專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃1

1、襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞

2、羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀

3、羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁

4、薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻

5、蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿

6、蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀

7、蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕

8、螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈

9、螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿

10、袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆

11、裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆

12、袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈

13、羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆

14、羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆

15、薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇

16、蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈

17、蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆

18、蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆

19、螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄

20、螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅

21、袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅

22、襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃

23、袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄

24、罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅

25、薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃

26、薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃

27、蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄

28、蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂

29、螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂

30、螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃

31、蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁

32、袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁

33、襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿肆羋螞羈衿芄蟻蟻膄膀蝕螃羇葿蠆裊膂蒞蠆羈羅芁螈蚇膁膇莄螀羄肅莃袂腿莁莃薁羂莇莂螄芇芃莁袆肀腿莀羈袃蒈荿蚈肈莄莈螀袁芀蕆袃肇膆蕆薂袀肂蒆蚅肅蒁蒅袇羈莇蒄罿膃芃蒃蠆羆膈蒂螁膂肄蒁襖羄莃薁薃膀艿薀蚆羃膅蕿袈膈膁薈羀肁蒀薇蝕襖莆薆螂聿節(jié)薅襖袂膈薅薄肈肄蚄蚆袀莂蚃蝿 專業(yè)

34、市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃目 錄序 言項(xiàng)目總論產(chǎn)品定位篇市場(chǎng)營(yíng)銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇組織管理篇項(xiàng)目工作進(jìn)度 序 言建設(shè)“東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng)”是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事，項(xiàng)目建設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港-廣利港，被東營(yíng)市政府列為發(fā)展“海上東營(yíng)”的龍頭項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本策劃書在“效益，謹(jǐn)慎，創(chuàng)新”的原則下，注重項(xiàng)目的可行性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問(wèn)題，即項(xiàng)目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實(shí)現(xiàn)哪些效益？由誰(shuí)來(lái)做？一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐方法，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷，充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，涵蓋投資、

35、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、工期、形象、營(yíng)銷推廣等多項(xiàng)內(nèi)容,作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù)，注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，但也是基于項(xiàng)目的可行而進(jìn)行的，項(xiàng)目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。美國(guó)學(xué)者s·阿瑞提普說(shuō)：“單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答人與人之間的信任以及互相幫助而提出來(lái)的問(wèn)題?！笨梢?，優(yōu)化生存環(huán)境，策劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出

36、發(fā)點(diǎn)之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。三、價(jià)值性任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值一定很大，相反，無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃，不能稱之為一個(gè)好的策劃。策劃的結(jié)果都要能創(chuàng)造一定的價(jià)值，只有這樣，策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。本策劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際情況，對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。四、集中性在戰(zhàn)爭(zhēng)中，集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項(xiàng)目，還是體育項(xiàng)目，都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo)。本項(xiàng)目也不例外，針對(duì)項(xiàng)

37、目開發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即市場(chǎng)和資金，本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注，并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析。五、信息性俗話說(shuō)“多存芝麻好打油”。一個(gè)好的項(xiàng)目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。為此，我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭(zhēng)使本策劃更貼近市場(chǎng)，促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。六、安全性 東營(yíng)鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢(shì)態(tài)，各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好，本項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目企業(yè)來(lái)講，不但可以促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本地實(shí)際的情況下，我們秉承“市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)

38、本項(xiàng)目銷售”的核心思想，在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金，充分考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開發(fā)，充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，本著對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神，注重項(xiàng)目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。項(xiàng)目總論本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢(shì)、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)”三個(gè)方面分析，意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式（一）東營(yíng)市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬(wàn)畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與gdp比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2002-2010），提出了東

39、營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放，增加出口創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)，東營(yíng)市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量達(dá)到34*104t，漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá)146萬(wàn)畝，出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬(wàn)美元。（二）根據(jù)2003年市政府發(fā)布的關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，加快“海上東營(yíng)建設(shè)的意見，到2007年，東營(yíng)將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心，培植成

40、區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃中，廣利港的發(fā)展定位是：以引進(jìn)外資和利用民間投資為主，鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。（三）東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程，其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬(wàn)畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本項(xiàng)目已經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來(lái)抓。該區(qū)域依據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭項(xiàng)目，

41、本項(xiàng)目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值（一）可依賴的廣利港載體目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所，將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫(kù)-天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬(wàn)游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為其“東鄰”實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨

42、日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來(lái)的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場(chǎng)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)的建成，不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi)，濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置靠近，也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。（四）珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府批準(zhǔn)和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目含有唯一和壟斷性價(jià)值，據(jù)天時(shí)；項(xiàng)目符合城市群體“下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，假期經(jīng)濟(jì)”體會(huì)漁港休閑生活的特定場(chǎng)所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地，有人和。三、項(xiàng)目的主要建設(shè)指標(biāo)（

43、一）項(xiàng)目選址廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？?，廣南水庫(kù)以東，距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項(xiàng)目區(qū)南北長(zhǎng)453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫(kù)，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個(gè)，常駐人口357戶，1500人，流動(dòng)人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標(biāo)一座。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè)，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管理局

44、管理，根據(jù)東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快“海上東營(yíng)”建設(shè)的意見、東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2001-2010）與東營(yíng)市城市總體規(guī)劃，廣利港將成為未來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港。（二）建設(shè)條件1、位置條件項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營(yíng)”建設(shè)的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，廣利港具備了更便捷的交通條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。該港靠近東營(yíng)市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。2、交通條件已經(jīng)修建的東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項(xiàng)目

45、為購(gòu)物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費(fèi)群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對(duì)于這部分群體來(lái)說(shuō)，交通相對(duì)便利。3、環(huán)境條件東營(yíng)是一個(gè)缺少景觀的城市，本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨(dú)厚、相對(duì)唯一的重要景區(qū)，造景升值對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)十分重要。4、土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對(duì)落后，有待爭(zhēng)取更大的政府扶持。5、土地征用情況開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完成。（三）建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1、建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積

46、其中臨街商鋪22000平方米（原來(lái)是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場(chǎng)60000平方米，一期30000平方米，冷庫(kù)10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計(jì)，以滿足業(yè)主的居住需求，在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。基本單體戶型設(shè)計(jì)為建

47、筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進(jìn)深10米，廚衛(wèi)齊全。（批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹）（四）建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境（1）地貌：場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。（2）水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。（3）地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁港，沿項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)

48、目東南角建筑渡假酒店。項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè)，次入口三個(gè)，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢(shì)，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。項(xiàng)目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性。（1）商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。（2）商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“商住兩用”需求。（3）體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格。（4）注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì)。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場(chǎng)60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒店50米 低層商鋪10米 市場(chǎng)8米

49、住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場(chǎng)2層 住宅6層3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同時(shí)應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的要求，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。特別提示的是環(huán)境保護(hù)：停車場(chǎng)汽車排

50、放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾處理等.產(chǎn)品定位篇本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特色消費(fèi)新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣

51、告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市，東營(yíng)的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂。東營(yíng)是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來(lái)到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn)，在符合政府規(guī)劃的前提下，應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn)品的布局，最大程度促

52、進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計(jì)方案已呈報(bào)，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。（一）主路入口景觀-趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門，請(qǐng)書法名家題字“xx項(xiàng)目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長(zhǎng)度為450米左右。作為項(xiàng)目標(biāo)志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。（二）入口廣場(chǎng)景區(qū)-“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口，建議在此設(shè)置小型廣場(chǎng)-“漁港之歌”。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。項(xiàng)目主入口做為中心廣場(chǎng)，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現(xiàn)漁民

53、們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景，成為廣場(chǎng)標(biāo)志；圍繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng),按北斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng), 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景。（三）海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)-“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂(lè)的專業(yè)街區(qū)，不但可

54、以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn)；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過(guò)大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)為：a型，建筑面積150平方米和b型100平方米左右兩種，c戶型50米，進(jìn)深均10米左右。（四）大型海鮮批發(fā)市場(chǎng)-“漁家賣場(chǎng)”建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū)，

55、由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場(chǎng)的形成，更要考慮便于項(xiàng)目的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計(jì)方案：一種建設(shè)“單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng)”，降低業(yè)主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。該方案受益期長(zhǎng)，但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。（五）三星級(jí)賓館-“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來(lái)被消費(fèi)者所接受。本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立

56、在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，建議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”，向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店，對(duì)外銷售或合作經(jīng)營(yíng)。 （六）小型公寓-“漁人之家”項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價(jià)格不超過(guò)十萬(wàn)元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人口的臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需

57、用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)際情況，可視開發(fā)情況，增建倉(cāng)儲(chǔ)室，減少車庫(kù)。市場(chǎng)營(yíng)銷篇本篇主要分為“市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略”兩個(gè)內(nèi)容，核心思路是“通過(guò)市場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過(guò)多的文字描述。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增加，這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的基礎(chǔ)， 商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國(guó)正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些城市和地區(qū)的房

58、價(jià)持續(xù)上漲。如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá)6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)格已高達(dá)1.5萬(wàn)/平方米以上。個(gè)人購(gòu)房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推動(dòng)的。 二、東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀東營(yíng)作為新興城市，隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施，地價(jià)迅猛上漲，掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街（商河路）改造項(xiàng)目、長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如荼。調(diào)