常用法律法規(guī)講座(社區(qū)版)

1、常用法律法規(guī)講座（社區(qū)版） 主講人：楊萬玲主講人：楊萬玲講座內(nèi)容提要 一、民間借貸的問題 二、房產(chǎn)租賃的問題 三、婚姻法問題 四、老年人權(quán)益保護問題 五、繼承問題2011年8月12日，最高人民法院發(fā)布最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三），解釋三就夫妻財產(chǎn)問題的若干規(guī)定引起了社會各界的廣泛關(guān)注和熱議?，F(xiàn)象一：現(xiàn)代社會結(jié)婚前，一方貸款買房，結(jié)婚后，雙方共同還貸的情況比較普遍，特別是按中國的傳統(tǒng)以及婚嫁的習慣，一般由男方提供住房，房產(chǎn)一般也登記在男方名下，婚后，往往夫妻雙方共同還貸，那么離婚時，房屋應(yīng)該歸誰呢？司法解釋首次明確了離婚案件中，一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。 新規(guī)一：新

2、規(guī)一：【條款條款】第十條規(guī)定，夫第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。若不能達成協(xié)議的，法院可判決歸若不能達成協(xié)議的，法院可判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，

3、離婚時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。記一方對另一方進行補償。現(xiàn)象二：當下適婚的年輕人，已多為80后、90后獨生子女，接受父母的房屋饋贈比較常見。那么，婚后父母為子女購買的不動產(chǎn)，離婚時該歸誰？婆婆：養(yǎng)女是婆婆：養(yǎng)女是“招行招行”，養(yǎng)兒是，養(yǎng)兒是“建行建行” 都說女兒是都說女兒是“招行招行”兒子是兒子是“建行建行”，生了兒子就意味著要節(jié)衣縮食為兒子的，生了兒子就意味著要節(jié)衣縮食為兒子的婚房犯愁，好不容易用婚房犯愁，好不容易用“養(yǎng)老養(yǎng)老”的錢攢夠的錢攢夠了房子的首付能讓兒子了房子的首付能讓兒子“挺直腰板挺直腰板”娶媳娶媳婦了，結(jié)果現(xiàn)在的小夫妻都比較婦了，結(jié)果現(xiàn)在的

4、小夫妻都比較“想得開想得開”稍有不和就離婚，老兩口一輩子的積蓄稍有不和就離婚，老兩口一輩子的積蓄當然也就被這個為時不長的兒媳當然也就被這個為時不長的兒媳“分分”走走了。了。新規(guī)二：新規(guī)二：【條款條款】第七條規(guī)定，婚后由一方第七條規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為只對自己子女一出資人子女名下的，可視為只對自己子女一方的贈與，應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。方的贈與，應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。善意取得夫妻房產(chǎn)確權(quán)后止爭善意取得夫妻房產(chǎn)確權(quán)后止爭案例：案例： 夫妻倆按揭購買了一套的房子。可夫妻倆買夫妻倆按揭購買了一套的房

5、子?？煞蚱迋z買房沒多久，就因為無法還貸，房屋面臨被拍賣的房沒多久，就因為無法還貸，房屋面臨被拍賣的境地。兩人只好把房子賣給阿云夫婦。阿云夫婦境地。兩人只好把房子賣給阿云夫婦。阿云夫婦交了房款，要求過戶時，小白的丈夫卻說賣房時交了房款，要求過戶時，小白的丈夫卻說賣房時沒經(jīng)過他同意，房子不賣了。為此，阿云夫婦將沒經(jīng)過他同意，房子不賣了。為此，阿云夫婦將小白夫妻告上了法院，法院到底該把房子判給小小白夫妻告上了法院，法院到底該把房子判給小白夫妻，還是該給買主阿云夫婦？白夫妻，還是該給買主阿云夫婦？重要條款解讀（一）夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生收益的歸屬問題（二）空頭支票（三）婚前僅一方出錢買房，婚后共同

6、還貸 （四）父母買房歸屬問題 （一）夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生收益的歸屬問題 司法解釋第5條： 夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。 解讀： 夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，原則為夫妻共有，但有兩個重要例外：(1)孳息。如一方在婚前擁有100萬元存款，婚后產(chǎn)生10萬元利息，該10萬元利息歸該一方所有。(2)自然增值。如一方婚前擁有房產(chǎn)并已付清全部房款，該房產(chǎn)婚后產(chǎn)生10萬元的增值，則增值的10萬元歸該一方所有。（二）空頭支票（二）空頭支票 司法解釋第6條： 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷

7、贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。 合同法第186條【贈與合同的任意撤銷與限制】 贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。 具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。 解讀： 癩蛤蟆與天鵝是男女朋友關(guān)系，為了能與天鵝結(jié)婚，癩蛤蟆說：“只要你嫁給我，就把我名下一套別墅變更為你的名字。”翌日，二人結(jié)婚，但癩蛤蟆沒有兌現(xiàn)諾言，天鵝便起訴要求癩蛤蟆兌現(xiàn)贈送別墅承諾。法院依照合同法第186條的規(guī)定，以癩蛤蟆的贈與沒有經(jīng)過公證，并且不具備公益性質(zhì)為由，駁回了天鵝的訴訟請求，天鵝一氣之下只身飛走。（三）婚前僅一方

8、出錢買房，婚婚前僅一方出錢買房，婚后共同還貸后共同還貸 司法解釋第10條： 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。 婚姻法第39條第1款【夫妻共同財產(chǎn)的離婚處理】 離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子

9、女和女方權(quán)益的原則判決。 解讀： 甲與乙系夫妻關(guān)系，婚前甲買有一房總金額100萬，甲支付首付30萬元，其余貸款，該房產(chǎn)登記與甲方名下，婚后雙方以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款10萬元。后感情不合，乙起訴離婚，請求分割夫妻共有的該套房產(chǎn)（起訴時該房屋的公允價值為150萬元），法院審理后，判決如下： 雙方就該房產(chǎn)的歸屬問題未能達成一致協(xié)議，判決該房產(chǎn)歸甲所有，剩余60萬元貸款亦由甲償還；判決甲返還乙還貸金額以及相對應(yīng)的財產(chǎn)增值額7.5萬元（102*1.5）。（四）父母買房歸屬問題（四）父母買房歸屬問題 司法解釋第7條： 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第

10、（三）項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。 婚姻法第18條【夫妻一方的財產(chǎn)】 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應(yīng)當歸一方的財產(chǎn)。 婚姻法司法解釋（二）規(guī)定，父母在子女婚前出資是對一方的贈予，而婚后出資是對雙方的贈予。但這個約定在中國的實際國情下，很難發(fā)揮作用，因為迫于觀念，父母給子女出錢買房時，很少