南昌藍(lán)天郡項(xiàng)目全年推廣營(yíng)銷報(bào)告_81PPT_XXXX

1、提綱一、市場(chǎng)表現(xiàn)二、營(yíng)銷推廣計(jì)劃三、企業(yè)發(fā)展策略一、市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)供求走勢(shì)市場(chǎng)供求走勢(shì)總結(jié)總結(jié)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況 從上表可以看出，在供應(yīng)量保持平穩(wěn)情況下，下半年全市商品房成交量明顯萎縮；但房屋售價(jià)一路看漲。房?jī)r(jià)在今年7月達(dá)到頂峰，而成交量卻跌至谷底。 從今年的成交情況來(lái)看，售價(jià)與成交量成反比，反應(yīng)出高價(jià)房源的去化速度相對(duì)較慢。市場(chǎng)表現(xiàn)-市場(chǎng)供求走勢(shì)市中心青云譜 從上表中可以看出，與區(qū)域內(nèi)樓盤相比，藍(lán)天郡的價(jià)格明顯偏高，魏瑪峰尚因?yàn)榈涂們r(jià)的優(yōu)勢(shì)，去化速度較快，區(qū)域內(nèi)其他樓盤處于尾房銷售，月成交量較少。 本案與市中心個(gè)案相比價(jià)格處于中上水平。調(diào)查顯示，該價(jià)位樓盤近期成交情況為2

2、0-35套/月左右。藍(lán)天郡至10月2日開(kāi)盤后共成交房源50套左右，去化速度在市中心樓盤中算較快速度。市場(chǎng)表現(xiàn)-競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況 萬(wàn)達(dá)星城萬(wàn)達(dá)星城推出時(shí)間：推出時(shí)間：9 9 月月20 20 日日推出房源：推出房源：2 2 棟高層小戶型，共棟高層小戶型，共440 440 套房源，套房源，主力面積：主力面積：48-80 48-80 平方米，平方米，銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：4500 4500 元元/ /平方米；平方米；優(yōu)惠政策：開(kāi)盤當(dāng)天可享受優(yōu)惠政策：開(kāi)盤當(dāng)天可享受5000 5000 抵抵20000 20000 同時(shí)一同時(shí)一 次性付款次性付款98 98 折。折。銷售情況：當(dāng)天銷售銷售情況：當(dāng)天銷售97%97%

3、房源，剩余房源為小復(fù)式。房源，剩余房源為小復(fù)式。 小結(jié)：成熟社區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)、低價(jià)。小結(jié)：成熟社區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)、低價(jià)。市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 水榭尚都水榭尚都推出時(shí)間：推出時(shí)間：9 月28 日推出房源：推出房源：2 棟小高層（7#、8#）共192 套，主力戶型：主力戶型：122平方米的三房（贈(zèng)送23.8 平米）128 套，89 平方米的二房（贈(zèng)送17.6 平米）64 套銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：4300元-5000 元/平方米優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：持VIP 卡開(kāi)盤當(dāng)天可享受89 折，實(shí)際成交價(jià)格 在3900 元4500 元/平方米銷售情況：銷售情況：當(dāng)天成交房源170套。 小結(jié)

4、：小結(jié)：低價(jià)、高產(chǎn)品附加值。市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 水岸觀邸水岸觀邸推出時(shí)間：推出時(shí)間：10 月11日推出房源：推出房源：共400余套房源，主力戶型：主力戶型：90-120兩房、三房，銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：4600 元/平方米銷售情況：銷售情況：開(kāi)盤當(dāng)天所有房源基本售罄。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：地段、低價(jià)、周邊龐大客群。市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 香溢花城香溢花城推出時(shí)間：推出時(shí)間：9 月26 日推出房源：推出房源：三區(qū)17 號(hào)和26 號(hào)樓花園洋房共60 套。主力戶型：主力戶型：135-169退臺(tái)式戶型。銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：8100 元/平方米優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策：開(kāi)盤三天內(nèi)定房享受98 折優(yōu)惠，銷售情

5、況：銷售情況：當(dāng)天到場(chǎng)客戶30 組，成交15套左右。 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：湖景、稀缺、高總價(jià)。1、當(dāng)前市場(chǎng)處于供小于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)上的存量房體量正在逐步減少。2、當(dāng)前樓市在量?jī)r(jià)關(guān)系上呈量跌價(jià)漲的趨勢(shì)，在成交量下滑的情況下，開(kāi) 發(fā)商選擇棄量保價(jià)的策略。3、低價(jià)、蓄客周期長(zhǎng)、產(chǎn)品附加值高的樓盤銷售態(tài)勢(shì)良好，在集中蓄客后 均能在開(kāi)盤取得不錯(cuò)的銷售額。4、全市高總價(jià)樓盤成交態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，集中蓄客開(kāi)盤的效果并不明顯。 綜上，我司認(rèn)為藍(lán)天郡已推房源的銷售策略應(yīng)為延續(xù)當(dāng)前的續(xù)銷策略，在促銷活動(dòng)和房源包裝上進(jìn)行變更以吸引更多客戶。市場(chǎng)表現(xiàn)總結(jié)總結(jié) 提綱一、市場(chǎng)表現(xiàn)二、營(yíng)銷推廣計(jì)劃三、企業(yè)發(fā)展策略住宅部分住宅部分公寓部

6、分公寓部分第三階段第三階段第一階段第一階段促銷策略促銷策略銷售策略銷售策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略媒體策略媒體策略銷售策略銷售策略推廣主題推廣主題活動(dòng)策略活動(dòng)策略媒體策略媒體策略二、營(yíng)銷推廣計(jì)劃第二階段第二階段住宅部分住宅部分（2009.11-2010.102009.11-2010.10）營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第一階段第二階段第三階段續(xù)銷3、4、10、11#樓房源推出12#樓第一批房源2、3單元推出12#樓第三批房源4單元推出12#樓第二批房源1單元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段

7、（第一階段（2009.11-2010.22009.11-2010.2） 推廣主題：推廣主題：1515分鐘都市生活圈分鐘都市生活圈銷售目標(biāo)：完成已推房源銷售目標(biāo)：完成已推房源80%80%的銷售的銷售一、銷售策略：一、銷售策略：1、保持當(dāng)前的續(xù)銷策略，通過(guò)促銷的包裝制造噱頭，吸引來(lái)人。2、通過(guò)每月、每周不同的優(yōu)惠主題促進(jìn)抗性房源的去化。3、價(jià)格穩(wěn)定，成交勢(shì)頭穩(wěn)定，銷售壓力大，我司建議在價(jià)格 上不做大的調(diào)整。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段二、促銷策略二、促銷策略 11月 12月 1月 2月延續(xù)現(xiàn)有的直減2萬(wàn)元房款優(yōu)惠新婚兩房計(jì)劃“團(tuán)圓一家親”三房計(jì)劃恢復(fù)至直減2萬(wàn)元房款優(yōu)惠營(yíng)銷推廣計(jì)

8、劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：促進(jìn)不通透兩房房源的去化，通過(guò)提價(jià)逼定前期未成交意向客戶?；顒?dòng)房源：活動(dòng)房源：3、4#樓85-87兩房房源活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容： 所有活動(dòng)房源單價(jià)上調(diào)40元/。所有購(gòu)買活動(dòng)房源的客戶均可在以下2款優(yōu)惠中任選一款。（廣告主推優(yōu)惠一，優(yōu)惠二只在現(xiàn)場(chǎng)由銷售員給客戶推薦）優(yōu)惠一：優(yōu)惠一：1、送雙人海南蜜月旅行。2、贈(zèng)送價(jià)值25000元的新婚套餐：珠寶，家電，家紡，家具，酒席，蜜月套房等。以上套餐中各贈(zèng)送物品以開(kāi)發(fā)商指定購(gòu)買地點(diǎn)的提貨券形式贈(zèng)送給客戶，各類型提貨券價(jià)值由客戶自定，但

9、總價(jià)不得高于25000元。優(yōu)惠二：優(yōu)惠二：1、送雙人海南蜜月旅行。（同上）2、房?jī)r(jià)直減20000元。3、送歐亞達(dá)（徐坊店）購(gòu)物優(yōu)惠、機(jī)票、民航酒店酒席等優(yōu)惠。備注：備注：所選購(gòu)的商家靠近本項(xiàng)目，契合本階段“15分鐘都市生活圈”的推廣主題。1212月：新婚兩房計(jì)劃月：新婚兩房計(jì)劃文字表現(xiàn)：文字表現(xiàn)：給她的，總是最好的給她的，總是最好的。藍(lán)天郡新婚兩房計(jì)劃 浪漫推出 營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段把新房安在市中心把新房安在市中心。藍(lán)天郡新婚兩房計(jì)劃 浪漫推出 月度促銷政策月度促銷政策營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分

10、第一階段第一階段月度促銷政策月度促銷政策活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：促進(jìn)三房高總價(jià)的去化活動(dòng)房源：活動(dòng)房源：3、4、10、11#樓剩余三房房源活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：優(yōu)惠一：優(yōu)惠一：贈(zèng)送價(jià)值25000元的全家團(tuán)圓套餐：家電，年貨，年夜飯，新年出游等。以上套餐中各贈(zèng)送物品以開(kāi)發(fā)商指定購(gòu)買地點(diǎn)的提貨券形式和指定旅行社的跟團(tuán)出游贈(zèng)送給客戶，各類型提貨券價(jià)值由客戶自定，但總價(jià)不得高于25000元。優(yōu)惠二：優(yōu)惠二：1、房?jī)r(jià)直減20000元。2、送歐亞達(dá)（徐坊店）購(gòu)物優(yōu)惠、機(jī)票、民航酒店酒席等優(yōu)惠。備注：備注：所選購(gòu)的商家靠近本項(xiàng)目，契合本階段“15分鐘都市生活圈”的推廣主題。1 1月：月：“團(tuán)圓一家親團(tuán)圓一家親”三

11、房計(jì)三房計(jì)劃劃文字表現(xiàn)：文字表現(xiàn)：三代同堂，三代同堂，中國(guó)人的親情觀中國(guó)人的親情觀藍(lán)天郡團(tuán)圓一家親三房計(jì)劃 溫馨上市月度促銷政策月度促銷政策營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段 2009年12月2010年2月，每周推出3套“一口價(jià)”房源，所選房源為抗性較大房源，且原則上不與當(dāng)月活動(dòng)沖突，如：12月選擇三房房源為特價(jià)房。2月份春節(jié)期間推出看房送禮品活動(dòng)。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段每周促銷政策每周促銷政策三、活動(dòng)策略：三、活動(dòng)策略：客戶影響力客戶影響力-圣誕聯(lián)歡活動(dòng)圣誕聯(lián)歡活動(dòng)口碑影響力口碑影響力-業(yè)主回饋活動(dòng)業(yè)主回饋活動(dòng) 11月 12月 1月 2月12月25日圣誕聯(lián)

12、歡會(huì)1月16日業(yè)主答謝會(huì)營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段圣誕狂歡夜圣誕狂歡夜活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：12月25日晚20：00-23：00活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：藍(lán)天郡營(yíng)銷中心邀請(qǐng)媒體：邀請(qǐng)媒體：南昌晚報(bào)、江南都市報(bào)、南昌搜房活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：通過(guò)新穎的活動(dòng)形式和內(nèi)容，吸引目標(biāo)客戶，促進(jìn)銷售，為項(xiàng)目造勢(shì)。活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：利用項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝，當(dāng)晚將藍(lán)天郡營(yíng)銷中心院子改造成戶外狂歡酒吧，提供音響、領(lǐng)舞、酒水、水果等服務(wù)，通過(guò)DJ和領(lǐng)舞現(xiàn)場(chǎng)帶動(dòng)氣氛，并適時(shí)時(shí)通過(guò)造雪機(jī)制造假雪花將活動(dòng)氣氛推向高潮?；顒?dòng)費(fèi)用：活動(dòng)費(fèi)用：約3萬(wàn)元活動(dòng)策略活動(dòng)策略營(yíng)銷

13、推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段業(yè)主答謝會(huì)業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：1月16日晚活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：南昌大劇院邀請(qǐng)媒體：邀請(qǐng)媒體：南昌晚報(bào)、江南都市報(bào)、南昌搜房活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：包場(chǎng)1月16日晚南昌大劇院賀歲片電影。1月8日起通過(guò)報(bào)紙、短信、電話等通知業(yè)主到售樓部領(lǐng)取16日晚電影票2張和獎(jiǎng)券1張。電影開(kāi)場(chǎng)前先播放藍(lán)天郡廣告片，表達(dá)對(duì)老業(yè)主的謝意；并對(duì)業(yè)主進(jìn)行抽獎(jiǎng)，分別提供“海南全家游”、“微波爐”、“抱枕”等獎(jiǎng)項(xiàng)?；顒?dòng)費(fèi)用：活動(dòng)費(fèi)用：約10萬(wàn)元活動(dòng)策略活動(dòng)策略營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段活動(dòng)策略活動(dòng)策略活動(dòng)費(fèi)用約為：130000元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分

14、第一階段第一階段媒體策略媒體策略 大眾媒體為主、增加戶外長(zhǎng)效廣告大眾媒體為主、增加戶外長(zhǎng)效廣告階段總策略：階段總策略：營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 1、報(bào)紙廣告（1）報(bào)媒選擇：以發(fā)行量和影響力最大的江南都市報(bào)和南昌晚報(bào)為主，以 信息日?qǐng)?bào)等其他報(bào)紙媒體為輔，全面覆蓋市場(chǎng)。（2）發(fā)布頻次：江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)每周一次的基本量，保證連續(xù)性的廣 域市場(chǎng)刺激；信息日?qǐng)?bào)等其他媒體主要配合房源加推時(shí)配合。（3）版式安排：主要以含金量較高的A頭、A底廣告為主，在重要節(jié)點(diǎn)使用整版廣告。（4）軟硬搭配：硬廣配送的軟文以軟廣形式來(lái)做，提高閱讀率。2 2、短信廣告、短信廣告（1）目標(biāo)

15、受眾：東、西湖區(qū)手機(jī)話費(fèi)在200元/月以上的中高端人群和青云譜區(qū) 域的企事業(yè)單位員工，均為項(xiàng)目目標(biāo)客群。（2）頻次訴求：充分發(fā)揮短信廣告的即時(shí)優(yōu)勢(shì)，對(duì)應(yīng)發(fā)布相關(guān)優(yōu)惠信息，主要 集中在12月和1月銷售沖刺階段。保持每?jī)芍芤淮位玖俊? 3、網(wǎng)絡(luò)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告 能夠及時(shí)反映項(xiàng)目近況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行口碑傳播有一定的作用。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 4 4、戶外廣告、戶外廣告（1）已有戶外：老福山立交、八一大道電信大樓（2）建議增加戶外：陽(yáng)明路口、南昌大橋、八一大橋、洪都大道交南京路 八一大道沿線的戶外廣告受眾面廣、影響力大，故選擇3塊該路段上的戶外媒介。 八一大橋和南

16、昌大橋?yàn)檫B接市區(qū)和紅谷灘的主要橋梁，受眾面廣，且紅谷灘樓盤和本案形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。加之本案公寓屬投資產(chǎn)品，通過(guò)該路段的戶外攔截部分投資客群和周邊樓盤的潛在客群。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 媒體日期形式主題費(fèi)用（元）信息日?qǐng)?bào)11.27B內(nèi)跨版促銷+在售+推廣已簽12.4B內(nèi)整版促銷+在售+推廣南昌晚報(bào)11.27A內(nèi)半版促銷+在售+推廣贈(zèng)送江南都市報(bào)12.11A頭整版促銷+在售+推廣+圣誕活動(dòng)17640012.25A內(nèi)整版促銷+在售+推廣+圣誕活動(dòng)贈(zèng)送南昌晚報(bào)12.18A頭整版促銷+在售

17、+推廣+圣誕活動(dòng)18360012.30A底整版促銷+在售+推廣贈(zèng)送江南都市報(bào)1.8A頭整版促銷+在售+推廣+業(yè)主活動(dòng)1728001.15A頭半版促銷+在售+推廣+業(yè)主活動(dòng)贈(zèng)送1.22A頭半版促銷+在售+推廣贈(zèng)送南昌晚報(bào)2.5A頭半版在售+推廣918002.22A頭半版在售+推廣+看房有禮贈(zèng)送2.26A內(nèi)半版在售+推廣+看房有禮贈(zèng)送合計(jì)624600報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布時(shí)間：11月27日-2月28日發(fā)布媒體：江西搜房發(fā)布類型：看房團(tuán)（針對(duì)公寓）+頂部旗幟（2周）+新房詳情小折頁(yè)（2周）+圖片資訊發(fā)布內(nèi)容：活動(dòng)信息，促銷信息，活動(dòng)報(bào)導(dǎo)費(fèi)用：約12000元（總價(jià)5萬(wàn)元已簽）電臺(tái)廣告發(fā)布時(shí)間：11月27

18、日-2月28日發(fā)布媒體：交通新聞?lì)l道時(shí)長(zhǎng)：30秒 頻次：20次/天 時(shí)段：6特+7A+7B發(fā)布內(nèi)容：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)+推售信息費(fèi)用：約40000元（已簽10萬(wàn)元合同）營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 短信廣告發(fā)送時(shí)間：12月11日、12月18日、12月25日、1月9日、1月23日、2月23日發(fā)送數(shù)量：各15萬(wàn)條，共90萬(wàn)條發(fā)布內(nèi)容：特價(jià)房信息費(fèi)用：30000元戶外廣告前期已簽戶外+后續(xù)戶外費(fèi)用：約350000元（全年總價(jià)約140萬(wàn)元）公交車身廣告選擇路線：15路長(zhǎng)班、16路長(zhǎng)班各2輛發(fā)布時(shí)間：2009年12月-2010年11月發(fā)布內(nèi)容：形象+促銷信息本階段費(fèi)用：66000

19、元（全年總費(fèi)用：264000元）營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段媒體策略媒體策略 本階段媒體總費(fèi)用約為：1122600元 營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第一階段第一階段推廣費(fèi)用推廣費(fèi)用 本階段營(yíng)銷推廣總費(fèi)用約為：1252600元推廣主題：樓王面世銷售目標(biāo)：前期房源基本售罄，本批次 房源銷售60%營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段（第二階段（2010.3-2010.62010.3-2010.6） 3月 4月 5月 6月升級(jí)園林公開(kāi)12#樓樣板房公開(kāi)3月5日12#樓開(kāi)始蓄客4月3日推出12#樓2、3單元5月1日推出12#樓1單元3月20日全球通車友會(huì)拉力賽6月上旬少年網(wǎng)球賽營(yíng)銷推

20、廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段（第二階段（2010.3-2010.62010.3-2010.6）絕對(duì)城市絕對(duì)城市 絕對(duì)領(lǐng)絕對(duì)領(lǐng)銜銜定位語(yǔ)：雙城之尚雙城之尚峰層私屬空間峰層私屬空間推廣語(yǔ)：營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段文字表現(xiàn)文字表現(xiàn) 一、銷售策略：一、銷售策略：1、高調(diào)蓄客，對(duì)外稱集中開(kāi)盤，實(shí)際客戶可隨時(shí)購(gòu)買。2、延續(xù)老帶新的優(yōu)惠。3、價(jià)格上漲，12#樓為本案樓王，戶型、通透性俱佳，且有挑高 6米露臺(tái)贈(zèng)送。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段銷售策略銷售策略 二、推廣策略：二、推廣策略：事件炒作+賣點(diǎn)解析工程結(jié)點(diǎn)配合：工程結(jié)點(diǎn)配合：1、2010年3月4日前，園林升級(jí)

21、完成。2、2010年3月4日前，12#樓135樣板房開(kāi)放。（建議將贈(zèng)送露 臺(tái)在樣板房?jī)?nèi)做成書(shū)房）營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 事件炒作：園林升級(jí)完畢事件炒作：園林升級(jí)完畢 通過(guò)業(yè)主和客戶的反饋建議，藍(lán)天郡潛心提升社區(qū)品質(zhì)；堅(jiān)持“像造飛機(jī)一樣造房子”的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)項(xiàng)目園林進(jìn)行全面升級(jí)?，F(xiàn)升級(jí)工程已完畢，歡迎業(yè)主和社會(huì)各界前來(lái)參觀指導(dǎo)。夠自然，自然就活了夠自然，自然就活了文字表現(xiàn)：文字表現(xiàn)：營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 事件炒作：樓王樣板間公開(kāi)事件炒作：樓王樣板間公開(kāi)藍(lán)天郡樓王尊貴樣板間公開(kāi)，板式高層+拓展使用空間。歡迎全城品鑒。

22、開(kāi)艙！開(kāi)艙！驗(yàn)證城市鑒賞力驗(yàn)證城市鑒賞力文字表現(xiàn)：文字表現(xiàn)：營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段推廣策略推廣策略 高端影響力高端影響力-全球通車友會(huì)拉力賽全球通車友會(huì)拉力賽活動(dòng)時(shí)間：3月20日活動(dòng)地點(diǎn)：藍(lán)天郡現(xiàn)場(chǎng)、城市外環(huán)路邀請(qǐng)媒體：南昌晚報(bào)、江南都市報(bào)、南昌搜房、江西3套活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)南昌市高端車友會(huì)成員參賽。起點(diǎn)、終點(diǎn)均設(shè)在藍(lán)天郡現(xiàn)場(chǎng)，參賽選手用等量的汽油，按照賽事組辦方所規(guī)定的路線進(jìn)行駕駛，用時(shí)最短者為獲勝者，媒體全城跟蹤報(bào)導(dǎo)。所有參賽選手均能獲得藍(lán)天郡提供的加油卡一張（價(jià)值1000元），獲勝者可獲得額外獎(jiǎng)勵(lì)?；顒?dòng)費(fèi)用：約8萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段活動(dòng)

23、策略活動(dòng)策略 社會(huì)影響力社會(huì)影響力-少年網(wǎng)球賽少年網(wǎng)球賽活動(dòng)時(shí)間：6月的前2個(gè)周末活動(dòng)地點(diǎn)：藍(lán)天郡網(wǎng)球場(chǎng)邀請(qǐng)媒體：南昌晚報(bào)、江南都市報(bào)、南昌搜房、江西3套活動(dòng)內(nèi)容：以“青少年健康運(yùn)動(dòng)為主題”，提升項(xiàng)目的社會(huì)形象。且多數(shù)少年網(wǎng)球愛(ài)好者的家庭條件較為優(yōu)越，該活動(dòng)旨在吸引該類家庭到藍(lán)天郡現(xiàn)場(chǎng)，并挖掘潛在客戶?；顒?dòng)費(fèi)用：約2萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段活動(dòng)策略活動(dòng)策略 大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段媒體策略媒體策略 投放媒體費(fèi)用報(bào)紙約55萬(wàn)元戶外約46萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)約6萬(wàn)元電臺(tái)約4萬(wàn)元短信約5萬(wàn)元車身約9萬(wàn)元合計(jì)約11

24、5萬(wàn)元本階段推廣費(fèi)用約為：1250000元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第二階段第二階段媒體策略媒體策略 推廣主題：住宅收官之作銷售目標(biāo)：住宅房源基本售罄營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段（第三階段（2010.7-2010.102010.7-2010.10） 7月 8月 9月 10月7.17-8.15逢周末舉行水果節(jié)或冷飲節(jié)推出12#樓4單元住宅尾房促銷當(dāng)住宅最后一批房源推出后，項(xiàng)目住宅部分則開(kāi)始掃尾促銷，爭(zhēng)取在10月底完成住宅的銷售。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段（第三階段（2010.7-2010.102010.7-2010.10）一、銷售策略：一、銷售策略：1、高調(diào)宣傳，推出后

25、客戶可隨時(shí)購(gòu)買，國(guó)慶節(jié)開(kāi)始掃尾促銷。2、延續(xù)老帶新的優(yōu)惠。3、價(jià)格上漲，全案收官房源，且為樓王的最東側(cè)房源。營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段銷售策略銷售策略 淡季中增加現(xiàn)場(chǎng)人氣淡季中增加現(xiàn)場(chǎng)人氣-冰涼水果（冷飲）節(jié)冰涼水果（冷飲）節(jié)活動(dòng)時(shí)間：7月17日-8月15日逢周末活動(dòng)地點(diǎn)：藍(lán)天郡現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)媒體：南昌晚報(bào)、江南都市報(bào)、南昌搜房活動(dòng)內(nèi)容：樓市的暑期淡季，利用水果、冷飲等降溫食品吸引客戶上門?；顒?dòng)費(fèi)用：約2萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段活動(dòng)策略活動(dòng)策略 大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透大眾傳媒轟炸，小眾傳媒滲透營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段媒體策略媒體

26、策略 投放媒體費(fèi)用報(bào)紙約30萬(wàn)元戶外約46萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)約4萬(wàn)元電臺(tái)約2萬(wàn)元短信約3萬(wàn)元車身約9萬(wàn)元合計(jì)約94萬(wàn)元本階段推廣費(fèi)用約為：960000元營(yíng)銷推廣計(jì)劃住宅部分住宅部分 第三階段第三階段媒體策略媒體策略 營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分公寓部分公寓部分（2010.4-2010.10）營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分案名案名 民航國(guó)際民航國(guó)際 銷售總策略銷售總策略1、高調(diào)蓄客，集中開(kāi)盤。蓄客采取預(yù)約排號(hào)形式。2、首次開(kāi)盤后采取“小步快跑”的策略，每累積滿60組 客戶便進(jìn)行一次加推。3、延續(xù)老帶新政策。營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分銷售總策略銷售總策略 點(diǎn)面結(jié)合，渠道創(chuàng)新點(diǎn)面結(jié)合，渠道創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓

27、部分公寓部分媒體策略媒體策略 行銷的開(kāi)展行銷的開(kāi)展行銷內(nèi)容行銷內(nèi)容1.銷售員，主動(dòng)出擊，通過(guò)掃樓、掃街的方式，派發(fā)項(xiàng)目宣傳資料，介紹項(xiàng)目情況，登記客戶情況，引導(dǎo)客戶前來(lái)案場(chǎng)咨詢，電話跟蹤回訪，促進(jìn)成交。2.外展點(diǎn)，可考慮集中區(qū)域搭設(shè)桁架，與資料發(fā)放展示樓盤基本情況，介紹項(xiàng)目，客戶登記，電話跟蹤，引導(dǎo)客戶前來(lái)案場(chǎng)咨詢，行銷人員：行銷人員：外聘：專職或兼職銷售員擬定行銷人數(shù)為10人，男女比例在2： 8，年齡不限營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分銷售模式銷售模式 坐銷與行銷的結(jié)合坐銷與行銷的結(jié)合結(jié)合點(diǎn)一：坐銷人員和行銷人員站在統(tǒng)一起跑線，統(tǒng)一考核，提成，促使內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)合點(diǎn)二：內(nèi)、外銷售的人員配置必須符合

28、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，例如：內(nèi)必須有高操的銷售技巧，符合樓盤氣質(zhì)與形象等等；外必須了解當(dāng)?shù)孛袂椋ㄉ踔帘炔邉澣烁私猓休^為豐富的客戶資源等等。結(jié)合點(diǎn)三：無(wú)論是通過(guò)坐銷還是行銷來(lái)的客戶，雙方都應(yīng)相互配合，逼定成交。結(jié)合點(diǎn)四：利益分配上，必須考慮到行銷與坐銷的聯(lián)系與矛盾，合理利用聯(lián)系而規(guī)避矛盾。結(jié)合點(diǎn)五：行銷無(wú)非是上門派單、講解，派完講完就走人，這樣的情況應(yīng)該是行銷的監(jiān)督和人員素質(zhì)的問(wèn)題，應(yīng)該在第一次走訪完之后，進(jìn)行多次跟蹤，組長(zhǎng)可收集某個(gè)特定區(qū)域內(nèi)的意向客戶資料，把他們組織在一起，然后針對(duì)性的宣傳與促銷；營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分銷售模式銷售模式 IT城商圈火車站商圈八一大道八一廣場(chǎng)老福山商圈大學(xué)城

29、中山路、步行街商圈沿江 路 休 閑娛樂(lè)圈老城區(qū)藍(lán)色區(qū)域：辦公區(qū)紅色區(qū)域： 商業(yè)區(qū)營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分行銷區(qū)域行銷區(qū)域 4月 5月 6月 7月4月9日公寓推廣5月2日公寓認(rèn)籌5月8、9日立體三維繪畫(huà)展6月19日公寓開(kāi)盤公寓首批推出量根據(jù)認(rèn)籌情況而定，認(rèn)籌量比推出量達(dá)到2.5：1。此后采取小步快跑的策略，每累計(jì)滿60組客戶便進(jìn)行一次加推。營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分推廣期推廣期蓄客期蓄客期強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期持銷期持銷期階段劃分階段劃分 營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段時(shí)間：時(shí)間：4 4月月9 9日日-5-5月月1 1日日階段內(nèi)容：階段內(nèi)容：“民航國(guó)際民航國(guó)際”形象入市，用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和

30、前期形象入市，用區(qū)位優(yōu)勢(shì)和前期12#12#樓樓王的勢(shì)頭引樓樓王的勢(shì)頭引起起 市場(chǎng)關(guān)注和討論。市場(chǎng)關(guān)注和討論。 推廣主題：推廣主題：加深項(xiàng)目在市民中的認(rèn)知度。加深項(xiàng)目在市民中的認(rèn)知度。 營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段文字表現(xiàn)文字表現(xiàn) 推廣主題：推廣主題：城市城市SOHOSOHO新主角新主角定位語(yǔ)：定位語(yǔ)：雙城核心雙城核心全能優(yōu)全能優(yōu)+ +空間空間營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 推廣階段推廣階段媒體組合媒體組合 報(bào)紙報(bào)紙+ +網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)+ +戶外戶外+ +電臺(tái)電臺(tái)+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費(fèi)用：約35萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓

31、部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段時(shí)間：時(shí)間：5 5月月2 2日日-6-6月月1818日日階段內(nèi)容：階段內(nèi)容：深化“雙城核心全能優(yōu)+空間”的概念，讓本案從市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)度提升到知 名度的推廣和鞏固階段。引起市場(chǎng)追捧，發(fā)售VIP卡。推廣主題：推廣主題：項(xiàng)目利益點(diǎn)打動(dòng)客戶，促銷利益點(diǎn)打動(dòng)客戶，開(kāi)展線下?tīng)I(yíng)銷。營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段銷售動(dòng)作銷售動(dòng)作 發(fā)售發(fā)售VIPVIP卡（卡（5 5月月2 2日）日） 由于是項(xiàng)目公寓在重新包裝后的首次亮相，我司建議先采取集中蓄由于是項(xiàng)目公寓在重新包裝后的首次亮相，我司建議先采取集中蓄客、開(kāi)盤的形式以引爆市場(chǎng)，吸引更多客戶的關(guān)注。客、開(kāi)盤的形式以引爆市場(chǎng)

32、，吸引更多客戶的關(guān)注。 公寓采用單獨(dú)的公寓采用單獨(dú)的VIPVIP卡，與住宅部分區(qū)分開(kāi)?？蛻艨?，與住宅部分區(qū)分開(kāi)?？蛻?0005000元購(gòu)卡，開(kāi)元購(gòu)卡，開(kāi)盤選房可抵盤選房可抵1000010000元房款，購(gòu)卡客戶可享受優(yōu)先選房的權(quán)利（購(gòu)卡順序?yàn)樵靠?，?gòu)卡客戶可享受優(yōu)先選房的權(quán)利（購(gòu)卡順序?yàn)檫x房順位）。選房順位）。全城影響力-立體三維繪畫(huà)展（參觀樣板房新模式）活動(dòng)時(shí)間：2010年5月8、9日活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)、藍(lán)天假日廣場(chǎng)活動(dòng)目的：通過(guò)活動(dòng)進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象，用立體畫(huà)的點(diǎn)綴增加項(xiàng)目的獨(dú)特性，增加市民對(duì)公寓的認(rèn)知度，增加來(lái)人量為公寓的蓄客服務(wù)?；顒?dòng)內(nèi)容：聘請(qǐng)專業(yè)立體畫(huà)制作公司在指定地點(diǎn)事先做畫(huà)或現(xiàn)

33、場(chǎng)做畫(huà)，吸引市民前來(lái)觀賞、合影留念。并用立體畫(huà)的模式展現(xiàn)公寓樣板房，可做事件炒作。費(fèi)用預(yù)算：約10萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段活動(dòng)策略活動(dòng)策略 營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 蓄客階段蓄客階段媒體組合媒體組合 報(bào)紙報(bào)紙+ +網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)+ +戶外戶外+ +電臺(tái)電臺(tái)+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費(fèi)用：約35萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 強(qiáng)銷階段強(qiáng)銷階段時(shí)間：時(shí)間：6 6月月1919日日-6-6月月3030日日階段內(nèi)容：階段內(nèi)容：開(kāi)盤強(qiáng)銷推廣主題：推廣主題：開(kāi)盤信息告知銷售動(dòng)作銷售動(dòng)作 營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分

34、強(qiáng)銷階段強(qiáng)銷階段 集中開(kāi)盤（集中開(kāi)盤（6 6月月1919）開(kāi)盤當(dāng)日優(yōu)先接待開(kāi)盤當(dāng)日優(yōu)先接待VIPVIP客戶，選房順位為購(gòu)卡順序。開(kāi)盤優(yōu)惠：客戶，選房順位為購(gòu)卡順序。開(kāi)盤優(yōu)惠：1 1、VIPVIP卡沖抵卡沖抵1000010000元房款元房款2 2、開(kāi)盤、開(kāi)盤7 7天內(nèi)下定可享受天內(nèi)下定可享受9898折（按揭）或折（按揭）或9797折（一次性）優(yōu)惠折（一次性）優(yōu)惠營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 強(qiáng)銷階段強(qiáng)銷階段媒體組合媒體組合 報(bào)紙報(bào)紙+ +網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)+ +戶外戶外+ +電臺(tái)電臺(tái)+ +短信短信媒體費(fèi)用：約10萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 持銷階段持銷階段時(shí)間：時(shí)間：7 7月月1 1日日-10-10

35、月月3030日日階段內(nèi)容：階段內(nèi)容：開(kāi)展促銷活動(dòng)，加速余房去化推廣主題：推廣主題：加推信息，促銷主題營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分 持銷階段持銷階段銷售動(dòng)作銷售動(dòng)作 小步快跑，頻繁加推小步快跑，頻繁加推 由于明年市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品可選擇性較多，各案間攔截客戶競(jìng)爭(zhēng)較大，由于明年市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品可選擇性較多，各案間攔截客戶競(jìng)爭(zhēng)較大，我司建議在第一次集中開(kāi)盤后便選擇小步快跑的銷售策略，盡量減少客我司建議在第一次集中開(kāi)盤后便選擇小步快跑的銷售策略，盡量減少客戶被競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目攔截。戶被競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目攔截。 主題促銷主題促銷 如老帶新客戶給與現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；每天前3位定房客戶給予減免1年物管費(fèi)優(yōu)惠等。營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分

36、 持銷階段持銷階段媒體組合媒體組合 報(bào)紙報(bào)紙+ +網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)+ +戶外戶外+ +電臺(tái)電臺(tái)+ +短信短信+ +電梯轎廂電梯轎廂+ +電影隨片廣告電影隨片廣告+ +央視插播央視插播媒體費(fèi)用：約18萬(wàn)元投放媒體費(fèi)用報(bào)紙約55萬(wàn)元戶外本階段住宅已包含網(wǎng)絡(luò)本階段住宅已包含電臺(tái)約2萬(wàn)元短信約5萬(wàn)元電梯轎廂約10萬(wàn)元電影隨片廣告約9萬(wàn)元央視插播約8萬(wàn)元合計(jì)約98萬(wàn)元營(yíng)銷推廣計(jì)劃公寓部分公寓部分媒體總費(fèi)用媒體總費(fèi)用 本階段推廣費(fèi)用約為：1080000元整案推廣總費(fèi)用約為：4574580元營(yíng)銷推廣計(jì)劃營(yíng)銷推廣總費(fèi)用營(yíng)銷推廣總費(fèi)用 提綱一、市場(chǎng)表現(xiàn)二、營(yíng)銷推廣計(jì)劃三、企業(yè)發(fā)展策略三、企業(yè)發(fā)展策略銷售周期：銷售周期：二期：2009.82010.10回款情況：回款情況：按銷售計(jì)劃，項(xiàng)目二期實(shí)現(xiàn)收入4.9億元。當(dāng)項(xiàng)目即將售罄時(shí)，置業(yè)公司的現(xiàn)金流動(dòng)較少。企業(yè)現(xiàn)狀企業(yè)現(xiàn)狀 企業(yè)發(fā)展策略-南昌土地市場(chǎng)供應(yīng)量分析供應(yīng)量分析 1、南昌市土地供應(yīng)總量同比有較大幅度增加。 今年以來(lái)，隨著政府狠抓投資項(xiàng)目，土地供應(yīng)量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建設(shè)用地供應(yīng)總