江陰敔山嶺秀推廣提案123p

1、敔山嶺秀敔山嶺秀 推廣提案推廣提案金達利寧波金百利 2011.02.25厲兵秣馬。厲兵秣馬。項目近況項目近況新政市場解讀新政市場解讀競爭格局競爭格局重點項目跟蹤解析重點項目跟蹤解析營銷策略營銷策略統(tǒng)籌考慮統(tǒng)籌考慮階段推廣階段推廣謀定而后動謀定而后動近期工作近期工作厲兵秣馬厲兵秣馬全面啟動全面啟動目錄目錄part.1 part.1 新政解讀新政解讀1.1. 錫十條解讀錫十條解讀2.2. 房產(chǎn)稅解讀房產(chǎn)稅解讀3.3. 江陰市場行情江陰市場行情“錫十條錫十條”解讀解讀part 1part 1新政解讀新政解讀2 2月月2020日，錫十條落地，細則內(nèi)容主要涉及市場需求、日，錫十條落地，細則內(nèi)容主要涉及市

2、場需求、市場供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。市場供應(yīng)、預(yù)期管理等三大層面。2 2嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策3 3調(diào)整住房公積金貸款政策調(diào)整住房公積金貸款政策4 4嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。5 5限定居民家庭購房套數(shù)。限定居民家庭購房套數(shù)。6 6加大土地供應(yīng)及清查力度，增加普通商品房有效供給。加大土地供應(yīng)及清查力度，增加普通商品房有效供給。7 7大力發(fā)展保障性住房，加快推進保障性安居工程建設(shè)。大力發(fā)展保障性住房，加快推進保障性安居工程建設(shè)。1 1認(rèn)真貫徹落實國家、省及我市有關(guān)財稅、金融、住房保障等方面的最新政策認(rèn)真貫徹落實國家、省

3、及我市有關(guān)財稅、金融、住房保障等方面的最新政策，于一季度公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。，于一季度公布年度新建住房價格控制目標(biāo)。8 8加強對商品住房項目分期開發(fā)建設(shè)的管理。加強對商品住房項目分期開發(fā)建設(shè)的管理。9 9進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。1010加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，強化輿論引導(dǎo)，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，嚴(yán)格加快房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，強化輿論引導(dǎo)，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，嚴(yán)格規(guī)范各類房地產(chǎn)展銷行為。規(guī)范各類房地產(chǎn)展銷行為。抑制市場需求抑制市場需求增加未來供增加未來供應(yīng)應(yīng)預(yù)期管理預(yù)期管理錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核

4、心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“限購限購”直接限制高端置業(yè)需求直接限制高端置業(yè)需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀金百利觀點： 首次置業(yè)不受限購影響，但對市場預(yù)期的降低，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價格控制目標(biāo)明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市； 二次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，高端市場將隨即陷入低迷，預(yù)計多數(shù)高端物業(yè)將推遲入市時間來規(guī)避禁購令； “錫十條”還明確了外地籍高層次人才的購房資格，明確規(guī)定可以購買1套住房，這將有利于穩(wěn)定人才、留住人才； 同時，考慮到部分改善型客戶的需求，無錫市區(qū)的二套房認(rèn)定，也是產(chǎn)權(quán)證計算； 目前根據(jù)錫十條規(guī)定，僅在市區(qū)執(zhí)行，暫時

5、對江陰還不執(zhí)行限購；政策原文：政策原文：1、暫定對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。2、對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本本市市區(qū)內(nèi)市市區(qū)內(nèi)向其售房。3、暫定對依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進的非本市戶籍高層次人才，限購1套住房。 新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“信貸差別化信貸差別化”提高購房成本抑制投資需求提高購房成本抑制投資需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十

6、條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 商業(yè)貸款：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停發(fā)放貸款。對貸款購買商品 住房，首付款比例調(diào)整至30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。（該條政策江陰已在年前開始實施） 公積金貸款：職工家庭首次使用公積金貸款購買住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。職工家庭首次使用公積金貸款購房套型建筑面積低于120平方米

7、，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房的，允許其辦理第二次公積金貸款，第二次公積金貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率為同期首套公積金貸款利率的1.1倍。停止向三次(含)以上申請公積金貸款購買住房的 職工家庭發(fā)放公積金貸款。（江陰住房公積金貸款政策從2月22日起開始作如上調(diào)整 ）金百利觀點： 商業(yè)貸款方面又一次提高了購房門檻，同時又增加了購房成本，這將使一部分資金壓力較大的改善型需求退出或推遲置業(yè)。而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，住宅二套房首付及貸款利率的提高，使得商業(yè)地產(chǎn)部分優(yōu)勢凸顯，客戶或?qū)⑵蛴谏虡I(yè)地產(chǎn)。 公積金貸款方面顯得相對寬松，隨著購房面積的增大首付款比例遞增，有效的保障了剛性客戶需

8、求。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“加強稅收征管加強稅收征管”新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。自2011年1月28日起，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。（江陰已全面實施營業(yè)稅征收） 金百利觀點： 新政后，營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。近期內(nèi)

9、投資客戶的關(guān)注度由2-5年左右中期投資轉(zhuǎn)為5年以上長期投資，將帶來政府驅(qū)動、具有長期規(guī)劃的投資潛力區(qū)域的區(qū)域價值進一步拉升。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀核心內(nèi)容之核心內(nèi)容之“加強對商品住房項目分期開發(fā)建設(shè)的管理加強對商品住房項目分期開發(fā)建設(shè)的管理”新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“錫十條錫十條”解讀解讀政策原文：政策原文： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大，實行分期開發(fā)、分期銷售和分期交付的商品房項目，每次申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商 品房預(yù)售許可證的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米;項目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請辦理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住

10、房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)向價格主管部門申報價格備案。申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需調(diào)高的必須重新申報價格備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，要在10 日內(nèi)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源。 金百利觀點： 較大規(guī)模的商品房項目必須分期開發(fā)、分期銷售和分期交付且分期規(guī)模不得低于30000萬平方米，促使開發(fā)商一次性推量放大； 申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后需調(diào)高的必須重新申報價格備案也是政府為了控制區(qū)域房價的一種手段，一季度的價格申報不會使開發(fā)商隨意調(diào)高房價，導(dǎo)致區(qū)域價格過快上漲。房產(chǎn)稅試點解讀房產(chǎn)稅試點解讀part 2part 2新政解讀新政解讀錫十條解讀錫

11、十條解讀上海房產(chǎn)稅：上海房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”試點解讀試點解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀重慶房產(chǎn)稅：重慶房產(chǎn)稅：目標(biāo)意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀“房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅”試點解讀試點解讀p從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對寬松，上海力度略顯薄弱從本次房產(chǎn)稅征收情況看，總體力度相對寬松，上海力度略顯薄弱 本次房產(chǎn)稅征稅對象重點針對1月28日政策出臺后的新購房；稅率都不高且兩市都規(guī)定了較為寬松的免征面積；對非本地家庭購房的征稅條件相對較為嚴(yán)格，從計算稅率的公式看，

12、上海力度略顯薄弱。p兩地的房產(chǎn)稅細則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主兩地的房產(chǎn)稅細則側(cè)重各有不同，上海以新增需求為主 重慶房產(chǎn)稅主要針對高端住房且新老劃斷，上海側(cè)重新增需求；從征收區(qū)域看，上海覆蓋全市，重慶僅僅針對城九區(qū)。p兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同兩地房產(chǎn)稅征收基數(shù)不同 上海房產(chǎn)稅針對只要在1月28日政策出臺后的新購房客戶，一旦購買新住房，則新老房產(chǎn)一起計算；重慶房產(chǎn)稅以交易單價為衡量指標(biāo)，針對新購高端住宅執(zhí)行，稅率實行差異化征收。p江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M入準(zhǔn)備期江陰的房產(chǎn)稅或?qū)⑦M入準(zhǔn)備期 江陰已經(jīng)計劃2011年進一步加強和完善個人住房信息系統(tǒng)，以迎接房產(chǎn)稅的到來。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解

13、讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀房產(chǎn)稅試點總結(jié)房產(chǎn)稅試點總結(jié)江陰市場行情江陰市場行情part 3part 3新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因市場供應(yīng)量導(dǎo)致成交量起伏，新政僅為次因新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰市場行情江陰市場行情從2010年的9.29國十條到今年的2.22錫十條，江陰商品住宅的成交起伏主要由于市場供應(yīng)量來決定，政策對市場的影響僅為次因，市場購買力仍較為強勁。主要由于近幾次的限購政策均未在江陰執(zhí)行，使江陰商品住宅市場運行正常。1.26新國八條出臺2.22錫十條出臺9.29新國十條出臺新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰

14、城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，新政無明顯影響江陰城區(qū)價格走勢平穩(wěn)，新政無明顯影響新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀江陰市場行情江陰市場行情9.29新國十條出臺1.26新國八條出臺p高層住宅在春節(jié)前期由于城西低價樓盤的持續(xù)成交以及水岸新都尾盤優(yōu)惠力度的加大，成交價格略有回落，春節(jié)后價格回穩(wěn)；p別墅成交價格受區(qū)域地段及個案成交等影響明顯，起伏加大。僅有幸福華都一套別墅成交新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場研判市場研判p從無錫出臺的十條來看，主要打擊了投資性需求及高端樓盤市場。按產(chǎn)權(quán)證計算套數(shù)及公積金寬松的貸款政策對首剛提供了保障，但首付款的增加、銀行利率的提升及5年

15、內(nèi)二手房的轉(zhuǎn)讓稅費也將會使部分剛性需求退出或推遲入市，一定程度上打擊了剛需的購房信心。p11年江陰城區(qū)將有多個高端項目面市，目前江陰還未執(zhí)行禁購令，市場仍會平穩(wěn)快速發(fā)展。p由于江陰當(dāng)?shù)夭皇芟拶徲绊?，市場仍正常發(fā)展，而無錫市區(qū)的投資客由于在市區(qū)已經(jīng)限購開始轉(zhuǎn)向江陰等市內(nèi)無限購城市，將會對江陰市場形成利好態(tài)勢。p金科、愛家、佳兆業(yè)等外來開發(fā)商由于在別的城市項目受政策影響將會把在江陰的項目放量入市來回流資金，11年江陰市場供應(yīng)量將會放大，市場價格走勢也會保持平穩(wěn)。p房產(chǎn)稅是否會在江陰實施、何時實施，均還未知；但從上海、重慶兩大房產(chǎn)稅試點城市發(fā)布的的細則來看，房產(chǎn)稅整體手段比較溫和，影響有限；可以預(yù)見

16、未來江陰即使實施房產(chǎn)稅，對市場也不會產(chǎn)生過大影響。新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀新政解讀新政解讀錫十條解讀錫十條解讀市場推論市場推論市場供應(yīng)：市場供應(yīng)：供應(yīng)量放大，市場競爭激烈，價格制定更加謹(jǐn)慎（供應(yīng)量增大）市場需求：市場需求：稅收政策的執(zhí)行導(dǎo)致購房門檻和成本大幅增加，抑制部分投資及改善需求（需求減少）控制房價過快上漲，市場健康發(fā)展江陰短期內(nèi)不會執(zhí)行限購政策江陰短期內(nèi)不會執(zhí)行限購政策part.2 part.2 對手跟蹤對手跟蹤本案本案城南板塊城南板塊城西板塊城西板塊城中板塊城中板塊城東板塊城東板塊城北板塊城北板塊重點鎖定：江陰同類產(chǎn)品分析重點鎖定：江陰同類產(chǎn)品分析東方王府東方王府藏品敔山

17、灣藏品敔山灣朝宗原筑朝宗原筑金宸國際花園金宸國際花園東方王府東方王府愛家名邸愛家名邸東方大院東方大院藏品藏品本案本案芙蓉大道芙蓉大道長山路長山路金科金科東方王府東方王府金科金科東方王府東方王府a(chǎn) a地塊地塊b b地塊地塊核心賣點：核心賣點：新城發(fā)展前景看好，未來的新城發(fā)展前景看好，未來的“富人區(qū)富人區(qū)”重資打造樓盤樣板區(qū)，實景銷售重資打造樓盤樣板區(qū)，實景銷售開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯總建：約總建：約3737萬方萬方容積率：容積率：2.382.38綠化率：綠化率：30%30%產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪開發(fā)商：金科置業(yè)開發(fā)商：金科置業(yè)代理商：自銷代理商：自銷物業(yè)公司：金

18、科物業(yè)物業(yè)公司：金科物業(yè)高層住宅高層住宅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅雙拼別墅金科金科東方王府一期東方王府一期聯(lián)排別墅戶型地上建筑面積段：聯(lián)排別墅戶型地上建筑面積段：284-397284-397平米（地下室面積平米（地下室面積67-14067-140平米）平米） 地下公共車位地下公共車位雙拼別墅戶型地上建筑面積段：雙拼別墅戶型地上建筑面積段：529-535529-535平米（地下室面積約平米（地下室面積約243243平米）平米） 配置私家車庫配置私家車庫開盤時間：開盤時間：1010月月1818日日高層還未公開；高層還未公開；聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅1313棟，棟，6767戶；戶；雙拼別墅雙拼別墅6 6棟棟1

19、212戶。戶。商鋪商鋪地下車庫入口地下車庫入口北歐風(fēng)格的建筑立面北歐風(fēng)格的建筑立面東方王府實景樣板段東方王府實景樣板段金科金科東方王府東方王府聯(lián)排別墅邊戶聯(lián)排別墅邊戶d d戶型戶型 6 6房房3 3廳廳5 5衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積397.5m397.5m2 2地下建筑面積地下建筑面積140.62m140.62m2 2 一層一層 二層二層 三層三層 金科金科東方王府東方王府雙拼別墅雙拼別墅e e戶型戶型 5 5房房3 3廳廳5 5衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積534.7m534.7m2 2地下建筑面積地下建筑面積243.03m243.03m2 2 一層一層 二層二層 三層三層 銷售動態(tài)銷

20、售動態(tài)產(chǎn)品面積戶數(shù)推出銷售套數(shù)銷售率單價聯(lián)排284-39767675374.63%1.8萬雙拼529-5351212758.33%2.2-2.7萬p備案銷售情況（截止備案銷售情況（截止1-141-14）：）：截止至截止至2010-1-142010-1-14，東方王府一期別墅總體備案去化，東方王府一期別墅總體備案去化76%76%；從；從成交物業(yè)位置分布來看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去成交物業(yè)位置分布來看，一期中靠近河流兩側(cè)和地塊東側(cè)去化較快，開盤前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢?；^快，開盤前期基本去化完全，西側(cè)去化緩慢。東方王府東方王府愛家名邸愛家名邸東方大院東方大院藏品藏品本案本案芙蓉大道

21、芙蓉大道長山路長山路藏品敔山灣藏品敔山灣高層住宅高層住宅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅藏品敔山灣藏品敔山灣總建：約總建：約2929萬方萬方容積率：容積率：2.02.0綠化率：綠化率：40.3%40.3%產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、聯(lián)排別墅、商鋪開發(fā)商：惠澤置業(yè)開發(fā)商：惠澤置業(yè)代理商：東方名流代理商：東方名流物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè)物業(yè)公司：廣州奧園物業(yè) 開盤時間：開盤時間：1111月月1515日日目前推出目前推出7777套聯(lián)排別墅套聯(lián)排別墅戶型面積：地上建筑面積戶型面積：地上建筑面積300-300-515515平方米，地下建筑面積平方米，地下建筑面積110-110-157157平米平米截止截止1-1

22、41-14，備案去化，備案去化4040套套核心賣點：核心賣點：日本著名設(shè)計師長谷川主筆設(shè)計日本著名設(shè)計師長谷川主筆設(shè)計打造成江陰首個全生態(tài)居住小區(qū)打造成江陰首個全生態(tài)居住小區(qū)共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套共享敔山灣風(fēng)景資源及新城公建配套融入江南韻味的中式融入江南韻味的中式建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格小區(qū)出入口示意圖小區(qū)出入口示意圖地下車庫地下車庫入口入口地下車庫地下車庫出口出口地下車庫地下車庫出入口出入口小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖小區(qū)內(nèi)部景觀示意圖藏品敔山灣藏品敔山灣聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅d-40-s1d-40-s1戶型戶型 6 6房房2 2廳廳4 4衛(wèi)衛(wèi) 地上建筑面積地上建筑面積405m405m2 2地下建筑面積地

23、下建筑面積128m128m2 2 地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層朝宗原筑朝宗原筑朝宗原筑朝宗原筑總建：總建：14.314.3萬方萬方容積率：容積率：1.61.6綠化率：綠化率：34%34%產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪產(chǎn)品：高層、別墅、商鋪開發(fā)商：融科智地開發(fā)商：融科智地代理商：易居中國代理商：易居中國物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè)物業(yè)公司：第一太平融科物業(yè) 核心賣點：核心賣點：中心城區(qū)南門核心地段，區(qū)位優(yōu)越中心城區(qū)南門核心地段，區(qū)位優(yōu)越知名品牌物業(yè)公司，打造五星級服務(wù)知名品牌物業(yè)公司，打造五星級服務(wù)8910111213朝宗原筑一期朝宗原筑一期開盤時間：開盤時間：1111月月2020日日

24、總戶數(shù)：總戶數(shù)：200200戶戶戶型面積段：戶型面積段：115-279m115-279m2 2其中其中1111號樓全部為復(fù)式，號樓全部為復(fù)式，1010號樓部號樓部分復(fù)式，戶型面積為分復(fù)式，戶型面積為240-280m240-280m2 2目前在售價格區(qū)間：目前在售價格區(qū)間： 10000-1300010000-13000元元/ /平方米平方米銷售情況：截止銷售情況：截止1-141-14，去化，去化54.5%54.5%一期高層以中大戶型為主。一期高層以中大戶型為主。新古典主義建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格開盤現(xiàn)場開盤現(xiàn)場朝宗原筑朝宗原筑 （1111月月2020日開盤）日開盤）開盤優(yōu)惠措施開盤優(yōu)惠措施vi

25、pvip客戶優(yōu)惠：鉑金卡客戶優(yōu)惠總房價客戶優(yōu)惠：鉑金卡客戶優(yōu)惠總房價2%2%，金卡客戶優(yōu)惠，金卡客戶優(yōu)惠1%1%；開盤優(yōu)惠：開盤開盤優(yōu)惠：開盤3 3日內(nèi)（含開盤日）簽訂購房合同優(yōu)惠總房價日內(nèi)（含開盤日）簽訂購房合同優(yōu)惠總房價1%1%；付款方式優(yōu)惠：一次性付清購房款，購買車位優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠：一次性付清購房款，購買車位優(yōu)惠1.51.5萬元萬元/ /個；個；提前簽約優(yōu)惠：簽約日前提前簽約優(yōu)惠：簽約日前3 3日來簽約客戶購買車位累加優(yōu)惠日來簽約客戶購買車位累加優(yōu)惠1 1萬元萬元/ /個。個。朝宗原筑開盤現(xiàn)場較為冷清，朝宗原筑開盤現(xiàn)場較為冷清，但該盤開盤當(dāng)日簽約超過但該盤開盤當(dāng)日簽約超過80%,80%

26、,主要由內(nèi)部客戶購買。主要由內(nèi)部客戶購買。金宸國際花園金宸國際花園金宸國際花園金宸國際花園總建：總建：28.3428.34萬方萬方容積率：容積率：2.22.2綠化率：綠化率：50.3%50.3%產(chǎn)品：高層產(chǎn)品：高層開發(fā)商：華強房地產(chǎn)開發(fā)商：華強房地產(chǎn)代理商：自銷代理商：自銷物業(yè)公司：仁恒物業(yè)物業(yè)公司：仁恒物業(yè) 核心賣點：核心賣點：城南發(fā)展趨勢向好，交通便捷城南發(fā)展趨勢向好，交通便捷高密度綠化率，打造城南第一高密度綠化率，打造城南第一原生態(tài)景觀大宅原生態(tài)景觀大宅歐式新古典主義風(fēng)格歐式新古典主義風(fēng)格金宸國際花園一期金宸國際花園一期4 4棟棟1111層小高層層小高層總戶數(shù)：總戶數(shù)：160160戶戶戶

27、型面積段：戶型面積段：120-200m120-200m2 2開盤日期：開盤日期：20102010年年1111月月2121日日 目前在售價格區(qū)間：目前在售價格區(qū)間： 9000-100009000-10000元元/ /平方米平方米銷售情況：截止銷售情況：截止1-141-14，去化，去化93.13%93.13%120-140平米180-200平米144套16套戶型配比：戶型配比：金宸國際花園一期金宸國際花園一期b3b3戶型戶型 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 約約126126平方米平方米 金宸國際花園二期金宸國際花園二期1 1棟棟1818層高層和層高層和1 1棟棟1717層高層層高層總戶數(shù)：總戶數(shù)：

28、174174戶戶戶型面積段：戶型面積段：163-285m163-285m2 2開盤日期：開盤日期：20102010年年1111月月2727日日 目前在售價格區(qū)間：目前在售價格區(qū)間： 8500-105008500-10500元元/ /平方米平方米銷售情況：截止銷售情況：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37% 其中其中8 8號樓平層戶型面積在號樓平層戶型面積在160-170160-170平米，頂層加閣樓面積平米，頂層加閣樓面積為為242242和和252252平米平米 9 9號樓除號樓除2 2層為平層戶型，面層為平層戶型，面積在積在160-174160-174平米；其余均為復(fù)平米；

29、其余均為復(fù)式戶型，主力戶型面積在式戶型，主力戶型面積在284-284-312312平米，頂層加閣樓面積為平米，頂層加閣樓面積為353353、357357和和369369平米平米18f17f開盤前日領(lǐng)號現(xiàn)場開盤前日領(lǐng)號現(xiàn)場金宸國際花園（金宸國際花園（1111月月2121日開盤）日開盤）開盤當(dāng)天現(xiàn)場開盤當(dāng)天現(xiàn)場開盤優(yōu)惠開盤優(yōu)惠20102010年年1111月上旬客戶申領(lǐng)月上旬客戶申領(lǐng)vipvip卡卡1111月月2020日客戶憑日客戶憑vipvip排隊領(lǐng)號排隊領(lǐng)號1111月月2121日領(lǐng)號客戶排隊購房，無號客戶不得購買日領(lǐng)號客戶排隊購房，無號客戶不得購買一次性付款享受總房價一次性付款享受總房價2%2%

30、優(yōu)惠優(yōu)惠分期或按揭付款享受總房價分期或按揭付款享受總房價1.5%1.5%優(yōu)惠優(yōu)惠vipvip卡無優(yōu)惠只為購房領(lǐng)號使用卡無優(yōu)惠只為購房領(lǐng)號使用 銷售情況：截止銷售情況：截止1-141-14，去化，去化14.37%14.37%小結(jié)：小結(jié)：江陰目前房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，受政策等影響江陰目前房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，受政策等影響不明顯。但隨著國家對樓市的進一步調(diào)控，不明顯。但隨著國家對樓市的進一步調(diào)控，效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。效用或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。還需密切關(guān)注。目前，敔山灣板塊內(nèi)項目動作不多，較為低調(diào)。目前，敔山灣板塊內(nèi)項目動作不多，較為低調(diào)。江陰其他項目的營銷活動，規(guī)格普通。反響一般。江陰其他項目的營銷

31、活動，規(guī)格普通。反響一般。其中以現(xiàn)場體驗式營銷活動效果較佳。其中以現(xiàn)場體驗式營銷活動效果較佳。part.3 part.3 營銷策略營銷策略明確目標(biāo)，有的放矢明確目標(biāo)，有的放矢敔山嶺秀敔山嶺秀20112011年度營銷目標(biāo)年度營銷目標(biāo)1.1. 別墅和高層應(yīng)制定針對性營銷策略：別墅和高層應(yīng)制定針對性營銷策略： 別墅旨在確立項目調(diào)性，線別墅旨在確立項目調(diào)性，線下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線上為主，銷售動作相對分下窄眾傳播為主，高層旨在賺足人氣，線上為主，銷售動作相對分隔；隔；2.2. 明確以別墅首先入市，快速確立項目高端屬性，明確以別墅首先入市，快速確立項目高端屬性，并平衡運營風(fēng)險；并平衡運營風(fēng)

32、險；3.3. 高層緊隨別墅之后高調(diào)面市高層緊隨別墅之后高調(diào)面市，沖足人氣，實現(xiàn)項目高熱度追捧。，沖足人氣，實現(xiàn)項目高熱度追捧。1111年項目的營銷整體思路：年項目的營銷整體思路：1010月底別墅開盤月底別墅開盤第一波：開盤之日起第一波：開盤之日起 去化去化2020套別墅套別墅南邊沿路第一排，東邊兩排，相對總價較底的9#、10#、11#樓第二波，第二波，1111月中旬，續(xù)推月中旬，續(xù)推2020套別墅套別墅 （相對景觀較好，面積較大，總價較高的5#，6#，7#，8#樓1212月月板式高層開盤板式高層開盤備注：板式高層在6月份就已開始積累客戶，12月份開始銷售，推出扳式高層?xùn)|面4#樓20122012

33、年年5 5月月板式板式3# / 3# / 點式點式1#1#開盤開盤下半年視市場情況，再決定點式高層2#樓的推廣時間我們的目標(biāo)我們的目標(biāo)！問鼎巔峰，挑戰(zhàn)問鼎巔峰，挑戰(zhàn)x x億億如何達成，讓我們帶著問題上路如何達成，讓我們帶著問題上路？1 1、誰來買？、誰來買？2011房產(chǎn)面臨深度調(diào)控，如何打破觀望？2 2、誰會買？、誰會買？高端市場放量增大，如何搶奪高端客源？3 3、賣什么？、賣什么？如何解決開發(fā)品牌與產(chǎn)品級數(shù)直接的關(guān)系？4 4、怎么賣？、怎么賣？異地開發(fā)商初次開發(fā)，如何獲取市場信任？我們要翻越四座大山我們要翻越四座大山觀望觀望競爭競爭信任信任品牌品牌解決之道：解決之道：內(nèi)修品質(zhì)，外煉口碑內(nèi)修品

34、質(zhì)，外煉口碑震撼實景是高端市場尤其是江陰市場的必備營銷武器，也是促進客戶下單的最終環(huán)節(jié)。而前期影響力的制造，是吸引客戶關(guān)鍵和產(chǎn)生信任的基礎(chǔ)。二者缺一不可，相輔相成。所以，所以，20112011年本案的傳播和營銷都是圍繞著年本案的傳播和營銷都是圍繞著擴大項目影響力、加強實景體驗而開展。擴大項目影響力、加強實景體驗而開展。對本案而言，影響力意味著一切對本案而言，影響力意味著一切敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣敔山嶺秀，領(lǐng)秀敔山灣開啟影響力制造之旅開啟影響力制造之旅秀出非凡精彩秀出非凡精彩【 20112011年營銷節(jié)點及階段劃分】年營銷節(jié)點及階段劃分】原則：實景體驗區(qū)開放前，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場體驗環(huán)境；開放后，將內(nèi)

35、部實景和外部環(huán)境結(jié)合互動。2011年年3月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月2012年年1月月2月月12月高層開盤月高層開盤5月底售樓中心進駐月底售樓中心進駐8月底別墅月底別墅實景樣板區(qū)公開實景樣板區(qū)公開10月下旬別墅開盤月下旬別墅開盤第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段第一階段：第一階段：時間：時間：3 3月至月至7 7月月節(jié)點：節(jié)點：售樓處開放前后售樓處開放前后 至至 樣板區(qū)開放期間樣板區(qū)開放期間任務(wù)：在實景呈現(xiàn)給市場前，通過線上企劃推廣給市場以期待任務(wù)：在實景呈現(xiàn)給市場前，通過線上企劃推廣給市場以期待感，通過線下的營銷活動，撼動江陰高端市

36、場感，通過線下的營銷活動，撼動江陰高端市場喚起期待，高調(diào)入市喚起期待，高調(diào)入市part1.part1.我們第一階段對外公布的線上主題為：我們第一階段對外公布的線上主題為：湖山正席湖山正席 傳世大墅傳世大墅湖山正席，是對此前“天造一半，我造一半”的形象延續(xù)。傳世大墅，是對首批產(chǎn)品的亮相。將正席優(yōu)勢與產(chǎn)品特色結(jié)合，虛實結(jié)合。帶給市場項目即將啟動的信號。天賜上等好地，今生難得今世難覓其他訴求主題釋放：其他訴求主題釋放：從正席開始，敔山灣 別墅亦有高下之分締造江陰別墅地標(biāo)以售樓處進場為起點，高調(diào)進場！以售樓處進場為起點，高調(diào)進場！一個聲勢浩大且令人記憶深刻的開始，絕對是后期推廣的有力武器，同時也是項目

37、品質(zhì)和實力的體現(xiàn)。形成一股讓市場無法忽視的力量。豪宅營銷豪宅營銷打造江陰最炫銷售團隊打造江陰最炫銷售團隊業(yè)務(wù)員人手一部ipad作為解說道具取代傳統(tǒng)的打印銷售手冊。用電子圖片向客戶展示更絢麗直觀的樓盤資料。視覺盛宴視覺盛宴引入最前沿的引入最前沿的3d3d全息投影全息投影引入震撼的3d全息投影技術(shù)，在售樓處內(nèi)部設(shè)置立體模型取代傳統(tǒng)的電視播放。在活動當(dāng)晚，舉行湖面3d宣傳片投影。敔山嶺秀，踏春而來敔山嶺秀，踏春而來活動以將客戶吸引到現(xiàn)場為主增強案場人氣，深化資源優(yōu)勢線下活動主題3月份 奢侈品展奢侈品展，借助外場看板宣傳與工地現(xiàn)場大看板。5月初 如何借助“20112011中國江陰敔山灣國際自行車節(jié)中國

38、江陰敔山灣國際自行車節(jié)”活動， 提升本案知名度。（建議以戶外看板為主，a、工地南面矗立四個大字 b、增加環(huán)湖燈稈旗 c、各大隘口立網(wǎng)架廣告 d、送風(fēng)箏禮品等）售樓處公開之前：售樓處公開之前：售樓處公開當(dāng)天：售樓處公開當(dāng)天：a、名人效應(yīng)，走紅地毯，后期輿論抄作。b、政府出面，剪彩氣氛營造。c、名車陳列，香車美女，行為藝術(shù)。c、結(jié)合6月1日兒童節(jié)，提供兒童玩耍的地方，并送當(dāng)天帶孩子的客戶一份六一禮物。d、各媒體專版介紹。 售樓處開放后：售樓處開放后：擇周末活動（每月2場）： 結(jié)合敔山湖自身環(huán)境優(yōu)勢，開放周末活動 1、環(huán)島騎單車 2、劃船 3、廣場風(fēng)箏等(可與江陰風(fēng)箏協(xié)會合作， 制作一個寫有敔山嶺秀

39、四字的大風(fēng)箏， 在活動期間由專人指導(dǎo)放飛) 4、名車環(huán)湖試駕 5、名花展覽售樓處公開售樓處公開 與公開之后：與公開之后：名車名流名車名流提供世界頂級名車品鑒提供世界頂級名車品鑒與世界頂級名車合作，在現(xiàn)場展示，提供試乘試駕服務(wù)。讓到場來賓可環(huán)湖駕駛，感受項目周圍的優(yōu)美環(huán)境。一邊體驗名車的奢華一邊體驗名車的奢華一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景一邊欣賞優(yōu)美的風(fēng)景分組式的行為藝術(shù)成為組合式演出分組式的行為藝術(shù)成為組合式演出 行為藝術(shù)行為藝術(shù)名花展覽名花展覽萬盆郁金香扮靚敔山嶺秀萬盆郁金香扮靚敔山嶺秀春天是百花盛開的繽紛季節(jié)，結(jié)合市府相關(guān)單位舉辦一場可全民參與的花卉展，吸引市民到現(xiàn)場參觀。同時對本案留下美好印象。并制

40、作刻有項目logo的魔豆作為禮物贈送給市民。傳遞綠色生態(tài)。聚集人氣，擴大影響的渠道，最終以促進銷售為目的售樓處公開之日起推出售樓處公開之日起推出【嶺秀會】【嶺秀會】白金卡白金卡成為【嶺秀會】會員的好處：成為【嶺秀會】會員的好處：1、可享開盤期間置業(yè)優(yōu)惠。2、持卡客戶可受邀參加項目各種活動3、持卡人每參加一次敔山嶺秀舉辦的活動會有積分。4、已購業(yè)主持有“嶺秀會”白金卡，介紹新客戶成交會有積分等。目的：“嶺秀會”提供了一個經(jīng)營客戶的平臺！對積累和運作客戶資源起作用。第二階段：第二階段：時間：時間：7 7月至月至1010月（月（7 7月活動為樣板區(qū)開放預(yù)告）月活動為樣板區(qū)開放預(yù)告）節(jié)點：別墅實景樣板

41、區(qū)開放節(jié)點：別墅實景樣板區(qū)開放任務(wù)：通過實景樣板區(qū)的開放和系列體驗活動，打動客戶。并任務(wù)：通過實景樣板區(qū)的開放和系列體驗活動，打動客戶。并鎖定意向，發(fā)展成為潛力客戶。鎖定意向，發(fā)展成為潛力客戶。實景開放，廣泛蓄水實景開放，廣泛蓄水part2.part2.所以，我們第所以，我們第2 2階段對外公布的線上主題為：階段對外公布的線上主題為：萬坪實景萬坪實景 驚艷全城驚艷全城以實景開放為第二階段的推廣主題，將項目信息和動態(tài)及時傳遞給市場和客戶，增加關(guān)注和來訪。7 7月底，敔山嶺秀夏季狂歡季月底，敔山嶺秀夏季狂歡季 地點：地點：售樓中心 與 外景觀結(jié)合 或者 售樓處對面湖心茶莊（炎炎夏季，借助夏季敔山灣

42、夜景宜人之際，舉行“露天紅酒宴露天紅酒宴”或“啤酒狂歡夜啤酒狂歡夜 ”或“敔山嶺秀敔山嶺秀 fm90.7 fm90.7 爵士之夜爵士之夜”等形式的活動。禮品：禮品：請國畫名家為本案潑墨繪畫扇子，天氣已開始炎熱，作為禮物發(fā)放。聯(lián)手江陰音樂之聲電臺，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線直播聯(lián)手江陰音樂之聲電臺，呈現(xiàn)經(jīng)典懷舊之夜，在線直播 歲月流金歲月流金 / / 敔山嶺秀敔山嶺秀 fm90.7 fm90.7 爵士之夜爵士之夜將現(xiàn)場景色和外圍環(huán)境融合在一起，有機結(jié)合。同時，借助電臺媒體，將樣板區(qū)即將公開的信息宣傳度擴大。而現(xiàn)場客戶還有機會和電臺主持人零距離接觸。大師揮毫大師揮毫陳丹青為敔山嶺秀作畫（也可邀請江陰當(dāng)

43、地名人）陳丹青為敔山嶺秀作畫（也可邀請江陰當(dāng)?shù)孛耍╇S著夏季到來，可邀請陳丹青大師將本案面對的秀美湖山繪制隨著夏季到來，可邀請陳丹青大師將本案面對的秀美湖山繪制為山水畫，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項目贈送給來訪客戶的禮物。為山水畫，制作成傳統(tǒng)折扇，作為項目贈送給來訪客戶的禮物。別致而新穎。別致而新穎。8 8月底，別墅實景樣板區(qū)正式開啟：月底，別墅實景樣板區(qū)正式開啟：開啟實景樣板區(qū)開啟實景樣板區(qū) 體驗季！體驗季！實景是別墅開放前的最有利武器，要充分得當(dāng)使用，為別墅及后續(xù)高層蓄水。以以“名流品鑒夜名流品鑒夜”為樣板區(qū)的開啟活動為樣板區(qū)的開啟活動以系列小型現(xiàn)場活動，貫穿整個體驗季以系列小型現(xiàn)場活動，貫穿整

44、個體驗季8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)各界名流各界名流 主題沙畫主題沙畫魔術(shù)表演魔術(shù)表演 為了增加現(xiàn)場的氣氛和名人效應(yīng)，我們模仿大型的頒獎晚會。在現(xiàn)場增設(shè)明星走紅地毯的環(huán)節(jié)，營造活動華麗的格調(diào)，以增強媒體曝光度明星紅毯明星紅毯 召開媒體發(fā)布會，并安排當(dāng)?shù)孛襟w對到場明星進行專訪，在訪問中涵蓋對房產(chǎn)項目的推崇和介紹，將明星和項目巧妙的結(jié)合在一起。明星專訪明星專訪邀請各界名流參與引起社會關(guān)注邀請各界名流參與引起社會關(guān)注活動嘉賓：李奕彤李奕彤出生：1983年10月15日 籍貫：江蘇省江陰市 學(xué)歷：中央美術(shù)

45、學(xué)研究生作品：大漢天子傾城之戀男人的天堂楊家將等近百部影視作品 網(wǎng)上評論為：美到令人窒息的旗袍達人注：秀場為樣板區(qū)園林特邀嘉賓及模特，在實景園林中現(xiàn)場走秀。美人美景相得益彰。演繹旗袍秀演繹旗袍秀現(xiàn)場表演主題沙畫現(xiàn)場表演主題沙畫以敔山灣的風(fēng)景和項目的建設(shè)為線索和主題，編輯表演沙畫以敔山灣的風(fēng)景和項目的建設(shè)為線索和主題，編輯表演沙畫讓現(xiàn)場客戶感受到整體項目的特色，同時豐富整體活動內(nèi)容讓現(xiàn)場客戶感受到整體項目的特色，同時豐富整體活動內(nèi)容項目負(fù)責(zé)人隨著沙畫向嘉賓講解項目的概況項目負(fù)責(zé)人隨著沙畫向嘉賓講解項目的概況現(xiàn)場各界名流也會對項目進行評價，增強公關(guān)特色現(xiàn)場各界名流也會對項目進行評價，增強公關(guān)特色r

46、eference沙畫播放示意圖沙畫播放示意圖現(xiàn)場互動魔術(shù)秀現(xiàn)場互動魔術(shù)秀9月底月底比基尼狂歡節(jié)比基尼狂歡節(jié)8月底月底名流品鑒夜名流品鑒夜地點：地點：現(xiàn)場樣板區(qū)形式：形式：活動公司邀請外籍模特、人氣模特參加目的：目的：將本案別墅戶戶擁有私家泳池的賣點通過一次活動深入人心，并在市場上廣泛傳播開來。說明：說明：美女、美酒、美宅仲仲夏夏狂狂歡歡夜夜樣板房開放期間，布置小型活動（情景展示）：樣板房開放期間，布置小型活動（情景展示）：1、名酒鑒別，調(diào)酒 2、插花，品茶 3、大片展映目的：結(jié)合與樣板房相關(guān)的高品味的元素， 體現(xiàn)樣板房高端品質(zhì)。第三階段：第三階段：時間：時間：1010月至月至1212月月節(jié)點：別墅部分產(chǎn)品按節(jié)點投放節(jié)點：別墅部分產(chǎn)品按節(jié)點投放任務(wù)：別墅作為本案的王牌產(chǎn)品，旨在奠定項目的高端調(diào)性。任務(wù)：別墅作為本案的王牌產(chǎn)品，旨在奠定項目的高端調(diào)性。同時提升高層物業(yè)價值。所以別墅的開盤，同時加強高層蓄水。同時提升高層物業(yè)價值。所以別墅的開盤，同時加強高層蓄水。別墅開盤，高層蓄水別墅開盤，高層蓄水part3.part3.所以，我們第所以，我們第3 3階段對外公布的線上主題為：階段對外公布的線上主題為：擁一席擁一席 耀全城耀全城別墅的稀缺性注定能擁有它的人非富即貴，且一宅難求。注定被有識之士收藏、珍藏。產(chǎn)品說明會暨開盤盛典產(chǎn)品說明會