物業(yè)服務(wù)中心工程設(shè)備運行、維修工作實施方案

1、水電設(shè)備維護保養(yǎng)消防設(shè)備：一、序號項目管理標準保障措施1、達電流在額定值內(nèi)。2、組穩(wěn)固，無震動。3、依據(jù)工作規(guī)1送、排風機道無泄漏，松動，保溫良好。范進行4、閥開關(guān)靈活，準確。5、機配線牢固，接線段子無變色。1、電流在額定值內(nèi)。2、依據(jù)工作規(guī)2排煙機組穩(wěn)固，無震動。范進行3、道無泄漏，松動，保溫良好。4、閥開關(guān)靈活，準確。電機配線牢固，接線段子無變色。1、泄漏。依據(jù)工作規(guī)3噴灑、水幕裝置2、范進行破損。1、凈整潔。4煙感、溫感依據(jù)工作規(guī)2、范進行警準確，及時。1、泄漏。2、依據(jù)工作規(guī)5消火栓門開啟靈活。范進行3、備無缺損。1、警準確、及時。依據(jù)工作規(guī)6火災(zāi)自動報警2、范進行備箱內(nèi)干凈整潔。二、

2、實施流程：A、消火栓給水系統(tǒng)。1 、每周巡回檢查 1 次消火栓給水系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。2 、每季度對消防管道及附件、 消火栓、消防水泵接合器、 閥門、壓力表等一切設(shè)備，進行一次全面檢修。3 、每年檢查一次消火栓，打開箱門，確認設(shè)備有無缺損、泄漏，如有，進行補充或更換。B 、自動噴水滅火系統(tǒng)。1 、 制定詳盡的管理、檢測、維護制度，日常工作由專職工程技術(shù)人員、義務(wù)消防隊或消防員執(zhí)行。2 、 負責系統(tǒng)維護的人員每天巡檢責任區(qū)內(nèi)所有水源控制閥、 報警閥及其附屬組件，進行外觀檢查，并觀察壓力表指針所指壓力是否正常，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。3 、 每年對水源的供水能力進行一次測定，確保水源滿足設(shè)計水量

3、和水壓。4 、 每月對噴頭進行外觀檢查， 發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭或噴頭上附有異物， 及時更換或清除。5 、 各種不同規(guī)格的噴頭均要儲存一定數(shù)量的備品。 其數(shù)量不少于安裝總數(shù)的 1% ，且每種類型和不同溫標的備用噴頭數(shù)均應(yīng)不少于10 個。6 、每季度檢修一次如下設(shè)備：a、濕式報警閥1)、壓力表指針確認，每年送檢。2 ）、直角閥密封確認。b 、閘閥1 ）、開啟、關(guān)閉一次。2 ）、如盤跟有泄露，更換盤根填料。3 ）、確保閥門開啟、關(guān)閉靈活。c、單向閥1 ）、查看密封是否良好，無泄漏。2 ）、確認在工作壓力下，單向閥開啟無誤。d 、水泵接合器1 ）、確認有無泄露。2 ）、每兩年進行一次油漆。3 ）、確認接口

4、平整。e、安全閥1 ）、每年檢測一次。2 ）、確保動作執(zhí)行元件準確無誤。f、排水漏斗1 ）、保證下水暢通，無堵塞。2 ）、如有銹蝕，重新油漆。g、壓力表1 ）、每年送檢一次。2 ）、確認指針無松動、抖動現(xiàn)象，如有，立即更換。h 、節(jié)流孔板1 ）、確認節(jié)流孔板無堵塞。i 、水流報警器1 ）、檢查確認靶片無斷裂，無銹蝕，接線牢固。j 、閉式噴水頭1 ）、外觀良好。2 ）、噴頭周圍無障礙，噴頭上無雜物。k 、煙感、溫感探測器1 ）、每月進行一次消防試驗。2 ）、對失靈的煙感檢測器，進行更換。3 ）每兩年進行一次煙感探頭擦拭。l 、火災(zāi)報警裝置1 ）、每季度進行一次手動預(yù)警測試。m 、火災(zāi)收信機1 ）

5、、人工發(fā)出火災(zāi)信號，檢測收信機工作是否良好，區(qū)位碼是否正確。n 、延遲器1 ）、試放水報警，查看時間應(yīng)在額定工作時間內(nèi)，防止誤報。o、壓力繼電器1 ）、每月進行一次確認，看壓力降低時，水泵是否立即啟動。2 ）、如壓力控制啟動范圍不對，立即重新調(diào)整。p 、水力報警器1 ）、每月進行一次外觀檢測。q、電氣自控箱1 ）、壓緊所有接線段子。2 ）、檢測絕緣狀況。3 ）、檢測空開及交接是否良好。4 ）、確保所有指示燈無損壞。5 ）、每半年清潔一次柜內(nèi)灰塵。6 ）、箱內(nèi)標識清晰，如有損壞或不清晰，立即更換。7 ）、每月進行一次雙電源切換測試。r 、按鈕1 ）、確認無松動。2 ）、機械部分無損壞。3 ）、確

6、認信號正確。4 、根據(jù)驗工驗收及日常維護管理、修理情況，每年對系統(tǒng)的質(zhì)量進行一次總結(jié)，作出評價。C、送、排風，排煙系統(tǒng)。5 、每月對送排風系統(tǒng)的防火閥進行一次抽檢，確保防火閥熔斷片無斷裂，如有斷裂，及時更換。6 、每月檢測風機電源壓線段子是否牢固，電機絕緣是否良好。7 、測風機與消防聯(lián)動是否靈活、準確。給排水設(shè)備：一、序號項目管理標準保障措施1、泄漏。12、依據(jù)工作規(guī)上水管路銹蝕。范進行3、門開啟靈活。1、堵塞。依據(jù)工作規(guī)2下水2、范進行異味。1、無堵塞。依據(jù)工作規(guī)3化糞池、馬葫蘆2、蓋無缺損。范進行1、設(shè)備出水量合適。2、無泄漏。依據(jù)工作規(guī)4衛(wèi)生間3、無缺損。范進行4、洗效果好，噪聲低。二、

7、實施流程。A、上水管路。1、每天定期檢查上水管路有無泄漏，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理。2、每日記錄總表自來水使用量，并同前日進行比較，以確認有無異常并隨時查找、修理。3、每月開啟關(guān)閉自來水總閥一次，以確認閥門開啟關(guān)閉靈活。4、冬季確認有無凍結(jié)可能的管路，并每日巡查。B 、下水。1、定期巡檢管線，隨時接到報修，隨時維修。2、雨季季節(jié)，提前檢查下水管路是否暢通。3、檢查確保無異味從下水口溢出。C、化糞池、馬葫蘆。1、化糞池每季度檢查一次，確認無異常。2、每月檢查確認馬葫蘆無堵塞，馬葫蘆蓋安裝穩(wěn)固，無松動或缺損。強電設(shè)備一、序號項目管理標準保障措施1、有燈具在規(guī)定時間內(nèi)照明良好。2、依據(jù)工作規(guī)1照明器具有照明

8、器具無松動。范進行3、漏電。4、明角度合適。1、力設(shè)備運行良好，工作在額定工況下。2、線端子接線牢固。依據(jù)工作規(guī)2動力設(shè)備3、范進行異音。4、緣良好。5、過熱。二、實施流程。A、照明器具。1 、每天在規(guī)定時間巡檢照明狀況，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。2 、每月檢查照明器具有無松動或歪斜，并隨時調(diào)整。3 、每日工作前，準備好工具，衣帽整潔，所用的工具必須具有良好的絕緣。4 、隨身攜帶好日常維修的燈具等備件。5 、如需上下梯子時，要有專人扶著。6 、維修結(jié)束后，將現(xiàn)場清理干凈。B 、動力設(shè)備。1 、每月對動力設(shè)施進行一次保養(yǎng)檢修。2 、每天巡視動力設(shè)備一次，確認有無異音，有無振動。3 、每月檢測一次動力

9、設(shè)備是否在額定工況下工作，檢測工作電流、工作電壓，并記錄于表格。電梯維修保養(yǎng)例行保養(yǎng)分為：第一次例行保養(yǎng)，第二次例行保養(yǎng)，三、四次重復(fù)一、二次內(nèi)容。1 、第一次例行保養(yǎng)。A、清潔曳引機、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生。B 、檢查并堅固主電源、輔助電源、曳引機、控制柜中各接線端子。C、檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好。D 、檢查曳引機減速，電動機的油位，溫升，確保曳引機運行正常。E 、檢查并調(diào)整電梯制動器的制動閘瓦與制動輪盤的間隙，確保間隙不大于0.7mm （廠家有特殊要求除外），同時保證制動器工作靈活可靠。F 、添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐櫥?，使?dǎo)軌潤滑良好。G、添加滾動導(dǎo)靴中心軸的潤滑油，使

10、運轉(zhuǎn)時無異響。H 、添加限速器和限速器張緊輪軸承潤滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常。I 、清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生。J 、檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗各安全開關(guān)，確保功能正常2 、第二次例行保養(yǎng)。1 ）、保養(yǎng)開門機系統(tǒng)A、清潔開門機系統(tǒng)。B 、緊固開門機系統(tǒng)各機械連接部件。C、檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求。D 、添加門機各機械傳動部的潤滑油。E 、檢查門機皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理。F 、堅固門電機，門電阻的各螺栓。G、檢查開關(guān)、減速器、門機限位開關(guān)是否完好。H 、 VVVF門機系統(tǒng)還應(yīng)清潔旋轉(zhuǎn)編碼器。I 、調(diào)整門刀的垂直度，同時保證門刀與廳門地坎間隙在5-10mm

11、 。2 ）、保養(yǎng)廳門系統(tǒng)A、調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙1-6mm，門扇下端與地坎的間隙1-6mm，門鎖在電氣接觸前齒合量不小于7mm 。B 、確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠。C、廳門自動關(guān)門裝置有效。D 、添除廳門門滑道上的潤滑脂，使開關(guān)門靈活可靠。3 ）、保養(yǎng)門保護系統(tǒng)A、清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠。B 、保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠。3 、季度保養(yǎng)1 ）、添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對重道繩輪軸承的潤滑油，確保務(wù)軸承潤滑良好。2 ）、保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動作準確可靠。3 ）、保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準確可靠。4 ）、清潔曳引繩油污，調(diào)

12、整曳引繩的張力，使受力偏差在5% 以內(nèi)。5 ）、檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲、斷股現(xiàn)象。6 ）、檢查曳引繩的伸長長度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長短。7 ）、清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴懲的靴襯予以更換。8 ）、滾動導(dǎo)靴滾輪開膠斷裂嚴重的予以更換。9 ）、電梯運行左右晃動的，適當調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙。10 ）、檢查對重鐵壓板有無松動。11 ）、清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使其符號要求，調(diào)試后，并用慢車手動試驗安全鉗及安全鉗開關(guān)的可靠性。12 ）、保養(yǎng)緩沖器，確保彈性緩沖器無銹蝕，油壓緩沖器油位正常，緩沖器開關(guān)有效。13 ）、檢查、調(diào)整并試驗各安全開關(guān)，

13、確保安全開關(guān)完好、有效。14 ）、檢查限位和極限距離符合要求：限位：50-80mm，極限 120-150mm。4 、年檢維修保養(yǎng)：是針對主管部門對電梯每年一次的安全檢驗而進行適當?shù)谋ｐB(yǎng)、修理，達到電梯安全技術(shù)檢驗報告書中規(guī)定的項目和標準要求，整改項目不多于8 項。1 ）、更換曳引機減速中的油（廠家對油的種類及換油期有規(guī)定的除外）。2) 、清潔電磁抱閘鐵芯，并添加適當適量的潤滑劑。3 ）、調(diào)整電磁抱閘制動彈簧，使制動閘瓦與制動面的間隙不大于0.7mm（廠家有規(guī)定的除外） ，確保電梯平層準確，制動可靠（制動閘瓦磨損嚴重的予以更換）。4 ）、清潔限速器，添加限速器中心軸承的潤滑油（調(diào)整、試驗兩項由國

14、家定點專檢機構(gòu)執(zhí)行，每兩年一次）。5 ）、清洗、調(diào)整、試驗、潤滑安全鉗機構(gòu)，確保安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，左右均勻，慢車試驗安全鉗，能可靠工作符合要求。6 ）、清潔、調(diào)整、試驗各廳門、轎門門鎖、確保廳、轎門鎖各項檢測指標符合要求。7 ）、清潔油壓緩沖器的油污，檢查緩沖器油位，確保油位正常，試驗緩沖開關(guān)，確保其有效性。8 ）、添刷彈性緩沖器上的防銹器。9 ）、保養(yǎng)曳引繩組合，保證各繩頭組合牢固、安全、有效。10 ）、檢查并調(diào)整轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴，使電梯運行平穩(wěn)（磨損嚴重的予以更換），滾動導(dǎo)靴開膠斷裂的也應(yīng)予以更換。11 ）、檢查對重鐵鎖等裝置是否牢固。12 ）、檢查并堅固電纜支架，電纜與井道或轎

15、廂邊沿有無碰撞。13 ）、檢查補償裝置連接件是否完好有效，補償鏈過長的予以調(diào)整。14 ）、檢查曳引繩的伸長量是否超過轎廂上下極限的越程距離。15 ）、對電梯測試一次接地電阻（阻值不小于4 ）。16 ）、測試各部位絕緣電阻（動力阻值不小于0.8M ，其它回路不小于0.25M ）有微機控制的，應(yīng)先拆出微機控制系統(tǒng)后才能測。電梯保養(yǎng)維護項目計劃項目內(nèi)容保養(yǎng)周期清潔機房地面衛(wèi)生半月清潔曳引機、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生半月機檢查并堅固主電源、輔助電源、曳引機、控制柜中各接線端子半月房保檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好半月養(yǎng)檢查曳引機減速，電動機的油位，溫升，確保曳引機運行正常半月檢查并調(diào)整電梯制

16、動器的制動閘瓦與制動輪盤的間隙，確保間隙不大半月于 0.7mm，同時保證制動器工作靈活可靠添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐櫥?，使?dǎo)軌潤滑良好半月井添加限速器和限速器張緊輪軸承潤滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常半月道保清潔轎頂，門頭，門地坎和地坑的衛(wèi)生半月養(yǎng)檢查或調(diào)整各安全開關(guān)，試驗各安全開關(guān)，確保功能正常半月清潔開門機系統(tǒng)半月緊固開門機系統(tǒng)各機械連接部件半月檢查并調(diào)整門扇的垂直度，門中縫的間隙是否符合要求半月門添加門機各機械傳動部的潤滑油半月機、檢查門機皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理半月層堅固門電機，門電阻的各螺栓半月門、檢查開關(guān)、減速器、門機限位開關(guān)是否完好半月轎門調(diào)整門刀的垂直度，同時保證門刀與廳門

17、地坎間隙在5-8mm半月及調(diào)整廳門系統(tǒng)，確保門扇與門扇的間隙1-6mm，門扇下端與地坎的光半月間隙 1-6mm ，門鎖在電氣接觸前齒合量不小于7mm幕的確保門電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠半月保養(yǎng)廳門自動關(guān)門裝置有效半月添除廳門門滑道上的潤滑脂，使開關(guān)門靈活可靠半月清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠半月保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠半月機添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對重道繩輪軸承的季度潤滑油，確保軸承潤滑良好保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動作準確可靠季度房保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準確可靠季度及清潔曳引繩油污，調(diào)整曳引繩的張力，使受力偏差在5% 以內(nèi)季度檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無斷絲、斷股現(xiàn)象季度井檢查曳引繩的伸長長度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長短季度清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴重的靴襯予以更換季度道電梯運行左右晃動的，適當調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙季度的檢查對重鐵壓板有無松動季度清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使其符號要求，調(diào)試后，并用慢車