我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究摘要：作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯 大離不開龐大的資金支持。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨 著自有資金不足、融資渠道單一、國家調(diào)控限制、股權(quán)及債 券融資難度大等障礙。為消除這些障礙，國家需進(jìn)一步建立 健全房地產(chǎn)金融市場體系，適當(dāng)放寬房地產(chǎn)融資渠道政策， 發(fā)展多元化融資渠道和組合。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資渠道；現(xiàn)狀；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn) 金融市場體系中圖分類號：f830. 9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a文章編號：1671-9255 (2013) 03-0036-04近幾年，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈緊張、資金嚴(yán)重不足、融資困難、融資渠道狹窄等問題。然而，長期以來, 我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)

2、的融資渠道主要還是通過銀行貸款來 籌集資金，這種單一的融資渠道必然會危及到房地產(chǎn)企業(yè)的 良性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)資金一旦受阻或面臨資金困難局面, 將會累及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而可能阻礙我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1 這一問題的化解迫切需要發(fā)展多元化的融資渠道，促進(jìn)房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)金融風(fēng)險控制和宏觀經(jīng)濟(jì)增長的良 性循環(huán)。一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀我國經(jīng)濟(jì)自改革開放以來發(fā)展迅速，目前已在世界經(jīng)濟(jì) 大國中排名第二，僅次于美國。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過 程中占了很大比重，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金需求量龐大，這使得融資對房地產(chǎn)而言 相當(dāng)重要，可以說，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)， 那么

3、，房地產(chǎn)開發(fā)所需的龐大資金從哪里來？表1反映了我 國房地產(chǎn)企業(yè)近幾年通過國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和 其他資金來源等四個方面籌集資金的一般情況。（一）國內(nèi)貸款由表1可以看出，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額為 57799. 04億元，到2010年，資金來源總額為 72944. 04 億元，比 2009 年增長了 26. 20%, 2011 年 資金來源總額為85688. 73億元，該值增長速度放緩，僅比 2010年增長了 17.47%。國內(nèi)貸款總額在2009年為11364. 51 億元，2010年國內(nèi)貸款總額為12563. 70億元，2010年國內(nèi) 貸款總額比2009年增長了 10.55%,

4、 2011年國內(nèi)貸款總額為 13056. 80億元，其比2010年只增長了 3. 92%,可見增長速 度明顯放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011年國內(nèi)貸款占了 資金來源總額的15%, 2010年國內(nèi)貸款占了資金來源總額的 17%, 2011年的國內(nèi)貸款比例低于2010年?？梢姡瑖鴥?nèi)貸款 這一融資渠道在我國有所放緩。（二）利用外資依據(jù)表1中數(shù)據(jù)可知，2009年利用外資總額為479. 39 億元，2010年增加為790. 68億元，比2009年增長了 64. 93%； 但2011年利用外資總額為785. 15億元，該值比2010年下 降了 0.71%,利用外資增長速度放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可 知，

5、2011年利用外資占了資金來源總額的1%, 2010年利用 外資占了資金來源總額的1.2%, 2009年利用外資占資金來 源總額的1%, 2011年的利用外資比例略低于2010年，2010 年利用外資比例與2009年相當(dāng)。可見，利用外資這一融資 渠道在我國近幾年來保持著比較平穩(wěn)的水平。（三）自籌資金2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌方式獲得資金總額為 17949. 12億元，2010年自籌資金總額為26637. 21億元,2011 年自籌資金總額為35004. 57億元。2010年自籌資金總額比 2009年增長了 48. 40%；2011年該值比2010年增長了 31.41%, 自籌資金環(huán)比增長速度

6、放緩。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算可知，2011 年自籌資金占了資金來源總額的41%, 2010年利用外資占了 資金來源總額的37%, 2009年該值占資金來源總額的31%, 連續(xù)3年自籌資金占資金來源總額的比例在不斷上升，但不 會上升太快?？梢?，自籌資金處于相對穩(wěn)定的增長狀態(tài)。（四）其他資金來源2009年其他資金來源總額為28006. 01億元，2010年其 他資金來源總額為32952. 45億元，2011年其他資金來源總 額為36842. 22億元。2010年其他資金來源總額比2009年增 長了 17.66%, 2011年該值比2010年增長了 11.80%,其他資 金來源環(huán)比增長速度明顯處于緩慢趨勢

7、。依據(jù)表中數(shù)據(jù)計算 可知，2011年其他資金來源占了資金來源總額的43%, 2010 年其他資金來源占了資金來源總額的45%, 2009年該值占資 金來源總額的48%,自籌資金占資金來源總額的比例在不斷 下降，但不會下降太快?？梢?，其他資金來源處于相對穩(wěn)定 的下降狀態(tài)。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的主要問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足目前，絕大數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)條件不完整，房地產(chǎn)企 業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，這些房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般占總 投資的19%,甚至更少。若開發(fā)商的自有資金嚴(yán)重不足，將 會導(dǎo)致貸款難度加大，從而使項(xiàng)目停滯。2自有資金受企業(yè)自身盈利影響很大，自有資金的大小取 決于企業(yè)的

8、盈利能力并與之成正比。房地產(chǎn)投資本身就存在 很大的風(fēng)險，所以投資者很少會對房地產(chǎn)業(yè)投入很大的資 本，導(dǎo)致了自有資金難籌集。自有資金籌集不了，對房地產(chǎn) 企業(yè)而言就會受到很多阻礙，一些很有投資潛力并且有很大 把握成功的項(xiàng)目，但因?yàn)樽杂匈Y金不足，貸款困難，而胎死 腹中。換言之，開發(fā)商就好比“巧婦難為無米之炊”，空有 一身技能卻不能施展。因此，必須想出能解決自有資金問題的辦法，比如使投 資者相信該項(xiàng)目能成功、盈利能力強(qiáng)、值得投資、這需要企 業(yè)具備很專業(yè)的技術(shù)人員，很有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員和策劃員， 人力方面要求要高，并且能遇到好的項(xiàng)目并進(jìn)行成功的策 劃，這樣才能吸引別人來投資該項(xiàng)目，從而籌集到更多的自 有資

9、金。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一由表1可知2011年國內(nèi)貸款的增長速度為17.47%,遠(yuǎn) 低于自籌資金和其他資金的增速，在2011年占資金來源總 額的比例才15%,相比2010年的17%更低，可見銀行貸款的 增長速度在逐年下降。但在事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的 資金，其中銀行貸款的比例明顯高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這是因?yàn)橥?地出讓金使用的是自有資金，從而忽略了開發(fā)商前期欠款， 而這些欠款是準(zhǔn)備項(xiàng)目實(shí)施后通過銀行貸款取得3； 般 建筑施工企業(yè)墊支，只有一小部分自有資金，銀行貸款占了 較大的比重。在整個項(xiàng)目的運(yùn)作中，資金鏈基本上80%的買 家預(yù)付費(fèi)和建筑的發(fā)展資金都來自銀行貸款，還包括開發(fā)商 22%-30%

10、的開發(fā)貸款，銀行貸款占資金總額的比率達(dá)到60% 以上。4資產(chǎn)負(fù)債率在大量的小型和中型的房地產(chǎn)企業(yè)中占80%以上，而低于65%的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率 更安全，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力薄弱，一旦 融資渠道受阻，資金鏈緊張或斷裂將會導(dǎo)致風(fēng)險爆發(fā)。（三）房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及債券融資難度大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)債券融資作為房地產(chǎn)開發(fā)商直接融資 手段是籌集資金的重要渠道。房地產(chǎn)債券融資與股票融資相 比有很高的安全性，其資金回收速度快、流動性強(qiáng)，所以國 外大多數(shù)企業(yè)都更偏向于債券融資，債券融資的金額能夠超 過4到11倍量的股權(quán)融資。5但在中國的房地產(chǎn)債券發(fā)展 仍處于起步階段，債券融資總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股權(quán)融資的金

11、額。 目前，中國的真正的房地產(chǎn)債券發(fā)行的規(guī)模是非常小的，債 券市場是不完善的，債券發(fā)行程序不標(biāo)準(zhǔn)，債券評級的準(zhǔn)確 性、可信性有問題，這影響了企業(yè)通過債券融資的資金比例 大小。6（四）房地產(chǎn)融資渠道受國家政策影響大開發(fā)商獲取資金的渠道是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中的銀 行貸款融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資以及利用外資。7 政府為了抑制房價過快上漲，不斷地出臺一系列的調(diào)控政 策，使這些融資渠道紛紛受阻。2010年出臺的國十條和 新國十一條以及2013年剛出臺的國五條導(dǎo)致銀行 信貸收緊，房地產(chǎn)交易數(shù)量顯著降低，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企 業(yè)資金的快速回籠，增加了資金的運(yùn)行成本。這也說明國家 政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

12、具有很大的敏感性，同時說明房 地產(chǎn)企業(yè)融資渠道太過單一，缺乏靈活性。（五）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具有限和發(fā)達(dá)國家對比，中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具基本都是 一些傳統(tǒng)的工具如銀行貸款、自有資金、預(yù)收款，這顯示出 中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具薄弱。8這種情況在很大程度上 影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的防范風(fēng)險能力及金融服務(wù)水平，使中 國的房地產(chǎn)金融業(yè)與發(fā)達(dá)國家的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，它 的創(chuàng)新是必要的。根據(jù)中國的國家條件和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn) 作，要快速高效地發(fā)展真正的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具；不斷完 善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，施行更加寬松的融資政策，從發(fā)達(dá) 國家的融資渠道中挑選適合我國發(fā)展的融資渠道，并總結(jié)研 究出中國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工

13、具，發(fā)明出品種多樣化有針對 性的的融資渠道，為中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更多 的選擇空間。三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策建議()建立健全房地產(chǎn)金融市場體系建立健全房地產(chǎn)金融市場體系，首先要建立一個不同的 市場功能以圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資的金融體系。同時，要建立 健全市場體系來提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn) 企業(yè)建立資產(chǎn)流通的市場體系是非常重要的，因?yàn)榱鲃有詻Q 定著房地產(chǎn)企業(yè)資金的變現(xiàn)能力和流通能力。建立流通的市 場體系需要現(xiàn)代金融工具去實(shí)現(xiàn)，資產(chǎn)證券化和共同基金以 及資產(chǎn)指數(shù)化等工具可以使房地產(chǎn)金融資產(chǎn)在二級市場上 更容易交易和流動，信用風(fēng)險和市場風(fēng)險可以大大分散，不 再集中于信

14、貸機(jī)構(gòu)。同樣地，也需要建立更加專業(yè)化的市場 體系來完善我國房地產(chǎn)金融市場體系。專業(yè)化的市場體系有 房地產(chǎn)資金管理協(xié)會、房地產(chǎn)貸款專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)風(fēng)險管 理機(jī)構(gòu)等。9（二）國家適當(dāng)放寬房地產(chǎn)融資渠道政策事實(shí)上，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常少，銀行貸款 是首要之選，很多企業(yè)對其他類型的融資渠道缺乏認(rèn)識，導(dǎo) 致很多融資渠道難以發(fā)展。由于近幾年來的房價也只高不 低，國家不得不采取措施調(diào)控房價，國家通過提高銀行存款 準(zhǔn)備金率進(jìn)行控制房價或是提高私人購房的首付款比例來 限制房地產(chǎn)交易的數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金速度 減慢。由此可以看出，國家調(diào)控房價主要是使房地產(chǎn)融資渠 道變窄，限制通過銀行貸款方式進(jìn)

15、行資金融通。這些無不表 明融資渠道范圍很窄，需要各房地產(chǎn)企業(yè)去發(fā)展更多新的融 資渠道，政府也需要多鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道。10政府采取的抑制房價手段只能在短期生效，不是解決問 題的根本方法，應(yīng)該采取適當(dāng)寬松的房地產(chǎn)融資渠道政策， 支持多種融資渠道的發(fā)展，支持房地產(chǎn)企業(yè)大力建設(shè)廉租房 和經(jīng)濟(jì)適用房，用以滿足低收入家庭的住房需求。而對于商 品房，其價格應(yīng)通過市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，政府不應(yīng)過多參與其 中，否則會對房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展和完善造成很大的阻礙。（三）進(jìn)行融資渠道組合，發(fā)展多元化融資渠道近年來，國家不斷出臺貨幣政策，使得企業(yè)難以從銀行 貸款獲取資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，因此開發(fā)新的融 資渠道

16、是大勢所趨?，F(xiàn)有很多融資渠道可以選擇，比如股權(quán) 及債券融資，房地產(chǎn)信托，抵押貸款證券形式?？梢詥为?dú)發(fā) 展這些渠道，也可以進(jìn)行渠道的有效組合去籌集資金。各種 融資渠道的結(jié)合不但可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金 壓力，而且可以降低資金成本和融資風(fēng)險。當(dāng)前，發(fā)展多元化融資渠道已成為房地產(chǎn)企業(yè)的研究重 點(diǎn)，已有很多房地產(chǎn)企業(yè)開始試行多元化融資渠道并取得了 一定的成效。很多大型房地產(chǎn)公司在融資渠道方面都不會僅 限于單一的融資渠道，其內(nèi)部母子公司之間可以資金融通， 集團(tuán)內(nèi)部可以建立專門的用于資金融資的財務(wù)機(jī)構(gòu)，也可以 并購一些即將破產(chǎn)或是需要重大整改的公司用以調(diào)整資本 結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)和資本成本會影響公司

17、的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè) 在資本結(jié)構(gòu)和成本上所做的調(diào)整能為以后的融資產(chǎn)生很大 影響，譬如，催生多種融資渠道，提高企業(yè)整體經(jīng)營能力， 等等。當(dāng)然，發(fā)展多元化的融資渠道必須遵循符合公司制度 要求的發(fā)展方向，全面考慮各種環(huán)境因素，分析其優(yōu)缺點(diǎn)， 從而最終選定最優(yōu)的融資渠道或融資渠道組合。參考文獻(xiàn)：1 馮彥.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境及融資方式選擇 j.金融經(jīng)濟(jì),2011 (22)： 68-69.2 劉旦.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究j中國房地 產(chǎn)金融，2011 (7)： 18-20.3 黃雅婷融資：信托基金“急行軍” j.房地產(chǎn)導(dǎo) 刊，2011 (7)： 58-61.4 鄧志勇.論宏觀緊縮下房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險防范j. 經(jīng)濟(jì)論壇，2009 (10)： 106-107.5 潘國瑾.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析j. 山西建筑,2