品。1-11月，限額以上貿(mào)易企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)通訊器材類(lèi)商品零售額4518萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)47.5%，高于限上貿(mào)易企業(yè)商品平均增幅23.3個(gè)百分點(diǎn)。2、城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)。受益于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行、企業(yè)效益提高，民生工程力度加大等，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活不斷改善，帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 從城市來(lái)看，1-11月份，全市在崗職工人均工資26400元，同比增長(zhǎng)19.5%，增幅同比提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9775.7元，增長(zhǎng)7.4%。2008年以來(lái)，市委、市政府繼續(xù)加大三農(nóng)工作力度，各項(xiàng)農(nóng)村政策

14、落實(shí)到位，新的扶農(nóng)支農(nóng)惠農(nóng)政策不斷出臺(tái)和強(qiáng)化，農(nóng)民收入渠道進(jìn)一步拓寬，促進(jìn)農(nóng)民收入持續(xù)增長(zhǎng)。111月份，全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4203元，增長(zhǎng)24.8%，隨著收入水平的提高，農(nóng)民消費(fèi)觀(guān)念不斷更新，消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)，加之食品等生活必需品的價(jià)格上揚(yáng)，農(nóng)民生活消費(fèi)支出明顯增加。1-11月份，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1941元，同比增加343元，增長(zhǎng)21.5%，其中食品支出907元，增加226元，增長(zhǎng)33.2%。3、假日經(jīng)濟(jì)”成為零售市場(chǎng)的亮點(diǎn)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)成倍增長(zhǎng)。今年，淮南各大商場(chǎng)緊緊抓住“春節(jié)”、“五一”“端午節(jié)”“國(guó)慶“等四個(gè)節(jié)假日的大好商機(jī)，適時(shí)推出豐富多彩的促銷(xiāo)活動(dòng)，使假日零售市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮活躍的旺銷(xiāo)

15、景象，拉動(dòng)了二月、五月、六月、十月四個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額的大幅度增長(zhǎng)，分別比去年同期增長(zhǎng)17%、19.2%、22%、23.5%。（三）、消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行存在問(wèn)題111月淮南消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但存在的問(wèn)題需引起關(guān)注：1、零售額增幅仍低于周邊。今年以來(lái)，淮南市消費(fèi)品市場(chǎng)增速明顯加快，但與周邊相比仍有一定的差距。11月份全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅為23.5%，淮南增幅低于全省1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)的潛力有待進(jìn)一步挖掘。2、農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展仍顯滯后，擴(kuò)張能力不強(qiáng)近幾年來(lái)，雖然隨著更多地關(guān)注農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民問(wèn)題，增加農(nóng)民收入等一系列重要措施的落實(shí)到位，促進(jìn)了淮南農(nóng)村居民消費(fèi)水平和消

16、費(fèi)質(zhì)量的快速提升，但是目前大型商業(yè)設(shè)施主要集中在城市，農(nóng)村地區(qū)的消費(fèi)基礎(chǔ)條件和商品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)仍然滯后，影響了農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)。1-11月，淮南農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額95957萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.5%，增幅低于全市平均水平3個(gè)百分點(diǎn)，占全市比重為7.96%，同比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。3、全球金融危機(jī)帶來(lái)的下行壓力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)進(jìn)入十月份以來(lái)，美國(guó)次貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融海嘯愈演愈烈，虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫破滅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊進(jìn)一步蔓延，我國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇外需萎縮、內(nèi)需不足雙重不利因素的影響，面臨巨大的下行壓力。對(duì)我市經(jīng)濟(jì)的影響已開(kāi)始顯現(xiàn)。 從我們對(duì)部分大型商業(yè)企業(yè)的調(diào)研和限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品銷(xiāo)售十一月份

17、25類(lèi)商品銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，對(duì)大型超市的影響較小，但對(duì)高檔電器、高檔奢侈品（主要包括金銀珠寶類(lèi)、高檔手表等）的銷(xiāo)售影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，十一月份金銀珠寶類(lèi)銷(xiāo)售額僅為598.9萬(wàn)元，家用電器類(lèi)銷(xiāo)售額2523萬(wàn)元，日用品類(lèi)（高檔手表等包括在內(nèi)）銷(xiāo)售額1048.6萬(wàn)元，均創(chuàng)本年月度銷(xiāo)售額最低。和十月份相比，分別下降24.3%、37.7%、6.77%；和去年同期相比，分別增長(zhǎng)-6%、14.1%、28.7%，月增幅均為全年最低。附：2008年1-11月經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全 市 主 要 經(jīng) 濟(jì) 綜 合 指 標(biāo) 表 單位:萬(wàn)元指 標(biāo)11 月比上年同月 增長(zhǎng)（%）1-11月累計(jì)比上年同期 增長(zhǎng)（%）一、規(guī)模以上工業(yè)增

18、加值21654523.9219562727.5二、社會(huì)消費(fèi)品零售總額12633924.1120429822.5三、全部財(cái)政收入447986.057390530.7地方財(cái)政收入2321425.628430833.5財(cái)政支出4718313.737332629.2四、進(jìn)出口總額（萬(wàn)美元）475-21.01199565.9進(jìn) 口264-22.99344127.6出 口211-18.52651-15.1實(shí)際利用外商投資364-73.310186-43.6五、固定資產(chǎn)投資額24070714.719142248.250萬(wàn)元以上項(xiàng)目20541010.015926454.7第一產(chǎn)業(yè)2730196.1202287

19、7.7第二產(chǎn)業(yè)1722727.91238524-5.1第三產(chǎn)業(yè)3040816.633389363.4房地產(chǎn)3529752.232157929.9六、月末金融機(jī)構(gòu)存款余額545792323.2居民儲(chǔ)蓄321253221.3月末金融機(jī)構(gòu)貸款余額37456213.9金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入778421-14.3102595097.4金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出796785-16.1104959616.7七、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(%)101.01.0105.55.5注：本表外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)據(jù)跨月反映三、淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析（一）、淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析在國(guó)內(nèi)外宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化的前提下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)受其影響征兆初顯。1

20、0月份我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)，但是增幅較上月和去年同期都有所回落；新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快,在其帶動(dòng)下施工面積改變前期下降態(tài)勢(shì)，有一定幅度增長(zhǎng)；受在建項(xiàng)目工期較長(zhǎng)的影響竣工面積下降幅度較大；銷(xiāo)售情況一改前一階段旺銷(xiāo)勢(shì)頭，增速大幅下滑；商品房空置量較大。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落。1-12月我市房地產(chǎn)投資累計(jì)完成28.63億元,增長(zhǎng)27.6%,增幅比上月回落3.48個(gè)百分點(diǎn),比上年同期回落4.22個(gè)百分點(diǎn);12月份當(dāng)月完成2.61億元,比上月下降22.33%。其中淮南礦業(yè)集團(tuán)累計(jì)投資比上年下降39.49%。全市投資增幅在其影響下回落12.58個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資累計(jì)完成21.73億元,增長(zhǎng)9.8

21、6%,增幅比上月回落1.89個(gè)百分點(diǎn),比上年同期回落19.45個(gè)百分點(diǎn)。2、新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快。下半年以來(lái)新項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工，對(duì)施工面積拉動(dòng)較大。前12個(gè)月施工面積累計(jì)423.44萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)10.84%，其中住宅施工面積359.75萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)2.86%；新開(kāi)工面積166.54萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)78.75%，其中住宅新開(kāi)工面積135.39萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)66.37%。各縣區(qū)中鳳臺(tái)縣新開(kāi)工面積27.67萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)94.7%;大通區(qū)新開(kāi)工面積15.1萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)1.05倍；謝家集區(qū)新開(kāi)工面積12.09萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)1.81倍。另外淮南礦業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目新開(kāi)工面積24.33萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)3.24倍?？梢?/p>

22、看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以田家庵為中心向其他縣區(qū)輻射較明顯，各區(qū)域有不同程度的施工量。3、竣工面積增速下降較多。由于近年來(lái)我市新開(kāi)工項(xiàng)目中以高層為主，建設(shè)周期較以往年度長(zhǎng)，所以今年下半年以來(lái)竣工面積一直為負(fù)增長(zhǎng)。前10月份全市竣工面積66.81%,同比下降28.83%,其中住宅竣工面積62.72萬(wàn)平方米,下降29.95%。4、當(dāng)月銷(xiāo)售面積有所下降。受全國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和購(gòu)房戶(hù)持幣觀(guān)望等因素影響， 以往的“金九銀十”銷(xiāo)售模式被打破，10月全市房屋銷(xiāo)售面積6.01萬(wàn)平方米，同比下降47.19%，112月份累計(jì)銷(xiāo)售面積111.28萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)22.58%,增幅比上月累計(jì)回落11.27個(gè)百分點(diǎn),比上年

23、同期回落92.31個(gè)百分點(diǎn)。5、商品房屋空置量較大。1-12月全市空置面積30.87萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)39.05%,其中住宅24.35萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)40.91%,雖然增長(zhǎng)幅度較上月有所下降，但是房屋空置面積總量已高于歷年同期數(shù)，其中淮南礦業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目合計(jì)空置12.72萬(wàn)平方米，惠利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司空置7.5萬(wàn)平方米,城鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司空置4.63萬(wàn)平方米，隨著一部分商品房年底竣工及部分樓盤(pán)滯銷(xiāo)情況的顯現(xiàn)，全年商品房空置量仍然會(huì)增加?；茨鲜?005-2008年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平米類(lèi)別施工面積（萬(wàn)）竣工面積（萬(wàn)）2005年2006年2007年2008年（1-11月）2005年2006年2007

24、年2008年（1-11月）住宅231.7750415.6543727320192.4968商業(yè)用房1130203.52615缺省淮南市2005-2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)平米類(lèi)別銷(xiāo)售面積2005年2006年2007年2008年（1-11月）住宅22.856198.8102商業(yè)用房1.45.35.962008年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)平方米 指 標(biāo)1-12月累計(jì)比上年同期增長(zhǎng)（%）一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資32157929.9國(guó)有單位37841-44.9住 宅24330713.3二、本年購(gòu)置土地面積87284.9三、完成開(kāi)發(fā)土地面積8-14.9（1）施工面積43712.8（2

25、）新開(kāi)工面積18083.3（3）竣工面積68-34.6（4）房屋銷(xiāo)售建筑面積10822.4住 宅10219.3（5）空置面積3467.9住 宅2668.4五、商品房屋竣工價(jià)值71604-17.9六、商品房屋銷(xiāo)售額30949839.4住 宅27749634.2（二）、淮南住宅市場(chǎng)分析1.淮南住宅市場(chǎng)基本特點(diǎn)基本狀況樓盤(pán)主要集中在田家庵區(qū)，目前市場(chǎng)供應(yīng)量充足產(chǎn)品現(xiàn)市場(chǎng)推出樓盤(pán)的物業(yè)類(lèi)型為多層和高層，以高層為主，由于多層匱乏，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)力推廣，消費(fèi)者處于被動(dòng)接受階段，尤其是在市區(qū)核心地段，高層產(chǎn)品銷(xiāo)售看好。主力戶(hù)型市場(chǎng)主力戶(hù)型為90-110的兩房和120-140的三房為主，以偏小面積銷(xiāo)售的快，145以

26、上大面積銷(xiāo)售較慢。核心競(jìng)爭(zhēng)力目前市場(chǎng)樓盤(pán)主要以地段與外部資源為主要賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新和樓盤(pán)展示格外受到消費(fèi)者認(rèn)可。 客戶(hù)分析主要購(gòu)房群體為：礦業(yè)集團(tuán)職工、電力系統(tǒng)員工、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員 2.淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)交易情況2008年112月份淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)圖2008年112月淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售套數(shù)走勢(shì)圖2008年112月淮南房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖小結(jié):2009年，在08年的政策利好的支持下，以及新的貸款利率的執(zhí)行、二套房政策的促動(dòng)，二次置業(yè)及改善住房市場(chǎng)將得到釋放。隨著政策累積效應(yīng)的逐步釋放，市場(chǎng)有望在2009年下半年見(jiàn)底回暖。與2008年“倒v形”走勢(shì)相比，2009年淮南房地

27、產(chǎn)市場(chǎng)更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“l(fā)”形走勢(shì),對(duì)于項(xiàng)目的住宅部分，選擇在8月入市，預(yù)估市場(chǎng)機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。（三）、淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)淮南辦公物業(yè)處于萌芽發(fā)展階段，辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展滯后，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，辦公物業(yè)潛在需求有限：為節(jié)省成本，現(xiàn)有客戶(hù)多租用住宅或自建簡(jiǎn)易辦公設(shè)施。目前，淮南辦公物業(yè)大量改變用途，或者面臨大量空置。企業(yè)性質(zhì)行業(yè)類(lèi)別解決方案大型國(guó)有企業(yè)銀行、保險(xiǎn)、郵政、電信、電力等自建辦公樓政府單位市政府下屬各機(jī)關(guān)自建辦公樓外地企業(yè)辦事處外來(lái)銷(xiāo)售、代理機(jī)構(gòu) 租用店面或住宅高知服務(wù)性中小企業(yè)律師、會(huì)計(jì)、廣告等租用店面或住宅低成本運(yùn)作中小企業(yè)貿(mào)易企業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)租用店面或住宅工廠(chǎng)附近自建辦公用房小結(jié)：

28、淮南企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓的概念還停留在基本辦公的階段，“商務(wù)”的理念基本還沒(méi)有形成，對(duì)“生態(tài)”辦公概念更甚遠(yuǎn)。由于需求模糊、功能落后的特點(diǎn)，寫(xiě)字樓物業(yè)在項(xiàng)目包裝和實(shí)際使用中出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象，產(chǎn)生較大的形象落差。項(xiàng)目所處位置并不屬于淮南市田家庵核心商圈，但作為項(xiàng)目的辦公部分，憑借非單一物業(yè)形式，與項(xiàng)目的住宅、商業(yè)部分形成整合優(yōu)勢(shì)。依托占據(jù)廣場(chǎng)路地段，以及依市新體育中心的地段優(yōu)勢(shì)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求逐漸增加，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)可能形成類(lèi)似休閑商務(wù)區(qū)（rbd）。因淮南寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展滯后，憑借項(xiàng)目更新的規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新質(zhì)素（層高5.8米/160%使用率/生態(tài)中庭），對(duì)于作為生態(tài)loft辦公產(chǎn)品的本案而言

29、，應(yīng)會(huì)吸引區(qū)域內(nèi)圍繞大型餐飲、休閑、家裝裝飾等企業(yè)入駐。（四）、淮南商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析1、整體概述淮南是一座煤炭資源型城市，長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和重工輕商思想的影響，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，存在流通規(guī)模小、現(xiàn)代化水平低、購(gòu)物環(huán)境差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、市場(chǎng)凝聚力和輻射力偏弱等問(wèn)題。 目前全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均面積僅0.6平方米，低于全國(guó)0.9平米和省0.75平米的平均水平。通過(guò)對(duì)淮南商業(yè)的考察，我們發(fā)現(xiàn)，淮南現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸同時(shí)也可稱(chēng)之為淮南核心商圈的龍湖路商圈，而另一個(gè)是位于淮濱路以東城市場(chǎng)為核心的老城區(qū)商業(yè)圈。形成這樣的兩大商圈，主要是由于城市的發(fā)展所致，老商圈由于功能的局

30、限，已阻礙了全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無(wú)法擔(dān)當(dāng)全市的消費(fèi)職能，只能退居第二，擔(dān)當(dāng)城市副商業(yè)中心的地位。2、核心商圈介紹（1）、概述龍湖路核心商圈的形成，是伴隨著80年代后田家庵區(qū)城市建設(shè)的大發(fā)展而來(lái)的，是時(shí)，改建、拓寬了貫穿區(qū)境的國(guó)慶路、舜耕山路、洞山路、黑泥洼路、十澗湖路、羅山路、淮舜路、陳家崗路、大通北路等城市主干道，新建了龍湖路、龍王溝路（學(xué)院路）、泉山路、朝陽(yáng)路、大橋路等城市主干道，特別是洞山路、陳家崗路、國(guó)慶路所構(gòu)成的“s”形干道，以其路幅寬、線(xiàn)型直、綠化美、功能全等特點(diǎn)，使田家庵與洞山、泉山連成一體，從而形成頗具規(guī)模的中心城市。建成后，區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá)，環(huán)境改善，在政府的大力發(fā)展下，新型商業(yè)在

31、此區(qū)域得到迅速發(fā)展，目前的龍湖中路兩側(cè)商業(yè)布點(diǎn)密集，大型商業(yè)齊聚，此商圈承載著整個(gè)淮南的主力消費(fèi)。從商圈的構(gòu)成以及商業(yè)的布局來(lái)看，以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶路、學(xué)院路以及部分人民路。（2）、主要商街情況道路業(yè)種構(gòu)成租金水平商鋪情況區(qū)域人流情況龍湖路龍湖中路是淮南最繁華的商業(yè)街區(qū)之一，以國(guó)慶路至朝陽(yáng)路段最為繁華。最具代表的是綜合商業(yè)街區(qū)商貿(mào)文化城龍湖中路：均價(jià)5.5元/天/最高價(jià)： 12元/天/龍湖北路：2-3.5元/天/商鋪面積:主要集中于70左右，商鋪開(kāi)間6米居多，進(jìn)深一般在10米上下。因有肯德基、麥當(dāng)勞、華聯(lián)百貨等大型商超積聚， 相對(duì)較多的服裝業(yè)聚集，人流量大。朝陽(yáng)路集服裝、

32、專(zhuān)業(yè)店、餐飲、休閑娛樂(lè)等多業(yè)種街區(qū)均價(jià)：4-4.5元/天/商鋪面積：50左右為主，店面較寬商業(yè)業(yè)態(tài)比較分散學(xué)院路以?shī)蕵?lè)業(yè)為主平均：2元/天/近朝陽(yáng)路段3.5-4元/天/商鋪面積：以30左右為主，以私營(yíng)為主。依校園經(jīng)濟(jì)，人流量較為可觀(guān)國(guó)慶中路賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店較多，商業(yè)分布在龍湖路兩側(cè)34元/天/商鋪面積：以70左右為主，近龍湖路的商鋪價(jià)格較高中型超市較多，近龍湖路段有一定人流。廣場(chǎng)路（本案）小型飯店、日用品商店、攝影、小型電話(huà)廳0.50.8主要為兩層聯(lián)體，面積在80100平方米左右人流量大，但消費(fèi)能力偏低，經(jīng)營(yíng)狀況一般（3）主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布情況商號(hào)名稱(chēng)地址經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)范圍華聯(lián)百貨商廈朝陽(yáng)中路

33、2.2萬(wàn)較好服裝、百貨、電器金灣名街淮濱路3萬(wàn)一般服裝、小百貨、電玩、古玩、餐飲商貿(mào)文化廣場(chǎng)（步行街）龍湖路4.2萬(wàn)較好服裝、百貨金太陽(yáng)廣場(chǎng)淮濱路2萬(wàn)余一般服裝、鞋帽東城市場(chǎng)淮濱路3萬(wàn)余較好服裝白馬國(guó)美商城國(guó)慶中路3萬(wàn)較差低檔服裝+電器紅府超市1金灣名街店1.1萬(wàn)較好日用百貨紅府超市2火車(chē)站店1萬(wàn)一般日用百貨蘇果超市1龍湖南路0.86萬(wàn)較好日用百貨蘇果超市2朝陽(yáng)中路1萬(wàn)較好日用百貨國(guó)生電器龍湖路1.8萬(wàn)較好電器五星電器朝陽(yáng)中路0.8萬(wàn)較好電器五一商場(chǎng)淮舜路0.9萬(wàn)較差服裝、皮革、電器、百貨東安家俱城淮舜路5萬(wàn)一般家俱淮南百貨大樓龍湖路2萬(wàn)一般電器、百貨勝發(fā)大廈龍湖路1.8萬(wàn)較差服飾、百貨小結(jié)

34、： 本案依托市新體育中心的配套優(yōu)勢(shì)，區(qū)域人流量均屬于較高層次；區(qū)域商業(yè)不僅為周邊提供配套，更輻射全城，以餐飲為主的商業(yè)業(yè)態(tài)成為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；目前較低的租金很難支撐較高的售價(jià)，因此本案的售價(jià)應(yīng)考慮目前區(qū)域商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和租金情況；3、區(qū)域市場(chǎng)分析3 從市場(chǎng)供給狀況來(lái)看，市場(chǎng)供給體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前市場(chǎng)在售的商業(yè)體量較大，主要包括專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)、商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)門(mén)面幾種；社區(qū)商業(yè)供給同樣逐漸的升級(jí)，從體量、規(guī)劃、配套各方面來(lái)吸引投資者和商家的眼球，以搶占市場(chǎng)，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。6 從市場(chǎng)的需求狀況來(lái)看，市場(chǎng)需求較弱，銷(xiāo)售壓力較大。由于商貿(mào)文化城目前承載著淮南主要的商業(yè)，經(jīng)營(yíng)的

35、范圍比較的廣泛無(wú)所不包，從餐飲、住宿到知名品牌的服裝、鞋帽、咖啡店等多種行業(yè)，已經(jīng)在淮南消費(fèi)者的心目中形成較高美譽(yù)度，再加上地段的效應(yīng)。要想從新建立一個(gè)新的環(huán)境或者轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并非簡(jiǎn)單，況且本地的消費(fèi)群體有限，加上0608年的消費(fèi)需求的大量釋放，市場(chǎng)需求空間相對(duì)較小，同時(shí)面對(duì)眾多供給，使得消費(fèi)的壓力激增。8 從市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?lái)看，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有較大的潛力隨著城市不斷的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、政治等重心的轉(zhuǎn)移，本區(qū)域依托市政投入，發(fā)展具有契機(jī)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，老城區(qū)再任何一個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中都處于不可替代的位置，按照一般的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)開(kāi)發(fā)到了一定階段，老城區(qū)的改造是必然的結(jié)果，而且老城區(qū)的消費(fèi)群體比較的集中，市

36、場(chǎng)潛力挖掘的時(shí)候相對(duì)比較容易，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)潛力較大。小結(jié)：本案所處的廣場(chǎng)路地段，依托市新體育中心優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)已形成餐飲、休閑娛樂(lè)等街區(qū)。根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)積聚效應(yīng)研究，本案所處區(qū)域是發(fā)展餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)的最好地區(qū)。因此，在考慮商業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)性的基礎(chǔ)之上，結(jié)合項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況來(lái)看，本案商業(yè)以餐飲、休閑娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)是可行的，而作為全能型商鋪也是可能的。4、區(qū)域在售商業(yè)個(gè)案分析新天地中央廣場(chǎng) 位于朝陽(yáng)中路【龍湖中學(xué)對(duì)面】總建面：約50000、單體；目前在售小戶(hù)型公寓毛坯、loft公寓式寫(xiě)字樓及底層5f商業(yè)招商。優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)毗鄰龍湖商貿(mào)城，商業(yè)圈成熟，區(qū)域生活配已相當(dāng)完備，給該案后期商業(yè)運(yùn)作起到了一定

37、的帶動(dòng)作用；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)主力戶(hù)型集中在5070，（且含有小戶(hù)型公寓和loft藍(lán)調(diào)公寓式寫(xiě)字樓）極大的壓縮了總價(jià)優(yōu)勢(shì)，從而擴(kuò)大了很大一部分潛在投資型客戶(hù)；教育優(yōu)勢(shì)龍湖中學(xué)、淮師小等，區(qū)域教育資源豐富，為一部分急于小孩上學(xué)的青年置業(yè)客戶(hù)提供良好的教育平臺(tái)；機(jī)會(huì)區(qū)域商圈的快速崛起，對(duì)該案的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供了一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，且該案周邊規(guī)模商業(yè)的帶動(dòng)（旭日·家樂(lè)福廣場(chǎng)、商之都、金地·尚街等）規(guī)模商業(yè)相繼投入運(yùn)營(yíng)，給區(qū)域商圈注入新的活力；總價(jià)上具有一定優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)擴(kuò)大后期目標(biāo)客群，且后期隨著底層商業(yè)的招商具備完善，該區(qū)域依舊是淮南市區(qū)商圈不可忽視的鉑金區(qū)域；劣勢(shì)產(chǎn)權(quán)年限劣勢(shì)非住宅用地，4

38、0年產(chǎn)權(quán)是制約該案快速去化的核心因素，且塔樓設(shè)計(jì)，缺乏南北通透性，僅對(duì)投資性客戶(hù)具備一定的吸引力；挑戰(zhàn)在全球金融危機(jī)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已率先受到波及，持幣觀(guān)望已成為當(dāng)今樓市最直接表現(xiàn)形式。結(jié)合本案自身狀況，如何規(guī)避產(chǎn)權(quán)年限成為挑戰(zhàn)所在。小結(jié)： 新天地中央廣場(chǎng)，有關(guān)項(xiàng)目的商業(yè)部分采取先招商后銷(xiāo)售模式。通過(guò)品牌商家招商工作先行、為商業(yè)積聚品牌、人氣，其后進(jìn)行返租形式，從而促進(jìn)商業(yè)的銷(xiāo)售。金地龍湖路1號(hào)項(xiàng)目位于淮南市龍湖中路商業(yè)與城區(qū)中心地段，占地面積1.33萬(wàn)平米，總建筑面積8.9萬(wàn)平方米。其中，1-3層為商業(yè)，面積約為1.5萬(wàn)平米。金地龍湖路1號(hào)，有關(guān)項(xiàng)目的商業(yè)部分同樣采取先招商后銷(xiāo)售模式，目前

39、商業(yè)部分銷(xiāo)售近乎完畢。上圖為2008年9月6日，項(xiàng)目舉辦的中國(guó)（香港）特許經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)品牌加盟授牌暨商家進(jìn)駐簽約發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景在對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目簡(jiǎn)析基礎(chǔ)上，對(duì)本案商業(yè)部分做swot分析優(yōu)勢(shì)坐擁新體育中心優(yōu)勢(shì)，人流量大。周邊社區(qū)較多，潛在客源多。項(xiàng)目位置較好，依廣場(chǎng)中路，有做大商業(yè)的潛質(zhì)。機(jī)會(huì)淮南經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的需求也在不斷增加，投資客戶(hù)也會(huì)相應(yīng)增加，為去化帶來(lái)一定保證。區(qū)域內(nèi)新住宅項(xiàng)目產(chǎn)生的人群需要新增商業(yè)物業(yè)的支持。劣勢(shì)淮南整體商業(yè)用房控制率高，投資商鋪客戶(hù)匱乏。區(qū)域人流大，但消費(fèi)能力偏低，投資者會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)狀況差而考慮別處商業(yè)。目前區(qū)域商業(yè)租金偏低且經(jīng)營(yíng)狀況較好。受到區(qū)域環(huán)境影響，給人以

40、地段產(chǎn)品的印象。偏離核心商圈，人流被吸引，區(qū)域內(nèi)無(wú)法留住高消費(fèi)人群。轉(zhuǎn)化進(jìn)行適合的主題定位，成功的吸引投資客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)客戶(hù)。通過(guò)塑造樓盤(pán)的高檔性質(zhì)來(lái)推動(dòng)商鋪檔次的提升。挑戰(zhàn)未來(lái)市場(chǎng)商業(yè)供應(yīng)量大，其中超過(guò)10萬(wàn)方屬于大型商業(yè)商場(chǎng)，檔次高，吸引力強(qiáng)。未來(lái)同本案類(lèi)似的社區(qū)商業(yè)投放量也較大，市場(chǎng)壓力加大。迎接挑戰(zhàn)以綜合體下全能型商鋪定位突出商業(yè)性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化營(yíng)銷(xiāo)。本案1-2層商業(yè)部分現(xiàn)有面積區(qū)間以及預(yù)估銷(xiāo)售總價(jià)范圍狀況，下表簡(jiǎn)析?，F(xiàn)有面積區(qū)間預(yù)估均價(jià)預(yù)估總價(jià)一層1155/124015000/元1700萬(wàn)/1860萬(wàn)二層1290/12507000/元875萬(wàn)/903萬(wàn)結(jié)論：結(jié)合上述新天地中央廣場(chǎng)和金

41、地龍湖路1號(hào)項(xiàng)目商業(yè)部分分析而言，淮南商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售多為采用先招商后銷(xiāo)售模式。從以上表格中可以看出，有關(guān)本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售，如果沒(méi)有招商先行的支撐，在單層商業(yè)沒(méi)有進(jìn)行分割情況下，面臨面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高事實(shí)狀況。因此，結(jié)合淮南市場(chǎng)情況，本案商業(yè)部分目標(biāo)客戶(hù)定位，現(xiàn)將其圈定在投資客戶(hù)群。而對(duì)于投資型客戶(hù)群體中，我們發(fā)掘能承受如此總價(jià)的客戶(hù)實(shí)為鳳毛麟角。在08年金融危機(jī)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景下，我司考慮，基于企業(yè)因市場(chǎng)外部環(huán)境因素，導(dǎo)致一些中小型企業(yè)周轉(zhuǎn)不靈、經(jīng)營(yíng)不善，企業(yè)利潤(rùn)不保。而在此過(guò)程中，這些仍想抽身而出，將資金由于商業(yè)投資，謀求穩(wěn)健回報(bào)。因此，將這類(lèi)投資型客戶(hù)群體中核心客戶(hù)集中為周轉(zhuǎn)不靈、經(jīng)營(yíng)不善之

42、類(lèi)中小型企業(yè)。對(duì)于這部分核心客戶(hù)額發(fā)掘，為本商業(yè)部分成功銷(xiāo)售關(guān)鍵。第二部分 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目住宅部分定位二、項(xiàng)目辦公部分定位三、項(xiàng)目商業(yè)部分定位考慮本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售，對(duì)于項(xiàng)目整體銷(xiāo)售進(jìn)程推進(jìn)至關(guān)重要。因此，在下文對(duì)商業(yè)部分定位、銷(xiāo)售方式、招商業(yè)態(tài)等方面將做詳細(xì)闡述。（一）、商業(yè)定位原則商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：一般原則：n定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征n定位應(yīng)具備n稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)n定位要體現(xiàn)不同n因素的贏利性和總體的平衡性n定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)個(gè)例原

43、則：2 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向3 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合4 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力5 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)推廣的成功及后期的保值能力和增值空間（二）、商業(yè)定位1、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)定位市場(chǎng)定位：適應(yīng)高贏利經(jīng)營(yíng)的商業(yè)功能的全能型商鋪餐飲、家具、家什、超市、專(zhuān)賣(mài)店。經(jīng)營(yíng)定位評(píng)估對(duì)照表:類(lèi)別定位區(qū)域特征稀缺差異性互補(bǔ)互動(dòng)性贏利性平衡性市場(chǎng)接納力中高檔家居餐飲超市百貨家 電（根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研綜合打分評(píng)估表）2、定位評(píng)估：全能型商鋪的定位是最符合定位一般原則的產(chǎn)品定位，并且能有效地增加區(qū)域都市化形象。有效是商業(yè)運(yùn)作的重點(diǎn)難點(diǎn)，具體可表現(xiàn)為商鋪的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高低。c3業(yè)態(tài)對(duì)比表：業(yè) 態(tài)定 位選址要求

44、商品結(jié)構(gòu)規(guī)模結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式目 標(biāo)客 戶(hù)專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)及高檔美食城交通要道、商業(yè)中心區(qū)、開(kāi)闊空地體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90面積2，0003，000，其他需根據(jù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)別作出具體要求，要求空間開(kāi)闊采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售，統(tǒng)一采購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)式銷(xiāo)售、品牌具有自已的特色就近消費(fèi)和專(zhuān)業(yè)細(xì)分顧客群gms（綜合超市）居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、交通要道以購(gòu)買(mǎi)次數(shù)多和重復(fù)消費(fèi)的商品為主面積7，00015，000以上，柱與柱之間需在8米以上，縱深60米，凈樓高5米以上采取自選銷(xiāo)售方式10分鐘左右到達(dá)的居民從上表可以清晰的看出，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的特征要求與本商場(chǎng)的外部因素相關(guān)度高于流行的超市定位。商場(chǎng)不能做大而全的超市，但本案認(rèn)為其

45、依托項(xiàng)目外部因素的綜合優(yōu)勢(shì)，可以成功地把商場(chǎng)推向一個(gè)小、精、高檔的專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)。3、功能規(guī)劃在商場(chǎng)不能引進(jìn)成熟的賣(mài)場(chǎng)品牌的條件下，即商場(chǎng)自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的情況下，本案有必要對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行初步的功能規(guī)劃，具體規(guī)劃如下c4功能規(guī)劃分區(qū)表：家居產(chǎn)品類(lèi)別分區(qū)說(shuō)明規(guī)劃區(qū)域面 積()面積比率旗艦店展示區(qū)品牌展示、形象展示1/f 約300018%餐飲旗艦展示區(qū)時(shí)尚、精品型、中高檔2/f 約300018%生態(tài)辦公區(qū)高中級(jí)企業(yè)3/f全部400025%生態(tài)辦公區(qū)高中級(jí)企業(yè)4/f全部400025%上表可以看出，商鋪面是以高度贏利經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性為主要定位以餐飲、家居、超市等各種功能均可滿(mǎn)足的投資保值產(chǎn)品。Ø在規(guī)劃上同

46、Ø時(shí)要考慮一層的地下室預(yù)留300平方米的廚房。Ø一層二層考慮預(yù)留煙道，同Ø時(shí)還要考慮避免住宅的污染。（三）、定位總結(jié)綜上所述，本項(xiàng)目的核心定位是：高標(biāo)準(zhǔn)配套適合中高檔次贏利經(jīng)營(yíng)的全能型商鋪核心理念：定位優(yōu)勢(shì)特征：1 承接了該區(qū)域城市化面貌2 緊扣了區(qū)域商業(yè)發(fā)展的方向特征商服物業(yè)經(jīng)營(yíng)職能的全能化3 強(qiáng)力打造中心區(qū)高檔商業(yè)物業(yè)形象4 彰顯項(xiàng)目廣場(chǎng)路地段的商業(yè)價(jià)值和其保值增值性5 符合片區(qū)消費(fèi)者新時(shí)尚高品位消費(fèi)理念，能引導(dǎo)消費(fèi)者并強(qiáng)力挖掘拓展市場(chǎng)潛在消費(fèi)群（四）、商場(chǎng)成功的必備條件其中商場(chǎng)管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者是否具有實(shí)力、有信譽(yù)的商家乃商場(chǎng)成敗的關(guān)鍵因素。各商家投入資本

47、，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費(fèi)者對(duì)此商場(chǎng)的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報(bào)外，還要作多方面的考慮。7 發(fā)展商必須清楚的認(rèn)識(shí)到，要把好的經(jīng)營(yíng)者請(qǐng)來(lái)進(jìn)駐商場(chǎng)作為旗艦商家，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號(hào)召力商家的需要，讓他們先落實(shí)進(jìn)駐，再利用知名商家的號(hào)召力去吸引其它經(jīng)營(yíng)資源。8 唯有準(zhǔn)確的定位、合理租金和正確的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，才有機(jī)會(huì)將所有鋪面全部租出，并成功開(kāi)業(yè)，提升商場(chǎng)的整體價(jià)值。一個(gè)商場(chǎng)的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認(rèn)清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個(gè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性的成長(zhǎng)過(guò)程，獲取最大回報(bào)，實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷(xiāo)售的價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。（