地產(chǎn)項(xiàng)目階段性分析報(bào)告

1、* * * * * * * * *廣場廣場階段性分析報(bào)告階段性分析報(bào)告* * * * * * * * * * * *一、市場調(diào)研競爭產(chǎn)品分析一、市場調(diào)研競爭產(chǎn)品分析二、推廣方式效果分析二、推廣方式效果分析三、客戶分類分析及主要抗性分析三、客戶分類分析及主要抗性分析四、下階段工作計(jì)劃四、下階段工作計(jì)劃五、五、 需要甲方領(lǐng)導(dǎo)支持事項(xiàng)需要甲方領(lǐng)導(dǎo)支持事項(xiàng)目目 錄錄一、市場調(diào)研競爭產(chǎn)品分析一、市場調(diào)研競爭產(chǎn)品分析樓盤樓盤名稱名稱現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)（元（元/ /）面積區(qū)間面積區(qū)間（）總戶數(shù)總戶數(shù)剩余戶數(shù)剩余戶數(shù)項(xiàng)目周期項(xiàng)目周期本月銷本月銷售量售量車位配比車位配比物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)（是否含電是否含電梯）梯）優(yōu)惠政策

2、優(yōu)惠政策本月來電本月來電來訪情況來訪情況裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌及品牌朗勤泰元中心公寓起價(jià)15000，均價(jià)15000，最高17000寫字間均價(jià)14500，均價(jià)16000元公寓52-135寫字間601300718 4201年6個(gè)月5套共318個(gè)車位；1戶0.44車位公寓4.5(含電梯)，寫字間9.5含電梯一次性付款9折，貸款9.2折；3137層返租（年收益率8%）來電300組左右 來訪80組 精裝（史密斯熱水器，TOTO潔具，2500元/平裝修標(biāo)準(zhǔn)富潤陽光起價(jià)8700 均價(jià)11000 最高價(jià)1100035 -69600300未開1年5套地下兩層車位數(shù)量未定1.9元含電梯3000抵20000萬來電1

3、50組左右 來訪50組 清水欣榮大廈起價(jià)7700 均價(jià)8500 最高價(jià)1050049-14685085接近2年5套共240個(gè)車位；1戶0.28車位4元左右，具體未定一次性每平便宜200元。來電約300組左右 來訪約60組左右 清水唐軒中心均價(jià)1100056 -388 912戶（未開盤）未開盤2年未開盤480個(gè)1戶0.53車位5元左右具體未定未定來電300組左右 來訪30組 精裝修1500每平米競品項(xiàng)目調(diào)研明細(xì)競品項(xiàng)目調(diào)研明細(xì)1樓盤樓盤名稱名稱現(xiàn)售價(jià)現(xiàn)售價(jià)（元（元/ /）面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）總戶總戶數(shù)數(shù)剩余戶數(shù)剩余戶數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目周期周期本月銷本月銷售量售量車位配比車位配比物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)（是否含

4、電是否含電梯）梯）優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策本月來電來本月來電來訪情況訪情況裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌及品牌千緣星座最低；6700，均價(jià)7900，最高930045-1133902302月6，7月成交162370個(gè)5元每平含電梯費(fèi)一次性每平米減100元來電400組左右，來訪50清水千緣財(cái)富起價(jià)9118 均價(jià)11000 最高1.2萬60-3005042201年25套543個(gè)7元（含電梯費(fèi)）老帶新反客戶5000元現(xiàn)金來電300組左右 來訪100組左右 精裝修 瀚都國際起價(jià)8800 均價(jià)11000 最高價(jià)1348040-88728450一年左右5套302個(gè)1；0；69個(gè)4.1元（含電梯費(fèi)）一次性9.8 貸款9.9來

5、電300組左右 來訪60組左右 精裝修凱悅名都起價(jià)10700，均價(jià)11000 32-528052402年3個(gè)月30套167個(gè)1；0.2個(gè)2-2.5元 含電梯 一次性9.4 貸款9.5，簽約到交房期間每天反70元一天來電300組左右 來訪50組左右 精裝（美的電器）美標(biāo)競品項(xiàng)目調(diào)研明細(xì)競品項(xiàng)目調(diào)研明細(xì)2競品項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果分析競品項(xiàng)目調(diào)研結(jié)果分析1、近一個(gè)月周邊競品項(xiàng)目在營銷上沒有什么新動作，來電來訪量平平，市場總體反應(yīng)較為平淡 ；2、個(gè)別項(xiàng)目，如中冶凱悅名都、千緣財(cái)富星座，千緣財(cái)富商匯月成交量較好，主要原因?yàn)閯P悅名都的學(xué)區(qū)房優(yōu)勢，且目前有2萬元購房活動，購房全款94折，貸款95折。千緣財(cái)富星座以低

6、價(jià)入市起價(jià)6700元，均價(jià)7900元，最高售價(jià)9300元價(jià)格優(yōu)勢。而千緣財(cái)富商會施行的“老帶新返客戶5000元現(xiàn)金”的活動極大的促進(jìn)了“客代客”的積極性；3、針對以上結(jié)果分析，我司經(jīng)多次討論，準(zhǔn)備下月在營銷上出招，攪破市場平靜，突破市場阻力！主要為增強(qiáng)線下推廣，增加客戶會（需進(jìn)一步討論）。樓盤名稱優(yōu)勢劣勢宣傳推廣千緣星座1.現(xiàn)房 適合投資，地鐵旁邊；2.面積小，單價(jià)價(jià)格低。1.周邊環(huán)境比較亂，外地人口密集，2一層30戶。圍擋，短信，電梯廣告千緣財(cái)富1.精裝修5A及寫字間2.車位充足 建筑風(fēng)格高檔 3.地段好適合辦公 4.公攤小28%5、5梯12戶1.層高低2.6-3.1米2.無綠化 3.價(jià)位偏

7、高短信 墻體 ，沈城樓市 瀚都國際項(xiàng)目位于沈陽站西出口，地段較好，周邊配套較好；戶型方正，格局較好；準(zhǔn)現(xiàn)房交房開發(fā)商名氣小，南向戶型遮擋較嚴(yán)重，且車位只租不售,現(xiàn)在已經(jīng)裝修完畢。短信 網(wǎng)絡(luò) 圍擋凱悅名都1.裝修標(biāo)準(zhǔn)高 （美的電器 ） 2.學(xué)區(qū) 住宅 地段好 小戶型 1.無煤氣 不能辦照 2.無綠化 車位少 傳單 ，短信朗勤泰元中心1.準(zhǔn)現(xiàn)房 地段好 2.返租有保障 地標(biāo)性建筑180米 3.檔次高 物業(yè)好 4.裝修標(biāo)準(zhǔn)高每平米2500 1.車位少 無綠化 2.價(jià)位高 3.樓內(nèi)區(qū)域亂 4.公攤大樓梯廣告富潤陽光1.小戶型 總價(jià)低 2.學(xué)區(qū)房 地段好 準(zhǔn)現(xiàn)房 1.電梯少2梯10戶 2.清水房 3.無

8、綠化車位少傳單，網(wǎng)絡(luò)，直銷新榮大廈1地段好中興后面 適合投資，2，準(zhǔn)現(xiàn)房，單價(jià)低。1采光不好 四周都是遮擋 日企開發(fā) 清水房 。傳單，短信唐軒中心沈陽站西出口商機(jī)巨大，戶型開間大，4米2至8米2，鄰麥德龍超市購物方便 鄰千資匯很近，屬北二路商圈1.停車不方便 2.屬鐵西區(qū) 圍擋競品優(yōu)劣勢分析競品優(yōu)劣勢分析本案本案VS競品優(yōu)劣勢競品優(yōu)劣勢優(yōu)勢：世界500500強(qiáng)央企開發(fā)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率高。項(xiàng)目緊鄰沈陽站商圈，太原街商圈，鐵百商圈，三圈合一不可復(fù)制。一環(huán)里城市核心地段，項(xiàng)目售價(jià)低于競品項(xiàng)目3 3000000元/ /，未來升值空間大。交通四通八達(dá)，緊鄰地鐵1 1號線徒步3 3分鐘，沈陽火車站

9、，長途汽車站近在咫尺。劣勢；項(xiàng)目公攤較大 35% 35%周邊競品大部分24%28%24%28%。公寓物業(yè)費(fèi)4.84.8元/ /收費(fèi)較高，一個(gè)5050平米的公寓一年，物業(yè)，取暖，制冷60006000元左右。目前仍無樣板間對外開放。二、推廣方式效果分析二、推廣方式效果分析總接電情況明細(xì)總接電情況明細(xì)起始日期截止日期總天數(shù)總來電日均來電認(rèn)知途徑圍擋 路過 介紹網(wǎng)絡(luò)軟文沈城樓市* 電約 短信電梯廣告地鐵報(bào)華商晨報(bào)外派傳單暖場活動遼沈晚報(bào)公交車體戶外LED出租車LED其它101521984112632043602515344315322612.09.01 13.8.1735115994.6購房動機(jī)自住

10、投資 辦公自/投其它295 1037 11521131從來電情況上看，除圍擋這一長期項(xiàng)目展示累加來電較多外 ，近期的推廣如短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等也帶來了不少來電！起始日期截止日期總天數(shù)總來訪日均來訪認(rèn)知途徑圍擋 路過 介紹網(wǎng)絡(luò)軟文沈城樓市* 電約 短信電梯廣告地鐵報(bào)華商晨報(bào)外派傳單暖場活動遼沈晚報(bào)公交車體戶外LED出租車LED其它25373101621472713056591001512.09.27 13.8.173325011.5購房動機(jī)自住 投資 辦公自/投其它10631447430總接訪情況明細(xì)總接訪情況明細(xì)總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析認(rèn)知途徑認(rèn)知途徑從來訪情況上看，售樓處的暖場活動

11、、短信及店面展示等 吸進(jìn)了不少客戶到訪！推廣效果分析推廣效果分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，客戶認(rèn)知途徑比例最高的是工地圍擋，來電占63%，來訪占50 %。本項(xiàng)目自2012年9月起，開始入場接待，主要推廣手段即是工地圍檔，因此比例較高。客戶通過圍擋對項(xiàng)目位置、產(chǎn)品性質(zhì)等有了初步的了解，來電來訪量持續(xù)偏高。有部分客戶直接路過售樓處到訪，比例為來電13%，來訪15%。本項(xiàng)目自2013年6月中旬起，開始進(jìn)行推廣的大量投放。主要有短信、報(bào)廣、戶外LED、樓宇電梯廣告、外派傳單、暖場活動等。來電量較高的是短信和報(bào)廣，分別占13%和8%。來訪量較高的是暖場活動和短信，分別占13%和5%?？蛻舻馁彿縿訖C(jī)仍以投資為主，

12、來電占65%，來訪占63%。較大部分客戶咨詢住宅，因此對項(xiàng)目產(chǎn)品性質(zhì)不認(rèn)可，來電占19%，來訪占21%。另一部分客戶以辦公為主，來電占7%，來訪占9%。根據(jù)過往推廣效果，建議推廣仍以短信和線下活動為主，針對投資和辦公的客戶，充分深挖、宣傳項(xiàng)目的地段升值潛力和投資回報(bào)率。三、客戶分類分析及主要抗性分析三、客戶分類分析及主要抗性分析來電客戶分布區(qū)域及面積需求來電客戶分布區(qū)域及面積需求起始日期截止日期總天數(shù)總來電日均來電區(qū)域大東和平皇姑渾南沈河鐵西于洪蘇家屯外地3590339295839632297712.09.0113.8.1735115994.6需求面積50-6060-7070-8080-909

13、0-100 100-130 130-200 200以上未知8751158236118146224293總接電情況圖表分析總接電情況圖表分析面積需求區(qū)間面積需求區(qū)間總接電情況圖表分析總接電情況圖表分析購房動機(jī)購房動機(jī)起始日期 截止日期 總天數(shù) 總來訪日均來訪 區(qū)域大東和平 皇姑 渾南 沈河蘇家屯鐵西 于洪 外地 未知20-3030-40 40-50 50-6060以上71996116193723148112210104552012.09.27 13.8.173325011.5 面積區(qū)間50-60 60-70 70-80100-130130-200200以上職工 個(gè)體 *事業(yè)單位退休 未知 239

14、506372698 134 173 24 9642 32總接訪情況明細(xì)總接訪情況明細(xì)工作性質(zhì) 年齡段年齡段總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析年齡段年齡段總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析工作性質(zhì)工作性質(zhì)總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析區(qū)域區(qū)域總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析面積區(qū)間面積區(qū)間總接訪情況圖表分析總接訪情況圖表分析購房動機(jī)購房動機(jī)起始日期截止日期成交數(shù) 區(qū)域和平鐵西通遼 黑龍江 路過*圍擋自住辦公投資30-4040-5050以上631141623636212.09.2713.8.2711 成交面積50-6060-70 133公共交通自駕車事業(yè)單位醫(yī)療金融個(gè)體商戶自由職業(yè)地

15、段 價(jià)格461562222392成交客戶分析成交客戶分析項(xiàng)目客群分析項(xiàng)目客群分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，客戶群體主要分類為：根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，客戶群體主要分類為：居住或工作在和平，鐵西區(qū)的人群（有一定的區(qū)域認(rèn)知度）年齡段在20-50歲人群（對公寓產(chǎn)品能夠理解并接受）工作性質(zhì)多為個(gè)體商戶，企事業(yè)單位職工，高管（有一定購買能力）需求面積主要集中在50-70平米客戶以投資型客戶為主，主要看中本產(chǎn)品的未來升值潛力根據(jù)目前來電來訪客戶訪談了解客戶主要抗性如下：根據(jù)目前來電來訪客戶訪談了解客戶主要抗性如下：1、樣板間：客戶對精裝修效果存在顧慮，希望看到樣板間再決定購買，且部分已認(rèn)籌客也希望等到看過樣板間滿意后，再轉(zhuǎn)簽約。2、物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)用過高，且對未來物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在疑慮。3、公攤大：本項(xiàng)目公攤面積為35%，遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目的24%-28%4、收益率：投資客戶對未來的租金及房子升值空間存在擔(dān)憂。客戶抗性分析客戶抗性分析四、下階段工作計(jì)劃四、下階段工作計(jì)劃下階段工作計(jì)劃下階段工作計(jì)劃推廣上尋求突破，增加線下活動，攪動