房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范例

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：深國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（ 2009 ）第1 -20501號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱:深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委托方：深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司估 價(jià) 方：深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：黃榮真、余偉、王新梅估價(jià)作業(yè)日期：2009年03月20日至2009年07月6日深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司公司地址：深圳市深南東路2019號(hào)東樂(lè)大廈第10層1008電 話：25 1 32 3252513227625132267郵政編碼：518002傳 真：251 32275一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)

2、和限制條件4（一）、估價(jià)假設(shè)條件4（二）、限制條件5四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6（一）、委托方6（二）、估價(jià)方6（三）、估價(jià)對(duì)象概況6（四）、估價(jià)目的8（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)8（六）、本次評(píng)估價(jià)值定義8（七）、估價(jià)依據(jù)8（八）、估價(jià)原則9（九）、估價(jià)方法9（十）、估價(jià)結(jié)果10（十一）、估價(jià)人員10（十二）、估價(jià)作業(yè)日期11（十三）、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 11五、附件12致委托方函深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司：承蒙委托，我公司對(duì)貴司委托之房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 -OO九年三月二十日，估價(jià)目的為核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考意見(jiàn)。根據(jù) 貴司提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)、制度，遵循必要的評(píng) 估程序與原則，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估

3、方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上， 結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房產(chǎn)價(jià)值因素的分析，對(duì)該房地產(chǎn)的公開(kāi)市 場(chǎng)價(jià)值做出評(píng)定估算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：委托估價(jià)房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)特發(fā)信息工業(yè)大廈 4、5、6層房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑頁(yè)積合計(jì)為9, 345. 64平方米，該 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估總值：人民幣38, 146, 100元大寫金額：人民幣巻仟捌佰壹拾肆萬(wàn)陸仟壹佰元整預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：人民幣3, 688, 152元大寫金額：人民幣巻佰陸拾捌萬(wàn)捌仟壹佰伍拾貳元整 評(píng)估凈值：人民幣34, 457, 948元大寫金額：人民幣巻仟肆佰肆拾伍萬(wàn)渠仟玖佰肆拎捌元整評(píng)估結(jié)果明細(xì)表物業(yè)

4、名稱建筑面積 （ma）評(píng)估單價(jià)（元/出）評(píng)估總值（元）預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià) （元）評(píng)估凈值 （元）特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層9, 345. 644,081.738,146, 1003, 688, 15234, 457, 948備注：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準(zhǔn)。法定代表人:深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二OO九年七月六日二. 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒痉康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限 制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系

5、，也與有關(guān)當(dāng)事人 沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析, 形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、沒(méi)有其他行業(yè)的專業(yè)人員對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。6、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)無(wú)較大波動(dòng)情況下的有效期為一年，即 自2009年07月6日至2010年07月5日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā) 生較大變動(dòng)或者國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變化，本估價(jià)結(jié)果會(huì)隨之失效。7、參加本次評(píng)估的人員中由王新梅對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察及拍 照，根據(jù)分工估價(jià)人員黃榮真、余偉未到實(shí)地勘察。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)證號(hào)：4419960027 ）中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)證號(hào):442005007

6、3 ）二OO九年七月六日三. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一八估價(jià)假設(shè)條件1、委托方向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料 是真實(shí)可靠。2、假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一 致。3、不考慮特殊買家的額外出價(jià)。4、對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估值，我們是基于以下假設(shè)條件： 自愿銷售的賣主； 有一段合理的洽談交易時(shí)間，能夠通盤考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)行議 價(jià)； 在此期間，房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對(duì)穩(wěn)定。5、委估物業(yè)尚未辦理房地產(chǎn)證，根據(jù)委估物業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)出 讓合同書的記載，委估物業(yè)的土地用途為工業(yè)，本次土地為自用，不得 轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。本報(bào)告設(shè)定其在公開(kāi)市場(chǎng)上能夠轉(zhuǎn)讓，根據(jù)深 圳

7、市房地產(chǎn)估價(jià)中心2004年5月20日發(fā)布的關(guān)于部分房地產(chǎn)地價(jià)核 定及評(píng)估注意事項(xiàng)的說(shuō)明，對(duì)于非行政劃撥性質(zhì)的不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)， 將采用如下公式測(cè)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（市場(chǎng)公告地價(jià)-已繳地價(jià)） x年期修正系數(shù)，扣繳預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估其價(jià)值。6、假定所有權(quán)人是在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑 借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán) 益價(jià)值的情況。7、假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)值的他項(xiàng)權(quán)利及限制。（二八限制條件1、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告僅限于為委托方核定資產(chǎn)提供價(jià)值參考，不對(duì) 其它用途負(fù)責(zé)，本公司不承擔(dān)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的任何部分內(nèi)容的 責(zé)任。2、評(píng)估中所涉及

8、的房地產(chǎn)之建筑面積以委托方提供的深圳市房屋 建筑面積查丈報(bào)告記載的建筑面積分割而得，總建筑面積18, 691. 28m2, 根據(jù)委托方介紹，總層數(shù)6層，每層的建筑面積相同，我們并未進(jìn)行實(shí)地 丈量。3、必須說(shuō)明：我們沒(méi)有接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試和檢驗(yàn)設(shè)施的要求，因 此對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部有無(wú)缺損我們不能完全確定。4、本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)估結(jié)果未考慮將來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)及國(guó)家相 關(guān)稅費(fèi)政策變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。5、估價(jià)結(jié)果明細(xì)表中的委估物業(yè)評(píng)估價(jià)值包含市場(chǎng)地價(jià)，已按深圳 市有關(guān)規(guī)定扣繳預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，實(shí)際應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款應(yīng)以相關(guān)主管部門的核 定為準(zhǔn)。6、本報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)所必需的情況和資料由委托方提供，其真實(shí) 性、合法性

9、和完整性、準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。7、如報(bào)告計(jì)算過(guò)程中出現(xiàn)數(shù)字的微小誤差，是EXCEL計(jì)算取整位數(shù) 不同引起，不影響評(píng)估結(jié)果使用。8、未經(jīng)我公司允許本估價(jià)報(bào)告全部或部分內(nèi)容不得公開(kāi)發(fā)表。5四. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告（-）.委托方名稱：深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司（二）、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱：深圳市天健國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 法定代表人：黃西勤住 所：深圳市羅湖區(qū)深南東路2019號(hào)東樂(lè)大廈第10層1008營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：440301103378033資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)行政許可決定書號(hào)：建住房許（ 2009 ） 058證書編號(hào)：建房估證字2006 052號(hào)有效期限：2006年7月27日至2009年7月26日發(fā)證

10、機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)建設(shè)部（三）、估價(jià)對(duì)象概況1、房地產(chǎn)位置狀況：估價(jià)對(duì)象位于深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)，東近青梧路，西近科 苑路，北近北環(huán)大道，南臨科豐路。周邊交通配套南北走向的科苑路、 科技路、銅鼓路，貫通深圳東西走向的三條主干道北環(huán)大道、深南 大道、以及濱海大道，道路暢通，公交配套完善。公交車輛有370、209、 236、334、36、365、437、473等。附近有特發(fā)信息科技園、長(zhǎng)園新材 料港、科技園堅(jiān)達(dá)大廈、南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、科苑學(xué)里小區(qū)、東方科技園、 金暉嘉柏酒店、深圳大學(xué)等，市政配套設(shè)施完善。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方的要求，本次估價(jià)范圍為特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層, 根據(jù)

11、委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象目前已辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓合 同書，尚未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，報(bào)建規(guī)證有投資許可證、建 筑許可證、單位工程竣工報(bào)告書、深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告， 尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 書（深地合字（ 93 ） 055號(hào)）及其三份補(bǔ)充協(xié)議的記載，估價(jià)對(duì)象所位 于土地的權(quán)屬人為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，估價(jià)對(duì)象所位于的地 塊編號(hào)為T305-19, 土地使用權(quán)面積為31,112.6平方米，土地使用年期 為50年，從1993年4月19日至2043年4月18日止，土地用途為工業(yè), 本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定 為工廠

12、、倉(cāng)庫(kù)、科研、檢測(cè)、辦公、食堂，建筑密度35%,容積率2.2, 總建筑面積不超過(guò)68, 450平方米，科研、檢測(cè)19, 000平方米，辦公6, 000 平方米，已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)委托方提供的深圳市房 屋建筑面積查丈報(bào)告的記載，通訊區(qū)1#廠房（現(xiàn)名為特發(fā)信息工業(yè)大 廈），框架6層，建筑面積18,691.28平方米，估價(jià)對(duì)象位于其4、5、6 層，建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。根據(jù)委托方提供 的2006年11月14日簽署的以物抵債協(xié)議書，估價(jià)對(duì)象建筑物的權(quán) 屬由深圳市通訊工業(yè)股份有限公司以以物抵債的方式抵償給深圳市特發(fā) 集團(tuán)有限公司，目前尚未辦理確權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

13、手續(xù)。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在為一幢總層數(shù)6層的框架結(jié)構(gòu)廠房, 估價(jià)對(duì)象位于其4、5、6層，評(píng)估建筑面積共9, 345. 64平方米，每層建 筑面積相同。估價(jià)對(duì)象外墻為馬賽克，室內(nèi)部分環(huán)氧樹(shù)脂地面、部分水 磨石地面，部分地毯，內(nèi)墻抹灰、天花夾板吊頂，裝不銹鋼玻璃門、木 門和鋁合金窗，裝有兩臺(tái)垂直貨梯、煙感噴淋等消防系統(tǒng)和中央空調(diào)系 統(tǒng)，水電設(shè)施齊備。據(jù)委托方介紹，估價(jià)對(duì)象建于1994年，整棟樓宇有專人負(fù)責(zé)管理， 現(xiàn)使用情況正常，保養(yǎng)狀況良好。估價(jià)對(duì)象目前均已全部出租，其中4、 5層出租給深圳中電數(shù)碼顯示有限公司，租賃期限為2009年2月1日起 至2010年1月31日止，

14、每平米租金23元；6層出租給瑞谷科技（深圳） 有限公司，租賃期限為2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平 米租金26元，均用作廠房及其配套，目前經(jīng)營(yíng)情況正常。（四）、估價(jià)目的為核定資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)值參考。（五）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二O O九年三月二十日c（六八本次評(píng)估價(jià)值定義本次評(píng)估價(jià)值定義為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下、在公開(kāi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，房地產(chǎn)所具有的客觀合理價(jià)值。已考 慮出租對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，但未考慮其他法定優(yōu)先受償權(quán)利對(duì)評(píng)估價(jià)值 的影響。（七）、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T5U291-1999）2、中華人民共和國(guó)土地管理

15、法3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法4、中華人民共和國(guó)民事訴訟法5、中華人民共和國(guó)物權(quán)法6、委托方提供的委估房地產(chǎn)有關(guān)資料7、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、攝影和記錄8、估價(jià)時(shí)點(diǎn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息（八）、估價(jià)原則1、獨(dú)立、客觀、公正、公平原則2、合法原則3、謹(jǐn)慎原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、最高最佳使用原則6、替代原則（九八估價(jià)方法根據(jù)本次估價(jià)目的，估價(jià)人員在深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn) 和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價(jià)人員所掌握的資料，結(jié) 合實(shí)地勘察和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，我們認(rèn)為采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估 價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估較為適宜。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn) 進(jìn)

16、行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià) 對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是指對(duì)可產(chǎn)生收益的物業(yè)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查的情況，預(yù)測(cè) 估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后 相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值的方法。（十）、估價(jià)結(jié)果委托估價(jià)房地產(chǎn)為深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)特發(fā)信息工業(yè)大廈 4、5、6層房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，建筑面積合計(jì)為9, 345. 64平方米，該 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估總值：人民幣38, 146, 100元大寫金額：人民幣巻仟捌佰壹拾肆萬(wàn)陸仟壹佰元整預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià):人民幣3, 688, 152元大寫金額：人民幣巻佰陸拾捌萬(wàn)捌

17、仟壹佰伍拾貳元整評(píng)估凈值：人民幣34, 457, 948元大寫金額：人民幣金仟肆佰肆拾伍萬(wàn)渠仟玖佰肆拎捌元整評(píng)估結(jié)果明細(xì)表物業(yè)名稱建筑面積 （m1）評(píng)估單價(jià) （元/m，）評(píng)估總值 （元）預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià) （元）評(píng)估凈值 （元）特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層9, 345. 644,081.738, 146, 1003, 688, 15234, 457, 948備注：應(yīng)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額以相關(guān)主管部門核定結(jié)果為準(zhǔn).（十一）.估價(jià)人員中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)證號(hào)：4419960027 ）中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：（注冊(cè)證號(hào):4420050073 ）評(píng)估人員：王新梅（十二）.估價(jià)作業(yè)日期2009年03月20日至20

18、09年07月6日。（十三）.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告在市場(chǎng)無(wú)較大波動(dòng)情況下的有效期為一年，即自2009年07月6日至2010年07月5日止。若在此期間房地產(chǎn)行情發(fā)生較 大變動(dòng)或者國(guó)家相關(guān)政策發(fā)生變化，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。11五. 附件（一）、估價(jià)對(duì)象位置示意圖（二）、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片復(fù)印件（三）、委托方評(píng)估委托書復(fù)印件（四）、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件（五）、投資許可證復(fù)印件（六）、建筑許可證復(fù)印件（七）、單位工程竣工報(bào)告書復(fù)印件（八）、深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告復(fù)印件（九）、以物抵債協(xié)議書復(fù)印件（十）、房地產(chǎn)租賃合同復(fù)印件（十一）、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（十二）、房地產(chǎn)

19、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件（十三）、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件（十四）、中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格訐書復(fù)印件12六. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）、個(gè)別因素分析1、房地產(chǎn)位置狀況：估價(jià)對(duì)象位于深圳市科技園北區(qū)科豐路2號(hào)，東近青梧路，西近科 苑路，北近北環(huán)大道，南臨科豐路。周邊交通配套南北走向的科苑路、 科技路、銅鼓路，貫通深圳東西走向的三條主干道北環(huán)大道、深南 大道、以及濱海大道，道路暢通，公交配套完善。公交車輛有370、209、 236、334、36、365、437、473等。附近有特發(fā)信息科技園、長(zhǎng)園新材 料港、科技園堅(jiān)達(dá)大廈、南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、科苑學(xué)里小區(qū)、東方科技園、 金暉嘉柏酒店、深圳大學(xué)等，市政

20、配套設(shè)施完善。2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方的要求，本次估價(jià)范圍為特發(fā)信息工業(yè)大廈4、5、6層, 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象目前已辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓合 同書，尚未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，報(bào)建規(guī)證有投資許可證、建 筑許可證、單位工程竣工報(bào)告書、深圳市房屋建筑面積查丈報(bào)告， 尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 書（深地合字（ 93 ） 055號(hào)）及其三份補(bǔ)充協(xié)議的記載，估價(jià)對(duì)象所位 于土地的權(quán)屬人為深圳市特發(fā)信息股份有限公司，估價(jià)對(duì)象所位于的地 塊編號(hào)為T305-19, 土地使用權(quán)面積為31,112.6平方米，土地使用年期 為50年，從1993年4月19日至2043年

21、4月18日止，土地用途為工業(yè), 本次土地為自用，不得轉(zhuǎn)讓和參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定 為工廠、倉(cāng)庫(kù)、科研、檢測(cè)、辦公、食堂，建筑密度35%,容積率2.2, 總建筑面積不超過(guò)68, 450平方米，科研、檢測(cè)19, 000平方米，辦公6, 000 平方米，已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)委托方提供的深圳市房 屋建筑面積查丈報(bào)告的記載，通訊區(qū)1#廠房（現(xiàn)名為特發(fā)信息工業(yè)大 廈），框架6層，建筑面積18,691.28平方米，估價(jià)對(duì)象位于其4、5、6 層，建筑面積共9,345.64平方米，每層建筑面積相同。根據(jù)委托方提供 的2006年11月14日簽署的以物抵債協(xié)議書，估價(jià)對(duì)象建筑物的權(quán) 屬由深

22、圳市通訊工業(yè)股份有限公司以以物抵債的方式抵償給深圳市特發(fā) 集團(tuán)有限公司，目前尚未辦理確權(quán)及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3、房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象所在為一幢總層數(shù)6層的框架結(jié)構(gòu)廠房， 估價(jià)對(duì)象位于其4、5、6層，評(píng)估建筑面積共9, 345.64平方米，每層建 筑面積相同。估價(jià)對(duì)象外墻為馬賽克，室內(nèi)部分環(huán)氧樹(shù)脂地面、部分水 磨石地面，部分地毯，內(nèi)墻抹灰、天花夾板吊頂，裝不銹鋼玻璃門、木 門和鋁合金窗，裝有兩臺(tái)垂直貨梯、煙感噴淋等消防系統(tǒng)和中央空調(diào)系 統(tǒng)，水電設(shè)施齊備。據(jù)委托方介紹，估價(jià)對(duì)象建于1994年，整棟樓宇有專人負(fù)責(zé)管理， 現(xiàn)使用情況正常，屬于基本完好房。估價(jià)對(duì)象目前均已全部岀租，其

23、中4、 5層出租給深圳中電數(shù)碼顯示有限公司，租賃期限為2009年2月1日起 至2010年1月31日止，每平米租金23元；6層出租給瑞谷科技（深圳） 有限公司，租賃期限為2008年7月1日起至2011年6月30日止，每平 米租金26元，均用作廠房及其配套，目前經(jīng)營(yíng)情況正常。（二）、區(qū)域因素分析區(qū)域因素是指評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件，這 些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征，對(duì)地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有決定 性的影響。南山區(qū)位于深圳市的中西部，東臨深圳灣，與福田區(qū)接壤；西瀕珠 江口，與珠海市隔海相望；北靠羊臺(tái)山，與寶安毗鄰；南至大鏟島和內(nèi) 伶仃島，與香港元郎一水相隔。全區(qū)行政面積150.7

24、9平方公里，其中二 線內(nèi)119.4平方公里，二線外31.39平方公里。南山經(jīng)過(guò)十多年建設(shè)和 發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，已經(jīng)具備新一輪快速發(fā)展的潛力和條件，按 照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜 合旅游開(kāi)發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞 紐和文明優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。南山區(qū)地勢(shì)北高南底。北部西麗一帶是以羊臺(tái)山和塘朗山為中心形 成的高低丘陵，南部南頭、華僑城、南頭半島（除大、小南山）一帶主 要是低平的臺(tái)地、階地、平原和海灘。西麗水庫(kù)區(qū)至沙河入?？谑且粭l 狹長(zhǎng)的谷地，呈臺(tái)地和沖積平原地貌。南山區(qū)地面坡度和緩，海岸線長(zhǎng) 而平直，泥灘寬廣且擴(kuò)展較快。深

25、圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱深圳高新區(qū)）位于南山區(qū)，成 立于1996年9月，面積11.5平方公里，是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園 區(qū)之一。2003年高新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值895. 6億元，是96年建區(qū)之初的8. 97 倍；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值867.7億元，是96年的13.77倍；出口 52.3億 美元，是96年的34.86倍。高新區(qū)被國(guó)家認(rèn)定為“高新技術(shù)產(chǎn)品出口基 地”，“亞太經(jīng)合組織（APEC）科技工業(yè)園區(qū)”、“先進(jìn)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)”、“中國(guó)青年科技創(chuàng)新行動(dòng)示范基地”和“國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn) 業(yè)基地”等。深圳高新區(qū)由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。 實(shí)行“開(kāi)放式”管理體制，即在國(guó)家

26、有關(guān)法律、法規(guī)之下，不改變政府 各部門現(xiàn)有職權(quán)管轄范圍。在高新區(qū)建設(shè)中，政府的主導(dǎo)作用是：產(chǎn)業(yè) 導(dǎo)向、制定政策、創(chuàng)造環(huán)境和提供服務(wù)。為促進(jìn)和保障高新區(qū)的可持續(xù) 發(fā)展，高新區(qū)條例已正式實(shí)施。高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“三網(wǎng)合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò), 區(qū)內(nèi)用戶可通過(guò)10M/100M信息口實(shí)現(xiàn)高速上網(wǎng)。高新區(qū)獲得IS09002質(zhì) 量管理、IS014000環(huán)境管理、SA8000社會(huì)責(zé)任管理三大體系認(rèn)證。隨著 投資環(huán)境的日益完善，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸形成了電子信息產(chǎn)業(yè) 群、生物工程產(chǎn)業(yè)群和新材料產(chǎn)業(yè)群。國(guó)內(nèi)大企業(yè)有中興、聯(lián)想、長(zhǎng)城、 TCL、創(chuàng)維、海王、東大阿爾派、創(chuàng)智等；跨國(guó)公司有IBM、菲利浦、康 柏、奧林巴斯、愛(ài)普

27、生、哈里斯、湯姆遜等。（三）市場(chǎng)背景分析金融危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散使世界經(jīng)濟(jì)步入衰退，歐美各國(guó)的需求進(jìn)一 步放緩。外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷，以外貿(mào)出口為主導(dǎo)的深圳工業(yè)市場(chǎng)受 到較大的沖擊。特區(qū)外，一些與出口加工相關(guān)聯(lián)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)困難而結(jié)業(yè), 多數(shù)維持經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也由于對(duì)未來(lái)的不太樂(lè)觀預(yù)期而減緩了擴(kuò)張，第4 李度工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的需求進(jìn)一步下滑。然而，在本李度工業(yè)用地集中供 應(yīng)的情況下，企業(yè)購(gòu)置工業(yè)土地自用的仍不在少數(shù)，本季度成功出讓的 工業(yè)土地共33塊，面積達(dá)到661, 739平方米，但土地價(jià)格較去年已經(jīng) 有明顯的回落。由于需求的減少和供應(yīng)持續(xù)增加，特區(qū)外主要的工業(yè)區(qū) 均出現(xiàn)了供過(guò)于求的現(xiàn)象，空置率的上升也使得

28、租金面臨向下調(diào)整的壓 力，不少工業(yè)園在租金上都作出了一定幅度的折讓。行業(yè)方面，當(dāng)前受 到?jīng)_擊較小的仍然是髙新技術(shù)類的企業(yè)，如節(jié)能環(huán)保材料與技術(shù)、醫(yī)療 設(shè)備制造以及高端模具制造等行業(yè)本季度的需求保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的 水平。受到出口放緩的影響，物流類企業(yè)的需求在本季度出現(xiàn)了明顯下 16降。深圳前三季度累計(jì)港口集裝箱吞吐量的增長(zhǎng)率也從去年的14.2%下 滑到5.8% ,國(guó)際物流配送類的企業(yè)受到的影響最為明顯；不少企業(yè)希 望從高標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)搬遷到普通的物業(yè)以求節(jié)省成本開(kāi)支，因此租金 較低的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)在市場(chǎng)上仍有一定的需求。與此同時(shí)，由于本地的消費(fèi) 品零售市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，專注于本地市場(chǎng)的區(qū)域性配送物流

29、企業(yè)仍然 維持了一定的增長(zhǎng)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求保持在一個(gè)較穩(wěn)定的水平。世界 金融市場(chǎng)較大的波動(dòng)令大部分的基金公司收緊了在全球的投資計(jì)劃，投 資市場(chǎng)總體表現(xiàn)平淡。目前市場(chǎng)上供過(guò)于求的現(xiàn)象也讓他們對(duì)未來(lái)收益 的預(yù)期持悲觀的態(tài)度，因此在市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎。第4季度，工業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)保持穩(wěn)定。由于空置率的上升，各個(gè)主 要工業(yè)園片區(qū)的可租賃面積均有所增加。而新供應(yīng)方面，位于觀瀾的美 泰工業(yè)園本季度開(kāi)始招租，其總建筑面積為100, 000平方米，預(yù)計(jì)2009 年1月投入使用；位于沙井的涌鑫工業(yè)園為市場(chǎng)帶來(lái)130, 000平方米 的可租賃面積；位于龍華溢佳工業(yè)園也為市場(chǎng)帶來(lái)65, 000平方米的供 應(yīng)。倉(cāng)儲(chǔ)物

30、業(yè)方面，本季度的供應(yīng)有所放量，多個(gè)物流園區(qū)開(kāi)始招商， 包括：位于西麗的鼎勝物流園，總建筑面積為40, 000平方米；位于觀 瀾的銘可達(dá)物流園，總建筑面積35, 000平方米。在多個(gè)大型科技園區(qū) 建設(shè)的推動(dòng)下，未來(lái)研發(fā)型物業(yè)的供應(yīng)還將持續(xù)增加，位于光明的招商 局光明科技園和位于高新區(qū)的TCL西麗科技園正在建設(shè)之中，預(yù)計(jì)在 2009年將合共為市場(chǎng)帶來(lái)250, 000平方米的研發(fā)物業(yè)供應(yīng)。深圳正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，又適逢全球性的金融危機(jī)，一些勞動(dòng)密集型的低附加值產(chǎn)業(yè)承受了較大的經(jīng)營(yíng)壓力。目前深圳工業(yè)市場(chǎng)整體情況是供過(guò)于求，為此不少開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)停止了他們的工業(yè)園開(kāi)發(fā)計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)一年廠房物業(yè)的新供應(yīng)

31、會(huì)有所減少；但隨著空置率的上升,市場(chǎng)上的存量供應(yīng)仍然會(huì)處于較髙的水平，租金也面臨繼續(xù)往下調(diào)整的 壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)深圳工業(yè)市場(chǎng)的整體好轉(zhuǎn)仍需時(shí)日，主要有賴于整體經(jīng) 濟(jì)環(huán)境的改善。而經(jīng)濟(jì)的下滑對(duì)物流類物業(yè)需求的影響將會(huì)在2009年 第1季度進(jìn)一步顯現(xiàn)。11月出臺(tái)的振興經(jīng)濟(jì)方案，有望擴(kuò)大內(nèi)需和刺 激國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，市域配送型物流企業(yè)的需求仍然會(huì)保持相對(duì)的穩(wěn)定； 政府出臺(tái)的多項(xiàng)旨在扶持出口加工型中小企業(yè)的措施，如增加出口退稅 額和放寬對(duì)中小企業(yè)的信貸都有望一定程度緩解目前企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)困 境，而增殖稅改革也將在未來(lái)逐步減輕企業(yè)壓力，進(jìn)而有助于穩(wěn)定工業(yè) 物業(yè)市場(chǎng)。另外，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立深圳前海灣保稅港區(qū)，鹽田

32、港集團(tuán)與 和記黃埔加大投資合作開(kāi)發(fā)鹽田港東港區(qū)都顯示了深圳的國(guó)際航運(yùn)市場(chǎng) 未來(lái)仍然有著良好的發(fā)展?jié)摿?。（四）最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì) 上可行.經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。估價(jià)對(duì) 象的法定用途為工業(yè)，屬高新技術(shù)園區(qū)用地，現(xiàn)狀為工業(yè)廠房及配套， 依據(jù)合法原則，在本報(bào)告中，設(shè)定按工業(yè)廠房及配套用途進(jìn)行評(píng)估。根 據(jù)合法性原則和最高最佳使用原則，確定該物業(yè)的工業(yè)廠房用途為最高 最佳使用用途。（五）估價(jià)方法估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及估價(jià)人員掌握的資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，并對(duì)鄰近地段

33、和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，決定選取市場(chǎng)比較法和收益法作為估價(jià)方法。1由于估價(jià)對(duì)象周邊同類物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)交投較為活躍，在市場(chǎng)上有 可供參照的交易案例，故我們采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行 評(píng)估?；驹硎侵冈谇笕」纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí) 期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的 類似房地產(chǎn)既知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的 一種估價(jià)方法。假定前提a. 自愿銷售的賣主；b. 有一段合理洽談交易時(shí)間，可通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行 議價(jià)；c. 在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；d. 該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；e.

34、 不考慮特殊買家的額外出價(jià)。計(jì)算公式估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值=比較案例價(jià)格x交易日期修正x交易情況修正 x區(qū)域因素修正x個(gè)別因素修正II估價(jià)對(duì)象為收益性物業(yè)，可出租獲取穩(wěn)定收益，故我們采用收益 法對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?；驹硎沁\(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常 純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 的一種估價(jià)方法。即購(gòu)買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期 內(nèi)可以在將來(lái)源源不斷地獲得年純收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與 這將來(lái)源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來(lái)，這個(gè)貨幣額即是該房地 產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。假定前提a. 純收益按一定比例逐年遞增；b

35、. 資本化率在收益年限內(nèi)不變，大于零；c收益年期為有限年。計(jì)算公式V=a/ (r-g) x 1- (1+g) / (1+r) n式中V一市場(chǎng)價(jià)值a一年純收益r一資本化率g一純收益每年遞增比率n獲取純收益的持續(xù)年限(六) 、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)及評(píng)估總價(jià)，其整個(gè)評(píng) 估思路及計(jì)算過(guò)程如下。1、選取可比案例根據(jù)替代原則，估價(jià)人員調(diào)查了與估價(jià)對(duì)象在地理位置、結(jié)構(gòu)類型、 使用功能、交易日期等因素相同或具有較強(qiáng)相關(guān)性的交易案例，選取以 下交易案例作為可比案例：案例調(diào)查表比例 可案物業(yè)名稱用途面積(m1)樓層價(jià)格（元/m2）日期A科技園廠房A廠房7998整棟50002009-4-

36、25B科技園廠房B廠房12701/644092009-3-26C科技園廠房C廠房2564. 2整棟50002009-4-27根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)人員與中介充分的溝通，上表備注中的三級(jí)市場(chǎng)報(bào)盤均由評(píng)估人 員根據(jù)與中介詢價(jià)后結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正后認(rèn)為可能成交的市場(chǎng)價(jià)格，故直接取 修正后的報(bào)盤價(jià)格作為比較價(jià)格。2、比較因素條件說(shuō)明及價(jià)格測(cè)算因估價(jià)對(duì)象與比較案例處于同一房地產(chǎn)供需圈，比較案例的交易日 期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，交易情況均為正常情況下的三級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，因 此我們對(duì)交易日期及交易情況不進(jìn)行修正，僅對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn) 行修正。根據(jù)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素，分別編制比較因素條件 描述表和比較因

37、素修正系數(shù)表。比較因素條件描述表一序號(hào)項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例1案例2案例31案例名稱特發(fā)信息工業(yè)大廈4. 5. 6 層科技園廠房A科技園廠房B科技園廠房C2交易價(jià)格5000440950003交易情況正常正常正常正常4交易日期2009-4-252009-3-262009-4-275區(qū)域因素5. 1道路通達(dá)度位于深圳市科技園 北區(qū)科豐路2號(hào)，交 通順暢近深南路，位干科技 園中區(qū)，交通順暢位于科苑大道旁，近 北環(huán)、深南大道，交 通順暢位于科技園內(nèi)，長(zhǎng)城 計(jì)算機(jī)附近，交通順 暢5.2公共交通便捷度沿線有233公交線 路公共交通便捷度 一般公共交通便捷度一 般公共交通便捷度一 般公共交通便捷度一 般5. 3基

38、礎(chǔ)設(shè)施完善程 度完善完善完善完善一序號(hào)項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例1案例2案例35.4環(huán)境優(yōu)劣度高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“三網(wǎng) 合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò).區(qū)內(nèi)用戶可通過(guò) 10M/100M信息口實(shí) 現(xiàn)高速上網(wǎng)。高新區(qū) 獲得IS09002質(zhì)量 管理、IS014000環(huán) 境管理、SA8000社 會(huì)責(zé)任管理三大體 系認(rèn)證.高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“三網(wǎng) 合一污的寬帶網(wǎng)絡(luò)， 區(qū)內(nèi)用戶可通過(guò) 10M/100M信息口實(shí) 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得IS09002質(zhì)量 管理.IS014000環(huán) 境管理、SA8001社 會(huì)責(zé)任管理三大體 系認(rèn)證.高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“三網(wǎng) 合一"的寬帶網(wǎng)絡(luò).區(qū)內(nèi)用戶可通過(guò) 10M/100M信息口實(shí) 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得

39、IS09002質(zhì)量 管理.IS014000環(huán) 境管理 SA8002社 會(huì)責(zé)任管理三大體 系認(rèn)證.高新區(qū)已實(shí)現(xiàn)“三網(wǎng) 合一”的寬帶網(wǎng)絡(luò)， 區(qū)內(nèi)用戶可通過(guò) 10M/100M信息口實(shí) 現(xiàn)高速上網(wǎng).高新區(qū) 獲得1S09002質(zhì)量 管理、IS014000環(huán) 境管理 SA8003社 會(huì)責(zé)任管理三大體 系認(rèn)證.5.5產(chǎn)業(yè)聚集度位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一觀劃.統(tǒng)一 管理隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國(guó) 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo).統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 管理。隨著投資環(huán)

40、境 的日益完善，大批國(guó) 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一規(guī)劃.統(tǒng)一 管理。隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國(guó) 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.位于深圳市高新區(qū)， 深圳高新區(qū)由市政 府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一政 策.統(tǒng)一觀劃.統(tǒng)一 管理.隨著投資環(huán)境 的日益完善，大批國(guó) 內(nèi)外企業(yè)入駐，逐漸 形成了電子信息產(chǎn) 業(yè)群.生物工程產(chǎn)業(yè) 群和新材料產(chǎn)業(yè)群.5.6區(qū)域規(guī)劃深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.5平方公里，是 國(guó)家

41、重點(diǎn)支持的五 大科技園區(qū)之一深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.6平方公里，是 國(guó)家重點(diǎn)支持的五 大科技園區(qū)之一.深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積11.7平方公里，是 國(guó)家重點(diǎn)支持的五 大科技園區(qū)之一深圳市高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱深 圳高新區(qū)）成立于 1996年9月，面積 11.8平方公里，是 國(guó)家更點(diǎn)支持的五 大科技園區(qū)之一.6個(gè)別因素修正6. 1使周現(xiàn)狀工業(yè)辦公工業(yè)辦公工業(yè)辦公工業(yè)辦公6. 2樓層共6層，位于4、5、6層共6層，整棟共6層，位于1層共5層，整棟6. 3挽模建筑面積共18, 691

42、. 28 平方米， 規(guī)模一般建筑面積共7998平 方米，規(guī)模一般建筑而積共1270平 方米，規(guī)模一般建筑面積共2564.2 平方米，規(guī)模一般6.4采光光線充足光線充足光線充足光線充足6.5通風(fēng)通風(fēng)順暢通風(fēng)順暢通風(fēng)順暢通風(fēng)順暢6. 6自身配套設(shè)施完 備程度水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全水電、消防等配套設(shè) 施齊全6. 7建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)使 用外觀完好鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)使 用外觀完好6. 8新舊程度1994年竣工交付使 用90年初建成交付使 用90年代中期建成交 付使用90年初建成交付

43、使 用6.9專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理公司 進(jìn)行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費(fèi)：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進(jìn)行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費(fèi)：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進(jìn)行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費(fèi)：2元/平方 米月專業(yè)物業(yè)管理公司 進(jìn)行專業(yè)物管，物業(yè) 管理費(fèi)：2元/平方 米月因素比較表如下:0000000000區(qū)域因素5115115115511511511511O2O2O2O2O2O2O2O2511511511511511555計(jì) 小O O1000000個(gè)別因素511511511511層 樓O2O2OO9O光 采O11OO 1AO風(fēng) 通O11OO11O511O28O2O 1AOOOO la2112

44、OO2O29計(jì)小O O 191381X1因素修正及計(jì)算表:比較案例交易價(jià)格（元/卅）5,0004,4095,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/117100/111100/118綜合修正系數(shù)84%88%85%比準(zhǔn)價(jià)格（元/nr'）4,2183,8844,227權(quán)重0. 330. 340. 33加權(quán)平均值（元/卅）4,107建筑面積（mJ9, 345.64評(píng)估總值（元）38, 386,646II估價(jià)對(duì)象4、5、6層均已出租，簽定租約的租金

45、及租賃期限不等,本報(bào)告以第6層為例，演示用收益法測(cè)算的整個(gè)評(píng)估思路及計(jì)算過(guò)程。該物業(yè)目前已簽定租約，租賃期限至2011年6月30日，租金為26 元/耐，出租面積為3, 115平方米，空置率為0,根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租 賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，確定租期內(nèi)的資本化率為6%,租期距估價(jià) 時(shí)點(diǎn)還有228年，租期內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，根據(jù)合法原則，對(duì)物業(yè)的 收益價(jià)值租期內(nèi)按照租約進(jìn)行測(cè)算，租期外按照正常市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算, 累計(jì)相加為估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。(1) 確定市場(chǎng)租金我們調(diào)查的市場(chǎng)案例有序號(hào)座落類型面積摟層裝修租金備注1臨科苑路廠房10003/7毛坯40 元/m新廠房2科技園中區(qū)廠房11001普通裝修

46、40 元/nr新廠房3科技園(近長(zhǎng)城 計(jì)算機(jī)附近)廠房1600整棟普通裝修25元/耐舊廠房根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，該地段工業(yè)廠房租金情況為:25-50元/平方米；因物業(yè)位置、樓宇檔次、樓齡長(zhǎng)短、裝修情況等的不 同而又差異，不同樓層的租金差異較小。在確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金時(shí)，我們考慮的因素有：a估價(jià)對(duì)象位于科技園北區(qū)，臨科豐路，對(duì)外交通條件好；b估價(jià)對(duì)象的剩余使用年限為34.1年，收益年限長(zhǎng)，利于物業(yè)價(jià)值 的提升；c估價(jià)對(duì)象目前已全部出租，出租收益穩(wěn)定；根據(jù)市場(chǎng)租金情況以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀，結(jié)合我們的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，最終確定估價(jià)對(duì)象6層的客觀合理月租金為：35元/平方米。(2) 確定市場(chǎng)年純收益遞

47、增比率根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)發(fā)展水平，確 定年純收益遞增比率為2%;(3) 確定市場(chǎng)資本化率我們按一年期貸款利率加上風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)作為該評(píng)估項(xiàng)目的資本化率，按8.0%計(jì)算。（4）確定市場(chǎng)空置率根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合該地段工業(yè)物業(yè)情況，確 定估價(jià)對(duì)象空置率為11%；（5）確定市場(chǎng)收益年限估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用年限為34.1年，租賃期限還剩2.28年， 故租約期外按31. 82年的收益年限進(jìn)行計(jì)算。（6）評(píng)估測(cè)算結(jié)果經(jīng)評(píng)估測(cè)算，最終我們確定，估價(jià)對(duì)象6層的評(píng)估單價(jià)為3, 974元/平方米，評(píng)估總值為人民幣12, 379, 892元整（具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表）。估價(jià)測(cè)算表

48、一序號(hào)項(xiàng)目2009. 3. 20 2011. 6. 302011. 7. 1-2043. 4. 18共計(jì)31.82年收益年限2.28131.82 年1經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）97.68116. 881.1租金收入（萬(wàn)元）97. 19116. 441.1.1出租面積（mJ311531151. 1.2平均月租金（元/耐）26. 0035. 001. 1. 3每年租金漲幅2%1. 1.4空置率()%11%1. 1.5出租比例100%89%1. 2押金收入二貳個(gè)月租金利息收入（萬(wàn)元）0. 500. 442經(jīng)營(yíng)支出（萬(wàn)元）20. 7324.832. 1營(yíng)業(yè)稅（租金的5%）4.865.822.2教育附加（營(yíng)業(yè)稅的

49、3%）0.150.172. 3城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%）0. 050. 062.4印花稅（租金的0. 1%）0. 100. 122.5房產(chǎn)稅（年租金M2%）11. 6613.972.6房屋租賃管理費(fèi)（租金的2%）1. 942. 332. 7維修管理費(fèi)（租金的2%）1. 942. 332.8保險(xiǎn)費(fèi)（原建購(gòu)價(jià)的0. 1%）0.030. 032.9所得稅003凈收益（萬(wàn)元）159. 5792. 051, 285. 274還原利率6. 00%8. 00%序號(hào)項(xiàng)目2009. 3. 20 2011. 6. 30201 1. 7. 1-2043. 4. 18 共計(jì)31.82年5折現(xiàn)年限0. 002. 2

50、86各年折現(xiàn)率1. 000. 847凈收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）159. 571,07& 428凈收益累計(jì)現(xiàn)值（萬(wàn)元）1, 237. 999評(píng)估單價(jià)（元/nV）3,97410評(píng)估總值（元）12, 379, 892同理可計(jì)算估價(jià)對(duì)象4、5層的評(píng)估單價(jià)和評(píng)估總值，估價(jià)對(duì)象4、5 層目前已簽定租約，租賃期限至2010年1月31 0 ,租金為23元/nf,出 租面積為6, 230平方米，空置率為0,根據(jù)對(duì)周邊同類物業(yè)租賃市場(chǎng)調(diào)查, 結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)，確定租期內(nèi)的資本化率為6%,租期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)還有087 年，具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：估價(jià)測(cè)算表二序號(hào)項(xiàng)目2009. 3.202010. 1. 312010. 2.

51、1-2043. 4. 18共計(jì)33.23年收益年限0. 87133. 23 年1經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）172. 44233. 771. 1租金收入（萬(wàn)元）171.95232. 901. 1. 1出租面積（mJ62306230.641. 1. 2平均月租金（元/mJ23. 0035.001. 1. 3每年租金漲幅2%1. 1. 4空置率0%11%1.1.5出租比例100%89%1.2押金收入=兩個(gè)月租金利息收入（萬(wàn)元）0. 500. 872經(jīng)營(yíng)支出（萬(wàn)元）36.6549. 632. 1營(yíng)業(yè)稅（租金的5%）8. 6011. 652.2教育附加（營(yíng)業(yè)稅的3%）0.260. 352. 3城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%）0. 090. 122.4印花稅（租金的0. 1%）0. 170. 232. 5房產(chǎn)稅（年租金X 12%）20.6327.952.6房屋租賃管理費(fèi)（租金的2%）3.444. 662. 7維修管理費(fèi)（租金的2%）3.444. 662. 8保險(xiǎn)費(fèi)（原建購(gòu)價(jià)的0.1%）0. 030. 03序號(hào)項(xiàng)目2009. 3.202010. 1. 312010. 2. 1-2043.4. 18共計(jì)33. 23 年2.9所得稅003凈收益（萬(wàn)元）111.87184. 142,609. 714還原利率6. 00