策劃二次介入的提案莆田新梅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃提案PPT課件

1、前 言 “知已方知彼，百戰(zhàn)始不殆知已方知彼，百戰(zhàn)始不殆”，通過對(duì)莆田房地產(chǎn)總體環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)狀況的，通過對(duì)莆田房地產(chǎn)總體環(huán)境及區(qū)域房地產(chǎn)狀況的分析，研究區(qū)域目標(biāo)客戶群的購(gòu)買心理及區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和優(yōu)分析，研究區(qū)域目標(biāo)客戶群的購(gòu)買心理及區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，有的放矢地開發(fā)填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺點(diǎn)的產(chǎn)品，同時(shí)也滿足區(qū)域特定目標(biāo)客戶群的勢(shì)，有的放矢地開發(fā)填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺點(diǎn)的產(chǎn)品，同時(shí)也滿足區(qū)域特定目標(biāo)客戶群的購(gòu)買需求，使項(xiàng)目最終迅速搶占市場(chǎng)，這就是市調(diào)的關(guān)鍵作用所在。購(gòu)買需求，使項(xiàng)目最終迅速搶占市場(chǎng)，這就是市調(diào)的關(guān)鍵作用所在。 地塊競(jìng)爭(zhēng)需求產(chǎn)品強(qiáng) 化 或 超越順勢(shì)整

2、合迎合需求第1頁(yè)/共28頁(yè)第一篇第一篇 莆田市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r莆田市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 莆田市現(xiàn)轄四區(qū)一縣莆田市現(xiàn)轄四區(qū)一縣, , 市域總用地面積市域總用地面積4119k4119k, 2004, 2004年，莆田市全年地區(qū)生年，莆田市全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破產(chǎn)總值突破300300億元大關(guān)，達(dá)億元大關(guān)，達(dá)3083089797億元。億元。20052005年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的預(yù)期年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)突破目標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值力爭(zhēng)突破360360億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)13135 5。莆田城市化水平已達(dá)。莆田城市化水平已達(dá)32%,32%,已跨入中等城市行列。已跨入中等城市行

3、列。 莆田莆田20032003年總?cè)丝跒槟昕側(cè)丝跒?00300萬(wàn)人萬(wàn)人, ,是一個(gè)人口密度極大的城市。城市建成區(qū)面積達(dá)是一個(gè)人口密度極大的城市。城市建成區(qū)面積達(dá)24k24k，城市人口，城市人口31.531.5萬(wàn)人。在莆田還是保留著萬(wàn)人。在莆田還是保留著“男主外、女主內(nèi)男主外、女主內(nèi)”的這種比較傳的這種比較傳統(tǒng)的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例僅為統(tǒng)的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例僅為18%18%。另?yè)?jù)調(diào)。另?yè)?jù)調(diào)查，在莆田查，在莆田3030歲以上的婦女絕大部分是家庭主婦。歲以上的婦女絕大部分是家庭主婦。第2頁(yè)/共28頁(yè)一、從數(shù)字看莆田樓市開發(fā)投資開發(fā)投資

4、 施工竣工施工竣工 銷售預(yù)售銷售預(yù)售 價(jià)格增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng) 第二篇第二篇 莆田市房地產(chǎn)業(yè)概述莆田市房地產(chǎn)業(yè)概述 第3頁(yè)/共28頁(yè)一、從數(shù)字看莆田樓市開發(fā)規(guī)模不大開發(fā)規(guī)模不大 本土市場(chǎng)為主本土市場(chǎng)為主產(chǎn)品選擇面窄產(chǎn)品選擇面窄營(yíng)銷模式初級(jí)營(yíng)銷模式初級(jí) 推廣渠道局限推廣渠道局限 景觀營(yíng)造粗糙景觀營(yíng)造粗糙 物業(yè)管理欠缺物業(yè)管理欠缺 攀比心理嚴(yán)重攀比心理嚴(yán)重投資成分偏大投資成分偏大 第4頁(yè)/共28頁(yè)第三篇第三篇 莆田市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查莆田市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 一、莆田商圈分布一、莆田商圈分布 核心商圈：文獻(xiàn)路、勝利路核心商圈：文獻(xiàn)路、勝利路莆田的商業(yè)主要集中在文獻(xiàn)路上，以文獻(xiàn)路步行街為中心，向文獻(xiàn)東莆田的商業(yè)主要集中

5、在文獻(xiàn)路上，以文獻(xiàn)路步行街為中心，向文獻(xiàn)東路和文獻(xiàn)西路延伸，南北方向沿勝利路延伸，聚集了大部分的商家，路和文獻(xiàn)西路延伸，南北方向沿勝利路延伸，聚集了大部分的商家，是莆田的中心商圈。是莆田的中心商圈。次級(jí)商圈：學(xué)園路、梅園路次級(jí)商圈：學(xué)園路、梅園路莆田的商業(yè)次中心主要是中心商圈向外圍衍射，包括學(xué)園路和梅園路莆田的商業(yè)次中心主要是中心商圈向外圍衍射，包括學(xué)園路和梅園路等，這些地段主要為專業(yè)或特色市場(chǎng)。等，這些地段主要為專業(yè)或特色市場(chǎng)。 第5頁(yè)/共28頁(yè)第6頁(yè)/共28頁(yè)二、莆田市專業(yè)市場(chǎng)分布及特征二、莆田市專業(yè)市場(chǎng)分布及特征 莆田現(xiàn)在的專業(yè)市場(chǎng)并不多，大多是沿街或沿路自發(fā)聚集而成。莆田現(xiàn)在的專業(yè)市場(chǎng)

6、并不多，大多是沿街或沿路自發(fā)聚集而成。 1 1、建筑裝飾材料市場(chǎng)、建筑裝飾材料市場(chǎng)2 2、燈飾市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)3 3、家具市場(chǎng)、家具市場(chǎng) 4 4、汽車專業(yè)市場(chǎng)、汽車專業(yè)市場(chǎng) 5 5、五金機(jī)電市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng) 6 6、通訊器材市場(chǎng)、通訊器材市場(chǎng) 7 7、電子產(chǎn)品市場(chǎng)、電子產(chǎn)品市場(chǎng) 第7頁(yè)/共28頁(yè)莆田商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)莆田商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 莆田的商業(yè)物業(yè)在以前以沿街小商鋪為主，投資者占絕大多數(shù)。相對(duì)于大型的商莆田的商業(yè)物業(yè)在以前以沿街小商鋪為主，投資者占絕大多數(shù)。相對(duì)于大型的商業(yè)物業(yè)而言，小商鋪經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好。而大型的商業(yè)物業(yè)，則普遍不容樂觀，燦坤、業(yè)物業(yè)而言，小商鋪經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好。而大型的商業(yè)物業(yè)，

7、則普遍不容樂觀，燦坤、東百、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、地下商場(chǎng)等相繼倒閉，不少專業(yè)市場(chǎng)份額也日漸萎縮。東百、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、地下商場(chǎng)等相繼倒閉，不少專業(yè)市場(chǎng)份額也日漸萎縮。 作為全市商業(yè)龍頭老大的步行街，由于其地處中心城區(qū)的規(guī)模、交通條件限制，作為全市商業(yè)龍頭老大的步行街，由于其地處中心城區(qū)的規(guī)模、交通條件限制，時(shí)至今日也已經(jīng)逐漸顯露出力不從心的發(fā)展態(tài)勢(shì)：面積很難進(jìn)一步做大，周邊停車十時(shí)至今日也已經(jīng)逐漸顯露出力不從心的發(fā)展態(tài)勢(shì)：面積很難進(jìn)一步做大，周邊停車十分不便，并且業(yè)態(tài)陳舊，檔次偏低，管理混亂。分不便，并且業(yè)態(tài)陳舊，檔次偏低，管理混亂。 種種跡象表明：莆田市場(chǎng)需要一個(gè)新的商業(yè)龍頭，一個(gè)更高水準(zhǔn)的商業(yè)中心，種種跡

8、象表明：莆田市場(chǎng)需要一個(gè)新的商業(yè)龍頭，一個(gè)更高水準(zhǔn)的商業(yè)中心，一個(gè)極好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)正在向我們發(fā)出召喚。一個(gè)極好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)正在向我們發(fā)出召喚。 第8頁(yè)/共28頁(yè)名稱名稱類型類型占地占地（畝）（畝）總建筑面積總建筑面積商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商鋪占總商鋪占總建比例建比例（% %）商業(yè)售價(jià)商業(yè)售價(jià)商業(yè)投資回商業(yè)投資回報(bào)率（報(bào)率（% %）三紫盛世華庭多層、小高層17284平米（ 2 5 . 9畝）70108平米3千多平米，1層為店面，2-3層為寫字樓。4%價(jià)格未開出莆田在售樓盤底商的投資回報(bào)率一般為7%，大唐世家一次性付款承諾回報(bào)率7.8%荔景廣場(chǎng)多層高層100畝124300平米2.87萬(wàn)平米、1-2層為店面2

9、3%區(qū)內(nèi)步行街單間店面50平米左右，平均6000/平米嘉禾花園高層 1-3層商場(chǎng)面積5000平米、4層住宿、5-28層住宅 1層1.8萬(wàn)/平米、2層7-8千/平米、3層3-4千/平米，三層一起賣，出租20-30/平米金威豪園多層小高層42882平米（ 6 4 . 3畝）98908.8平米均是一層店面、5.4米層高 最低單價(jià)6-7千/平米，高的一萬(wàn)多/平米大唐世家高層160.4畝售樓部停業(yè)未調(diào)5萬(wàn)平米 起價(jià)28萬(wàn)/間宏豐豪園高層1 9 6 0 平米（ 2 . 9 3畝）23000平米1-2層商場(chǎng)共1600平米、整層出售；3-5層寫字樓3000平米；6層以上住宅20.86%1層商場(chǎng)650平米，單價(jià)

10、2.98萬(wàn)/平米；2層商場(chǎng)900平米，單價(jià)6888元/平米；3-4層寫字樓121-162-288平米，單價(jià)3000元/平米 本案本案高層高層133133畝畝35-3735-37萬(wàn)萬(wàn)M2M29.99.911.411.4萬(wàn)萬(wàn)M2M228%-31%28%-31% 附：莆田部分在售項(xiàng)目商業(yè)部分一覽簡(jiǎn)表 第9頁(yè)/共28頁(yè)第四篇第四篇 本案本案SWOTSWOT分析分析莆田商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)莆田商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本案地處莆田市城廂區(qū)，東臨本案地處莆田市城廂區(qū)，東臨荔城南大道，西靠旅游路和東圳水荔城南大道，西靠旅游路和東圳水渠，北接鳳凰路周邊的居民區(qū)，南渠，北接鳳凰路周邊的居民區(qū)，南鄰新梅路和

11、南湖公園及莆田國(guó)稅局。鄰新梅路和南湖公園及莆田國(guó)稅局。西南方距著名的廣化寺也僅數(shù)分鐘西南方距著名的廣化寺也僅數(shù)分鐘路程。本地區(qū)風(fēng)景秀麗，交通位置路程。本地區(qū)風(fēng)景秀麗，交通位置便捷，周邊餐飲、娛樂、休閑等產(chǎn)便捷，周邊餐飲、娛樂、休閑等產(chǎn)業(yè)已成規(guī)模，成為莆田人心目中娛業(yè)已成規(guī)模，成為莆田人心目中娛樂休閑的首選區(qū)域。樂休閑的首選區(qū)域。第10頁(yè)/共28頁(yè)二、本案二、本案SWOTSWOT分析分析 S S（STRENGTH-STRENGTH-優(yōu)勢(shì)）優(yōu)勢(shì)）：交通便捷；景觀優(yōu)美；規(guī)模較大，便于規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)、集中營(yíng)：交通便捷；景觀優(yōu)美；規(guī)模較大，便于規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)、集中營(yíng)造內(nèi)部景觀、提升小區(qū)品質(zhì)；定位高端，業(yè)態(tài)較

12、新，符合市場(chǎng)發(fā)展的需要；與政府關(guān)造內(nèi)部景觀、提升小區(qū)品質(zhì)；定位高端，業(yè)態(tài)較新，符合市場(chǎng)發(fā)展的需要；與政府關(guān)系良好，利于項(xiàng)目開展。系良好，利于項(xiàng)目開展。 W W（WEAKNESS-WEAKNESS-劣勢(shì)）劣勢(shì)）：從體量來講：商業(yè)面積過大，市場(chǎng)消化有困難；從地段來講：從體量來講：商業(yè)面積過大，市場(chǎng)消化有困難；從地段來講：因本地域主要為娛樂休閑區(qū)，如果作為商業(yè)中心區(qū)的定位，在消費(fèi)者中的認(rèn)同度有待因本地域主要為娛樂休閑區(qū)，如果作為商業(yè)中心區(qū)的定位，在消費(fèi)者中的認(rèn)同度有待提高。提高。 O O（OPPORTUNITY-OPPORTUNITY-機(jī)會(huì)）機(jī)會(huì)）：步行街等老商業(yè)業(yè)態(tài)陳舊，競(jìng)爭(zhēng)力弱化，市場(chǎng)需要更高層

13、次：步行街等老商業(yè)業(yè)態(tài)陳舊，競(jìng)爭(zhēng)力弱化，市場(chǎng)需要更高層次的消費(fèi)場(chǎng)所。的消費(fèi)場(chǎng)所。 T T（THREATEN-THREATEN-挑戰(zhàn)）挑戰(zhàn)）：要打造與眾不同的、比當(dāng)前市場(chǎng)水準(zhǔn)更高的業(yè)態(tài)，需要超前的：要打造與眾不同的、比當(dāng)前市場(chǎng)水準(zhǔn)更高的業(yè)態(tài)，需要超前的眼光和意識(shí)，加上本案體量巨大，在當(dāng)?shù)責(zé)o可借鑒的先例，因此也存在一定難度和挑眼光和意識(shí)，加上本案體量巨大，在當(dāng)?shù)責(zé)o可借鑒的先例，因此也存在一定難度和挑戰(zhàn)。戰(zhàn)。 總體而言，如果本案的商業(yè)部分完全按原總平方案不作削減，則我們認(rèn)為并不具總體而言，如果本案的商業(yè)部分完全按原總平方案不作削減，則我們認(rèn)為并不具有可行性；按我們的建議進(jìn)行適當(dāng)削減后，則本案的操作屬

14、于難度與機(jī)遇并存。經(jīng)過有可行性；按我們的建議進(jìn)行適當(dāng)削減后，則本案的操作屬于難度與機(jī)遇并存。經(jīng)過努力，是能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的。努力，是能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的。 第11頁(yè)/共28頁(yè)第五篇第五篇 原總平圖設(shè)計(jì)方案缺點(diǎn)及產(chǎn)品建議原總平圖設(shè)計(jì)方案缺點(diǎn)及產(chǎn)品建議 1.1.一味追求利潤(rùn)最大化，完全脫離一味追求利潤(rùn)最大化，完全脫離市場(chǎng)消化能力。市場(chǎng)消化能力。 2.2.住宅商業(yè)大量混雜滲透，嚴(yán)重影住宅商業(yè)大量混雜滲透，嚴(yán)重影響項(xiàng)目品質(zhì)。響項(xiàng)目品質(zhì)。 3.3.住宅戶型設(shè)計(jì)進(jìn)深過長(zhǎng)，不利于住宅戶型設(shè)計(jì)進(jìn)深過長(zhǎng)，不利于控制面積和總價(jià)。控制面積和總價(jià)。 福州津泰新大都時(shí)尚廣場(chǎng)二、三樓店面空置情況 一、原總平圖設(shè)計(jì)方案缺點(diǎn)一

15、、原總平圖設(shè)計(jì)方案缺點(diǎn)第12頁(yè)/共28頁(yè)二、總平方案改進(jìn)建議 1 1、最理想的方案，當(dāng)然是針對(duì)以上兩點(diǎn)，重新設(shè)計(jì)定位。、最理想的方案，當(dāng)然是針對(duì)以上兩點(diǎn)，重新設(shè)計(jì)定位。2 2、改進(jìn)住宅戶型設(shè)計(jì)，縮短進(jìn)深，控制面積和總價(jià)。、改進(jìn)住宅戶型設(shè)計(jì)，縮短進(jìn)深，控制面積和總價(jià)。3 3、在原總平設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上適當(dāng)削減商業(yè)面積、在原總平設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上適當(dāng)削減商業(yè)面積 第13頁(yè)/共28頁(yè)三、本案產(chǎn)品初步建議三、本案產(chǎn)品初步建議 （一）本案住宅部分構(gòu)想 1 1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 2 2、客源定位、客源定位 第14頁(yè)/共28頁(yè)（二）本案商業(yè)部分構(gòu)想（二）本案商業(yè)部分構(gòu)想 1 1、爭(zhēng)取政府的大力支持、爭(zhēng)取政府的大力支持 2

16、 2、樹立可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想、樹立可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想 3 3、可供選擇的商業(yè)模式參考、可供選擇的商業(yè)模式參考 （）綜合商業(yè)街模式。（）綜合商業(yè)街模式。 （）特色商業(yè)街模式。（）特色商業(yè)街模式。 （）（）“扎堆扎堆”商業(yè)街模式。商業(yè)街模式。 （）步行街模式。（）步行街模式。 （）（）“銷品茂銷品茂”模式。模式。第15頁(yè)/共28頁(yè)（三）本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位及區(qū)域分布 1 1、項(xiàng)目商業(yè)定位：莆田集商務(wù)、休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲為一、項(xiàng)目商業(yè)定位：莆田集商務(wù)、休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲為一 體的大型全新商業(yè)中心。體的大型全新商業(yè)中心。 2 2、指導(dǎo)原則：突出、指導(dǎo)原則：突出“娛樂性?shī)蕵沸浴保瑥?qiáng)調(diào)，強(qiáng)調(diào)“創(chuàng)新

17、性創(chuàng)新性”。 3 3、本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析、本案商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 Adidas NIKE 美津濃 銳步 GIORDANO U2 班尼路 堡獅龍第16頁(yè)/共28頁(yè)業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細(xì)分 時(shí)尚潮流地帶 咖啡shopshop，特色酒吧，主題店，西式餐廳、禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等 第17頁(yè)/共28頁(yè)4 4、本案商業(yè)區(qū)域劃分（、本案商業(yè)區(qū)域劃分（總平圖電子版總平圖電子版另附）另附）（1 1）、沿荔城大道西側(cè)部分）、沿荔城大道西側(cè)部分：可規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場(chǎng)所。因?yàn)楝F(xiàn)有荔城大道整可規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場(chǎng)所。因?yàn)楝F(xiàn)有荔城大道整個(gè)

18、路段酒店、休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模，因此本案這一部分商業(yè)的層數(shù)顧慮基個(gè)路段酒店、休閑娛樂業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模，因此本案這一部分商業(yè)的層數(shù)顧慮基本可以消除，只要規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場(chǎng)所，經(jīng)過努力，還是可以得到市場(chǎng)的消本可以消除，只要規(guī)劃為酒店或休閑娛樂場(chǎng)所，經(jīng)過努力，還是可以得到市場(chǎng)的消化。這也使本案最佳地理位置的商業(yè)體量得到最大可能的保全，基本實(shí)現(xiàn)最高商業(yè)化。這也使本案最佳地理位置的商業(yè)體量得到最大可能的保全，基本實(shí)現(xiàn)最高商業(yè)利潤(rùn)。利潤(rùn)。 第18頁(yè)/共28頁(yè)（2 2）、）、中央廣場(chǎng)橫貫東西的街區(qū)部分：可考慮規(guī)劃為高檔商業(yè)步行街，吸引荔城大道中央廣場(chǎng)橫貫東西的街區(qū)部分：可考慮規(guī)劃為高檔商業(yè)步行街

19、，吸引荔城大道來的人流前來購(gòu)物。來的人流前來購(gòu)物。 第19頁(yè)/共28頁(yè)（3 3）、）、 項(xiàng)目西部區(qū)域：可考慮規(guī)劃為特色咖啡、酒吧和休閑一條街。這樣的設(shè)計(jì)，項(xiàng)目西部區(qū)域：可考慮規(guī)劃為特色咖啡、酒吧和休閑一條街。這樣的設(shè)計(jì)，充分利用了荔城大道現(xiàn)有的休閑娛樂氛圍，實(shí)現(xiàn)商業(yè)從主干道外圍向項(xiàng)目?jī)?nèi)部區(qū)域充分利用了荔城大道現(xiàn)有的休閑娛樂氛圍，實(shí)現(xiàn)商業(yè)從主干道外圍向項(xiàng)目?jī)?nèi)部區(qū)域延伸的目的，把人流有效向內(nèi)引導(dǎo)，從而帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。西面可在河上搭延伸的目的，把人流有效向內(nèi)引導(dǎo)，從而帶旺區(qū)域內(nèi)商業(yè)的發(fā)展。西面可在河上搭建若干橋梁，引西向建若干橋梁，引西向“鳳凰別墅山莊鳳凰別墅山莊”的客源前來消費(fèi)（據(jù)了解目前該

20、別墅區(qū)內(nèi)并的客源前來消費(fèi)（據(jù)了解目前該別墅區(qū)內(nèi)并無(wú)配套商業(yè)，購(gòu)物、休閑都不是很便利）。以上（無(wú)配套商業(yè)，購(gòu)物、休閑都不是很便利）。以上（2 2）、（）、（3 3）兩點(diǎn)規(guī)劃，能夠有效）兩點(diǎn)規(guī)劃，能夠有效地將地將“東西向、區(qū)內(nèi)外東西向、區(qū)內(nèi)外”渾然溶為一體，貫通社區(qū)的整個(gè)商業(yè)空間。渾然溶為一體，貫通社區(qū)的整個(gè)商業(yè)空間。 第20頁(yè)/共28頁(yè)（4 4）、）、 幼兒園、小學(xué)附近的底商：可考慮充分利用持續(xù)不斷的現(xiàn)成生源，規(guī)劃為幼兒園、小學(xué)附近的底商：可考慮充分利用持續(xù)不斷的現(xiàn)成生源，規(guī)劃為“學(xué)學(xué)生用品一條街生用品一條街”，打造成學(xué)生用品市場(chǎng)。或者也可將上文提到的星級(jí)影院、游樂項(xiàng)，打造成學(xué)生用品市場(chǎng)?；蛘咭?/p>

21、可將上文提到的星級(jí)影院、游樂項(xiàng)目等規(guī)劃在這一區(qū)域。目等規(guī)劃在這一區(qū)域。第21頁(yè)/共28頁(yè)另一種方案，將星級(jí)影院規(guī)劃等娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃于此：另一種方案，將星級(jí)影院規(guī)劃等娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃于此： 影院內(nèi)外情景一覽 第22頁(yè)/共28頁(yè)（5 5）、）、 區(qū)域內(nèi)其他底商：區(qū)域內(nèi)其他底商： 可考慮可考慮1 1、2 2層乃至層乃至1-31-3層連租，以化解二、三樓店面普遍難租層連租，以化解二、三樓店面普遍難租的弊端。前提：一是每層單間面積不宜過大，控制在的弊端。前提：一是每層單間面積不宜過大，控制在50509090平方米以內(nèi)為宜，使多層平方米以內(nèi)為宜，使多層總價(jià)不致過高；二是總價(jià)不致過高；二是2 2樓以上的形象必須與樓以上的形象必須與1 1樓協(xié)調(diào)，而且要以透明方式展示，吸引人樓協(xié)調(diào)，而且要以透明方式展示，吸引人群向上分流，為商家?guī)?/p>