房地產(chǎn)行業(yè)審計關(guān)注的重點匯編

1、學習 好資料房地產(chǎn)企業(yè)會計報表審計重點：1 開發(fā)成本審計：應該嚴格按照開發(fā)產(chǎn)品的用途經(jīng)行分類，按成本核算法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象。一般審計的類容應包括：土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施和開發(fā)間接費用等，要弄清費用的發(fā)生歸集和分配的真實情況（ 1 ） 土地征用應交的出讓金是否按照合同協(xié)議已經(jīng)交清（含轉(zhuǎn)讓時按規(guī)定應繳政府的有關(guān)土地費稅）。根據(jù)調(diào)閱的土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，欠繳的要進行預提，還有超過動工開發(fā)期限的，按規(guī)定還需要繳交土地閑置費等等。征用的土地范圍內(nèi)必須動遷安置的建筑物以及墳墓果雜樹青苗等，已經(jīng)動遷的是否已按規(guī)定支付補償費及安置費用，有無應付未付?待

2、開發(fā)土地還有多少?已開發(fā)和待開發(fā)土地成本如何分配?等等（ 2） 前期工程費（含規(guī)劃設(shè)計可行性研究及水文地質(zhì)勘察測繪場地平整等）；基礎(chǔ)設(shè)施（含道路修建供水 供電 通訊 排污 排洪 供氣 綠化 環(huán)衛(wèi)等 ）；設(shè)施配套費（含開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償性轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費和開發(fā)項目外為居民服務的給排水供電供氣的增容增壓交通道路等沒有投資來源不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施以及應繳交政府部門的城市建設(shè)配套費抗震人防等費用 ）要根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和有關(guān)合同協(xié)議以及工程預結(jié)算書查核已支付和未支付情況。（ 3） 建筑安裝工程費（含建筑工程費設(shè)備購置費安裝工程費等）要根據(jù)工程合同工程預算書施工企業(yè)開出的“工程價款結(jié)算賬單”，

3、以及工程實際進度情況設(shè)備到場和安裝情況，進行查核已付未付工程款情況。對工程進度的核實，必要時還要聘請相關(guān)工程師到現(xiàn)場勘察測實。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得較好的投資經(jīng)濟效益情況下，為減少資金存量，較可能在建筑工程費用上虛增成本。2 庫存開發(fā)產(chǎn)品情況，包括已完開發(fā)項目的土地房屋配套設(shè)施和代建工程等。要根據(jù)相關(guān)資料合適已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確及時，各項應負擔的成本費用是否均已預提結(jié)轉(zhuǎn)，尤其應關(guān)注配套設(shè)施費的預提和攤銷；還要弄清開發(fā)產(chǎn)品是滯銷積壓還是處于熱銷之中；弄清已出租的土地房屋，用于安置的房屋期末是否還未轉(zhuǎn)出而在本科目反映；弄清用于本企業(yè)從事營業(yè)性的配套設(shè)施是否及時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)；弄清已辦理商品房移交手續(xù)

4、的房屋是否還在本科目反映，是否根據(jù)經(jīng)營收入與其相關(guān)的成本費用配比的原則及時結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品相關(guān)的銷售成本。在審計時，審計人員應通過盤點或抽查盤點核實開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，通過對“開發(fā)成本”審計核實開發(fā)產(chǎn)品金額，通過對企業(yè)“主營業(yè)務收入”審計核對售房部銷售報表銷售合同，從而核實開發(fā)產(chǎn)品期末實際庫存量3 費用支出情況，包括營業(yè)費用管理費用和財務費用支出。關(guān)注董事會經(jīng)費應酬費支付是否合理；關(guān)注工程完工前的融資利息支出是否計入“開發(fā)間接費用”，已完工程之間融資利息的分配情況，檢查借款合同，驗算應付利息計算的正確性；注意期間費用各項目發(fā)生額與前期比較，是否存在較大波動并查明原因。4 債權(quán)債務情況，包括應收款，應付款和借

5、款等。關(guān)注金額大賬齡大的應收賬款，審查企業(yè)銷售合同和發(fā)函詢證在核實的基礎(chǔ)上查明原因，考慮可能造成壞賬損失的風險程度，檢查提取壞賬準備和沖銷應收賬款是否符合規(guī)定；關(guān)注其他應收款，企業(yè)為粉飾會計報表合理性。有的會虛減貨幣資金庫存量虛增其他應收款，因抽逃資本而虛增其他應收款；關(guān)注預付賬款，這里往往是調(diào)節(jié)建筑工程成本的地方；檢查借款合同查明借款性質(zhì)利率償還期限限制和擔保條件，有無到期應還未還的借款應付未付的利息。審查時，審計人員還要關(guān)注企業(yè)是否有意調(diào)減短期借款長期借款，相應調(diào)減資產(chǎn)或增加所有者權(quán)益、降低負債額，人為地把企業(yè)財務風險設(shè)定在最佳位置。5 、企業(yè)銷售收入情況，包括預收帳款和主營業(yè)務收入。由于

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，售房收入又相對集中于各期開發(fā)項目的前期，而稅務部門征收稅金是以每月售房收入實際金額為依據(jù)按比例征收(包括預征所得稅)，所以造成許多企業(yè)為緩減集中繳納稅金的問題將收入分期人賬。銷售前期大量的庫存資金閑置，也會造成股東抽逃注冊資本挪用資金的可能。審檢中審計人員要查看企業(yè)的銷售合同、銷售月報表、到售房部了解實際售房情況審查企業(yè)售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商品房的，是否將預收房款列入“預收賬款”核算，有無弄虛作假、將預收房款列入“長期借款”核算。審查是否按時申報稅收、按開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營收入確認條件及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入等情況。營改增：企業(yè)財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅

7、收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務核算的轉(zhuǎn)化等難題十二五規(guī)劃把營改增作為經(jīng)濟改革的重要方向， “營改增”是繼 1994 年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題，實現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從 2012 年 1 月 1 日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)幾個行業(yè)未納入試點。按照十二五期間(2011-2015)完成“營改增”改革任務的要求，房地產(chǎn)業(yè)將于 2015 年實現(xiàn)“營改增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅負進一步加重、企業(yè)的賬務處理難度增加、發(fā)票

8、風險進一步加大等諸多風險。因此， 專家認為，正確應對 “營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。一、全面做好“營改增”財務核算準備工作“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賬務處理提出了新要求，企業(yè)財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務的處理和稅務核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產(chǎn)企業(yè)應充分學習相關(guān)政策，做好“營改增”財務核算準備工作1、調(diào)整會計賬戶的設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)應該在 “應交稅費”科目下設(shè)置 “應交增值稅” “未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在 “應交稅費”科目下增設(shè) “待抵扣進項稅額”明細科目。在 “應交增值稅”明細賬中，借方應

9、設(shè)置 “進項稅額”、 “已交稅金”、“減免稅款”、 “轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄，貸方應設(shè)置“銷項稅額”、 “進項稅額轉(zhuǎn)出”、 “轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄 .“進項稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額，用藍字登記?！皽p免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額?！耙呀欢惤稹睂?，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍字登記。“轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄， 記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當月發(fā)生的應交未交的增值稅額用藍字登記?！颁N項稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提

10、供應稅服務應收取的增值稅額。企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應稅服務應收取的銷項稅額，用藍字登記；發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許扣減的增值稅額應沖減銷項稅額，用紅字或負數(shù)登記?！斑M項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應從銷項稅額中抵扣， 按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額?！稗D(zhuǎn)出多交增值稅”專欄， 記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當月發(fā)生的多交的增值稅額用藍字登記?！拔唇辉鲋刀悺泵骷毧颇?，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細科目核算?！按挚圻M項稅額”明細科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。2、正確進行會計處理第一， 取得過渡性財政扶持資金的會計處理

11、。房地產(chǎn)企業(yè) “營改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合財政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業(yè)外收入第二， 增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關(guān)規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在 “應交稅費應交增值稅” 科目下增設(shè) “減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應納稅額。3、完善企業(yè)內(nèi)部財務、稅務控制制度良好的企業(yè)財務、稅務控制制度是控制企業(yè)稅務風險的重要手段之一。尤其在 “

12、營改增”后， 賬務處理復雜化、增值稅專用發(fā)票風險凸顯，企業(yè)更應該注意以下財稅內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行 :第一，采購環(huán)節(jié)盡可能取得進項發(fā)票后支付款項。 “營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業(yè)在采購過程中，應及時取得進項發(fā)票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛，無法取得進項發(fā)票，不能進行抵扣第二， 采購貨物以及向服務方付款應通過開戶銀行等途徑。許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，服務方中涉及大量的個體戶、自然人等情形，不乏有使用現(xiàn)金、單位小金庫等方式付款的行為， 此種行為不僅違反財務管理制度，還會涉嫌偷逃稅嫌疑，應通過開戶銀行支付相關(guān)款項。第三， 加強房地產(chǎn)

13、開發(fā)過程中的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程，尤其應加強各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，因為相關(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務處理的依據(jù)，還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。第四， 關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中，常常會使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時，不同的付款方式也會影響納稅義務的產(chǎn)生，企業(yè)在銷售過程中應該有專業(yè)稅務人士的指導。第五，按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。 “營改增”后，主管稅務機關(guān)由地稅變?yōu)閲?，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生一定的變化，企業(yè)應按照國家法律、政策要求提交、留存各

14、項企業(yè)資料。、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平>“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點對象，并且也是發(fā)生經(jīng)濟違法案件較多的票種之一，因此， “營改增”的試行對房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)票管理的要求也大大提高。1、及時取得可以抵扣的專用發(fā)票在實際操作過程中，企業(yè)為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣，應盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應商，因為這些供應商能夠提供增值稅專用發(fā)票，就能起到增值稅抵扣的作用。實行營業(yè)稅改增值稅之后，進項稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴大到了費用和固定資產(chǎn)上，企業(yè)還應當考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇，對于比較難獲得的油費增值稅

15、發(fā)票，可以通過統(tǒng)一購進充值卡或者記賬月結(jié)或季度結(jié)算的方式來解決。當然， 由于 “營改增”目前只在特定行業(yè)實施，由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時間等因素都會對試點企業(yè)的進項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此， 企業(yè)在進行進項稅發(fā)票納稅籌劃時，應該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進項稅項目，從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且， 在分析完企業(yè)進項稅抵扣項目和金額之后，還要有效確保企業(yè)能夠及時獲取到增值稅專用發(fā)票，作為實現(xiàn)進項稅抵扣的重要依據(jù)，如果能夠及時合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負，如果不能及時獲取，則在申請稅項抵扣時就會遇到困難，無法順利進行。2、加強專用發(fā)票的認

16、證管理房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風險。因此， 企業(yè)的財會人員應當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經(jīng)鑒定為偽造的、被證明為非稅務機關(guān)出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、 “作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此， 房地產(chǎn)企業(yè)應當仔細認證比對上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形.3、防范虛開增值稅專用發(fā)票增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益 的驅(qū)使下， “營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票，此

17、外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的 “營改增”試點中得到印證，試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。根據(jù)中華人民共和國刑法第二百零五條規(guī)定，虛開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。因此， “營改增”新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票問題 .三、積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率根據(jù)最新官方披露的消息，2015 年房地產(chǎn)營改增極

18、有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營業(yè)稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進項稅額，必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:1、梳理經(jīng)營流程，積極進行稅務籌劃對于企業(yè)本身來說，要做到科學合理地實施稅收籌劃，確保企業(yè)自身在營業(yè)稅改增值稅的過程中實現(xiàn)減負效果，需要企業(yè)及時準確的分析自身的稅務情況。通過研究比較，了解企業(yè)可以依據(jù)進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低，納入進行抵扣的比例越高，則越有利于實現(xiàn)減輕稅負的目的，反之， 則難以實現(xiàn)這一目的甚至會加大稅務負擔。 當前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來實現(xiàn)合理籌劃目

19、的，這樣可以幫助企業(yè)有效實現(xiàn)稅費轉(zhuǎn)移，對于無法解決進項稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。但是應當注意的是，外包項目和產(chǎn)品時，應當保障企業(yè)的產(chǎn)品及服務質(zhì)量。其次，除了產(chǎn)品外包之外，企業(yè)也可以將自身的某職能部門外包，以實現(xiàn)籌劃目的。通過外包財務、人士等，降低管理成本，降低企業(yè)實際稅務負擔.2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理2014 年 12 月 9 日，國務院發(fā)布國務院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知（國發(fā) 2014 62 號） ，文件是依據(jù)“黨的十八屆三中全會精神和國務院關(guān)于深化預算管理制度改革的決定（國發(fā)2014 45 號）要求”，目的是“嚴肅財經(jīng)紀律，加快建設(shè)統(tǒng)一開放、

20、競爭有序的市場體系”，并明確要求， “各省級人民政府和有關(guān)部門應于 2015 年 3 月底前，向財政部報送本?。▍^(qū)、市）和本部門對稅收等優(yōu)惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報國務院。 ” 在這一背景下，華稅律師建議，企業(yè)應該全面審查正在享受的各項稅收優(yōu)惠政策，尤其是， 部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨前所未有的政策性風險。專家有兩點建議：第一， 與當?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應在審查目前正享受的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，對據(jù)此簽署的合同、協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據(jù)的稅收優(yōu)惠政策屬于通知中無效的政策，應及時與政府部門協(xié)商，根據(jù)合法有效的稅收優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議第二， 重塑企業(yè)運營架構(gòu)，繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，重新搭建自身的稅務架構(gòu)，確保自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動符合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求，具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調(diào)整集團企業(yè)內(nèi)部的稅務架構(gòu)，向具有正當性和合法性的優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域進行戰(zhàn)略性遷移。當然， 企業(yè)應該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期