物業(yè)服務(wù)糾紛常見問題探析

1、物業(yè)服務(wù)糾紛常見問題（一）隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的人住進(jìn)了小區(qū)，成為了 業(yè)主。小區(qū)大了什么人都有，這就需要物業(yè)服務(wù)來(lái)維持公共秩序，維 護(hù)公共設(shè)施、公共環(huán)境等，小區(qū)集體和業(yè)主個(gè)體之間，物業(yè)服務(wù)公司 與業(yè)主之間就不可避免地會(huì)發(fā)生一些摩擦，產(chǎn)生物業(yè)糾紛。下面簡(jiǎn)要 探討一下物業(yè)服務(wù)合同糾紛中常見的幾個(gè)問題。一、小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。根 據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境 衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房 屋及共

2、用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、 裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。二、一般的物業(yè)公司可以為任何小區(qū)服務(wù)嗎？答：不可以，看等級(jí)?？赡艽蠹也恢?，物業(yè)公司分三個(gè)等級(jí)，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可以承 接各類物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下 的住宅項(xiàng)目，三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng) 目?？烊タ纯茨銈冃^(qū)物業(yè)公司的等級(jí)吧！三、預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒有法律上的依據(jù)？答：很多買了房的業(yè)主們都會(huì)碰到這樣的情況，在驗(yàn)房時(shí)物業(yè)公司會(huì) 要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上，這樣的做法是沒有依據(jù)的。 按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收

3、 費(fèi);經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個(gè)月，對(duì)此，若是物業(yè)公 司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。四、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？答：沒有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话?的業(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身 份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查 賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。五、房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費(fèi), 業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權(quán)人;而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主 是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前 期

4、的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)管理費(fèi)來(lái)抵消前述遺留問 題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費(fèi)。 至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過保修服務(wù) 解決。保修服務(wù)解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應(yīng)該由 開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承 擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。六、將本應(yīng)屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)變成業(yè)主與物業(yè)管理公司 之間的矛盾，是生活中普通老百姓都會(huì)有的一個(gè)法律誤區(qū)。因合同具 有相對(duì)性原則，基于一個(gè)事實(shí)和理由的法律關(guān)系不能轉(zhuǎn)嫁到不同的法 律關(guān)系層面上，所以業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題、人身財(cái)物受損、新房 未入住、車位被占用等情況作

5、為不如期交納物業(yè)費(fèi)的理由不能作為抗 辯的事實(shí)，往往得不到法院的支持。七、交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)？答：在物業(yè)公司書面通知業(yè)主后交費(fèi)后，就算業(yè)主一直未裝修居住, 也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。針對(duì)這一問題，最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，關(guān)于審理物業(yè) 服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“經(jīng)書面 催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物 業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物 業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享 受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?物業(yè)服務(wù)糾紛常見問題（二）隨著城市化和房地產(chǎn)

6、市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的人住進(jìn)了小區(qū)，成為了 業(yè)主。小區(qū)大了什么人都有，這就需要物業(yè)服務(wù)來(lái)維持公共秩序，維 護(hù)公共設(shè)施、公共環(huán)境等，小區(qū)集體和業(yè)主個(gè)體之間，物業(yè)服務(wù)公司 與業(yè)主之間就不可避免地會(huì)發(fā)生一些摩擦，產(chǎn)生物業(yè)糾紛。下面簡(jiǎn)要 探討一下物業(yè)服務(wù)合同糾紛中常見的幾個(gè)問題。八、不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎？答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管 理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān) 系中。停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè) 公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)管理 合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況

7、下，物業(yè)公司可以以停水停電 為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對(duì)性原則，這種 條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物 業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自 停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公 司索賠。九、物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎？答：不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司 都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行 罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。十、不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主？物業(yè)公司可以通過與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違

8、約金, 一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業(yè)公司就 能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。同理，業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約, 以此規(guī)范業(yè)主的行為。十一、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償？答：這個(gè)事情得分情況討論。物業(yè)管理?xiàng)l例第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的安全防范工作。但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公 司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū) 內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè) 公司就沒有法律責(zé)任。十二、住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎？答：高層住宅中的首

9、層住戶在沒有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓 層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有 部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn) 權(quán)人所有而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅 的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特性是：產(chǎn)權(quán)上屬 全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給 各產(chǎn)權(quán)人。按照我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由 產(chǎn)權(quán)人自行負(fù)責(zé)維護(hù)管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)維 護(hù)管理，其費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。自然，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。十三、業(yè)主沒在

10、家，物業(yè)應(yīng)該幫忙代收快遞嗎？一般情況下，如果業(yè)主沒有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費(fèi)用, 物管人員或保安并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權(quán)或征得業(yè)主 同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔(dān)代為保管的職 責(zé)和義務(wù)，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就 需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。十四、怎樣申請(qǐng)動(dòng)用物業(yè)維修基金？根據(jù)商品住宅專項(xiàng)維修資金使用管理暫行規(guī)定，開發(fā)商、購(gòu)房者 繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區(qū)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委 員來(lái)統(tǒng)一決策。申請(qǐng)程序是：由業(yè)主委員會(huì)將維修項(xiàng)目及預(yù)算在小區(qū)公示，經(jīng)過業(yè)主大會(huì)三分之二 以上業(yè)主投票表決同意后，再向區(qū)房產(chǎn)局提出申請(qǐng)，申請(qǐng)通過后，才 會(huì)劃撥預(yù)算總額的80%費(fèi)用；工程竣工后，再與業(yè)主大會(huì)據(jù)實(shí)結(jié)算， 按戶分?jǐn)?。電梯、?nèi)外墻、公共樓道等小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，可 申請(qǐng)動(dòng)用維修基金。十五、小區(qū)的車位所有權(quán)到底屬于誰(shuí)？先看根本大法物權(quán)法條文之規(guī)定：七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路 的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或 者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物 業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。“七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先 滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)