房地產(chǎn)業(yè)城銷售規(guī)劃案例

1、漂亮朋城銷售策劃案胡奎二 00 六年二月漂亮朋城銷售策劃案、項(xiàng)目簡介1、項(xiàng)目差不多情況：總建筑面積：28798.94 m2住宅面積：18835.80 m商鋪面積： 5470.49 m可銷售機(jī)動車位：地下 113 個(4054.33 m )建筑密度： 29.75%綠地面積： 2985.52 m綠地率： 30.49%容積率： 2.61總戶數(shù)： 320 戶主力面積： 39-59 m占地 14.69 畝，地塊呈條狀弧形2、項(xiàng)目其它情況 :本項(xiàng)目位于貝森路與東順路交匯處， 三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)， 處于 目前房地產(chǎn)開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。 項(xiàng)目西北面臨三環(huán)路 10000 平米市政綠化帶， 周邊現(xiàn)狀除部

2、分拆遷安置房外， 空置土地目前已相繼 開發(fā)(上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城) 。交通靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、 17、32、35、 78、 84、 309、 512 路。治安狀況項(xiàng)目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。購物與娛樂項(xiàng)目 500 米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場和北京西單超市， 2000 米范圍內(nèi)有 紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；海斯凱體育公園、 天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、 貝森運(yùn)動休閑廣場。醫(yī)療衛(wèi)生滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。學(xué)校教育四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、 四川行政學(xué)院、 西南財經(jīng)大學(xué)、 四川烹專、青羊區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樹德中學(xué)分校

3、、青蘇職中、貝森小學(xué)。金融服務(wù)項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、成都市 商業(yè)銀行、城郊信用聯(lián)社等。結(jié)論： 本項(xiàng)目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，以后的餐飲一條街，具有較強(qiáng)的商業(yè)價值。目前成都市 房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場背景是近年來最為有利的； 同時，隨著都市進(jìn)展 進(jìn)程的推進(jìn)，小戶型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類型正面臨著空前的市 場機(jī)遇與開發(fā)前景。成都小戶型房地產(chǎn)將面臨巨大的市場機(jī)會。 二、市場定位住宅：1、自住型消費(fèi)群： （90%）年齡結(jié)構(gòu)： 25-30 歲的單身貴族； （ 30%）25-35 歲的二人世界； （60%）退休的二人世界； （10%）職業(yè)結(jié)

4、構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員 ；購買用途：短期過渡；購買狀況：一二次置業(yè)；適應(yīng)描述： 對戶型設(shè)計和交通狀況有較高要求， 對小區(qū)環(huán)境無較高要求，適應(yīng)在本區(qū)域工作、生活；注重條件重要性排序?yàn)椋簝r格水平、戶型設(shè)計、配套設(shè)施及場所、物業(yè)治理、居住氛圍2、投資型消費(fèi)群： ( 10%)年齡結(jié)構(gòu)： 35 歲以上；職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個體戶、中層公務(wù)員及退市股民；購買用途：間或居住，要緊用于投資；購買狀況：二次置業(yè)；適應(yīng)描述：注重位置、周邊配套及進(jìn)展?fàn)顩r，注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。3、差不多數(shù)據(jù)測算(1)以39川戶型為例：若選擇 7 成 20 年銀行按揭貸款，年利率 5.508%；單價

5、3850元/ m2；總價款 150150 元；首付款 45150 元；按揭貸款 105000 元；月供款 722.715 元。(2)以64川戶型為例：若選擇 7 成 20 年銀行按揭貸款，年利率 5.508%；單價3600元/ m2；總價款 230400 元；首付款 69400 元；按揭貸款 161000 元；月供款 1108.163 元。商鋪1 、定位分析項(xiàng)目定位為“內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂一條街” , 建筑從外觀形 態(tài)設(shè)計體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時尚氣息 .一二樓鋪面為 4.2 米層高 , 面積 50289平方米不等 , 可隨意組合適合。商鋪投資者目標(biāo)客戶定位： 選擇定位在中小客戶， 因?yàn)樯鐓^(qū)以后 客

6、流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)進(jìn)展空間專門大，同時該住 宅底商的售價尚有效處在住宅售價的 2-3 倍。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，專門適合個人投資者。一方面，只要售價 合理，投資風(fēng)險相對比較低， 空租率比較低， 租金收益能夠得到保證； 另一方面，假如住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益 能夠?qū)ｉT好得到保證。2 、投資分析以50 一層鋪面為例：若選擇 5 成 10 年銀行按揭貸款，年利率 6.12%；單價8000元/ m2；總價款 400000 元；首付款 200000 元；按揭貸款 200000 元；月供款 2232.4 元；租金40元/ m2；（目前該片區(qū)底商租金價）投資回報率：約 6%。三、 銷售打算1價格制訂策略: 低開高走; 平穩(wěn)增長; 掃尾期做盤;力爭短平快。時期打算銷售