金色家園前期物業(yè)管理方案

1、金色家園公司物業(yè)管理整體策劃方案石家莊佳德地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司二零零三年八月 目 錄一、 金色家園基本情況二、 前期物業(yè)管理目標(biāo)，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、 組織構(gòu)架及人員配置四、 金色家園物業(yè)管理活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算五、 金色家園物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算六、 金色家園物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)思想一、金色家園基本情況小區(qū)用地：40775m²建筑面積：78144m²密度：28.9%密積率：1.92綠化面積：36.5%總戶(hù)數(shù)： 784 戶(hù)物管費(fèi)：0.30元/m²（不含商鋪，商鋪物業(yè)費(fèi)未定）交房日期：2004年6月18日二、前期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一） 管理目標(biāo)1年度業(yè)主/住戶(hù)綜合滿(mǎn)意率902年度房屋及設(shè)

2、施設(shè)備完好率903年度內(nèi)無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。（二） 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1) 前期介入1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2 施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；3 參與單項(xiàng)工程的交接驗(yàn)收；4 參與整體工程的交接驗(yàn)收；5 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；6 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢(xún);(2) 業(yè)主入住管理1.辦理業(yè)主入住相關(guān)手續(xù)；2.對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理；(3)入住后的管理1 公共性服務(wù)清潔衛(wèi)生管理；綠化日常維護(hù)管理；治安管理；水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的維護(hù)管理；水電管理；雨水、排污設(shè)施管理；道路維修管理；房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；熱交換站、暖氣系統(tǒng)共用部分的維護(hù)管理；物業(yè)

3、檔案資料管理；車(chē)輛停放及交通秩序管理； 安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育； 代收水、電、氣費(fèi)用（根據(jù)屆時(shí)實(shí)際情況定）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目2 特約性服務(wù)家居設(shè)施維修：包括：保修期滿(mǎn)的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修、廚具、衛(wèi)生潔具維修、家電維修、家具及門(mén)窗維修等。家政服務(wù)：包括：代客定票、送餐服務(wù)，保險(xiǎn)、法律咨詢(xún)、洗車(chē)、代租房屋等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1 房屋管理與維修房屋完好率達(dá)到90以上，樓宇外觀美觀、整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。房屋零修及時(shí)率達(dá)到90以上，水電等設(shè)備隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)到95以上；水、電、氣費(fèi)收繳

4、率在90以上；2 設(shè)備管理：設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需的各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95以上；3 供電系統(tǒng)：保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除；限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主。4 消防系統(tǒng)管理確保消防系統(tǒng)完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，組織義務(wù)消防隊(duì)，并定期訓(xùn)練；5 給排水系統(tǒng)：每年進(jìn)行水質(zhì)檢驗(yàn)，操作人員上崗證年檢，定期對(duì)二次加壓蓄水池進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患；設(shè)備、閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、

5、滴、漏現(xiàn)象；所有排水系統(tǒng)暢通，訊期道路基本無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室無(wú)積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行 搶修；無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故；6 空調(diào)位置要求按規(guī)定安裝，位置統(tǒng)一，排列有序，冷凝水集中收集；7 市政公用設(shè)施管理公共配套設(shè)施完好，不隨意改變用途； 公用照明、通訊、郵政設(shè)施齊全，工作正常；8 車(chē)輛管理：交通車(chē)輛按規(guī)定位置停放，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象；9 綠化管理：定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象；10環(huán)境衛(wèi)生管理：垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；11治安管理實(shí)行半

6、封閉管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度；無(wú)重大火災(zāi)和交通事故；12業(yè)主滿(mǎn)意率：無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿(mǎn)意率達(dá)90以上； 三、組織構(gòu)架及人員配置管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖總經(jīng)理經(jīng)理助理 工程部企管部 部門(mén)職能及人員配置：（人員編制系據(jù)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，管理運(yùn)作后按小區(qū)實(shí)際情況調(diào)整）會(huì)計(jì)： 1人 做帳、報(bào)稅、檔案管理出納： 1人 現(xiàn)金管理、收費(fèi)、倉(cāng)庫(kù)管理、文員企管部 保安： 10人 治安、車(chē)輛、巡邏、消防（培訓(xùn)1人） （含班長(zhǎng)1人） 保潔綠化：5人 保潔：4人 綠化及消殺：1人（據(jù)實(shí)際情況也可考慮外包）品質(zhì)管理：（主管兼）品質(zhì)管理 崗位培訓(xùn) 社區(qū)文化客服：2人 收費(fèi)、業(yè)主檔案、入住及裝修手續(xù)房管、聯(lián)系報(bào)修、

7、工程檔案工程部 維修：5人 設(shè)備日常操作巡視、保養(yǎng)維修、24小時(shí)值班、（主管1 人） 強(qiáng)弱電、給排水、供暖、土建系統(tǒng)維修住戶(hù)日常維修服務(wù)熱交換站：2人 季節(jié)性24小時(shí)值班總計(jì)28人 （不含熱交換站季節(jié)性用工）四、金色家園管理項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用預(yù)算1 員工制服 管理人員：6人（經(jīng)理1、助理1、主管2、財(cái)務(wù)2）每人2套 6×1×5003000 其他員工：22 人 每人2套 22×100×24400 小計(jì)： 7400元2.辦公用品及設(shè)備：辦公桌椅：11套 300 3300文件柜： 10套 500 5000電腦 ： 2套 5000 10000打印機(jī)： 1臺(tái) 2400

8、2400傳真機(jī)： 1臺(tái) 800 800保險(xiǎn)箱： 1臺(tái) 1500 1500電話(huà)機(jī)： 5部 158 790空調(diào)： 柜機(jī) 2 2600分體 4 1300 10400汽車(chē)： 1部 85000 85000對(duì)講機(jī)： 7部 1000 7000驗(yàn)鈔機(jī)： 1臺(tái) 2000 2000飲水機(jī)： 2臺(tái) 100 200沙發(fā)：(含茶幾) 2組 1500 3000圈椅：(含茶幾) 6組 300 1800電視： 1臺(tái) 2000 2000會(huì)議室（接待室）家具： 1套 4000 4000其他辦公用品：帳本、工具書(shū)、報(bào)刊、雜志、紙張、憑證、名片 2000床鋪：15套 上下鋪：10 100 1000單人床：5 100 500小計(jì)：14

9、26903區(qū)外圍設(shè)施： 垃圾箱（生活垃圾） 42個(gè) 500 21000不銹鋼垃圾筒（果皮箱） 5個(gè) 200 1000指示牌： 500 500宣傳欄（公告欄）： 800 800小計(jì)： 233004工程部用品 測(cè)試儀表萬(wàn)用電表 ： 500 500 電流鉗式1000A: 300 300 對(duì)地阻值測(cè)試表： 628 628絕緣值測(cè)試表（500V-1000V） 300 300溫度計(jì)：（電子數(shù)字式） 200 200電源測(cè)試筆 5支 3 15卷尺：5m 1 20 20 鋼尺：3m 5 5 25角尺：300mm 10 10 小計(jì)： 1998安全設(shè)備高壓絕緣鞋：15KV 2雙 36 72手套：綿布（絕緣） 2 2

10、4 48鋁梯：1.5m 把 100 100鋁梯：4m 把 500 500三輪車(chē) 輛 300 300腳扣、安全帶： 110 110竹梯：10m 200 200 小計(jì)： 1330工具扳手：活動(dòng) 150mm 2把 20 40 扳手： 300mm 2把 35 70扳手： 450mm 2把 35 70菊花扳手： 3mm -36mm 1套 100 100組合式： 4mm -45mm 1套 100 100夾具：大力鉗（平口） 把 50 50 虎鉗： 150mm 個(gè) 200 200切割工具：水管用割刀 把 200 200鐵片用剪刀： 把 50 50界刀： 把 30 30大手銼：20P 把 100 100 壓力

11、鉗： 把 200 200潤(rùn)滑油加油槍?zhuān)?把 60 60內(nèi)六角扳手：0.5mm -16mm 套 40 40管鉗：300mm 2把 30 60管鉗：450mm 2把 40 80管鉗：600mm 2把 50 100拉釘鉗：鉚槍 把 20 20螺絲起子：平咀型100mm×4mm 2支 20 40 螺絲起子：平咀型150mm×6mm 2支 20 40螺絲起子：平咀型200mm×8mm 2 支 20 40螺絲起子：平咀型250mm×8mm 2支 20 40螺絲起子：平咀型400mm×10mm 2 支 20 40螺絲起子：十字型 100mm×3mm

12、 2支 20 40螺絲起子：十字型175mm×4.5mm 2支 20 40螺絲起子：十字型250mm×6mm 2支 20 40螺絲起子：十字型350mm×7.5mm 2支 20 40尖咀鉗： 2把 20 40斜咀鉗： 2 把 20 40電線護(hù)套管鉗： 把 30 30 手鋸：木工 把 30 30 手錘：電工 把 10 10 手錘：1.5kg 把 20 20鋼銼（什錦） 套 50 50 小計(jì)： 2200電動(dòng)機(jī)械工具手電鉆：把 200 200磁磚切割機(jī)把： 200 20060A電焊機(jī)：部 1000 1000高壓水泵（手提式）：套 700 700沖擊鉆：把 500 500手電筒：2個(gè) 15 30雨衣（具）3套： 50 150疏通機(jī)：臺(tái) 1000 1000小計(jì)：3780值班室 倉(cāng)庫(kù)* 值班工作桌椅：4套 200 800* 工具桌（臺(tái)）：2張 500 1000* 工具柜：2個(gè) 100 200* 物料框架：4個(gè) 250 1000* 工具箱：2個(gè) 50 100 小計(jì)： 31005.保安隊(duì)用品：值班手電 ：充電式 4套 20 80 雨具： 4套 80 320 辦公桌椅： 3套 200 600膠皮棒： 4支 20 80 自行車(chē)： 2輛 200 400 小計(jì)： 14806.