物業(yè)服務早期介入工作計劃

1、樓宇移交驗收細則房屋單元驗收 屋面驗收 外墻驗收 門廳驗收 樓道驗收 信報箱驗收 地下室驗收 供配電系統(tǒng)驗收 電梯系統(tǒng)驗收 結排水系統(tǒng)驗收 消防系統(tǒng)驗收 弱電系統(tǒng)驗收 監(jiān)控系統(tǒng)驗收 公共照明系統(tǒng)的驗收 綠化工程驗收 景觀驗收圍墻驗收 道路驗收 溝槽驗收 窨井、檢查井驗收 室外排水系統(tǒng)驗收 停車場地驗收 標志、告示牌驗收 機房鑰匙的移交接管 項目物業(yè)產(chǎn)權資料、技術資料及客戶資料接管、整理 鑰匙移交接管 設備機房鑰匙的配置 .定義和過程 4.1接管驗收的定義：物業(yè)公司在接管開發(fā)物業(yè)時，以物業(yè)安全、質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗收。內(nèi)容包括：資料、房屋、本體、道路、公建配套、設施設備、綠化景觀

2、等。4.2 為盡快發(fā)揮投資效益，地產(chǎn)公司應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備，在收房合同約定入伙日期之前兩個月左右以接管驗收邀請函形式通知物業(yè)公司進行接管驗收；4.3依據(jù)新建房屋竣工后地產(chǎn)公司提出的接管驗收邀請，物業(yè)公司應于510個工作日內(nèi)對該工程是否已具備接管驗收條件予以審核并記錄新建房屋具備接管驗收條件審核單、編制新建物業(yè)接管驗收工作安排、并會否是否同意接管驗收；4.5同意接管驗收，即對物業(yè)公司于地產(chǎn)公司簽定新建房屋交接責任書，并簽發(fā)驗收通知約定時間驗收；4.5于約定時間開始按新建房屋驗收表、小區(qū)公共綠化驗收單、小區(qū)公共設施及道路設施驗收單所列項目進行逐項驗

3、收，驗收周期根據(jù)建筑面積多寡和人力情況來定，一般沒人按每天驗45套房，時間控制在十五個工作日之內(nèi)完成(建筑面積10萬平方米為單位)。4.6如驗收有不合格的項目，物業(yè)公司應簽發(fā)質(zhì)量問題整改通知單，對所列返修項目，地產(chǎn)應于規(guī)定的日期內(nèi)返修完畢交與復驗直至合格。一般要求在二十個工作日內(nèi)完成，全部驗收工作應控制在入伙前完成。返修復驗需有地產(chǎn)公司提出，隨時提出，隨時復驗4.7驗收合格，物業(yè)公司5個工作日內(nèi)簽署驗收通過證明。 4.8對于已簽署驗收通過證明的新建房屋雙方應于規(guī)定時間內(nèi)辦理交接手續(xù)，并應及時簽發(fā)接管通知。附：新建物業(yè)接管驗收流程圖5物業(yè)接管驗收標準和要求（部分內(nèi)容可根據(jù)項目具體情況刪

4、減）5.1資料： 5.1.1產(chǎn)權資料A.用地批準資料. B.項目批準資料C.施工許可證. D.用水、用電、用氣指標批文。 5.1.2技術資料A住宅區(qū)規(guī)劃圖，小區(qū)竣工總平面圖。 B.所有單體建筑、結構、設備安裝竣工圖。C單位工程竣工驗收證明書。D地圖勘探報告，沉降觀察記錄。 E地下管網(wǎng)竣工圖。F.所有設備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨即資料(使用說明檢驗報告)，隨即專業(yè)工具清單。G電纜鋪設記錄。H線路及電力電纜試驗記錄。.發(fā)電機、電動機檢查試運轉記錄。 電氣設備試驗調(diào)整記錄。K.電氣設備絕緣檢查。L電氣設備送電驗收記錄。 

5、M防雷接地電阻檢測記錄。 N防雷引下線焊接記錄。O水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。 P通風機風量測量調(diào)整記錄。 R.環(huán)保達標驗收許可證。 S消防驗收許可證。T房屋測繪驗收資料。 U房屋驗收記錄。V.綠化平面圖。 5.2房屋5.2.1內(nèi)墻面表面平整光滑，陰陽角方正順直，無明顯抹紋，接槎平整，無空鼓開裂，批嵌細膩，無脫皮；預留洞、槽、管道等各面層及門窗與墻面空隙填嵌密實，色澤一致，尺寸正確。方正、整齊、光滑；陰陽角垂直、方正、允許偏差3mm，表面平整度允許偏差小于2mm，陰陽角垂直、方正、允許偏差小于3mm，檢查每個面不少于3個接點，墻表面細裂縫

6、空鼓處，經(jīng)修補后應保持與原墻面色澤一致，無修補痕跡。5.2.2頂棚（層高），開間尺寸 驗收標準基本同墻面各房型房間凈高，開間長，寬尺寸符合設計標準。頂棚在開整度得基礎上應水平，檢查點每間不少于5個點，允許偏差5mm開間尺寸兩頭應相等，允許偏差小于10mm。5.2.3地坪地坪表面平整，水泥顏色一致，清潔干凈，無污染，無開裂空鼓，表面無麻面，不不起砂，地坪2m靠尺和塞尺檢查平整度允許偏差小于4mm。踢腳線平整順直，高度一致，無空鼓開裂，與墻面結合牢固，上下接槎平整，分色清楚，檢查沒面不少于3個點。5.2.4進戶門、電表箱門、弱電箱門、水表箱門門扇開啟靈活，不碰擦，無自開、自關、回彈現(xiàn)象；

7、表面平整，光潔無雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺、斷角與墻體間砂漿填嵌飽滿均勻；框的正、側面垂直，允偏差小于3mm，框的對角線允許偏差小于3mm框與扇，扇與扇搭接寬度為1.5-2.5mm，高低差小于2mm，門鎖、拉手、插銷、小五金、門磁頭安裝齊全，無遺漏，安裝位置準確，牢固，表面整潔無污染，油漆涂膜無缺損、劃傷，門鎖開關靈活，鑰匙插入拔出無卡阻現(xiàn)象。電表箱、水表箱、弱電箱必須使用通鎖。5.2.5陽臺除符合樓地面地坪要求外，不倒泛水，無積水，無滲漏，抗?jié)B帶高度一致，出墻厚度均勻，無空鼓裂開；陽臺欄桿表面明顯凹坑和損傷，劃痕不超過0.5mm，桿整齊一致，位置正確；陽臺掛落線寬度一致，出底板高度一致；陽臺

8、墻面涂料無色差；陽臺立管清潔無污染。5.2.6衛(wèi)生間、廚房間墻面細砂批嵌粗細一致，平整清潔，紋路上下順直，無裂縫，不起殼，地坪平整。衛(wèi)生間地面48小時盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。各出水管道灌水通球試驗，每根管道試驗2分鐘。給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉正常。5.2.7塑鋼門窗門窗安裝牢固，安裝位置符合設計要求。門窗開啟靈活，無倒翹，阻滯及反彈現(xiàn)象，五金配件齊全，位置正確；門窗框扇表面外觀潔凈，無劃痕，碰傷，拉毛現(xiàn)象；滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔通暢，玻璃表面潔凈，無劃傷，無氣泡；硅膠槽順直，槽口方向、寬度、深度符合設計要求，硅膠施放均勻，邊緣整齊，光滑。5.2.8公共部位（樓梯走到）5

9、.2.8.1墻面平整，陰陽角方正順直清晰。斜板表面平整，與梁等接點處水平，梁表面平整，梁底水平，高度寬度一致，膩子批嵌平整，無膩灰，無波紋，涂料均勻，無色差。 5.2.8.2地磚鋪貼平整，拼花圖清晰，色澤一致，表面清潔，不起殼，無裂痕，無碎塊，掉角，缺楞，磚縫均勻順直，樓梯踏步尺寸一致，無打小頭，斜面一條線，2m靠尺檢查平整允許偏差小于4mm。5.2.8.3樓梯擋水線、掛落線、寬厚度一致，表面平整，顏色一致，陰陽角清晰明快不含糊。5.2.8.4樓梯欄桿、扶手：欄桿焊接牢固，焊疤處理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不彎曲，膩子批嵌密實，油漆表面涂刷后無銹斑，焊渣，毛刺等。5.2.9

10、0;外墻5.2.9.1外墻平整無空鼓開裂，大墻角，陰角挺拔通直，細砂批嵌均勻無接口，表面無明顯射影和波紋，陰陽角清晰不含糊；涂料均勻，無色差，無接痕，無污染，收頭清爽。5.2.9.2窗臺橫平豎直，棱角線條清晰，窗框下檻20mm圓弧光滑順直；窗臺排水坡度20mm以上；窗臺滴水槽順直，二邊粉刷相等，整齊一致。5.2.9.3空調(diào)板寬度一致，尺寸相同，左右上下橫平豎直，陰角通直清晰不含糊，陽角方正順直。5.2.9.4陽臺粉刷曲線和順，陰陽角清晰明快，掛落線厚度，寬度一致，細砂批嵌均勻，紋路順直；無色差，無起皺脫皮，上下陽臺進出一致，梁底水平無翹裂，上口壓頂流水向里。5.2.9.5外墻勒腳線和明溝：表面

11、平整，無空鼓開裂，顏色一致無污染，上口水平，厚度相同不彎曲；名溝里、中、外按檔次尺寸一致，轉彎處和順，月亮彎形狀統(tǒng)一，無積水，排水流暢；伸縮縫寬度一致，不彎曲，油膏飽滿，平整均勻無外溢。5.2.10屋面5.2.10.1光棚油漆均勻，無流墜起皺，無銹斑，焊接飽滿，無漏焊，脫焊現(xiàn)象。欄桿安裝牢固、焊接飽滿、脫焊現(xiàn)象。欄桿安裝牢固、焊接飽滿、接口平整、表面噴涂均勻、無損傷。5.2.10.2飄板、圓柱表面光滑平整，線腳順直，涂料均勻無色差。5.2.10.3屋里地坪找坡準確，基層與突出屋面結構（女兒墻、排氣管等）的鏈接處以及基層的轉角處（水落口，天溝等）均應做成光滑圓弧形，防水卷材鋪貼密實，卷材無孔洞，

12、裂口，裂縫。天溝排水通暢，無明顯積水，整個層面24小時盛水無滲漏。5.3給排水、電器部分5.3.1.給水管每層管道內(nèi)應設支架，關卡埋設牢固，關卡與管子接觸緊密。給水閥門的位置準確，開關嚴密、靈活。水表安裝位置正確，平整，水表進水口中心距地面高度偏差不大約20mm。明敷管和管道井應將管接口麻絲和污物清理感干凈后，刷銀粉漆二度。所有的給水管（含熱水管）都經(jīng)試壓且符合規(guī)范標準。5.3.2排水管排水管每戶潔具留口位置準確，廚房、衛(wèi)生間地漏高出地坪0.5-1cm，陽臺地漏低于地表0.5cm。檢查口位置正確，清掃方便。 排水管安裝完畢后，應將管道井垃圾和檢查門處管子口污物清理干凈。所有排水管灌水

13、通球試驗做到不滲不漏，排水通暢。 5.3.3空調(diào)、雨落管按規(guī)范每層應裝伸縮節(jié)，伸縮節(jié)安裝高度應統(tǒng)一。管道支承件的間距應統(tǒng)一，立管75以上的支撐件間距不大于2m。 立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。 所有管道不堵不漏，排水通暢。雨落管口與排水明溝中心、月亮彎中心三點成一線。5.3.4煤氣管道安裝每層應設套管，套管高出地坪8-10cm，頂棚處與頂棚平。立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。管道安裝完畢后應將管子接口和管子上污物清理干凈，并刷銀粉漆二度。煤氣管明敷，離墻面3.5-4cm。煤氣管每層加管夾，安裝位置準確牢固。 5.3.5

14、避雷帶避雷帶規(guī)格符合設計要求，-4*25mm鍍鋅扁鐵，焊接不應少于3個面，兩個長邊必須焊接，搭接長度為25mm的2.5倍。避雷帶及引下線焊接符合規(guī)范要求，-4*25mm，圓銅焊接按搭倍數(shù)為的6倍雙面焊。全面測試接地電阻符合設計要求阻值，無明確時應小于10歐姆。 5.3.6配電箱 元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，接觸嚴密。（相線為紅色、黃色、綠色、零線為蘭色，接地先為綠黃雙色線）配電箱盤面垂直，箱體高50cm以下，允許偏差1.5mm，箱體高50cm以上，允許偏差3mm。 5.3.7開關，插座（含電視機、電話、可視對講機、寬帶網(wǎng)）線材色標符合，按線正確，左

15、零右相，相線為紅線，零線為蘭線，按地線為綠黃雙色線，接地接觸緊密。 開關、插座面板并列安裝高差允許偏差0.5mm；每戶內(nèi)面板高差允許偏差5mm；面板的垂直度允許偏差0.5mm。5.3.8.陽臺燈具安裝上下對齊5.3.9電器回路測試絕緣測試。導線間和導線對地間的絕緣電阻值必須大于0.5兆歐。 通電測試。漏電開關短路保護、過載保護動作可靠。5.3.10配電柜、盤盤、柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔、整齊。盤、柜內(nèi)所裝電器元件應齊全完好，安裝位置正確，固定牢固。所有二次回路接線準確、連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。 手車或抽屜式開關柜在推入或來出時應靈

16、活，機械閉鎖可靠，照明裝置齊全。柜內(nèi)一次設備的安裝質(zhì)量驗收要求符合國家現(xiàn)行有關標準規(guī)范的規(guī)定。盤、柜及電纜管道安裝完后，應作好封堵。操作及聯(lián)動試驗正確，符合設計要求。 驗收時應提供下列資料和文件A工程竣工圖 B制造廠提供的產(chǎn)品說明書，測試方法，試驗記錄，合格證件及安裝圖紙等技術文件。 C安裝技術記錄，調(diào)試試驗記錄。 5.3.11電纜 電纜規(guī)格應符合規(guī)定，排列整齊，無機械損壞；標志牌應裝設齊全，正確，清晰。電纜的固定，變曲半徑，有關距離和單芯電力電纜的金屬戶層的接線、相序排列等應符合要求。電纜終端、電纜接頭應按牢固。接地應良好；相色應正確;電纜支

17、架等的金屬部件防腐層應完好。電纜溝內(nèi)應無雜物，蓋板齊全。直理電纜路徑標志物與實際路徑標志相符。路徑標志應清晰、牢固、間路適當。驗收時應提交下列資料和技術文件： A.設計資料圖紙、竣工圖。B.制造廠提供的產(chǎn)品說明書，試驗記錄、合格證件、安裝圖紙等技術文件。C. 電氣試驗清單。5.3.12.電動機的驗收要求電機性能應符合電機周圍工作環(huán)境的要求。電機轉子應靈活，不得有磁卡聲。潤滑脂的情況正常，無變色，變質(zhì)及變硬現(xiàn)象。其性能應符合電機的工作條件。電機的引出線鼻子焊接或壓接良好，編號齊全電機轉動方向要符合要求，無雜聲。電機轉動時各部溫度不應超過產(chǎn)品技術資料的規(guī)定。驗收時應提供下列資料

18、和文件：A.制造廠提供的產(chǎn)品說明書。B.檢查及試驗記錄。 C. 合格證件冀安裝使用圖紙等技術文件。D. 調(diào)試驗收記錄報告。5.3.13電梯A拽引機承重梁安裝必須符合設計要求和施工規(guī)范規(guī)定。 B限速器繩輪、鋼帶輪、導向輪必須牢固，轉動靈活。 C鋼絲繩應擦拭干凈，嚴禁有死彎，松股及斷絲現(xiàn)象。D制動器的調(diào)整應閘瓦與動輪接觸嚴密，松閘時與制動輪應無摩擦。E導軌的安裝應牢固、位置正確、橫豎端正。F轎廂的組裝應牢固，嬌壁結合處平整。 G導靴要保證電梯正常運行。 H轎廂地坎與各層門地坎的偏差嚴禁超過 I層門指示燈盒及召喚安裝應平

19、整、牢固、不變形，不突出裝飾面。J廳門，嬌門應平整，啟閑時無擺動、撞擊和阻滯現(xiàn)象。關閉時上下門縫一致。K電梯的電源應專用，機房照明、井道照明，嬌箱照明應與電源分開。L電氣設備外露導電部分應可靠接地或接零。M電梯的隨行電纜必須固定牢固，排列整齊，無扭曲。N電氣接線應正確，連接可靠，標志清晰。O各種安全保護開關必須固定可靠且不能采用焊接。P急停、檢修轉換等按鈕和開關的動作必須靈活可靠。Q極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠。R轎廂自動門的安裝觸板必須靈活可靠。 S井道內(nèi)的所有設備設施不能有碰撞和摩擦。T安全鉗工作必須正?？煽?，動作后正?；謴?。U電梯啟動、運行和停止，轎廂內(nèi)無較

20、大的震動和沖擊，制動可靠。 V運行控制功能達到設計要求。W超載試驗必須達到電梯能安全啟動、運行和停止。拽引機工作正常。X在驗收時應提供下列資料和文件：1.電梯類別、型號、驅動控制方法、技術參數(shù)和安裝地點。2.制造廠提供的隨機文件和圖紙。3.電梯檢查及電梯運行參數(shù)記錄。 5.3.14.水泵水泵的地腳螺絲應該垂直，螺母、墊圈與泵接觸應緊密擰緊。離心泵和軸流泵的安裝應水平。 出水管與水泵節(jié)的鏈接必須對正，牢固可靠。底座與傳動軸、泵管的中心線應垂直，與泵管的連接法蘭應對準，螺栓緊固。 電動機轉子軸孔與轉動軸間隙均勻。離心泵、軸流泵填料函蓋松緊應適當，允許有滿伏泄

21、露、溫度不得過高。電動機的電流不得超過額定值。運轉中無較大振動，聲音正常，各連接部分不得松動或泄露。 滾動軸承最高溫度不得超過70攝氏度，滑動軸承不能超過60攝氏度。驗收時應提交下列資料和文件：A制造商提供的產(chǎn)品說明書。B合格證及安裝圖紙等技術文件。C安裝技術記錄。 D調(diào)整試驗記錄。 5.3.15.可視門對講 室內(nèi)機必須安裝可靠，通話質(zhì)量優(yōu)良，可視屏圖像清晰，電控鎖開啟靈活，報警功能打印正確，可視攝像頭必須滿足白天、夜間圖像的清晰，訪客呼叫鍵采取直接式。 5.3.16.背景音樂系統(tǒng)室外揚聲器安裝牢固，每只揚聲器可單獨開關，導線必須穿管，配置和使

22、用必須可靠。 5.3.17.閉路電視可與周界防越報警系統(tǒng)聯(lián)動進行視頻錄像。攝像機必須安裝牢固，設備必須能滿足白天，夜間正常使用，并保證圖像清晰，配置必須滿足招標書上的功能要求。5.3.18.周界紅外報警系統(tǒng) 系統(tǒng)的配置必須滿足招標書上的功能要求，按安裝可靠牢固報警點沙盤顯示正確，可與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，雨天、霧天、大雪天不會發(fā)生誤動作。可在不少于三個月時間內(nèi)進行驗證。5.3.19.電子巡更系統(tǒng)信息鈕要布置合理，貼放可靠牢固，要能防水不銹。 5.4室外總體部分5.4.1室外排水工程室外管道及窖井按設計施工，標高及坡度符合設計要求，無倒坡現(xiàn)象。窖井布置合理，出水口四周封

23、閉緊密，粉刷符合要求。 各窖井蓋完整無缺，無翹裂、斷裂、變形、易于開啟。 管道系統(tǒng)作閉水試驗和沖水試驗，系統(tǒng)無外泄，排水通暢。5.4.2行車道路瀝青道路：1）道路鋪設符合設計及規(guī)范要求。表面無裂縫及明顯接槎痕跡，鋪設順直，泄水暢通，無積水現(xiàn)象。2）雨水口麓子、檢查井蓋等高出路面部分，不應大約5mm。3）道路寬度允許偏差±50mm，厚度允許偏差±5mm；橫坡允許偏差±0.35100 4）表面平整度2m靠尺檢查，允許偏差小于7mm。 混凝土路： 1）混凝面應無裂紋、脫皮、麻面、和起砂等缺陷，接縫高差不得大于2mm。2）

24、混凝土路面的縱縫、橫縫必須沿全長作通，縱縫和橫縫必須貫通；允許偏差：縱縫20m長度內(nèi)不得大于20mm，橫縫在路面寬度內(nèi)不得小于10mm。 3）路面的平整度允許偏差，3m直尺檢查時允許偏差小于5mm。4）路面坡度符合設計允許偏差小于0.15，無積水現(xiàn)象。 5.4.3小區(qū)景觀、小品按圖布置各景點，坐標位置正確。各分項按土建、給排水、電器部分相應檢查標準執(zhí)行。綠化用水必須計量，水泵要作試壓，燈光布置系統(tǒng)須作線路絕緣測試和通電試驗。小區(qū)內(nèi)道路平整，陶板磚鋪設整齊，無松翹，分界處層次清晰，集水井分布合理，無積水現(xiàn)象。5.4.4配套設施5.4.7公園椅：在小區(qū)道路，花園內(nèi)適當位置，合理

25、設置公園椅。 公園椅安裝牢固，無脫漆、無銹蝕、無破損、無污跡，顏色均勻一致。5.4.8單（摩托）車棚：在小區(qū)適當位置，合理設置單（摩托）車存放點，分布點，其大小應與小區(qū)的實際情況吻合。 存放點設置合理的照明。存放點應設置固定支持物，與小區(qū)的風格相區(qū)配。5.5清潔配置設施：在小區(qū)道路周邊及花園內(nèi)適當位置，合適設置垃圾箱（桶），大小適當，外觀應與小區(qū)風格區(qū)配。 室外垃圾箱（桶）安裝時應考慮風吹影響及清洗方便。住宅標準層應設置垃圾桶的擺放位置，擺放位置的地面及墻壁應貼瓷片；應配置水源及排水設施，以方便清潔。電梯廳應配置與環(huán)境和功能相配套的果皮箱。地下車庫應合理設置果皮箱及清潔水源，水源處需設置排水，考慮防水。天面應合理設置清潔水源，水源處需設置排水應設置垃圾中轉站，且中轉站應配置清洗水源及排水功能排水設施，大小