商務(wù)大廈前期物業(yè)服務(wù)合同

1、*大廈前期物業(yè)服務(wù)合同甲方： 法定代表人： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 資質(zhì)等級： 證書編號： 根據(jù)中華人民共和國合同法、物業(yè)管理?xiàng)l例和國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)、政策，通過公開招標(biāo)并選聘乙方對甲方開發(fā)建設(shè)的*提供前期物業(yè)管理服務(wù)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方訂立本合同。第一章 物業(yè)基本情況第一條 物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱： ；物業(yè)類型： ；座落位置：濟(jì)南市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，龍奧東路以東，經(jīng)十東路以南 ；占地面積： 建筑面積： ；物業(yè)管理區(qū)域四至： ；（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）。第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理

2、服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、前期介入?yún)f(xié)助甲方竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收以及房屋交付工作；2、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三）；3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四）；4、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；5、設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，來客指引及登記；6、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；7、車輛停放管理；8、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；9、裝飾裝修管理服務(wù)；10、物業(yè)檔案資料管理。第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：1、建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面

3、、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2、房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、太陽能光伏發(fā)電及熱水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍和市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、庭院路燈、自行車房棚、停車場設(shè)施）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑公共部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6、轄區(qū)車輛行駛及停車秩序的維護(hù)。7、維護(hù)轄區(qū)的安全秩序維護(hù)，配合和協(xié)

4、助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任）。8、在大廈內(nèi)積極開展相關(guān)文化娛樂及宣傳活動。9、受甲方的委托為業(yè)主、使用人辦理入住手續(xù)，并按住宅質(zhì)量保證書的承諾，將住戶的房屋維修問題及時(shí)報(bào)告給相關(guān)保修單位。10、制定物業(yè)管理規(guī)約以及裝修管理制度，制止違反物業(yè)管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為。11、負(fù)責(zé)統(tǒng)一對大廈內(nèi)因裝修產(chǎn)生的建筑垃圾的清運(yùn)管理（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)征得甲方同意）。12、負(fù)責(zé)向業(yè)主和使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，經(jīng)有關(guān)部門或業(yè)主委托雙方簽訂委托協(xié)議，可代收電費(fèi)、水費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、停車管理費(fèi)以及房租等。13、單個(gè)業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定

5、。14、法規(guī)和政策規(guī)定特定服務(wù)企業(yè)需完成的其他事項(xiàng)。第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五）。第三章 服務(wù)費(fèi)用第五條 *大廈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制方式（不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用），物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1、商務(wù)辦公： 4.6 元/月.平方米；2、商業(yè)物業(yè)： 5.6 元/月.平方米；3、甲方自用商務(wù)辦公部分按優(yōu)惠價(jià)： 3.0元/月.平方米；4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)

6、費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定稅費(fèi)；（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；5、物業(yè)公司在大廈內(nèi)部裝修使用、預(yù)售分割、員工餐廳布局，設(shè)施、設(shè)備調(diào)試安裝階段以及圖紙會審等前期介入工作，乙方免收服務(wù)費(fèi)。且物業(yè)交付前，乙方協(xié)助甲方竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收以及房屋交付工作免收服務(wù)費(fèi)。第六條 業(yè)主應(yīng)于辦理入住手續(xù)之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（購房業(yè)主應(yīng)自開發(fā)商通知的辦理房屋交付手續(xù)之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）。1、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或

7、者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照： 2.0 元/月.平方米收取，第二年按標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用的50%收取，第三年按80%收取，第四年按全額收取。其他已售部分，因業(yè)主自身原因未入住的第一年按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的80%收取，第二年按全額收費(fèi)。2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。3、為保證業(yè)主入住初期的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主首次辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)預(yù)交6個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4、后期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按季度交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每季度第一個(gè)月15日前交納本季度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期不交者，物業(yè)公司將依

8、法催交，并按照應(yīng)交費(fèi)用每日加收3的違約滯納金。5、物業(yè)管理公司每年不少于一次向業(yè)主、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，每年向業(yè)主公布上一年度維修基金利息收支情況。第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理第七條 停車場收費(fèi)分別采取以下方式：1、停車場收費(fèi)依據(jù)：根據(jù)：濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的規(guī)定執(zhí)行。2、甲方內(nèi)部員工自用車位，按照20元/個(gè).月計(jì)收（僅為水、電能耗費(fèi)及維護(hù)費(fèi)），如果甲方給予公共部位的廣告收入支持，我們可以免收甲方內(nèi)部員工的車位費(fèi)。3、甲方已出售部分車位，按照政府指導(dǎo)價(jià)地上80元/個(gè).月、地下100元/個(gè).月計(jì)收，政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整相應(yīng)調(diào)整。4、甲方對外出租車位，物業(yè)按照地上80元/個(gè).月、地下

9、100元/個(gè).月計(jì)收，其余部分全額返還發(fā)展商。5、甲方未出售或未出租車位不收費(fèi)。6、外來臨時(shí)業(yè)務(wù)車輛，在地上車位停放20分鐘以內(nèi)不收費(fèi)，超過20分鐘將按每小時(shí)2元收費(fèi)。7、甲方重要客戶，物業(yè)將根據(jù)甲方提供的停車券免收或優(yōu)惠收取停車費(fèi)用。8、對于進(jìn)入大廈執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)等特種車和業(yè)主搬家車、送貨車不收費(fèi)。 9、乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。第八條 龍奧金座銷售中心客戶接待、清潔及停車服務(wù)（配備客服2人，秩序維護(hù)3人，保潔1人），按15萬元/年收取人工費(fèi)。第五章 甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)第九條 甲方的權(quán)利和義務(wù)1、與物業(yè)服務(wù)

10、企業(yè)議定年度管理計(jì)劃、重大項(xiàng)目年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告，審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。2、監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議。3、委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理，包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金等。4、依據(jù)本合同及時(shí)、足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其它費(fèi)用。5、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動，協(xié)助處理大廈管理過程中非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。6、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)應(yīng)事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)議。7、簽收乙方的書面通知，以及法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第十條 乙方的權(quán)利和義務(wù)1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政

11、策，結(jié)合實(shí)際情況，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理制度、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2、負(fù)責(zé)建立健全本物業(yè)的管理檔案資料。3、依據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。4、負(fù)責(zé)大廈的裝修監(jiān)管并與業(yè)主方訂立房屋裝飾裝修管理協(xié)議。5、制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理規(guī)約、業(yè)戶手冊、裝修管理規(guī)定的行為。6、按規(guī)定組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。7、不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。8、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)

12、讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。9、不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)，但因乙方疏于管理造成的人身及財(cái)產(chǎn)損失除外。10、本協(xié)議終止后，乙方必須向甲方或業(yè)主大會移交原委托管理的全部物資及其各類檔案、財(cái)務(wù)等資料；11、根據(jù)甲方的要求，乙方承諾本項(xiàng)目由乙方在山東的全資子公司具體負(fù)責(zé)，乙方做好全方位的后備支持和保障。第六章 物業(yè)的承接驗(yàn)收第十一條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對*大廈物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第十二條 甲乙雙方在交接驗(yàn)收中，如確認(rèn)驗(yàn)過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在問題，保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)物業(yè)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，物業(yè)公司予以協(xié)助。第十三條

13、 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。第十四條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的，其他應(yīng)交接的相關(guān)資料。第十五條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第七章 物業(yè)的使用與維護(hù)第十六條 業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本

14、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。第十七條 乙方可采取協(xié)商、規(guī)勸、上報(bào)、上訴等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第十八條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第十九條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得

15、相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。第二十一條 甲方應(yīng)于*大廈第一戶業(yè)主交付前30天，按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積300平方米，其中包括：辦公用房、住宿用房和維修用房及庫房。第二十二條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。第八章 專項(xiàng)維修資金第二十三條 保

16、修期滿后發(fā)生的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)更新費(fèi)用，按濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法及配套文件執(zhí)行：第二十四條 維修基金利息的使用由乙方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥；第二十五條 維修基金利息不敷使用時(shí)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。第九章 違約責(zé)任第二十六條 甲方違反本合同第九條至第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。第二十七條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)因自身管理原因達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量

17、標(biāo)準(zhǔn)，甲方及業(yè)主大會有權(quán)終止與乙方的物業(yè)服務(wù)合同。第二十八條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第五條、第六條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)根據(jù)欠費(fèi)額按每日3的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。第三十條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊

18、、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；第十章 其他事項(xiàng)第三十一條 本合同期限為四年，自 年 月 日起至 年 月日止，但大廈成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動終止。第三十二條 本合同期滿前業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議。第三十三條 本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。第三十四條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。第三十五條 業(yè)主可

19、與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十六條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式對本合同的條款進(jìn)行修訂、更改，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。第三十七條 為不違反國家財(cái)務(wù)及稅收政策和便于管理，本項(xiàng)目將全權(quán)委托乙方在*的全資子公司“*管理有限公司”負(fù)責(zé)，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十八條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可向人民法院提起訴訟。第三十九條 本合同一式捌份，甲方四份、乙方兩份 ，備案兩份。（本頁為簽署頁，無正文內(nèi)容）甲方： 代表人簽章：甲方： 代表

20、人簽章：乙方： 代表人簽章： 年 月 日附件一：規(guī)劃平面圖附件二：物業(yè)構(gòu)成明細(xì)類 型幢 數(shù)套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層辦公商業(yè)物業(yè)車 庫物業(yè)管理用房合 計(jì)備 注附件三：物業(yè)共用部位明細(xì)1、房屋承重結(jié)構(gòu)；2、房屋主體結(jié)構(gòu)；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內(nèi)天井;7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達(dá)室；10、 ；11、 。附件四：物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1、綠地 平方米；2、道路 平方米；3、化糞池 個(gè)；4、污水井 個(gè)；5、雨水井 個(gè)；6、垃圾中轉(zhuǎn)站 個(gè)；7、水泵 個(gè)；8、水箱 個(gè)；9、電梯 部；10、信報(bào)箱 個(gè)；11、消防設(shè)施 ；12、公共照明設(shè)施 ；13、監(jiān)控設(shè)施 ；14、避雷設(shè)

21、施 ；15、共用天線 ；16、機(jī)動車庫 個(gè) 平方米；17、露天停車場 個(gè) 平方米；18、非機(jī)動車庫 個(gè) 平方米；19、共用設(shè)施設(shè)備用房 平方米；20、物業(yè)管理用房 平方米；附件五：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)1.1無重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生。1.2無重大安全事故發(fā)生。1.3無治安案件或刑事案件發(fā)生。1.4管理和維護(hù)業(yè)主的設(shè)備，使其處于優(yōu)良的狀態(tài)，充分發(fā)揮設(shè)備的功能，提升應(yīng)用價(jià)值，延長適用壽命，最大限度使設(shè)備得以保值。1.5合理、科學(xué)地控制成本，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。1.6建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率100、合格率不低于99，共用設(shè)備設(shè)施完好率98%以上。1.7業(yè)

22、主滿意度95%以上；1.8合同期限內(nèi)達(dá)到國家建設(shè)部“物業(yè)管理示范大廈”的標(biāo)準(zhǔn)。1.9*大廈前期物業(yè)服務(wù)談判響應(yīng)文件作為合同附件。二、*大廈物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2.1服務(wù)機(jī)構(gòu)及人員2.1.1服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)a)取得相應(yīng)的資質(zhì)證書；b)具備滿足服務(wù)需要的設(shè)備設(shè)施；c)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的服務(wù)需求設(shè)置相應(yīng)的職能部門；d)服務(wù)窗口應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道等。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；e)建立規(guī)章制度，包括內(nèi)部管理制度、工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。2.1.2服務(wù)人員配備標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員應(yīng)符合如下要求：a)具有

23、良好的職業(yè)道德；b)管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書；c)人員應(yīng)經(jīng)崗前培訓(xùn)，合格后上崗；工作中應(yīng)定期參加專業(yè)技能、法律法規(guī)、安全等相應(yīng)的培訓(xùn)；d)應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，儀容儀表整潔；e)服務(wù)主動熱情，窗口服務(wù)人員宜使用普通話。3.1綜合管理類3.1.1文件檔案的管理：a)按照物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定做好檔案交接工作。b)收集、保管好有關(guān)辦公大樓物業(yè)管理的政策、法規(guī)、章程等資料以及物業(yè)相關(guān)的圖紙、數(shù)據(jù)等資料。c)建立、保管好大廈物業(yè)管理檔案、工程設(shè)備維修檔案、保潔檔案、秩序維護(hù)檔案等；d)負(fù)責(zé)大廈圖紙、資料的修訂、完善、整理工作。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)物

24、業(yè)公司應(yīng)建立檔案室，由專人負(fù)責(zé)本物業(yè)公司的檔案管理工作。b)各類合同、文件、檔案資料等需集中分類登記、存檔，做到圖有袋、文有夾，報(bào)告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單，分類成冊，查閱方便。有電子版和紙質(zhì)資料。c)文件柜要求上鎖，未經(jīng)檔案主管領(lǐng)導(dǎo)許可，他人不得動用。d)檔案目錄及存檔文件清單每年上報(bào)物業(yè)公司備案。e)各類文件檔案在歷任經(jīng)理調(diào)職、任職時(shí)應(yīng)向公司或接任者辦理移交手續(xù)、經(jīng)確認(rèn)后方可離任。f)因工作需要借閱、復(fù)印專管部分檔案資料的，需經(jīng)檔案主管領(lǐng)導(dǎo)書面確認(rèn)，如有違反的作泄密處理。g)物業(yè)公司應(yīng)定期巡查上述規(guī)定所提及的要求落實(shí)情況，對不符要求的保管責(zé)任人將作適當(dāng)處分。h)文件檔案資

25、料因保管不當(dāng)而導(dǎo)致遺失、泄密的，對大廈或物業(yè)公司有重大影響及損害客戶利益的，物業(yè)公司將視情節(jié)輕重追究當(dāng)事人責(zé)任，并保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。3.1.2財(cái)務(wù)管理：對物業(yè)費(fèi)用收支進(jìn)行管理。對電費(fèi)、水費(fèi)提供代收代繳服務(wù)，對與物業(yè)管理有關(guān)的燃?xì)?、燃油和其它物料消耗單?dú)設(shè)帳、管理。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。b)應(yīng)向業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)、決算，每半年一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。c)建立供應(yīng)商檔案，對各類供應(yīng)商做好管理、溝通工作，保證供應(yīng)貨品的質(zhì)量，緊急零配件采購必須當(dāng)天到貨。d)建立倉庫管理制度，有專人負(fù)責(zé)實(shí)施，嚴(yán)格控制

26、物料、材料、配件的出入庫管理。3.1.3客戶服務(wù)：設(shè)置總服務(wù)臺，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請和投訴。關(guān)注顧客滿意程度，確保及時(shí)了解顧客需求，提供符合顧客需求的服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。b) 服務(wù)場所工作時(shí)間不少于8小時(shí)，工作時(shí)間應(yīng)有現(xiàn)場接待人員，其余時(shí)間設(shè)值班人員。公示物業(yè)服務(wù)24小時(shí)熱線電話。c)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。d) 提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場接待、接聽電話及傳真、收發(fā)信函及電子郵件等等。接到投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)

27、投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)監(jiān)管組處理；e)應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個(gè)工作日；f)受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄并存檔。g)咨詢和特約服務(wù)，應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)給予回復(fù)，在物業(yè)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。在約定的時(shí)間內(nèi)上門服務(wù)，事后進(jìn)行回訪。h)應(yīng)定期開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；i) 對業(yè)主或物業(yè)使用人的咨詢、求助等事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)答復(fù)，答復(fù)率100%。每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的80%； j)對每次、每項(xiàng)調(diào)查結(jié)果

28、進(jìn)行分析，形成書面報(bào)告，報(bào)發(fā)展商，明確改進(jìn)措施，制定改進(jìn)計(jì)劃。h) 正確分理信件、包裹、匯款單、報(bào)刊、雜志等。代收的郵件應(yīng)進(jìn)行登記。信件物品送達(dá)業(yè)主或物業(yè)使用人時(shí)應(yīng)請收件人簽收。3.1.4遷入遷出服務(wù)a)業(yè)主或物業(yè)使用人遷入遷出時(shí)，應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。b)應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人停車地點(diǎn)、進(jìn)出大廈的搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定等細(xì)節(jié)。業(yè)主或物業(yè)使用人搬遷時(shí)安排應(yīng)專人進(jìn)行現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)。3.1.5裝修服務(wù)a)建立業(yè)主裝修申請審批制度。b)受理裝修申請時(shí)應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，簽訂裝飾裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。c)應(yīng)定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)

29、予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告建設(shè)、城管執(zhí)法、公安消防等部門。d)保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。e)業(yè)主或物業(yè)使用人的裝修檔案應(yīng)包括裝修申請、審批、驗(yàn)收資料等。3.1.6報(bào)修服務(wù)a)應(yīng)在雙方約定的時(shí)限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使用人的報(bào)修，急修20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行應(yīng)急處理。b)報(bào)修、維修應(yīng)做好記錄。c)對重點(diǎn)維修項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行回訪。3.1.7特約服務(wù)a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人實(shí)際需求提供特約服務(wù)。特約服務(wù)通常包括：b)商務(wù)配套服務(wù)，如票務(wù)服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、復(fù)印裝訂等；c)生活配套服務(wù)，如餐飲、購物；d)寫字間租賃代理服務(wù)；e)其它服務(wù)。3.2房屋及機(jī)電設(shè)

30、備維護(hù)服務(wù)類3.2.1房屋及維修管理確保物業(yè)項(xiàng)目房屋的完好和正常使用。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)及時(shí)完成各項(xiàng)零修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時(shí)，并建立回訪記錄。b)物業(yè)公司為保持物業(yè)項(xiàng)目完好，及時(shí)完成有關(guān)維修任務(wù)，做好房屋維護(hù)管理工作。c)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向發(fā)展商報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)發(fā)展商同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。d)應(yīng)對寫字樓內(nèi)及周邊各項(xiàng)標(biāo)識進(jìn)行有效管理，主要包括： 各主出入口的平面示意圖； 主要道路、停車場、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識； 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識； 各樓層指示、

31、引導(dǎo)標(biāo)識； 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識； 公共場所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識； 共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識； 臨時(shí)性服務(wù)標(biāo)識； 其他標(biāo)識。3.2.2排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)對室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置，水處理設(shè)備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設(shè)備、室外排水管及其附屬構(gòu)筑物等正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立正常供水管理制度，保障水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝

32、渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。b)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節(jié)約用水工作。c)生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；每年保養(yǎng) 2 次水泵，泵房整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好；d)每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，不定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。e)生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。f)集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞。g)雨、污水分離,

33、不得混排。h)制定衛(wèi)生管理制度，供水管理符合生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法和城市供水水質(zhì)管理規(guī)定的規(guī)定。i)二次供水需辦理二次供水衛(wèi)生許可證、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可上崗。j)每半年應(yīng)對二次供水水箱（池）進(jìn)行全面清洗消毒，水質(zhì)經(jīng)有資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)檢測，水質(zhì)要符合要求。k)制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。水表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。3.2.3供電設(shè)備管理維護(hù)：對供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常管理和維護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)供電范圍內(nèi)的電器設(shè)備儀器儀表定期巡視維護(hù)和重

34、點(diǎn)檢測，建立設(shè)備檔案、臺帳、維修記錄，做到安全、合理、節(jié)約用電。b)建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。c)建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零維修合格率100%。d)配合相關(guān)部門對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢測。低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修。e)按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄。f)高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確。變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。g)直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)。功率因素自動補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，功率

35、因素不低于0.9，電容器容量滿足工作要求，無鼓包、漏液等異常情況。h)制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送電審批權(quán)限及流程，停、送電按規(guī)定提前通知客戶。i)制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無鼠洞，配備符合要求的消防器材。涉及電能的計(jì)量器具、儀表按規(guī)定周期由法定計(jì)量技術(shù)機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)檢定。j)加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保障完好，確保用電安全。k)每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98以上，如有缺損及時(shí)更換。l)每周一次巡檢強(qiáng)電間、電源柜、開關(guān)箱，如有問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常

36、運(yùn)行和安全用電。m)每年雨季前由防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測，留存檢測合格報(bào)告，并將檢測結(jié)果向甲方匯報(bào)； 3.2.4應(yīng)急供電系統(tǒng)a)應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象。b)定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn)，定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗(yàn)。c)制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備。 3.2.5電梯運(yùn)行維護(hù)電梯運(yùn)行管理和對機(jī)房、設(shè)備井道、系統(tǒng)、轎廂設(shè)備進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施及附屬設(shè)施完好。b)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安

37、全管理人員。c)按期到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗(yàn)等所需資金的落實(shí)和使用。d)電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運(yùn)行無異常。e)保障電梯運(yùn)行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對機(jī)房實(shí)行封閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。f)電梯必須經(jīng)過國家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)定期檢驗(yàn)（檢

38、驗(yàn)周期為一年），取得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，并在檢驗(yàn)有效期內(nèi)運(yùn)行。g)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。h)安全管理人員，應(yīng)對電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢記錄，對維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報(bào)修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。i)要求電梯維修保養(yǎng)單位對電梯及其安全設(shè)施至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。j)要求電梯維修保養(yǎng)單位設(shè)立24小時(shí)維修值班電話，保證接到故障通知后5分鐘

39、內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。k)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實(shí)維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)當(dāng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。l)協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯的使用人采取有效措施確保電梯安全運(yùn)行。m)電梯發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，及時(shí)通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時(shí)消除安全隱患，保證安全可靠使用。n)電梯發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施，保護(hù)好現(xiàn)場，視其情況立即上報(bào)主管單位、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、公安、房管、建設(shè)等政府部門。o)宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識，

40、提高乘坐電梯人員的愛護(hù)意識和安全意識。p)電梯機(jī)房由專人管理，機(jī)房空氣溫度應(yīng)保持在540之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運(yùn)行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識齊全，并掛于顯眼方便處。3.2.6空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理、風(fēng)機(jī)盤管、管道系統(tǒng)、各種閥類和各類風(fēng)口、自動控制系統(tǒng)等設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立空調(diào)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用，運(yùn)行中無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重漏滴水現(xiàn)象。b)集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。c)定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控

41、制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。d)定期對風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范的要求。e)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。f)在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。g)空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場維修，并做好記錄，零維修合格率100%。3.2.7消防系統(tǒng)維護(hù)對火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)；自動噴淋系統(tǒng)；室內(nèi)滅火栓；排防煙系統(tǒng)；安全疏散、應(yīng)急

42、系統(tǒng)；防火門系統(tǒng)；1301等滅火系統(tǒng)進(jìn)行日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)嚴(yán)格執(zhí)行消防法規(guī)，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，確保整個(gè)系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。b)每月對消防設(shè)備檢查一次，至少檢查總數(shù)量10%的火災(zāi)報(bào)警探測器、10%的手動報(bào)警裝置，保證全年覆蓋檢查一遍，并檢查以下設(shè)備的運(yùn)行情況：火災(zāi)報(bào)警控制器，CRT圖形顯示器，火災(zāi)顯示盤，火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動控制設(shè)備。重大節(jié)日增加檢查次數(shù)，有故障時(shí)，維修人員應(yīng)及時(shí)到場。c)每日對防火門、消防卷簾的開啟狀態(tài)、外觀完好狀態(tài)、是否有遮擋，應(yīng)急廣播系統(tǒng)及揚(yáng)聲器其外觀，消防疏散標(biāo)識燈、應(yīng)急照明完好情況，消防通道是否堵塞進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。保證消防通

43、道暢通。d)消防泵每月啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查 1 次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好。e)火災(zāi)報(bào)警探測器每兩年至少全部清洗一遍，并作響應(yīng)閾值及其它必要的功能試驗(yàn)，合格方可繼續(xù)使用，不合格應(yīng)立即更換；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作 1 次放水檢查。f)每月檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；每月對氣體消防設(shè)備進(jìn)行一次檢查，主要檢測氣體滅火系統(tǒng)或裝置的噴嘴外觀，儲存容器、選擇閥、高壓軟管、集流管、閥驅(qū)動裝置、管網(wǎng)與噴嘴等系統(tǒng)部件外觀和控制設(shè)備是否處于運(yùn)行狀態(tài)，每次檢查必須做好記錄。g)每月對自動噴水滅火系統(tǒng)的噴頭外觀、水源控制閥、

44、報(bào)警控制閥組開啟狀態(tài)、消防噴淋水泵外觀、供電狀態(tài)、泵房工作環(huán)境、系統(tǒng)各末端壓力表壓力值、每層配水管控制閥門啟閉狀態(tài)進(jìn)行檢查，并詳細(xì)記錄。h)每月對防排煙設(shè)施的排煙閥、送風(fēng)閥的啟閉狀態(tài)、機(jī)械排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)外觀、供電狀態(tài)和風(fēng)機(jī)房工作環(huán)境、自然排風(fēng)窗的啟閉狀態(tài)進(jìn)行檢查。i)每月至少一次對消防電梯按鈕和電梯對講系統(tǒng)、電梯和消防系統(tǒng)的聯(lián)動情況進(jìn)行檢查。k)每年對消防自動設(shè)施進(jìn)行檢測，檢測報(bào)告報(bào)消防管理機(jī)關(guān)備案，并將檢測結(jié)果向發(fā)展商相關(guān)部門通報(bào)；經(jīng)常組織義務(wù)消防員的培訓(xùn)，每年至少進(jìn)行一次消防演習(xí)。3.2.8監(jiān)控系統(tǒng)：定期對監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)、監(jiān)控屏幕、監(jiān)控探頭進(jìn)行維修保養(yǎng)，建立監(jiān)控室管理制度。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a

45、)監(jiān)控室內(nèi)設(shè)備必須干凈整潔，物品擺放整齊，通風(fēng)良好，溫濕度適宜，監(jiān)控屏幕不允許陽光直射。b)系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號有邏輯性。c)傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致。d)攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、防霜密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求。e)錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔。畫面分割器工作正常、整潔。監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。f)管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時(shí)開通運(yùn)行，并實(shí)行專人監(jiān)控服務(wù)，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像。監(jiān)控影像資料使用硬盤刻錄保存，資料保存時(shí)間不低于一個(gè)月

46、。g)每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全帶載放電，并充電檢測。h)與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室。因工作需要進(jìn)入監(jiān)控室的人員，需持發(fā)展商相關(guān)部門簽發(fā)的批準(zhǔn)單進(jìn)入。3.2.9車庫管理系統(tǒng)a)工作站、服務(wù)器、收費(fèi)站工作正常、整潔；取票站、柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常。b)區(qū)域及車庫車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。c)圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)功能工作正常。d)系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進(jìn)行，保證系統(tǒng)運(yùn)行正常。3.2.10 廣播、會議背景音響a)音源設(shè)備、功放設(shè)備工作正常，整潔完好。b)揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰。c)背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常。d)多媒體顯示、數(shù)字

47、音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常。e)視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾。f)每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。3.2.11避雷系統(tǒng)a)避雷系統(tǒng)應(yīng)由取得資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。b)定期檢查避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)等裝置。c)定期檢查重要機(jī)房的設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查。d)定期對變配電室的設(shè)備的接地帶、各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。3.2.12直飲水機(jī)保養(yǎng)與維護(hù)a)檢查直飲水機(jī)的接地導(dǎo)線，防止觸電。b)檢查機(jī)器進(jìn)水源，防止進(jìn)水口處堵塞，避免電加熱管干燒現(xiàn)象的發(fā)生。c)定期除垢。在保養(yǎng)清洗

48、直飲水機(jī)前切斷開水器的水源和電源。用干凈的抹布清潔開水器的外殼。3.2.13太陽能供電系統(tǒng)巡查內(nèi)容a)檢查太陽能電池、蓄電池組表面清潔，無凸起、無異常聲響。b)太陽能控制器各儀表、指示燈指示正常。c)直流交流逆變器引線接頭、電纜應(yīng)無發(fā)熱現(xiàn)象。d)交流配電設(shè)備接地是否良好，接地線有無斷裂和銹蝕現(xiàn)象。e)控制設(shè)備應(yīng)無異常聲響。 維護(hù)內(nèi)容光伏陣列：維護(hù)工作主要有：a)保持光伏陣列采光面的清潔，應(yīng)每月清洗一次。 定期檢查光伏組件板間連線是否牢固，方陣匯線盒內(nèi)的連線是否牢固，按需要緊固；檢查光伏組件是否有損壞或異常，如破損，柵線消失，熱斑等；檢查光伏組件接線盒內(nèi)的旁路二極管是否正常工作。b)檢

49、查方陣支架間的連接是否牢固，支架與接地系統(tǒng)的連接是否可靠，電纜金屬外皮與接地系統(tǒng)的連接是否可靠，按需要可靠連接；檢查方陣匯線盒內(nèi)的防雷保護(hù)器是否失效，按需要進(jìn)行更換。蓄電池組  a)觀察蓄電池表面是否清潔，有無腐蝕漏液現(xiàn)象，若外殼污物較多，用潮濕布沾洗衣粉擦拭即可。觀察蓄電池外觀是否有凹癟或鼓脹現(xiàn)象；每半年應(yīng)至少進(jìn)行一次電池單體間連接螺絲的擰緊工作，以防松動，造成接觸不良，引發(fā)其它故障。  b)每年要對蓄電池進(jìn)行12次維護(hù)工作，主要是測量記錄單體蓄電池電壓和內(nèi)阻等參數(shù)，將實(shí)際測量數(shù)據(jù)與原始數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，一旦發(fā)現(xiàn)個(gè)別單位電池的差異加大，應(yīng)及時(shí)更換處理。  直流控制器

50、及逆變器a)定期檢查控制器、逆變器與其它設(shè)備的連線是否牢固，檢查控制器、逆變器的接地連線是否牢固，按需要固緊；檢查控制器、逆變器內(nèi)電路板上的元器件有無虛焊現(xiàn)象、有無損壞元器件，按需要進(jìn)行焊接或更換。b)檢查控制器的運(yùn)行工作參數(shù)點(diǎn)與設(shè)計(jì)值是否一致，如不一致按要求進(jìn)行調(diào)整。檢查控制器顯示值與實(shí)際測量值是否一致，以判斷控制器是否正常。 3.2.14太陽能熱水系統(tǒng)的維護(hù)a)應(yīng)定期進(jìn)行系統(tǒng)排污，防止管路阻塞；并對水箱進(jìn)行清洗，保證水質(zhì)清潔。排污時(shí)，只要在保證進(jìn)水正常的情況下，打開排污閥門，到排污閥流出清水就行了。  b)定期清除太陽集容器透明蓋板上的塵埃、污垢，保持蓋板的清潔以保證較高的透光率

51、。清洗工作應(yīng)在清晨或傍晚日照不強(qiáng)、氣溫較低時(shí)進(jìn)行，以防止真空管被冷水激碎，注意檢查透明蓋板是否損壞，如有破損應(yīng)及時(shí)更換。  c)對于真空管太陽能熱水器，要經(jīng)常檢查真空管的真空度或內(nèi)玻璃管是否破碎，當(dāng)真空管的鋇鈦吸氣劑變黑，即表明真空度以下降，需更換集熱管。  d)真空管太陽能熱水器除了清洗真空管外，還應(yīng)同時(shí)清洗反射板。  e)巡視檢查各管道、閥門、浮球閥、電磁閥、連接膠管等有無滲漏現(xiàn)象，如有則應(yīng)及時(shí)修復(fù)。  f)集熱器的吸熱涂層若有損壞或脫落應(yīng)及時(shí)修復(fù)。所有支架、管路等每年涂刷一次保護(hù)漆，以防銹蝕。  g)防止悶曬。循環(huán)系統(tǒng)停止循環(huán)稱為悶曬，悶

52、曬將會造成集熱器內(nèi)部溫度升高，損壞涂層，使箱體保溫層變形、玻璃破裂等現(xiàn)象。造成悶曬的原因可能是循環(huán)管道堵塞；在自然循環(huán)系統(tǒng)中也可能是冷水供水不足，熱水箱中水位低于上循環(huán)管所致；在強(qiáng)制循環(huán)系統(tǒng)中可能是由于循環(huán)泵停止工作所致。 h)安裝有輔助熱源的全天候熱水系統(tǒng)，應(yīng)定期檢查輔助熱源裝置及換熱器工作正常與否。對于輔助熱源是電熱管加熱的，使用之前一定要確保漏電保護(hù)裝置工作可靠，否則不能使用。對于熱泵-太陽能供熱系統(tǒng)，還應(yīng)檢查熱泵壓縮機(jī)和風(fēng)機(jī)工作是否正常，無論哪部分出現(xiàn)問題都要及時(shí)排除故障。  i)冬季氣溫低于0時(shí)，平板型系統(tǒng)，應(yīng)排空集熱器內(nèi)的水；安裝有防凍控制系統(tǒng)功能的強(qiáng)制循環(huán)系統(tǒng)，則只需啟

53、動防凍系統(tǒng)即可，不必排空系統(tǒng)內(nèi)的水。 j)水箱的保養(yǎng)由于太陽能熱水器的水箱是經(jīng)過儲水箱的儲存，經(jīng)熱能轉(zhuǎn)換后成為熱水又供給用戶，所以熱水器的內(nèi)外質(zhì)量是影響使用衛(wèi)生的關(guān)健。太陽能熱水器水箱有采用鋁、鋁合金、不銹鋼、石英玻璃等材料制成，不銹鋼優(yōu)于其他鋁材、角鐵、彩鋼等材料，儲水質(zhì)量和保溫性能較好，不易出現(xiàn)水垢、銹跡。而據(jù)專家介紹，太陽能熱水器水箱屬于二次儲水，即將自來水儲蓄一段時(shí)間后才使用。通常，從城市自來水送出的自來水，都是經(jīng)過嚴(yán)格凈化處理和消毒的，水質(zhì)符合我國生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)，但是，自來水從水廠輸出后，流入輸水管網(wǎng)再到各個(gè)用戶的過程中，就有可能再次受到污染。例如輸水管、水箱的內(nèi)壁都是與生活用水接觸

54、最密切的部位，其內(nèi)壁涂料的質(zhì)量會直接影響到水質(zhì)，如果太陽能熱水器儲水箱的密封不嚴(yán)，鋁制或鐵制的水箱內(nèi)易生銹、生藻，使其含有水溶性的有毒成分，甚至具有致癌性的成分溶入水中，就造成了對水質(zhì)的污染。3.2.15 中水系統(tǒng)的維護(hù)水泵a) 外表清潔、無銹蝕損壞。b)螺栓、螺絲無松動斷裂。c)運(yùn)行正常，無異常震動、噪音。d)檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象。e)檢查填料函的泄露和發(fā)熱情況。f)檢查聯(lián)軸器，水泵軸心與電機(jī)軸心應(yīng)同心，不運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，用手盤動無卡阻現(xiàn)象。反滲透系統(tǒng)a)自動化學(xué)清洗、反沖洗及阻垢劑投加等功能正常。b)水流暢通、無阻塞。c)外殼無銹蝕，無滴漏。過濾系統(tǒng)a)過濾芯前后壓差正常。b)水流暢通。c)無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。消毒池a)出水符合城市雜用用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。b)水溫：與液氯消毒相似，溫度越高，二氧化氯的殺菌效力越大（是否在5070攝氏度之間）。c)pH值符合正常標(biāo)準(zhǔn)。d)外表無損壞、無滴漏，排水暢通。e)清理處理池表面懸浮物及池底泥污。f)定期對處理池消毒。3.3環(huán)境保潔服務(wù)3.3.1保潔服務(wù)類：物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)樓梯、大廳、走廊、電梯前室、衛(wèi)