論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

1、論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善一、引言自我國(guó)改革開放以來，隨著土地二級(jí)市場(chǎng)以及房地產(chǎn) 市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，一些負(fù)面效應(yīng)如一房多賣現(xiàn)象等也越 來越嚴(yán)重。這就需要進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度，尤其是 作為重要組成部分的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度的建立 和完善將給處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者以強(qiáng)有力的保護(hù)。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)該項(xiàng)制度的研究進(jìn)程相比國(guó)外而言還處 于相對(duì)落后的地位，這對(duì)民法研究起步較晚而且民法立法 也比較粗糙的我國(guó)而言，筆者認(rèn)為借鑒國(guó)外先進(jìn)制度和理 論大有必要。二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的基本理論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概述1. 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念所謂的預(yù)告登記，是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變 動(dòng)所需要的條件缺乏，

2、或者尚未成就時(shí)，法律為了保全該 將來發(fā)生的，以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請(qǐng)求權(quán)，而由請(qǐng) 求權(quán)人進(jìn)行的登記，旨在保全以不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)為目的的債權(quán) 請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記制度又分為兩種類型：一種是保全以不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記；另一種則 是旨在保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記。2. 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)在國(guó)內(nèi)，學(xué)者們關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)如何主要有以下 三種觀點(diǎn)：一是請(qǐng)求權(quán)保全制度說。認(rèn)為預(yù)告登記兼有物 權(quán)和債權(quán)的雙重性質(zhì)，可認(rèn)為系于土地登記簿上公示，以 保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求權(quán)的目的；二是準(zhǔn)物權(quán)說， 認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一項(xiàng)具有若干物權(quán)效力的債權(quán)，或 者說是一種準(zhǔn)物權(quán)；三是債權(quán)物權(quán)化說，梁慧星

3、教授認(rèn)為 預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有一些物權(quán)的 效力，以限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人重復(fù)處分其權(quán)利。在上述對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的探討中，前一種僅是從預(yù)告登 記行為的外在表現(xiàn)的界定，而后兩種才是對(duì)預(yù)告登記實(shí)質(zhì) 意義上的探討。理論上需要分析研究的顯然是這個(gè)意義上 的性質(zhì)，即預(yù)告登記權(quán)利人所享有的權(quán)利的性質(zhì)。這才是 問題的實(shí)質(zhì)所在。3. 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的特點(diǎn)第一，從預(yù)告登記的目的來看，在于保障將來能夠?qū)?現(xiàn)物權(quán)。也就是說，預(yù)告登記是為了保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn) 不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的行為。通過 登記起到限制債務(wù)人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重復(fù)處分行 為，從而得以對(duì)抗第三人的作用。第二，從預(yù)告

4、登記的內(nèi)容來看，是一種以取得，變更 和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第三，從預(yù)告登記的存在形態(tài)上看，具有從屬性的特 征。此項(xiàng)特點(diǎn)具有兩個(gè)方面的含義：一是預(yù)告登記是以不 動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的合法存在為前提的。若債權(quán)請(qǐng)求權(quán)消滅, 則預(yù)告登記隨之自動(dòng)消滅；二是預(yù)告登記可以和債權(quán)請(qǐng)求 權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。第四，從預(yù)告登記的發(fā)生依據(jù)來看，當(dāng)事人既可以依 據(jù)協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記，同時(shí)也可以通過法律的明文規(guī)定來 進(jìn)行。我國(guó)物權(quán)法第2 0條第1款明確規(guī)定：當(dāng)事人 簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí) 現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。4. 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的效力預(yù)告登記制度最核心的問題是

5、關(guān)于預(yù)告登記的效力的 界定。同時(shí)預(yù)告登記的效力是衡量預(yù)告登記制度建立的價(jià) 值及意義的關(guān)鍵所在。綜合各國(guó)法律規(guī)定及法學(xué)家的觀點(diǎn), 有一般效力和特殊效力之分，以下分別闡述。預(yù)告登記的一般效力主要包括：第一，擔(dān)保效力，或者權(quán)利保全效力。對(duì)于債務(wù)人違 反合同義務(wù)重復(fù)處分不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)是相對(duì)無效還是絕 對(duì)無效呢？德國(guó)民法典第8 83條第2款規(guī)定：預(yù)告登 記后，對(duì)土地權(quán)利或土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對(duì)被擔(dān)保 的請(qǐng)求權(quán)的一部分或全部構(gòu)成損害的處分，為無效。可見 德國(guó)民法采取的是相對(duì)無效主義。筆者認(rèn)為，采相對(duì)無效 主義能夠兼顧預(yù)告登記當(dāng)事人雙方以及第三人的合法權(quán)益, 保持目的和手段的平衡，也比較符合公平和效率

6、的價(jià)值取 向。第二，破產(chǎn)保護(hù)效力，又稱增強(qiáng)效力。是指在不動(dòng)產(chǎn) 所有人破產(chǎn)時(shí)，已為預(yù)告登記的債權(quán)人可將其請(qǐng)求權(quán)指向 的不動(dòng)產(chǎn)免于列入強(qiáng)制執(zhí)行，設(shè)置抵押或列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)， 從而使該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人，并優(yōu)先受償?shù)男Я?。第三，順位效力。預(yù)告登記的順位效力，是指由于預(yù) 告登記已經(jīng)表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過履行后將產(chǎn)生某種 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因此將來該物權(quán)一旦產(chǎn)生后就會(huì)取得預(yù)告登 記所具有的順位。登記在先的物權(quán)排斥后來登記權(quán)利而優(yōu) 先實(shí)現(xiàn)。第四，預(yù)警效力。它是指基于預(yù)告登記的公示效力， 將不動(dòng)產(chǎn)上所負(fù)債務(wù)向社會(huì)公眾公開，使公眾了解該不動(dòng) 產(chǎn)上的請(qǐng)求權(quán)，并排斥第三人的效力，以此來保護(hù)交易安 全。第三人不得已自

7、己善意取得為由進(jìn)行抗辯，主張預(yù)告 登記無效。創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的意義1.理論意義首先，從法理的角度來說，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度符合民 法的禁止權(quán)利濫用原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，符合當(dāng)今法律注 重保護(hù)弱者的正義的價(jià)值取向。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，消費(fèi)者 面對(duì)的往往是實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商。交易雙方經(jīng)濟(jì)能 力不平等，信息不對(duì)稱的狀態(tài)，以及房地產(chǎn)開發(fā)商一房數(shù) 賣等濫用權(quán)利的行為，使得法律承認(rèn)并著重保護(hù)消費(fèi)者的 合法利益成為必要。其次，從立法的角度來說，打造精致有序的不動(dòng)產(chǎn)預(yù) 告登記制度是健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法的需要。我國(guó)物權(quán)法 規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)交易必須以登記為生效要件。但對(duì)預(yù)告登記 的規(guī)定卻甚是少見。2.現(xiàn)實(shí)意義首先，創(chuàng)設(shè)

8、預(yù)告登記制度是發(fā)展我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的客 觀需要。隨著土地二級(jí)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展， 一些負(fù)面效應(yīng)如一房多賣現(xiàn)象等也越來越嚴(yán)重。這就需 要進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度，尤其是預(yù)告登記制度。其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是在現(xiàn)實(shí)生活中也顯得越來 越重要。隨著我國(guó)城市住房政策從福利房轉(zhuǎn)為商品房后， 商品房市場(chǎng)日益蓬勃發(fā)展起來。為解決商品房交易中的一 些負(fù)面現(xiàn)象，我國(guó)建立起商品房預(yù)售登記制度。但我們應(yīng) 該清楚的認(rèn)識(shí)到，該項(xiàng)制度本身和物權(quán)登記大相徑庭，它 能夠使購房者取得了對(duì)還未建成的商品房的期待權(quán)，這種 期待權(quán)只是具有了幾分物權(quán)的登記。而我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法 律法規(guī)的規(guī)定使得商品房預(yù)售登記具有了行政上的意義，

9、對(duì)其法律強(qiáng)制上的意義卻避而不談；另一方面由于建設(shè)工 程期長(zhǎng)，交易標(biāo)的的不確定性，一些不法商家無視誠(chéng)實(shí)信 用原則，將預(yù)售房一房數(shù)賣或?qū)⒁杨A(yù)售的房屋再行抵押， 雖然已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但畢竟導(dǎo)致購房 人無法實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利。商品房預(yù)售登記的種種缺陷和不足 表明必須加快對(duì)預(yù)告登記制度的建立和完善。三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法現(xiàn)狀與缺陷(-)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀20xx年3月16日中華人民共和國(guó)物權(quán)法由中華人 民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議獲得通過， 從而正是在我國(guó)創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度。2 0xx年12月30日, 國(guó)土資源部公布的土地登記辦法和建設(shè)部公布的房 屋登記辦法中的

10、相關(guān)規(guī)定對(duì)該項(xiàng)制度進(jìn)行了細(xì)化和完善， 從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度大體形成了完整的體系。 通過仔細(xì)研讀物權(quán)法第2 0條、土地登記辦法第62 條和房屋登記辦法第6 773條，可以將我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告 登記制度內(nèi)容歸納如下：第一，預(yù)告登記的目的定位。預(yù)告登記是一項(xiàng)旨在保 障將來實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變 動(dòng)缺乏一定的條件和時(shí)機(jī)，為了限制物權(quán)人在這期間隨意 處分不動(dòng)產(chǎn)，于是規(guī)定了預(yù)告登記這項(xiàng)制度。當(dāng)然這里的 物權(quán)應(yīng)該包括可以實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)。第二，預(yù)告登記的適用范圍。凡是關(guān)于土地房屋等不 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)又可以適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。而且， 并不限于現(xiàn)存的物權(quán)變動(dòng)情形，對(duì)于諸如期

11、房等將來的不 動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的權(quán)利也可以進(jìn)行預(yù)告登記。第三，預(yù)告登記的效力。物權(quán)法第20條第一款規(guī) 定：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，對(duì)經(jīng)預(yù)告登記后的不動(dòng) 產(chǎn)進(jìn)行的處分，不發(fā)生物權(quán)效力。第四，預(yù)告登記的前提條件。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，預(yù) 告登記必須要以當(dāng)事人簽訂相關(guān)協(xié)議為前提。這些協(xié)議包 括不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)分割協(xié)議等?；蚴俏餀?quán)法 規(guī)定，當(dāng)事人之間必須有辦理預(yù)告登記的約定。而房屋 登記辦法第69條則對(duì)該項(xiàng)要求進(jìn)行了一定的變通，可以 有一方申請(qǐng)預(yù)告登記，即預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請(qǐng) 預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。第五，預(yù)告登記的失效。預(yù)告登記后，若債權(quán)消滅或 自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日起三個(gè)月

12、內(nèi)未申請(qǐng)登記的, 預(yù)告登記失效。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的缺陷我國(guó)物權(quán)法的頒布，對(duì)預(yù)告登記制度的適用范圍、 效力的發(fā)生和消滅以及行使程序上做出了比較明確的規(guī)定o 但作為立法上的首次嘗試，尚存在以下缺陷：第一，立法用語不夠明確，容易產(chǎn)生歧義。物權(quán)法 第20條中當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié) 議，條文本意旨在闡明預(yù)告登記制度的適用范圍，但是行 文時(shí)卻產(chǎn)生了歧義：是簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議還是 簽訂買賣其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議？這一點(diǎn)無從考證，應(yīng)進(jìn) 一步細(xì)化和明確。第二，預(yù)告登記制度的適用范圍應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化。物 權(quán)法第20條概括性的規(guī)定了預(yù)告登記的適用范圍，即簽 訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，但并未進(jìn)一步

13、明確到底哪些權(quán)利可 以用用該項(xiàng)制度。房屋登記辦法第67條雖然規(guī)定了四 種預(yù)告登記：期房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記、期房抵押預(yù)告登記、現(xiàn) 房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和現(xiàn)房抵押預(yù)告登記，但是仍然過窄。第三，預(yù)告登記的效力規(guī)定有缺漏。我國(guó)物權(quán)法 第20條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意， 處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。由此可見我國(guó)承認(rèn)了 預(yù)告登記在保全債權(quán)方面的效力。但對(duì)于前文所述的保全 順位，破產(chǎn)保護(hù)的效力，預(yù)警的效力我國(guó)法律尚未明文規(guī) 定。第四，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的中間處分行為的排他性絕對(duì)化。 我國(guó)物權(quán)法第2 0條規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登 記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?？?見我國(guó)釆取的是絕對(duì)無

14、效的原則。這樣一來，任何未經(jīng)預(yù) 告登記權(quán)利人同意的處分行為都是無效的，不僅有違公平 效率的價(jià)值取向，而且也一定程度上損害了預(yù)告登記義務(wù) 人和第三人的合法權(quán)益，同時(shí)也妨礙物盡其用。第五，預(yù)告登記的程序性規(guī)定不夠明確。在程序性規(guī) 定方面，物權(quán)法第20條對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生有所涉及， 但從現(xiàn)實(shí)看，這樣的規(guī)定不具備操作性；房屋登記辦法 第69條、70 73條分別規(guī)定了預(yù)告登記的發(fā)生程序及申請(qǐng) 人應(yīng)當(dāng)提交的材料，但是對(duì)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓和消滅程序， 我國(guó)法律未作任何規(guī)定。同時(shí)對(duì)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的程 序也沒有做規(guī)定，這就使得預(yù)告登記的效果十分不明確， 無法確保已經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生預(yù)期的效果。四、完善我國(guó)不動(dòng)

15、產(chǎn)預(yù)告登記制度的構(gòu)想我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法中第20條有關(guān)預(yù)告登記的規(guī)定 僅僅是一條原則性的規(guī)定，其具備的操作性可想而之。因 此面對(duì)現(xiàn)實(shí)中不斷出現(xiàn)的問題和糾紛，完善預(yù)告登記立法, 制定有關(guān)方面的司法解釋顯得刻不容緩。筆者試從以下幾 方面提出一些完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的建議： 預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大并進(jìn)一步明確關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍，國(guó)內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登 記的請(qǐng)求權(quán)包括:根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn) 生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府指令 產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。而根據(jù)物 權(quán)法第20條的規(guī)定我們可以看出我國(guó)的預(yù)告登記只適用 于買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議。首

16、先，關(guān)于其他不動(dòng)產(chǎn)的具體內(nèi)容怎樣界定，需要 進(jìn)一步的廓清；其次，現(xiàn)實(shí)生活中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)遠(yuǎn)非 所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一種，還包括其他的物權(quán)變動(dòng)。而物權(quán) 法只把不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求權(quán)作為預(yù)告登記的適用對(duì) 象。而現(xiàn)實(shí)生活中，除了合同以外的原因發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的轉(zhuǎn)移不在少數(shù)，如不當(dāng)?shù)美o因管理，繼承等原因, 對(duì)此，法律并沒有相關(guān)規(guī)定；再者，物權(quán)法僅僅規(guī)定 了不動(dòng)產(chǎn)買賣這樣一種物權(quán)轉(zhuǎn)移的形式，而像不動(dòng)產(chǎn)的租 賃，抵押等流轉(zhuǎn)方式被忽略了。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，再縱觀各國(guó)立法，筆者認(rèn)為, 首先，預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)具有開放性，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行 擴(kuò)大適用；其次，應(yīng)借鑒很多國(guó)家將附條件或者附期限的 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)納

17、入預(yù)告登記的適用范圍。筆者通過思 考總結(jié)，認(rèn)為預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)當(dāng)包括以下幾方面：第一，以設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的 的請(qǐng)求權(quán)；第二，一些特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。如國(guó)有土地使 用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等；第三，附條件或附期限的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)；第四，房屋租賃權(quán)，抵押權(quán)等重要的他物權(quán)的請(qǐng)求權(quán);第五，一些特殊的動(dòng)產(chǎn)如飛機(jī)、船舶、汽車等的物權(quán) 變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記至本登記期間的中間處分行為應(yīng)相對(duì)無效中間處分行為是指，在為預(yù)告登記后至本登記成立前 這段時(shí)間之內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行 為。關(guān)于中間處分行為是相對(duì)無效還是絕對(duì)無效，國(guó)內(nèi)外 學(xué)者各執(zhí)己見，有的主張應(yīng)采絕對(duì)無

18、效原則，例如我國(guó) 物權(quán)法第20條規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利 人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。另一些則主 張采用相對(duì)無效原則。相對(duì)無效是指，并非所有的中間處 分行為都是無效的，而僅是對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)有 妨害的中間處分行為才是無效的。筆者認(rèn)為不應(yīng)該釆用絕對(duì)無效的原則，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng) 事人雙方的約定，應(yīng)允許雙方當(dāng)事人約定義務(wù)人的一些中 間處分行為有效，即使是有礙權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的中間處分行 為，只要是出于當(dāng)事人真實(shí)自由的意思表示。同時(shí)也可以 在事后經(jīng)權(quán)利人的追認(rèn)行為而使中間處分行為有效。不僅 是民法中意思自治原則的體現(xiàn)，而且能夠兼顧保護(hù)預(yù)告登 記當(dāng)事人雙方以及第三人的合法權(quán)益，保持目的和手段的 平衡，也比較符合公平和效率的價(jià)值取向。預(yù)告登記中相關(guān)程序應(yīng)該進(jìn)一步明確物權(quán)法第20條第二款規(guī)定了預(yù)告登記的涂銷： 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日 起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。但對(duì)于能夠 進(jìn)行