地價評估過程中年期修正系數探究

1、地價評估過程中年期修正系數探究摘要：為消除年期修正系數計算數學模型產生的 收斂誤差，確?；鶞实貎r的樣點宗地價格和市場比較法宗地 價格的合理性。采用不同土地還原利率分用途下的年期修正 系數以圖、表的方式進行直觀分析，剖析產生此誤差產生的 原因，提出對年期修正系數計算數學模型修改的方法。采用 年收益等比遞增率參與年期修正系數的計算，從而消除收斂 誤差。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程年期修正公式進行宗地年期修 正產生的收斂誤差客觀存在，年收益等比遞增率參與消除收 斂誤差可行。關鍵詞：土地價格 年期修正系數土地還原利率 收斂 誤差study of tenure correction factor in land v

2、aluation processchen jian-zhongthe bureau of land and resources jintan, jiangsujintan 213200, chinaabstract : in light of the special cases for the transfer of state-owned land use right price, by means of diagrams and charts, using tenure correction factor in the sub-use of different land capitaliz

3、ation rate， this paper carries out direct analysis of the convergence error generated during the correction of parcel tenure through use of the tenure amendment formula of the urban land valuation procedures , dissects the causes for this error, and proposes a mathematical model for modification of

4、the tenure correction factor with good resuits.key words： land price tenure correction factor land capitalization rate convergence error一、引言我國實行社會主義公有制，城鎮(zhèn)土地屬國家所有，土地 使用權人只享有國有建設用地使用權。1990年5月，國務院 頒布城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例(國務院55號令), 規(guī)定國有土地分用途出讓的法定最高年限：商業(yè)40年，住 宅70年，工業(yè)50年。這造就了我國出讓國有土地特定的價 格內涵：土地使用者一次性繳納出讓金獲取一定年限

5、的土地 使用權，出讓合同到期后土地使用權價格歸零。為此，城 鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(gb/t18508-2001)論及市場比較法的宗 地修正價格和基準地價的樣點地價計算時，都要求對待估宗 地價格進行年期修正。但是，在實踐中出現了讓人們很難接 受的一種現象：土地使用年期剩余10年到5年左右時，土 地使用權價格還處在出讓價格的一半左右，本文將這一現象稱之謂土地使用權價格年期修正系數收斂誤差。為合理消除 這一誤差，本文在分析影響年期修正系數的因素后，提出了 改進方法。二、年期修正系數的影響因素1.年期修正系數的計算城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定：采用市場比較法進行宗地地價評估時，宗地修正價格的計算公式：(1)其中：一

6、一年期修正后宗地價格；一一年期修正前比 較實例價格；年期修正系數。年期修正系數的計算公式：(2)其中：一一土地還原利率；一一待估宗地的使用年期; 比較實例的使用年期。在建立基準地價的過程中,樣點地價計算公式(3)其中：一一最高出讓年限的土地使用權價格；一一實 際出讓年期或剩余出讓年期；有限年期出讓地價；土地使用權出讓最髙年期；一一土地還原利率。可以將改寫為年期修正系數，的公式：(4)2影響年期修正系數的因子由(2)和(4)式，計算年期修正系數時，土地還原利 率、土地使用權出讓最高年期、待估宗地的使用年期和比較 實例的使用年期等因子在起作用。而土地使用權出讓最高年 期、待估宗地的使用年期和比較實

7、例的使用年期都有明確的 計算方法，但土地還原利率的確定有著明顯的不確定性，這 也是影響年期修正的最重要的因子。土地還原利率實質上是土地投資資本的收益率1。根 據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，還原利率應按3種方法確定。方法1：不動產純收益與價格比率法。應選擇三宗以上 近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產相似的交易 實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原 利率。方法2：安全利率加風險調整值法。即還原利率二安全利 率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年 利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價 對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和不動產市場等狀況對其影 響程度而確定。方法3

8、：投資風險與投資收益率綜合排序插入法。將社 會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序， 然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。3.對土地還原利率的討論殷意啥等采用安全利率加風險調整值法和投資收益率 法2種方法2來確定2008年湖南永州市商業(yè)、住宅、工業(yè) 用地的土地還原利率，分別是7%, 6. 5%, 6%o并采用了收益 與價格比率法對商業(yè)用地的還原利率進行了驗證。 張勝海等在對吳橋縣城區(qū)基準地價更新過程中采用租售比 法和安全利率加風險調整值法2種方法3測算2008年吳橋 縣的商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的土地還原利率，分別為8%、7%、 6. 5%o肖云等提出了四則運算法4,即土

9、地還原利率二安全利 率+行業(yè)平均風險系數個別風險附加值-投資帶來的優(yōu)惠 率。同時確定了 2006年土地還原利率應該將貸款基準利率 5. 58%作為基數。就理論而言，投資土地使用權的收益率不能低于同期銀 行貸款利率，否則將會失去投資的意義。本文收集了近10 年央行存貸款利率調整的情況（表1）。從實踐來看，無論是土地管理行政主管部門還是地價評 估中介機構，以土地用途的收益高低排列次序應該是商業(yè)、 住宅和工業(yè)。相對應的土地還原利率也應該依次降低。更直 接的做法，無論哪種土地用途，估價師在執(zhí)業(yè)過程中確定土 地還原利率一般分布在6%-8%的區(qū)間內。4.年期修正系數的分析雖然確定土地還原利率是一個復雜而又

10、不確定的過程， 更需要估價機構對區(qū)域土地市場正確的研判以及估價師個 人的執(zhí)業(yè)經驗，但是，將年期修正系數用（4）式以曲線圖 方式直觀表現，可以有一個全新的認識。對商業(yè)用地，分別采用土地還原利率4%、7. 5%、8%、8. 5%、 10%制作不同還原利率下商業(yè)用地年期修正系數一覽表（表2）o依據表2,商業(yè)用地法定最髙年期為40年。當還原利率 為4%時，剩余年期為20年，即為出讓高年期的一半時，剩 余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 687倍。當還原利率為 7. 5%時，剩余年期為20年，剩余出讓價格是最高出讓年期 價格的0. 809倍。剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是 最高出讓年期價格的0.

11、545倍。當還原利率為8%時，剩余年 期為20年，剩余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 823倍。 剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是最高出讓年期價格 的0. 563倍。當還原利率為8. 5%時，剩余年期為20年，剩 余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 836倍。剩余年期為10 年，剩余出讓價格卻達到最高出讓年期價格的0. 58倍。當 還原利率為10%時，剩余年期為20年，剩余出讓價格是最高 出讓年期價格的0.871倍。剩余年期為10年，剩余出讓價 格卻達到最高出讓年期價格的0. 628倍。將表2繪制成不同還原利率下商業(yè)用地年期修正系數曲 線圖（圖l）o圖1不同還原利率下商業(yè)用地年期修正系數

12、曲線圖fig. 1 graph of tenure correction factors ofcommercial land in differe nt land cap it aliza tion rates依據圖1, 土地還原利率越大，年期修正系數曲線的曲 率也越大，土地還原利率為7.5%、8%、8.5%的年期修正系數線比較集中，都遠離土地還原利率為4%、10%的年期修正 系數曲線。說明在土地還原利率的合理取值范圍內，商業(yè)用 地年期修正系數曲線曲率較大，收斂速度不均勻。對住宅用地，分別采用土地還原利率4%、6. 5%、7%、7. 5%、10%制作不同還原利率下住宅用地年期修正系數一覽表(表

13、3) o依據表3,住宅用地法定最髙年期為70年。當還原利率 為4%時，剩余年期為35年，即為出讓高年期的一半時，剩 余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 798倍。當還原利率為 6. 5%時，剩余年期為35年，剩余出讓價格是最高出讓年期 價格的0.901倍。剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是 最高出讓年期價格的0. 473倍。當還原利率為7%時，剩余年 期為35年，剩余出讓價格是最高出讓年期價格的0.914倍。 剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是最高出讓年期價格 的0. 496倍。當還原利率為7. 5%時，剩余年期為35年，剩 余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 926倍。剩余年期為10 年

14、，剩余出讓價格卻達到最高出讓年期價格的0.518倍。當 還原利率為10%時，剩余年期為35年，剩余出讓價格是最高 出讓年期價格的0. 966倍。剩余年期為10年，剩余出讓價 格卻達到最高出讓年期價格的0. 615倍。繪制成不同還原利率下住宅用地年期修正系數曲線圖 （圖 2）o圖2不同還原利率下住宅用地年期修正系數曲線圖fig. 2 graph of tenure correction factors of residential land in different land capitalization rates依據圖2, 土地還原利率為6.5%、7%、7. 5%的年期修正 系數曲線比較集中

15、，都遠離土地還原利率為4%、10%的年期 修正系數曲線。說明在土地還原利率的合理取值范圍內，住 宅用地年期修正系數曲線曲率極大，收斂極不均勻。對工業(yè)用地，分別采用土地還原利率4%、6%、6.5%、7%、 10%制作不同還原利率下工業(yè)用地年期修正系數一覽表（表4）o依據表3,工業(yè)用地法定最髙年期為50年。當還原利率 為4%時，剩余年期為25年，即為出讓高年期的一半時，剩 余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 727倍。當還原利率為 6%時，剩余年期為25年，剩余出讓價格是最高出讓年期價 格的0.811倍。剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是最 高出讓年期價格的0.467倍。當還原利率為6. 5%時

16、，剩余年 期為25年，剩余出讓價格是最高出讓年期價格的0. 828倍。剩余年期為10年，剩余出讓價格卻還是最高出讓年期價格 的0. 488倍。當還原利率為7%時，剩余年期為25年，剩余 出讓價格是最高出讓年期價格的0. 938倍。剩余年期為10 年，剩余出讓價格卻達到最高出讓年期價格的0. 509倍。當 還原利率為10%時，剩余年期為25年，剩余出讓價格是最高 出讓年期價格的0. 916倍。剩余年期為10年，剩余出讓價 格卻達到最高出讓年期價格的0.620倍。繪制成不同還原利率下工業(yè)用地年期修正系數曲線圖（圖3）。圖3不同還原利率下工業(yè)用地年期修正系數曲線圖fig. 3 graph of te

17、nure correction factors ofin dustrial land in different land capitalization rates依據圖3, 土地還原利率為6%、6.5%、7%的年期修正系數曲線比較集中，都遠離土地還原利率為4%、10%的年期修 正系數曲線。說明在土地還原利率的合理取值范圍內，工業(yè) 用地年期修正系數曲線曲率較大，收斂不均勻。三、年期修正系數收斂誤差的消除 1產生年期修正系數收斂誤差的因素由圖1、圖2、圖3可以看出，商業(yè)、住宅和工業(yè)用途采用合理土地還原利率時，年期修正系數曲線收斂明顯不均 勻。尤其是住宅用地，無論土地還原利率如何設置，其年期 修正系

18、數曲線收斂存在極大偏差，剩余年期為15年時，土 地還原利率在4%以上時，剩余土地使用權價格竟然還是70 年土地使用價格的50%0通過上述比較，本文認為在商業(yè)、 住宅和工業(yè)用途下，采用合理的土地還原利率，年期修正系 數存在明顯的由于數學模型不合理產生的收斂性誤差。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定以收益還原法評估有限年期 土地價格的公式為：(5)其中：v土地收益價格；a土地純收益；r土地還原利率；n未來土地使用年期。對(5)式進行變形處理可表達為：(6)從估價實踐來看，對(5)式變形處理是基于在估價時 點下純收益a每年沒有變化，同時要求還原利率r大于零。 因為說明越接近估價時點折現系數越大，遠離估價時點，折

19、現系數越小，累計的現值與折現系數正相關。這就是前20 年年期修正系數變化不大的理論原因。由圖1、圖2、圖3可以看出，年期修正系數曲線的曲 率與土地還原利率的數值正相關，而只有當還原利率取值在 4%左右時，年期修正系數曲線才符合人們的預期。從(4) 式來看，要消除年期修正系數誤差必須對該數學模型進行修 正。2. 消除年期修正系數收斂誤差的方法針對估價過程中每年純收益不變的假設，本文根據現實 中每年純收益遞增的實際，采用年收益等比遞增計算年期修 正系數，從而消除年期修正系數收斂誤差。假設年純收益等比遞增率為c,對(4)式進行改造，年 期修正系數公式：(7)當c= r時，。對商業(yè)用地，采用土地還原利

20、率8%,年收益等比遞增率 分別取0%、4%、8%、10%制作商業(yè)用地年期修正系數一覽表 (表 5)o繪制成不同年收益等比遞增率下的商業(yè)用地年期修正 曲線圖(圖4)。圖4 土地還原利率為8%不同年收益等比遞增率下商業(yè) 用地年期修正曲線圖fig. 4graph of tenure correction factors of commercial land in different annual revenue equal ratio increasing rate at 8% capitalization rate將圖4與圖1進行比較，年收益等比遞增率為零時的年 期修正曲線與圖1還原利率為8%的相同，采用其它年收益等 比遞增率時，年期修正系數曲線收斂性得到了很好的改正。 從圖4中可以看出年收益等比遞增率與土地還原利率相同 時，年期修正系數曲線為一條直線。3. 年收益等比遞增率的確定在基準地價更新調查過程中，以年度對地區(qū)的分用途地