市場需求目標客群分析

1、市場需求分析客群范圍劃分本項目位于雨花區(qū)小行地塊，屬于老城南地區(qū)，地塊緊鄰菊花臺公園，周邊有大量工廠和舊居民小區(qū)。本項目毗鄰小行地鐵出口，是純粹的地鐵物業(yè)。根據(jù)地塊特征和項目狀況，對本項目的客群范圍大致如下1、從整體上來劃分1） 本項目的客群主要輻射城南地區(qū)，即新街口以南地區(qū)。本項目首先的主要客群是生活在城南的老居民，從地域上本項目屬于城南，從距離和交通上本項目也依托于老城南；2） 其次是地鐵物業(yè)帶來的投資客，這部分投資客居住沒有固定規(guī)律，但熟悉本項目周邊的基本情況，看好地鐵房產(chǎn)的升值潛力；3） 拆遷戶，為了解決住房，必須購買房產(chǎn)，他們有部分拆遷款，工作主要在主城區(qū)，在購房時首先考慮的是價格和

2、交通，本項目的特性具備這種條件；4） 外地來寧工作者，因為經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱、工作又比較繁重，因此會選擇距離城區(qū)不遠、而價格相對較低的房產(chǎn)。2、客群細分1） 本地塊周邊原有居民，他們對城南比較認同，長期生活在城南，同時這部分群體對城南有較強的區(qū)域認同感，區(qū)域情結(jié)重，他們生于斯、長于斯，親戚、朋友等關(guān)系都積累在這個區(qū)域，因此會選擇在本區(qū)域購買房產(chǎn)；2） 周邊工廠企業(yè)的工作人員。在本項目周邊分布者大量企業(yè)，有高速齒輪廠、藥械廠、壓縮機廠等，這些企業(yè)的經(jīng)濟效益很好，企業(yè)規(guī)模大、員工多，這部分人群為了工作方便，會選擇在工廠附近區(qū)域購買房產(chǎn)。從調(diào)查得知，周邊企業(yè)效益好，員工收入年薪基本在2.5萬5萬之間，

3、購房需求旺盛，目前有大量員工在更遠區(qū)域的鐵心橋購房，因此本項目會吸引這部分群體；3）門東、門西地區(qū)居民。這部分地區(qū)本屬于老城南，對城南有一定的依戀情結(jié)，為了改善居住條件、而且不用花費太多資金，會在城南購買相對價格較低的房產(chǎn)，因主城區(qū)的價格已經(jīng)攀升到他們難以承受的程度，只好在主城區(qū)外購房。同時，門東、門西地區(qū)今年的拆遷改造量巨大，有大量群體需要住房，他們有部分拆遷款，有一定的購買能力，但主城區(qū)的價格超出了他們承受能力范圍；4）整個南京的拆遷戶。今年南京有較大的拆遷量，有大量群體需要購房，政府雖然有部分經(jīng)濟適用房為拆遷戶提供，但這些經(jīng)濟適用房一般位于郊區(qū)，生活、交通都不方便，而且購買條件苛刻，根本

4、不能滿足拆遷戶中經(jīng)濟實力較強的群體，他們不愿意脫離城區(qū)生活，有桅頂工作，對交通和周邊配套要求高，因為主城區(qū)的價格過高，只能購買區(qū)域相對較差的地區(qū)。目標客戶調(diào)查為了給本項目有一個科學合理、準確的目標客戶定位，本司做了目標客戶調(diào)查，通過問卷調(diào)查的方式，實地調(diào)查客戶，從中找出本項目的客群所在，同時得出目標客戶所需。本次調(diào)查共調(diào)查100份問卷，其中有效問卷89份，以下統(tǒng)計分析是對89份有效調(diào)查問卷的分析。1、本次調(diào)查客戶的從事職業(yè)分布：從上圖可以看出，本次調(diào)查的對象分布在不同行業(yè)內(nèi)，但企業(yè)普通員工占據(jù)最大比例，這主要是因為本項目周邊有很多工廠企業(yè)，周邊居民也多是這些工廠員工。工薪階層是此次調(diào)查重點。2

5、、客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域本此調(diào)查對象預(yù)先設(shè)定為城南為主，這主要考慮到本項目屬于區(qū)域特征明顯的項目，因此在做調(diào)查時，對客戶范圍進行了圈定。3、調(diào)查客戶在最近今年的購房意向從上圖可以看出，在100份問卷中，在3年以內(nèi)購買房產(chǎn)的群體占據(jù)67%，45年的購房需求占據(jù)23%，這說明近幾年購房需求旺盛，有大量群體需要購房置業(yè)，特別是選擇12年的占據(jù)了總數(shù)的31%，是體量最大的群體。從此圖中可以看出，在市場需求方面，需求量大，需求周期也多在近3年內(nèi)，這對項目開發(fā)銷售有很大支撐。4、購置物業(yè)的目的：此圖反映的是客戶購房目的，從圖中可以看出用作投資用途的目的比例很少，在此區(qū)域內(nèi)購房主要是用于居住，這說明在調(diào)查客戶心

6、中，地鐵物業(yè)的投資理念淡薄，這也是因為地鐵還沒有投入運營，同時客戶的剩余資金有限。在購房目的中第一次置業(yè)和改善居住條件的目的占據(jù)半壁江山。因為工作單位近買房比例較小，主要是因為購房目的的重合，選擇一次置業(yè)也有考慮工作便利的因素。5、客戶購買物業(yè)最高能承受的單價 此圖反映的是客群對單價的承受能力，從圖中可以看出選擇價格兩端的較少，選擇3000元/以下的有10個，這部分是屬于購買力較弱的群體；選擇4500元/以上的客群更少，只有4個，說明購買力較強的群體比較排斥本區(qū)域；受選最多的是30003500元/，其次是35004000元/，根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計慣例，在此價格上乘以系數(shù)1.2，是比較合乎現(xiàn)實客戶承

7、受能力，這也是本項目的主力客群。圖中反映的結(jié)果是比較符合本項目的價格預(yù)期值的，對本項目的價格制定有較大的指導(dǎo)意義，在篩選本項目目標客群時，主要以單價來劃分，3000元/的劃定為本項目主力客群。6、客戶對房款總價最大承受能力此圖呈現(xiàn)山峰狀，中間高，兩頭低，這和單價所反映的情況相同?？們r承受能力在20萬以下的是經(jīng)濟實力較弱，購買力不強的群體，這是因為20萬的總價在購買單價在3800元/的物業(yè)時，只能購買面積52個平米，而在對客群對面積需求調(diào)查中（見下圖），基本沒有選擇60以下房產(chǎn)的，因此我們可以把20萬以下客戶篩除。圖中還反映出在每個總價分布區(qū)域之間分布明確，總價比較敏感，說明本區(qū)域是總價的競爭，

8、客戶在購買房產(chǎn)時，自身所能承受的總價是選擇房產(chǎn)的重要依據(jù)。7、客戶對房產(chǎn)的面積需求 以上已經(jīng)統(tǒng)計了單價和總價，此圖是反映購房需求面積，從圖中可以看出，選擇小面積的60以下和選擇大面積的140以上的客戶微乎其微，主力群體購買的面積需求仍是市場主流產(chǎn)品，面積集中在80120之間。為降低總價而降低房型面積的做法在此區(qū)域要慎行，這也因為當?shù)赜休^多小戶型的二手房存在。 8、客戶計劃購買什么房型的住房此圖主要是調(diào)查客戶對房型功能的選擇，從房型功能上看，客戶主要選擇的是兩室和三室房型，說明這部分群體是屬于經(jīng)濟實用型客戶，既不是單身公寓的過度房也不是面積較大的舒適房，購買房型以經(jīng)濟實用為首選。這種結(jié)果也反映了

9、在當?shù)貐^(qū)域，已有房型面積較小，功能有明顯不足和缺陷，在能承受的范圍內(nèi)改善居住條件是他們的首選，他們既想功能上比現(xiàn)有住房完善，但面積不能浪費，總價不能超出承受范圍，因此80120是他們的最愛，這對本項目后期的產(chǎn)品建造有指導(dǎo)意義。9、對屋頂?shù)南埠么藞D反映了客戶在選擇屋頂時，明顯的喜好坡屋頂。在舊小區(qū)中，建筑以多層和平屋頂為主，因為種種原因，頂層住戶經(jīng)常受到平頂屋頂?shù)穆┯辍⑵貢裰唷Ｔ诖罅啃陆ㄐ^(qū)中，以坡屋頂為主，坡屋頂已經(jīng)成了市場的主流，同時坡屋頂頂層的經(jīng)濟實惠的閣樓也吸引了客戶，因此坡屋頂成為客戶的首選。10、客戶在購房時，影響客戶的因素情況影響購房的因素有很多，但在諸多因素中，次重點不同，不同

10、的群體對不同的因素重視程度不同。在本次調(diào)查中，客戶最關(guān)心的是價格，價格因素是決定其購房因素的核心要素。其次是環(huán)境，對會所功能和居住人群的要求較低，說明客群是解決自身住房為主，因居住習慣，不太在意學區(qū)、配套和會所的功能，只要價格適合他們，他們就會考慮購買。在此圖中升值潛力因素小，這說明這部分客群投資概念單薄、地鐵物業(yè)的升值前景不能被客戶認知，這主要是客戶居住地的限制和地鐵還沒投入運營，實際的利好不能直接呈現(xiàn)給客戶，地鐵物業(yè)的升值會在本項目后期開發(fā)中呈現(xiàn)出來。11、客戶在購房時，當朝向、景觀和樓層發(fā)生沖突，只能選其一時，客戶考慮情況目標客戶界定從大量的客戶調(diào)查中，找出本項目的目標客群，在界定本項目

11、的目標客群時，主要遵循這樣幾個依據(jù)：1、 根據(jù)地塊特征，地塊的先天條件決定了能做什么樣的項目，大致的目標客群范圍也能基本畫定；2、 根據(jù)市場，特別是區(qū)域市場特征，通過供求找出市場空白點；3、 根據(jù)開發(fā)成本、投資預(yù)算和利潤預(yù)期值。通過這幾個原則，找出本項目的目標客群，然后在89份有效問卷中抽出符合本項目的客戶調(diào)查問卷進行統(tǒng)計分析，總結(jié)本項目的目標客戶需求分析。本項目的目標客群主要從單價上進行篩選，選擇單價在3000元/以上的為目標客群（問卷調(diào)查數(shù)據(jù)要乘以系數(shù)1.2，實際單價在3600元/左右）目標客戶描述（主要是項目前期）年齡：年齡在2850之間的工薪階層，有穩(wěn)定的收入，屬于城市的普通工薪層；職

12、業(yè)：企業(yè)職工（主要是周邊企業(yè)的職工）、公務(wù)員（雨花區(qū)部分公務(wù)員、教師、警察）、地鐵運營公司、私營業(yè)主居住地：以周邊區(qū)域為住，輻射整個城南地區(qū)，特別是門東、門西的大量居民；地鐵沿線的居民、主城區(qū)的拆遷戶；特征：1、已經(jīng)結(jié)婚的兩口或三口之家，為了改善住房；2、準備結(jié)婚購置婚房；3、居住或工作在老城南，社會關(guān)系和主要活動地點；4、因拆遷需要購房；5、平實的享受生活者在項目的后期開發(fā)中，隨著項目知名度的上升，項目形象逐步到位，客戶不斷積累，目標客群將發(fā)生一定變化，項目輻射力的范圍將擴大，客群將由城南輻射到整個南京主3城區(qū)！目標客戶需求分析通過目標客戶界定，找到了本項目的目標客群，下面根據(jù)調(diào)查問卷，統(tǒng)計

13、出符合本項目的目標客群，本次問卷符合本項目的目標的客群有75份，現(xiàn)從問卷中統(tǒng)計分析。1、目標客群的職業(yè)分布此圖反映的是本項目的目標客群的職業(yè)分布，從圖中可以看出，本項目的主力目標客群是企業(yè)人員（普通職工和一般管理人員，共占據(jù)55%，主要是工作地點距離本地較近，包括地鐵運營公司相關(guān)職工）。從目標客群的分布情況可以看出本項目是較強的區(qū)域性項目，地理位置較遠的群體較難到本區(qū)購房，但到地鐵正式投入運營后，地鐵沿線的客戶將會逐步增加。2、目標客戶現(xiàn)在居住的區(qū)域此圖反映的是本項目目標客群的現(xiàn)在居住地，從圖中可以看出，新街口以南地區(qū)是本項目的絕對核心區(qū)，這對本項目后期的推廣有較大指導(dǎo)意義。其他區(qū)域群體較少的

14、原因一是區(qū)域認可度低，二是地鐵的輻射作用還沒發(fā)揮巨大作用。3、目標客群的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成從圖中反映出本項目的目標客群主要是三口之家和二口之家，家庭結(jié)構(gòu)相對簡單；單身占據(jù)一定的比例，說明本區(qū)域有一部分年輕群體有購房需求，他們多是為結(jié)婚而購置房產(chǎn)，需要住宅面積不大，但有不是單一的單身公寓（從調(diào)查得知，小面積需求少，同時周邊有大量小面積房源）；三代居占據(jù)了16%，這部分家庭最少有4口人，他們要求住宅的面積相對較大，功能要求齊全；從目標客群的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成上可以指導(dǎo)本項目的產(chǎn)品戶型的建造。4、目標客戶在最近今年的購房意向此圖主要是調(diào)查客戶的購房意圖，從圖中可以看出，在最近3年內(nèi)，客戶購房意向比較強，說明市場

15、的需求比較大，這是本項目成功的基礎(chǔ)。在本次問卷調(diào)查中，100份問卷中有89份是有購房需求的，購房需求比占到89%，強大的市場需求為本項目成功開發(fā)做了保證。5、目標客戶購置物業(yè)的目的在購房目的中，居住是最主要的目的，主要是一次置業(yè)和改善居住條件，其中因為結(jié)婚而購房的比例較大，因為投資升值的因素而購買的較少，說明本區(qū)域的購房行為主要是自己居住，手上空余資金有限，同時說明地鐵物業(yè)的投資潛力還沒被市場充分認知，這主要是因為地鐵還沒投入運營，沒帶來實際的利好，隨著項目的不斷開發(fā)，因地鐵而投資的比例會上升。原有住宅拆遷占據(jù)比例不大，這與項目沒有推廣，時常認知度低有關(guān)，隨著推廣的深入，有價格優(yōu)勢的項目肯定會

16、受到拆遷戶的青睞。6、客戶購買物業(yè)最高能承受的單價 此圖反映的是價格敏感性和承受能力，可以看出客群在選擇價格的分布上，趨向于價格較低的區(qū)域，根據(jù)調(diào)查性質(zhì)中客群的保守心理，實際客群能承受能力乘以系數(shù)1.2，也就是客群實際選擇的價格區(qū)域集中在3700元/以上，集中在4200元/左右，這一價位是比較符合本區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的，客群的價格敏感性強，在上升500元/時，客群有明顯的反映。本項目在開發(fā)中，價格策略要充分考慮周邊市場和客群的價格敏感程度。7、客戶對房款總價最大承受能力普通客群的購房行為，首先考慮的是單價的因素，其次是需要多大面積的房子，總價不是他們首先考慮到的因素，但總價是直接決定他們能否

17、購房的因素，因為即使單價和面積都滿意，但總價超出承受能力，他們是不會購房的。此圖的總價仍要乘以1.2的系數(shù)，總價集中在3045之間，本項目在房價定價策略上，要以此為依據(jù)，不宜超出這個總價的范圍。8、客戶對房產(chǎn)的面積需求 客群為了滿足自己的住房需求，在住房面積上要求功能滿足要求，但面積不能有浪費，要求面積經(jīng)濟實惠。從此圖上可以看出面積在80120之間，這一范圍也是近幾年市場的主力房型面積，是屬于大眾戶型面積，這主要是和本項目的客群定位密切相連。在調(diào)查中大戶型不受青睞，本項目在做產(chǎn)品時面積一定要有控制，不宜過大。9、客戶計劃購買什么房型的住房在房型的功能布局上，小面積的一室和四室以上的戶型基本沒有

18、選擇，房型集中在二房和三房，對二房的需求是最高的，這和目標客戶是二口和三口之家比較吻合；其中在對廳的要求上，對二廳的需求明顯高于對一廳的需求；在對衛(wèi)生間的要求上，一衛(wèi)的要求要高與二衛(wèi)，二衛(wèi)雖然方便，但一個衛(wèi)生間已基本滿足住戶的需求。因為本項目的目標客群是屬于有穩(wěn)定收入的工薪層，這部分群體對戶型的要求是經(jīng)濟實惠型，舒適型房型不符合他們的要求。本項目在戶型設(shè)計時，應(yīng)以二房和三房為主力戶型。10、對屋頂?shù)南埠帽卷椖康哪繕丝腿菏怯幸欢ㄙ徺I能力的群體，對選擇的物業(yè)上有自己的喜好，在對物業(yè)的屋頂處理上，客群明顯偏愛坡屋頂，這和居住習慣有關(guān)系。在舊小區(qū)中，建筑以多層和平屋頂為主，因為種種原因，頂層住戶經(jīng)常受

19、到平頂屋頂?shù)穆┯?、曝曬之苦。在大量新建小區(qū)中，以坡屋頂為主，坡屋頂已經(jīng)成了市場的主流，同時坡屋頂頂層的經(jīng)濟實惠的閣樓也吸引了客戶，因此坡屋頂成為客戶的首選。11、外立面的風格喜好建筑外立面代表著一個項目的形象，是一個項目的名片，它緊扣項目定位和客戶定位，因此項目在規(guī)劃時一定要重視外立面的風格。從此圖上可以看出客群比較偏愛清淡雅的外立面風格，這是因為客群對長期居住的舊小區(qū)沉悶的外立面有排斥心理，向往清新的建筑風格。圖中還反映了選擇無所謂的比例也較高，這也說明是在購房因素中，價格、環(huán)境是他們考慮的重點，建筑外立面的風格問題并不是他們關(guān)心的重心，這對本項目后期開發(fā)中比較容易控制外立面的建筑成本。12

20、、客戶希望的裝修標準 近年來，南京出現(xiàn)了部分精裝修房，多是高級公寓和單身公寓，普通公寓住宅還沒有精裝修交付的項目。此圖反映的客群最接受的交付標準仍是毛坯交付，這也符合前市場主流。因為裝修交付在后期存在較多問題，建議本項目不采用裝修交付形式，仍按照傳統(tǒng)的毛坯交付。一、南京市商品房供需分析1、2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850 M2，存量房的市場容量為550萬M2左右。市房產(chǎn)管理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬M2，經(jīng)濟適用房供應(yīng)91.76萬M2，整個商品房市場需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)

21、性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。2、各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析（1）2002年、2003年江南八區(qū)已購客戶面積構(gòu)成分析圖從消費者對不同面積住房的需求來看，81-100、101-120 住房仍然有最

22、大的市場空間，分別有32.90%、28.04%的消費者打算購買這兩種面積的住房，合計占到總需求的60.94%。另外，面積在61-80 、121-140的住房也分別有16.33%、12.63%的市場需求，除了這四種面積的住房外，其余面積的住房的需求相對較小。 與去年同期相比較發(fā)現(xiàn),消費者對于121-140、141-160、161-200 、201以上四種大面積住房的需求均有一定降低，總計下降7.57%；而對于60 以下，61-80、81-100、101-120這四種面積相對小一些的住房的需求均由不同程度的增長，總計上升7.57%。這說明，消費者對大面積住房的需求有一定降低，這與套型需求的變化是一

23、致的，說明了本次調(diào)研結(jié)果的準確性。（2）2003年江南八區(qū)已售各類商品房的總面積從戶型看，江南八區(qū)（鼓樓、玄武、白下、秦淮、建鄴、雨花、棲霞、下關(guān)）120140M2的三室二廳型銷量較大，達到106.17萬M2，占江南八區(qū)銷量的26.63%；其次，面積在100120M2的住房共銷售73.84萬M2，占江南八區(qū)銷量的18.52%；另外，面積在80-100M2、140-160M2的住房的銷售面積也較大，其余各種戶型銷量則較少，2003年共銷售商品房總面積為398.66萬M2。住房面積<4040-6061-8081-100101-120121-140141-160161-200>200銷售

24、萬M210.3913.3325.4146.8473.84106.1756.6138.9127.16（3）2003年南京市各片區(qū)商品房供需比柱狀分析圖3、價格層次供需結(jié)構(gòu)分析價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/M2）從價格層次結(jié)構(gòu)圖中我們可以看到，中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/M2價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/M2價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/M2區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。4、樓型供需結(jié)構(gòu)分析樓型供需結(jié)構(gòu)

25、圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的57%，預(yù)示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分攤的土地費用。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。5、南京市商品房價格分析（1）2000年至2003年南京市商品房均價變動曲線圖從圖中可以看出，南京房地產(chǎn)的價格一直在攀升，上升速度較快，到2003年，南京住宅房地產(chǎn)

26、的均價已經(jīng)達到4352元/。2004年南京房地產(chǎn)的價格總體將穩(wěn)中有升，但上升速度放緩，各片區(qū)的價格有明顯價差，河西樓市價格將繼續(xù)以較快速度上升，其余區(qū)域的價格上升速度明顯放緩。（2）2000年至2003年南京市商品房均價變動曲線圖6、城南房型面積供應(yīng)分析 此圖中供應(yīng)數(shù)據(jù)來自于周邊樓盤的統(tǒng)計，需求數(shù)據(jù)是根據(jù)100份客戶問卷調(diào)查得出的結(jié)果。從圖中可以看出80120是供應(yīng)和需求都較大的區(qū)域，但供應(yīng)仍不能滿足需求，從供需的差距區(qū)域看6080和130是兩個最大的差距區(qū)域，前者是供不應(yīng)求，后者則是供大于求。二、市場空白點羅列根據(jù)市場調(diào)查，本項目所屬區(qū)域存在的市場空白點有：1、產(chǎn)品形態(tài)上在產(chǎn)品形態(tài)上，本區(qū)域

27、目前缺少點式、別墅、高層住宅、單身公寓、挑高、復(fù)式等產(chǎn)品，但因為本區(qū)域的特性決定了不適宜建造別墅、高層住宅項目，這兩種產(chǎn)品形態(tài)是天然條件決定的。單身公寓、挑高等屬于另類產(chǎn)品，不是產(chǎn)品主流，在城南地區(qū)，各項目都是走的大眾路線，有較大體量的小高層，基本沒有另類產(chǎn)品出現(xiàn)。本區(qū)域的項目一般都是體量較小、很少商業(yè)設(shè)施，本項目是本區(qū)域內(nèi)最大的項目和商業(yè)面積最大的項目，在這兩點上本項目擁有市場空白點。本項目在產(chǎn)品形態(tài)上建議走大眾路線，以多層和小高層為主，產(chǎn)品走經(jīng)濟實用型路線。2、從戶型、面積上本區(qū)域小戶型的供應(yīng)很少，6080的房型基本沒有，經(jīng)濟實用性的房型供應(yīng)較多，但需求也較旺盛，市場供不應(yīng)求。在戶型設(shè)計上

28、，本區(qū)域走的是大眾路線，錯層、躍層設(shè)計基本沒有，屬于市場空白點，在戶型功能上，儲藏間、書房功能基本不配置，從戶型設(shè)計的市場空白點上，本項目的機會點是，做部分錯層，吻合項目的“山地住宅”，“讓生活有點層次”。3、價格上 本區(qū)域的房產(chǎn)價格基本屬于同一價位，基本在40004800之間，產(chǎn)品競爭主要體現(xiàn)在總價競爭上。目前本區(qū)域的房款總價大致在3560萬的區(qū)域。本項目在價格策略上，在單價基本相當?shù)那疤嵯拢M量降低總價，這要在戶型設(shè)計上下工夫，房型面積不要有浪費。4、營銷推廣上本區(qū)域的項目在項目定位和營銷推廣上走的樸實路線，沒有純粹炒作“地鐵”概念的，也沒有“山地住宅”，在項目定位上多走“親情、陽光、景觀

29、”等一般路線，在推廣上也沒有特殊手段。在產(chǎn)品創(chuàng)新上，本區(qū)域也沒有獨特性的產(chǎn)品出現(xiàn)，無論是概念炒作還是產(chǎn)品出新，本區(qū)域都是普通手法，沒太多亮點。本項目在產(chǎn)品創(chuàng)新上要有自己的特色，比如陽臺的處理、錯層的運用、坡地景觀的營造等等，特別是本項目的景觀可以利用先天的山地營造出比較好的效果來。三、本案產(chǎn)品基本路線確定1、目標客群：經(jīng)過深入的市場分析，找出了本項目的目標客群是“前期以周邊區(qū)域為住的、有穩(wěn)定收入的平實享受生活的群體”；2、產(chǎn)品檔次：本項目針對客群是中低檔次客群，產(chǎn)品檔次走中層路線，在產(chǎn)品建造上，本項目要高于區(qū)域周邊樓盤，建造中檔、大型、新生活的社區(qū)；3、戶型：戶型以經(jīng)濟實用性為主，一期戶型以中

30、、小面積為主，在房型上以2室1廳1衛(wèi)、2室2廳1衛(wèi)、3室1廳1衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)為主，少量3房2衛(wèi)，面積控制在80120之間。同時做少量的一梯三戶住宅。頂層做破屋頂帶閣樓，多曾是6+1層，小高層是11+1層；4、景觀：充分利用本項目的坡地資源，在環(huán)境上要做足文章，坡地景觀是本項目的最大特點；5、商業(yè)：地鐵大配套是最大優(yōu)勢。同時本項目有18000的商業(yè)，充分滿足社區(qū)生活需求，在商業(yè)上努力引進大型倉儲超市，以提升本項目的配套檔次；6、配套：園區(qū)內(nèi)露天籃球場、網(wǎng)球場、兒童游樂天地，會所配備健身、棋牌吧、茶社、圖書館等配套，在配套上要能充分顯示本項目的“獨立社區(qū)”概念。物業(yè)管理物業(yè)管理建議人性服務(wù)，百年

31、溫情1、物業(yè)理念 物業(yè)管理定義物業(yè)管理的根本宗旨是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求物業(yè)管理應(yīng)著重體現(xiàn)出：恬靜，安全，便利，溫馨等幾個主要方面，讓業(yè)主們住的舒心，稱心，放心，滿足優(yōu)雅的居住與休閑需要。從功能上提升業(yè)主的身份、地位的象征需要。在具體操作中，體現(xiàn)出物業(yè)對每一個住戶的關(guān)愛。在這里每一個住戶都不會被忽略。【美好生活，共同締造】2、物業(yè)管理介入時間大多數(shù)建筑設(shè)計在規(guī)劃設(shè)計時，未能充分或準確考慮日后的物業(yè)管理，給予住戶造成麻煩，給物業(yè)管理公司帶來了不便甚至困難。比如空調(diào)機的安裝及排水考慮失誤，造成影響制冷效果或裝修困難；鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用

32、，造成日后的保養(yǎng)負擔過大等。物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初始，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入。 提前介入，是一個長效服務(wù)的概念，即物業(yè)公司在接管樓盤之前，代表業(yè)主的利益先期介入樓盤建設(shè)。有利于促進銷售和物業(yè)公司日后的管理。這樣可以豐富發(fā)展商的設(shè)計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。同時在售樓處建筑好、銷售人員入場后，物業(yè)相關(guān)管理人員要及時到位，比如售樓處的門衛(wèi)、施工現(xiàn)場的保安到位等。3、本項目物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定本項目地處城南小行，周邊配套設(shè)施一般，小區(qū)本身容量較大，特別是本項目有18000的商業(yè)設(shè)施，這些商業(yè)配套的經(jīng)營可以在很大程度上滿足本項目的需求。在物業(yè)管理內(nèi)容設(shè)定以日常維護管理

33、為主，同時還應(yīng)在小區(qū)本身的具體品質(zhì)上多花力氣。除了硬件設(shè)施的配備外，還應(yīng)著重考慮業(yè)主更高層次的需要，尤其是榮譽與尊重方面。為體現(xiàn)本項目的無微不至和人性化的物業(yè)特點，現(xiàn)從兩大方面制訂物業(yè)管理細則，一是日常管理，二是人性化管理。【日常管理工作】1) 日常工作包括：·物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防；·房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、管理；·住戶裝修管理；·車輛管理；·客戶檔案管理。2) 安全保衛(wèi)·向雨花區(qū)有關(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率控制標準；·制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，

34、保安員崗位職責及保安工作作業(yè)指導(dǎo)書。3) 清潔·根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔率標準；·制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)生管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)指導(dǎo)書。4) 綠化·根據(jù)發(fā)展商的要求參與制定綠化方案或承擔綠化方案的實施；·制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)則；·明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)指導(dǎo)書。5) 消防·向雨花區(qū)有關(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)施、設(shè)備完備率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標準；·制定物定管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容，明確責任人；·制定消防設(shè)

35、施、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)范要求。6) 水、電設(shè)備的管理、維護·了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及明率和合格率控制指標；·制定水、電設(shè)備的使用和維護管理條例及作業(yè)指導(dǎo)書，以保證其達到應(yīng)有的性能指標；·制定水、電設(shè)備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責。7) 房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維也納護、管理·了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；·制定房屋及建筑化共部分、化共配套設(shè)施的使用

36、及管理規(guī)則；·制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)指導(dǎo)書；·業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。8) 住戶裝修管理·制定住戶裝修管理規(guī)則，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；·建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。9) 車輛管理·車輛管理包括機動車及非機動車的管理；·制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)程序；·制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率的標準。·客戶檔案管理·客戶