長沙住宅專項維修資金管理模式探討

1、長沙住宅專項維修資金管理模式探討摘要：本文從長沙住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀出發(fā)，對長沙 市住宅專項維修資金的管理存在的問題進行剖析和探討，綜合政 府、銀行、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等多因素建立高效的管理模式關鍵詞:住宅；專項維修資金；管理;長沙分類號:f293文獻標識碼：a文章編號：1003-949x(2010)-07-0059-032008年2月1日施行的住宅專項維修資金管理辦法中 明確定義住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設 施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資 金物業(yè)共用設施設備、共用部位維修和更新改造的經濟基礎，它 對保障住宅的安全使用，維護共用設施設備的完好性

2、能，確保物 業(yè)的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關文件更是明確 規(guī)定:住宅專項維修資金“由業(yè)主自己繳存，自己使用，歸業(yè)主所 有”，“屬民間自存自用費用，不屬行政、事業(yè)及服務性收費”截至2010年第二季度,長沙市物業(yè)維修資金管理中心目前 管理的住宅維修資金已達39億多元，並且以每年數(shù)億元的速度 增長，申請使用維修資金500多萬元。根據住宅專項維修資金 管理辦法規(guī)定，市民買房時所要繳存的公共維修基金，將不再按 照房款的比例，而是按照每平方米的建築安裝工程造價的比例繳 納。購房人交存的首期住宅專項維修資金，將不再以以往的“購 房總款的2%”為額度，而改成每平方米建築面積繳存數(shù)額為“當 地住宅建

3、築安裝工程每平方米造價的5%至8%”。目前長沙市 髙層塔樓建安造價在1600元/平方米左右。按現(xiàn)行的繳存額度, 一套售價50萬元的100平方米左右的高層塔式住宅，要繳納公共 維修金1萬元；而照新辦法，按建安成本的5%繳納維修金隻要 0. 8萬元，最多可節(jié)省開支2000元。而其它住宅的建安造價要低, 這樣節(jié)省下來的開支可能更多目前，長沙市已將繳存房屋維修金作為交房的前提條件。不 僅如此，為保證維修資金不被開發(fā)商挪用，長沙市房產部門已對 物業(yè)維修資金實行歸集前置，要求開發(fā)商將統(tǒng)一歸集維修資金的 時限提前至預售登記備案從長沙住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀來看，仍存在以下問題: 第一，法律法規(guī)還不夠完善，長

4、沙市住宅專項維修資金管理實施 細則亟待出臺；第二，小區(qū)住宅專項維修資金制度還不夠規(guī)范或 還沒有建立；第三，業(yè)主委員會對專項維修資金的劃轉隱患多；第 四，缺乏必要的約束和監(jiān)督機制；第五，拆遷安置住宅專項維修資 金歸集困難；第六，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會對專項維修資金 的協(xié)調管理還存在諸多問題根據以上情況，結合長沙住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀，我們 對長沙住宅專項維修資金管理模式進行探討一、“業(yè)主主導型”住宅專項維修資金管理模式物權法第79條規(guī)定：“建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業(yè)主共有。”物業(yè)管理條例第6條明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱

5、專項維修資金）的管理和使用的權利?！币虼耍≌?專項維修資金屬於全體業(yè)主所有，其管理和使用由業(yè)主共同決 定?？梢哉f，"業(yè)主主導型”住宅專項維修資金管理和服務模式 應該是最理想化的管理模式，也是未來住宅專項維修資金管理和使用模式的發(fā)展方向。但在我當前發(fā)展情況來看，該模式的施行仍存在很大難度，最大瓶頸在於如何實現(xiàn)真正意義上的業(yè)主自 治。在實踐中，業(yè)主對於住宅專項維修資金卻存在諸多問題，如: 對專項維修資金認識欠缺、維權意識低、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 未能充分發(fā)揮作用等。對此，我們對幾個關鍵性問題簡要進行分 析:1. 業(yè)主大會召開及業(yè)主委員會成立難住宅專項維修資金管理辦法第15條第3款規(guī)定“

6、建設（房 地產）主管部門應在收到業(yè)主委員會（首次業(yè)主大會召集後產生 的）”的通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū) 域內業(yè)主交存的維修資金賬面餘額劃至業(yè)主大會開立的維修資 金賬戶，並將有關賬目等資料移交給業(yè)主委員會。因此，業(yè)主大會 及業(yè)主委員會的成立是住宅專項維修資金劃轉使用的大前提。該 前提的實現(xiàn)是住宅專項維修資金管理和使用的核心條件。但在現(xiàn) 實中，卻存在諸多困難一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)是逐步出售的，業(yè)主也 是分別入住的。物業(yè)管理條例第12條第1款規(guī)定：“業(yè)主大 會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形 式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建築物總面積

7、過半 數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！币虼?，當已經入住的業(yè) 主所擁有的專有部分面積未達到占建築物總面積過半數(shù)，或者業(yè) 主人數(shù)未達到總人數(shù)過半數(shù)時，就不符合召開業(yè)主大會的條件。 即使入住率已達到上述標準，但由於部分業(yè)主，對公共事務不關 心，對召開業(yè)主大會不熱心，也常導致參加投票的人數(shù)不夠而使 業(yè)主大會的召開擱淺，因此業(yè)主委員會的成立更是一波三折。一 方面業(yè)主委員會基本上是兼職的，沒有任何報酬，且需要熱心公 益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，因此，選任有一定的難度。 另一方面業(yè)主委員會的成立常會遭到各方阻撓，如前期物業(yè)服務 企業(yè)往往是開發(fā)建設單位選聘的，擔心業(yè)主委員會成立後，另行 聘用物業(yè)

8、服務企業(yè)，因此，常與開發(fā)建設單位一起阻撓業(yè)主委員 會的成立。實踐中，為瞭實現(xiàn)解聘物業(yè)服務企業(yè)的目的，才不得不 成立業(yè)主委員會的小區(qū)也不在少數(shù)。就長沙市而言，實施物業(yè)管 理的小區(qū)，業(yè)主委員會成立的比例僅占30%左右，大部分小區(qū)，業(yè) 主委員會無法成立，發(fā)揮業(yè)主委員會的作用談何容易2. 業(yè)主大會及業(yè)主委員會難以發(fā)揮作用業(yè)主大會是業(yè)主行使權利的機構，而業(yè)主委員會是業(yè)主大會 的執(zhí)行機構，應該說這兩機構的成立對業(yè)主的維權起到至關重要 的作用。但經過千辛萬苦成立的業(yè)主委員會並非都能充分發(fā)揮其 應有的作用，尤其在專項維修資金管理方面，因專項維修基金的 使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術等多方面知識，物業(yè)的維修是

9、否由專項維修資金開支，到底應該“小修”還是“中修”，由哪些 業(yè)主分攤，如何支取，絕大多數(shù)業(yè)委會成員由於是業(yè)餘的,沒有專 業(yè)知識，憑的全是想當然。另外業(yè)委會成員大多是兼職，難以保證 有足夠時間和精力處理業(yè)委會日常事務，如何保證工作效能也備 受關註。這些現(xiàn)象的存在，使得業(yè)主大會和業(yè)主委員未能發(fā)揮預 期的積極作用，甚至起到消極的作用業(yè)主大會設立後，專項維修資金一旦離開原代管商業(yè)銀行, 即已脫離監(jiān)管。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主民主管理物業(yè)的一 種組織形式，是業(yè)主的集合體，具體通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委 員會行使權力。業(yè)主委員會可憑現(xiàn)金支票支配資金的話,更大的 隱患就埋下瞭綜上所述，“業(yè)主主導型”模式的實

10、踐仍是漫長而道遠，需要 法制、社會、經濟、文化等多方面的提升才能為其創(chuàng)造良好的實 踐環(huán)境二、“政府主導型”住宅專項維修資金管理模式在住宅專項維修資金管理體制中，政府扮演著重要的角色, 其作用是顯而易見的，如：掌握專項維修資金相關政策，熟悉相關 業(yè)務流程和程序；能保障資金安全穩(wěn)定，避免代收單位占用和侵 占維修資金現(xiàn)象的發(fā)生；能對維修資金使用的申報、工程的決算、 質量的認定、資金的分攤等開展有效地審核；能在一定程度實現(xiàn)資金的保值增值但是，房地產行政主管部凹並不是維修資金真正的產權人, 卻要代管一筆龐大的資金。為瞭行使自己的行政職權，房地產行 政管理部門往往設置繁瑣的資金支取和使用程序，以保證資金的

11、 安全。且隨著商品住宅不斷開發(fā)，商品住宅項目不斷增加，而房地 產行政主管部門的人員有限，因此，當業(yè)主要使用屬於自己的專 項維修資金，由於申請程序復雜，往往得不到房地產行政主管部 門的及時核準。久而久之，有的業(yè)主認為房地產行政主管部門侵 犯瞭業(yè)主對專項維修資金的所有權，房地產主管部門代管的合法 性受到質疑。如：我省很多地、市，兩個人在兼管專項維修資金事 宜，沒有專門的人員管理，且監(jiān)管人員來自不同的部門，知識、技 能和經驗的參差不齊，對專項維修資金監(jiān)管所需要的物業(yè)管理、 資金管理、工程技術管理、法律法規(guī)等專業(yè)知識缺乏，在理解和 實施法規(guī)制度方面還存在差異，出現(xiàn)瞭針對同一問題采用不同處 理方式的現(xiàn)象

12、，房地產主管部門的管理能力越來越無法令人信 服。三、“多因子整合型”住宅專項維修資金管理模式多年的住宅專項維修資金的管理和使用經驗證明，完全以業(yè) 主主導或完全以政府主導不能有效地進行資金的管理和使用，因 此，我們試圖探討“多因子整合型”模式，這種模式中，涵蓋瞭業(yè) 主、政府、銀行、物業(yè)、開發(fā)商等諸多因子，確定各因子的作用 和影響，從而協(xié)調各因子達到有效促進的目的1.充分發(fā)揮政府的職能作用，轉變政府管理思路住宅專項維修資金管理辦法辦法第十六條規(guī)定“住宅專 項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會 應當建立住宅專項維修資金管理制度?！币簿褪钦f業(yè)主大會可以 委托政府代管，也可以自己管理

13、。作為資金的所有人，業(yè)主有權決 定由誰管理這筆錢，這在法理上是完全正確的，體現(xiàn)瞭資金所有 人的意願,較之過去強制由政府代管的方式有較大的變化。但筆 者認為這樣的規(guī)定並不會給專項維修資金管理模式帶來結構性 變化，從理論上講，住宅專項維修資金管理模式可以具備多樣性; 但從目前我國住宅小區(qū)業(yè)主的自治能力和物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范化 運營情況來看，大多數(shù)尚達不到對專項維修資金管理的要求。如 果將維修資金交由住宅小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)進行管 理，一旦管理不善出現(xiàn)問題，業(yè)主們更切合實際、更有利於化解矛 盾和糾紛筆者認為實行業(yè)主大會決策和政府設立的資金管理部門監(jiān)督管理相結合的管理形式較為切合實際，易於化解專項

14、維修資金 使用過程中的各種糾紛和矛盾。小區(qū)業(yè)主大會應對如何使用的范 圍、方法、程序等建章立制，政府主管部門應當負責專項維修資 金的統(tǒng)一收繳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一存儲、統(tǒng)一核算，並對使用過程 中的糾紛進行協(xié)調處理2.積極促進業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立，實現(xiàn)業(yè)主自治化盡快成立業(yè)主大會及其業(yè)委會,這是唯一前提，否則一切都 是空談。住宅專項維修資金是業(yè)主的共同財產，其管理和使用由 業(yè)主決定。物權法第76條規(guī)定，“業(yè)主共同決定籌集和使用 建築物及其附屬設施的維修資金，並且應當經專有部分占建築物 總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同 意”。住宅專項維修資金管理辦法則賦予瞭業(yè)主大會及其執(zhí)行 機構

15、業(yè)委會更具體、更全面的職責，住宅專項維修資金的劃轉、 管理和使用均由業(yè)主大會決定並具體由業(yè)委會負責實施。劃轉、 管理和使用住宅專項維修資金，需要做大量的工作，花費大量的 時間和精力，而且還要懂得相關的政策、具有一定的財務和會計 能力，這對業(yè)委會提出瞭更高的要求。因此，必須成立業(yè)主大會, 且選出一個忠實於小區(qū)公共事業(yè)、有能力辦實事的業(yè)主委員會, 這是一切工作的前提和基礎。政府部門應積極支持和幫助各個物 業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會選舉業(yè)委會，加強對業(yè)主大會及其業(yè)委會的 工作指導。針對目前召開業(yè)主大會難、選舉業(yè)委會難、業(yè)委會換 屆難、業(yè)委會工作難等問題，召集有關專傢進行專項研究，提出有 效的解決辦法3. 依

16、托銀行有效協(xié)助住宅專項維修資金的監(jiān)督管理和使用銀行需開發(fā)整合物業(yè)維修資金網絡征收、核算、查詢系統(tǒng), 及時掌握維修資金建立及使用變化情況。努力實現(xiàn)與銀行前臺操 作系統(tǒng)、產權信息系統(tǒng)之間的數(shù)據對接，實時掌握物業(yè)維修資金 交存、使用等有關信息，切實推進物業(yè)維修資金管理信息化、科學化進程4. 房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)的共同協(xié)調和合作(1) 鼓勵使用住宅專項維修資金的維修工程引入第三方審價、監(jiān)理服務使用住宅專項維修資金的工程，資金是否全額用於該項工程，工程造價是否合理，是否達到傢規(guī)定的施工工藝和標準，以上事項均缺乏監(jiān)管。為保證工程質量和住宅專項維修資 金的合理使用，住宅專項維修資金管理辦法鼓勵業(yè)主聘

17、請專 業(yè)工程造價咨詢機構及工程監(jiān)理機構對工程預算進行評估及對 工程進行監(jiān)理(2) 物業(yè)服務企業(yè)應加強房屋驗收管理及業(yè)主房屋裝修管理, 避免業(yè)主盲目依賴專項維修資金物業(yè)服務企業(yè)在辦理業(yè)主入住裝修時，由於業(yè)主及裝修隊伍 對房屋建築結構認識水平及態(tài)度的程度不同，將會引起部分業(yè)主 裝修一段時間後,屋面、衛(wèi)生間防水及電氣管線、給排水管線出 現(xiàn)問題，此時，業(yè)主、裝修隊伍及建設單位各執(zhí)一詞，造成糾紛， 陷入相互推脫的維修困境。因此，作為擔當日常物業(yè)管理重要角 色的物業(yè)服務企業(yè)應特別加強房屋驗收管理及業(yè)主房屋裝修管 理，嚴格進行有入住裝修審批管理、現(xiàn)場管理和施工等的管理， 對有效防止事後的相互推談起著重要的作用5. 建立住宅專項維修資金監(jiān)控平臺為瞭增加維修資金監(jiān)管領域的透明度，保障資金安全運作， 由政府建立的信息公開與透明機制為維修資金的監(jiān)管提供瞭有效的制度供給與治理服務，因而可以有效地克服私人自治上的監(jiān) 督困境。業(yè)主可以通過信息公開與透明機制平臺便捷地進行監(jiān)督管理，政府也可以據此向業(yè)主提供進一步的支持、幫助、指導, 以及必要的監(jiān)管上的強制幹預，以彌補私人自治監(jiān)督在能力以及 意願上的不足。長沙市物業(yè)維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達39億多元，並且以每年數(shù)億元的速度增長。2008年 下半年開始，長沙市物業(yè)維修資金管理中心充分利用網絡等現(xiàn)代 信息技