鄭東新區(qū)商業(yè)項目調(diào)研匯總

1、鄭東新區(qū)商業(yè)項目調(diào)研匯總一 、鄭東樓市一枝獨秀全城關(guān)注縱觀鄭州東區(qū)、北區(qū)、核心區(qū)、西區(qū)和南區(qū)五大樓市板塊，鄭東新區(qū)可謂領(lǐng)跑中原，一枝獨秀。這與鄭州市政府的強力推進和打造不無關(guān)系。鄭東新區(qū)自獲準發(fā)展以來，一直是鄭州市政府窮盡全力打造的現(xiàn)代化新城，鄭東新區(qū)CBD完全獨享了所有鄭東新區(qū)衣帛，鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)成長為鄭州城市發(fā)展與居住的代表，領(lǐng)跑中原。住宅、寫字樓、商業(yè)等明星樓盤在本區(qū)域紛起，一時烽火不斷，吸引關(guān)注無數(shù)，鄭東新區(qū)當之無愧成為中原房地產(chǎn)發(fā)展中最為搶眼的一片熱土，譜寫著城市化大發(fā)展的優(yōu)美篇章！二 、鄭東樓市特點住宅項目霸占江山“城市東進”運動使本區(qū)域催生了一批大規(guī)模高層樓盤，使本區(qū)域持續(xù)

2、炙手可熱， 但細察其中發(fā)現(xiàn)， 主要是一批以住宅為主的項目帶動所致，其中不乏國內(nèi)行業(yè)巨頭和本地老大，高手林立，支撐新區(qū)地產(chǎn)版圖。底商類商業(yè)物業(yè)眾多在當前的諸多住宅項目中，幾乎全部的項目都規(guī)劃有底商，鮮見純住宅項目出現(xiàn)，有的是臨界商鋪，有的是內(nèi)置商業(yè)街。純商業(yè)項目惟有一家在當前所有的新區(qū)項目中，屬于純商業(yè)的項目僅有一家，就是寶龍城市廣場，鄭東建材家居城除外。商業(yè)物業(yè)推盤多謹慎不管是住宅項目中的底商，或是純商業(yè)項目的代表寶龍城市廣場，其推盤節(jié)奏和策略無不慎之又慎， 許多底商物業(yè)當前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作試探?？梢?，在當前新區(qū)來說，商業(yè)項目運作頗具挑戰(zhàn)性。整體價格居高不下無論是底商或者純

3、商業(yè)項目，其價格一直居高，這另一方面也印證了新區(qū)所蘊含的極高商業(yè)價值。運營成為攔路虎無論底商亦或純商業(yè)項目， 所面臨的挑戰(zhàn)似乎只有一個， 那就是如何招商和運營?；蛟S是鑒于無法回避的商業(yè)投資價值， 許多商業(yè)項目都無法逾越運營這篇文章，而運營的首要關(guān)鍵就是招商， 而招商則一方面考驗著自身產(chǎn)品的規(guī)劃設計，另一方面對開發(fā)商來說也是一道難解的綜合命題。也許這恰是新區(qū)市場留給人們的思考。商鋪購買以投資為主項目名稱物業(yè)類價格（元/ ）面積（）備 注型調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買商鋪的， 而用于自己經(jīng)營的只是少數(shù)。多數(shù)是為了出租而購買商鋪的。三 、 主要商業(yè)物業(yè)明細內(nèi)商已銷完 . 外鋪眾意路臨街的 1 和

4、 2 層聯(lián)體外鋪 :1-2樓 9000已售完3-4樓. 3 和 4 層還有 90%,東風路旁的還沒有開始內(nèi)鋪、44578.26000 多售，有 20 多間，小訂 5 萬，層高 3.6 米，150-聯(lián)盟新城平方米最小，內(nèi)鋪 : 三年返租 ( 每年 7%),四年外鋪（三期）內(nèi)鋪:7000-8000購( 加 10%)(已售完 ); 外鋪沒有。劣勢：人氣夠, 戶型大，總價高，利用率底 (1 和 2 層聯(lián)體商鋪不多11000 左右（以一二層連體， 60 萬-250 萬左右，基本售成·東方國一次性優(yōu)惠 2%，按揭無優(yōu)惠，層高5 米，013700底商前）際13000 左右（目推出前）劣勢：東區(qū)形成

5、氣候目前尚不是時候。3 棟高層的群樓商業(yè)，面積一般為80270，12000（均價）有商場成·陽光世136001200013500700 平米左右，層高 5 米，最遲 2007 年 2 月底商紀（區(qū)間）房，銷售率 85%以上，推廣主題語： 鄭東新區(qū)龍頭業(yè)，遠見成就商業(yè)07 年底交房，商業(yè)面積不大凱·鉑宮底商不詳不詳主體接近封頂，有顧慮，目前沒有推出項目名稱物業(yè)類價格（元 / ）面積（）不詳型業(yè)·中央金3193庫底商龍騰盛世底商20000未確定基本售完，已交房，層高為5 米（ 1F），4.2（2F），備 注3.3 米（3F），兩棟寫字樓， 80270，另有商700商鋪

6、尚未開盤， 臨街商鋪，周圍無大型商場平米左右，層高5 米， 30120 平米大約 1000 米有建材，家電 +家紡專業(yè)市場劣勢：目前人氣不旺，現(xiàn)在的經(jīng)營依靠寫自 07 年底或 2008 年初交房，層高為 3.9 。內(nèi)的人員。9000( 一期均價 )07 年 12 月（住宅），商業(yè)未定， 3.9 米交房12000( 二期最低 )總價約 50 萬 150 萬, 價格區(qū)間 10000義·阿卡迪3 萬15000，面積一般為 4090，預計年底亞底商出，具體時間未定劣勢：規(guī)劃中小區(qū)旁邊將會有立交橋建立對商業(yè)發(fā)展來說很難聚集起很大的人流。10000（均價 )08 年 9 月交房，層高為 6.5

7、米，面積一般8000（特價鋪 )5090，銷售率約 70%左右，總價約 42 萬苑·中央花上，價格區(qū)間 7000 11000，園底商不詳劣勢：商鋪外面有綠化帶阻隔，而且某些位臨立交橋。不能很好的聚集人流。5000（均價 )已交房，層高為 5.3 米，總價約 19 萬東建材家居3006000（區(qū)間 )萬，銷售率約 30%60 萬面積一般為： 63 71（一樓）、100 左右（二專業(yè)市場一期三樓）租金：二、三樓 1530 元/ 平方米 / 月；劣勢：缺乏人氣南·海知音底商不詳12000（均價 )推出時間 12 月 9 日，還沒有推出項目名稱物業(yè)類價格（元 / ）面積（）備 注型

8、還沒建，面積一般為 100200 推出時間為盛世年華底商3 萬未確定年年底或明年年初，現(xiàn)在正在排號，針對社區(qū)業(yè)主，不能形成氣候。大地 ?東方名還沒建，層高為 3.9 ，交房時間 08.2.28，底商2 萬未確定積一般為 50200，以 100 左右為主，針都本社區(qū)業(yè)主。還沒有推出，大約在下個月推出，立體世界底商2 萬多不詳面積一般為 80300，100 以下的所占比例少。馳·中央特8000（一期）07.5 月推出，區(qū) 2 期底商不詳10000（二期）劣勢：入主率底，人氣不旺 , 商業(yè)氛圍匱乏未售，主要針對社區(qū)內(nèi)業(yè)主，由一棟2層中凱·華府底商2 萬不詳商業(yè)和臨街底商組成，面積

9、一般為30226080 的為主。樓盤名稱寶龍城市廣場開盤時間一期 06 年 6 月、二期 9 月、三期預計12 月開發(fā)商鄭州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司建筑規(guī)劃科學分布主力店，建筑景觀藝術(shù)化：充分考慮各種商業(yè)功能的合理布局，真正實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，人流互動，財力店帶來的巨大人流和商業(yè)氣氛，來帶動項目中的獨立店面的經(jīng)營，提物業(yè)管理開發(fā)商自己的公司，費用沒有定占地面積280 畝住宅面積不到 10%業(yè)態(tài)劃分旅游、游樂、運動、休閑、美食、文化、購物、娛樂、酒店式公寓等的商業(yè)運營鄭州寶龍集團發(fā)展有限公司管理商商鋪面積17 平方到上千平方所占比例戶型多而全，大小都有租金水平一樓約 100-120二樓約 90元/ 平方米

10、三樓約 65元/ 平方米具他們公司介紹基本是這樣，但是估計達不到回報方式可以和公司簽代租合同，公司以最底回報點6%（第一年） 7%（第二年）租時間的確定?；貓簏c以出租后時間為準，經(jīng)公司出租后收取中介費，推廣主題寶龍就是中心語付款方式一次性付款優(yōu)惠三個點，其他沒有及優(yōu)惠物業(yè)管理未定費商業(yè)環(huán)境南 CBD中心 . 北順馳第一大街東綠地老街，東是實驗中學（貴族私立學校優(yōu)勢已引進家樂福.肯德基 .國美.麥當勞.龍之杰 .避風塘 .迪信通 .豪享來老百保證。劣勢目前人氣不夠旺. 公交車不多電話68107777 68108888四、競爭項目 -寶龍城市廣場項目分析：作為鄭東新區(qū)目前唯一純商業(yè)物業(yè)， 寶龍城市

11、廣場憑借著他們雄厚的資金實力和多年的全國開發(fā)經(jīng)驗， 借鄭東新區(qū)強勁的發(fā)展勢頭和政府優(yōu)惠的政策， 以及其自己強大的招商措施和運營模式， 吸引了大量投資者，其規(guī)?；拈_發(fā)、 品牌化的經(jīng)營使其在鄭東新區(qū)商業(yè)領(lǐng)域中獨占市場鰲頭。（一）優(yōu)勢（ STRENGTH）借鄭州整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好態(tài)勢，登陸中原，繼續(xù)推進其全國擴張戰(zhàn)略。鄭州市政府對東區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這個全面的定位計劃將把東區(qū)在鄭州的地位提升到一個新的高度，吸引了大批有實力的外地房產(chǎn)商挺進鄭東，推進了東區(qū)快速發(fā)展。項目位于鄭東 CBD核心區(qū)位，獨有的地理位置將輻射整個東區(qū)，這里充滿著無限商機，這里

12、將成為未來發(fā)展的焦點。距鄭州老城區(qū)也比較便利，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。產(chǎn)品具有綜合型的規(guī)劃優(yōu)勢，在進行商業(yè)主題定位之時，同時還包括星級酒店和公寓等多業(yè)態(tài)的綜合投資商業(yè)產(chǎn)品，在完善項目配套的同時增加了該項目的投資區(qū)域熱點。招商力度比較大，引進多家“世界 500 強”企業(yè)合作經(jīng)營，這些都是吸引投資者最有效的武器。雄厚的經(jīng)濟實力支撐著其商場運營模式， 70以上商鋪全部由自己運營，能在短時間內(nèi)把市場熱度烘托起來，縮短了新生市場漫長的培育期，避免了分散經(jīng)營的一些弊端合風險。（二）劣勢（WEAKNESS）雖然未來前景看好，但就目前而言，東區(qū)地理位置在鄭州市民眼中略顯偏僻，周邊配套、交通還是不完善，尤其通

13、往市區(qū)的公交非常不方便，地段上的抗性可能是寶龍最大的銷售阻力。因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，因此市場啟動難度較大，風險也相對增加。項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境不太成熟，可能影響該項目銷售。該項目價格整體而言比較偏高，就東區(qū)目前消費潛力，乃至鄭州的經(jīng)濟實力，很難支撐，因此投資者比較謹慎。鄭東新區(qū)巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ找鎰≡觯壳皩汖堖€未提供非常滿意、完善的商業(yè)運營模式來滿足客戶的愿望和需求，二者之間的矛盾也導致寶龍目前銷售面臨困境。（三）威脅（ THREATEN）客戶資源是商業(yè)最大的威脅， 如何擴大項目影響、 挖掘客戶人群，如何保持在市場擴容的情況下客戶資源等比例增長，是寶龍城市廣場面臨的嚴重問題。伴隨著鄭州目前其他幾個大的專業(yè)市場的相繼登場，商鋪供應激增，市場競爭進一步加劇，投資者選擇面更為寬泛，客戶要求也相應提高。（四）機會（ OPPO