價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系探討

1、    價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系探討    張圣吉【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，運(yùn)營(yíng)管理體系是其重要的組成部分，價(jià)值鏈下的運(yùn)營(yíng)管控水平對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的實(shí)施產(chǎn)生重大影響，必須引起相關(guān)部門和單位的高度重視?！娟P(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值鏈;房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營(yíng)管理;體系【doi】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.1、引言價(jià)值鏈下房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系是決定企業(yè)能否順利發(fā)展的關(guān)鍵因素之一，科學(xué)管控房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，可確保房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)完成和企業(yè)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，在價(jià)值鏈下規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，

2、加強(qiáng)管控力度，優(yōu)化管控方法，對(duì)于推動(dòng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。2、價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系特點(diǎn)2.1 運(yùn)營(yíng)管理開展房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理工作，重點(diǎn)內(nèi)容在于對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行可行性做出分析，這一環(huán)節(jié)在項(xiàng)目運(yùn)行中必不可少，任何項(xiàng)目開展都應(yīng)當(dāng)做好該項(xiàng)準(zhǔn)備活動(dòng)。開展可行性研究目的在于滿足項(xiàng)目所需資金與技術(shù)水平，按照項(xiàng)目本身的運(yùn)作規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的建設(shè)實(shí)力進(jìn)行分析，并利用數(shù)字化充分展現(xiàn)。展開具體分析時(shí)，應(yīng)同時(shí)分析評(píng)估兩方面的內(nèi)容，才能對(duì)建筑項(xiàng)目運(yùn)行可行性、持續(xù)運(yùn)行實(shí)際狀況、市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及后期運(yùn)行可能遇到的困難等進(jìn)行全面分析?？尚行苑治龅膶?shí)質(zhì)即為避免錯(cuò)誤的決策影響物資成本投入決策失誤，同時(shí)通

3、過該手段能促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。可行性分析的內(nèi)容主要包括勘測(cè)建設(shè)環(huán)境、深度分析專家團(tuán)隊(duì)、編制產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)模及可能獲得的經(jīng)濟(jì)效益等環(huán)節(jié)。2.2 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日益規(guī)模化、集團(tuán)化。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，所需投入資金量較大，并由于資金量的增長(zhǎng)與不斷擴(kuò)張，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的發(fā)展要求;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)環(huán)節(jié)較多，涉及多種類型產(chǎn)業(yè)，面對(duì)此，價(jià)值鏈整合模式日益成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向。無論是源頭和施工設(shè)計(jì)階段，還是后期市場(chǎng)運(yùn)作和施工管理，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)都要求其相互配合和協(xié)作，建立良好的合作關(guān)系，進(jìn)而不斷完善，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)間

4、合作，提高相互信任度。在形成這一變化形式后，為房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)都帶來了可觀的利潤(rùn)，并促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；男纬伞＞湍壳鞍l(fā)展現(xiàn)狀而言，房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)綜合特征表現(xiàn)為并購(gòu)整合化和區(qū)域規(guī)模化。2.3 受到宏觀調(diào)控的影響伴隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，與此同時(shí)，該行業(yè)也產(chǎn)生了交易市場(chǎng)混亂、房?jī)r(jià)不斷上漲、城市日益擴(kuò)張等諸多矛盾，面對(duì)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出顯著的變化趨勢(shì)，并逐漸降低了民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的期望值。為緩解該矛盾，政府制定了一系列相關(guān)的政策，通過宏觀調(diào)控做出積極的改進(jìn)。市場(chǎng)價(jià)格是圍繞市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)的，政府為滿足城鄉(xiāng)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求，實(shí)施

5、安居工程等措施，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行降溫。然而，人們對(duì)房產(chǎn)的需求日益增加，更傾向于選擇屬于自己的房屋，對(duì)大部分市民與未能擁有屬于自己房屋的居民而言，這種宏觀調(diào)控的作用不大。面對(duì)此情況，房地產(chǎn)行業(yè)必須大力推進(jìn)安居工程，進(jìn)一步促進(jìn)租房市場(chǎng)的發(fā)展，幫助民眾緩解對(duì)房地產(chǎn)需求的過渡性困難，然而這些措施難以保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久的良好發(fā)展。從根本原因上來說，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾加劇，行業(yè)總體發(fā)展不穩(wěn)定且未能實(shí)現(xiàn)有效整合和監(jiān)管價(jià)值鏈造成的。3、價(jià)值鏈下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系實(shí)現(xiàn)3.1 房地產(chǎn)行業(yè)垂直管理中的利益關(guān)系從價(jià)值鏈角度而言，房地產(chǎn)包含的要素很多，主要有生產(chǎn)建設(shè)、營(yíng)銷管理、管道渠道等，各個(gè)要

6、素密切相關(guān)且相互營(yíng)銷，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過程中，必須有效管理好成本，而成本管理必須全面分析和管理利益相關(guān)者之間的聯(lián)系，進(jìn)而保證順利開展運(yùn)營(yíng)管理，加強(qiáng)合作，加大生產(chǎn)，促進(jìn)共同發(fā)展，進(jìn)而協(xié)調(diào)公司與供應(yīng)商之間的關(guān)系，對(duì)利益往來進(jìn)行有效制約，避免企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中消耗和浪費(fèi)過多實(shí)際成本。在對(duì)公司與客戶之間關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)大眾心里的品牌效應(yīng)，在廣告宣傳方面，積極展現(xiàn)產(chǎn)品良好形象，提高客戶對(duì)企業(yè)內(nèi)涵、企業(yè)文化和企業(yè)整體的關(guān)注度，進(jìn)而使公司與客戶之間形成良好的互動(dòng)和反饋。在經(jīng)營(yíng)、管理上實(shí)施垂直管理。在管理過程中，針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)和各種功能的生產(chǎn)活動(dòng)以及各種運(yùn)營(yíng)方式采取全方位的管理，形成一定優(yōu)勢(shì)，有效促進(jìn)

7、企業(yè)個(gè)體發(fā)展。盡管環(huán)節(jié)不同功能不同，但仍保持一致的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。在此期間，各個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)都應(yīng)適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。與此同時(shí)，將企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略目標(biāo)、使命陳述轉(zhuǎn)化為不同環(huán)節(jié)與不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的目標(biāo)。企業(yè)核心目標(biāo)的建立符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在此期間充分使用細(xì)節(jié)管理構(gòu)建一致的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，站在企業(yè)整體發(fā)展的角度，對(duì)優(yōu)劣勢(shì)展開分析，并準(zhǔn)確分析存在的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。從價(jià)值鏈角度，企業(yè)在垂直管理形式下，若要維持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，則必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效整合，并確保各環(huán)節(jié)的合理性與有效性。3.2 運(yùn)營(yíng)流程的構(gòu)建在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程體系有效推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，為企業(yè)發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力。在管理流程時(shí)，應(yīng)當(dāng)

8、對(duì)各種項(xiàng)目實(shí)施不同的流程管理模式。按照不同流程各自的特征，對(duì)戰(zhàn)略流程、管理流程與工程項(xiàng)目流程等做出具體細(xì)分，其中最高級(jí)別的是戰(zhàn)略流程，它是從企業(yè)戰(zhàn)略角度出發(fā)制定且使用的，關(guān)乎企業(yè)將來的發(fā)展，是戰(zhàn)略決策流程的重要指南;管理流程是運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際操作，有利于增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高客戶滿意度，最大限度提升市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益。一般而言，在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)適合應(yīng)用工程項(xiàng)目流程管理。對(duì)企業(yè)發(fā)展來說，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)原則制定運(yùn)營(yíng)流程體系并實(shí)現(xiàn)其運(yùn)行。運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng) 運(yùn)用原則設(shè)計(jì)出的最終清單也存在不同，結(jié)合不同實(shí)際情況，企業(yè)對(duì)有關(guān)流程和執(zhí)行相關(guān)的指標(biāo)進(jìn)行收集整理，具體量化各項(xiàng)指標(biāo)，并形成詳細(xì)清單和流程文件。3.3 對(duì)運(yùn)營(yíng)流程

9、改進(jìn)提出的建議流程系統(tǒng)一方面要遵循運(yùn)營(yíng)流程原則，另一方面要建立執(zhí)行、評(píng)審機(jī)制以及改進(jìn)機(jī)制。建立改進(jìn)機(jī)制有利于幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略，渡過發(fā)展瓶頸期，避免陷入困境。為了更好完善工作流程，可通過設(shè)立企業(yè)標(biāo)桿等方式，協(xié)調(diào)和平衡系統(tǒng)。結(jié)語(yǔ)：總之，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，運(yùn)營(yíng)管理體系是其重要的組成部分，價(jià)值鏈下的運(yùn)營(yíng)管控水平對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的管理產(chǎn)生重大影響，必須引起相關(guān)部門和單位的高度重視，嚴(yán)格管控房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的每個(gè)環(huán)節(jié)，將管理措施落實(shí)到整個(gè)實(shí)施過程，抓好房地產(chǎn)企業(yè)各階段的問題，提前預(yù)防，積極干預(yù)，確保房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的科學(xué)發(fā)展。參考文獻(xiàn)：1陳興華.價(jià)值鏈視角下的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策略研究j.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2018，（35）：158.2劉歡，劉玉偉.房地產(chǎn)成本控制中的關(guān)鍵問題及精細(xì)化成本管理分析j.建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2018，（28）：2971.3馬利穎.價(jià)值鏈與業(yè)務(wù)鏈互融視角下鐵路房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)應(yīng)用研究j.財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019，（27）：102104.4宋立豐，劉莎