中原929政策解讀——“三套喊停”

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2009“三套房喊?！?29政策解讀湖南中原研究部 2010.9.30code of this report | 2 copyright centaline group, 2009前言2010年4月17日，“認房又認貸”新政出臺，帶來為期3個月的市場觀望期，緊接著市場悄然回暖，7、8、9月各大城市樓市回暖跡象明顯。2010年9月29日，“三套房喊?！毙抡雠_，在樓市回暖初期，就遭遇二次新政，市場將走向何方？code of this report | 3 copyright centaline

2、group, 2009報告內(nèi)容報告內(nèi)容二套房政策回顧二套房政策回顧政策出臺背景政策出臺背景政策內(nèi)容解讀政策內(nèi)容解讀后市預(yù)判及應(yīng)對之策后市預(yù)判及應(yīng)對之策1234code of this report | 4 copyright centaline group, 2009二套房政策回顧二套房政策回顧1code of this report | 5 copyright centaline group, 2009二套房的界定標準逐漸嚴格從“認房”或“認貸”到“認房又認貸”2010年9月29日，政府再次祭起“信貸政策”大旗！code of this report | 6 copyright cental

3、ine group, 2009從“認房”或“認貸”“認房又認貸”“三套喊?！?以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù) 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策 第二套房界定標準不同，不同金融機構(gòu)出現(xiàn)以“家庭”或“個人”為單位進行辨別現(xiàn)象個人已貸款還清或無貸款再購房算不算二套房未進行說明 4月15日，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1 對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 4月17日，對貸款購買第二套住房的家庭，

4、貸款首付款比例不得低于，貸款利率不得低于基準利率的倍 （一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套及以上成套住房的。 （二）借款人已利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款購買住房的。 （三）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談，必要時居訪等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套及以上住房的。關(guān)鍵詞：界定標準未定關(guān)鍵詞：認貸，以家庭為單位關(guān)鍵詞：認房，以家庭為單位，首付50%關(guān)鍵詞：三套房喊停，首套房三成首付 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款； 對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款； 對貸款購

5、買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上； 對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定； 加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。 從2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅； 對個人購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）2010年4月2008年2007年2010年6月2010年9月code of this report | 7 copyright centaline group, 2009 國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境

6、 樓市量價表現(xiàn)樓市量價表現(xiàn)政策出臺背景政策出臺背景2code of this report | 8 copyright centaline group, 2009cpi持續(xù)走高，國內(nèi)通脹壓力加大ppi持續(xù)走低，國外輸入性壓力加大1、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境基本面2010年1-8月cpi數(shù)據(jù)呈上升趨勢，7、8月cpi數(shù)據(jù)分別為3.3%，3.5%，國內(nèi)經(jīng)濟通脹壓力進一步加大。工業(yè)品出廠價格指數(shù)ppi持續(xù)走低，國外大宗商品輸入性壓力加大，出口型企業(yè)利潤空間持續(xù)變小，投資資金欲尋找新的投資渠道。code of this report | 9 copyright centaline group, 2009國內(nèi)大部分

7、企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略投資方向房地產(chǎn)行業(yè)成為投資資金避風(fēng)港灣2、企業(yè)面9月，全國工商聯(lián)發(fā)布的2010中國民營企業(yè)500家分析報告顯示：2009年中國營業(yè)收入最高的500家民營企業(yè)中，有221家企業(yè)有意在未來三年投資于房地產(chǎn)行業(yè)，比例達44%。入圍企業(yè)以制造業(yè)企業(yè)為主，占308家。央企中國移動凈利1151.66億元，央企中國石油凈利1033.87億元，兩者相加已經(jīng)超過這500家民企的凈利總和（2179.52億元）。 code of this report | 10 copyright centaline group, 20099月人民幣匯率連續(xù)升值半數(shù)以上出口企業(yè)瀕臨破產(chǎn)3、人民幣升值code of th

8、is report | 11 copyright centaline group, 2009417新政僅3個月后，深圳成交量及成交價格出現(xiàn)明顯反彈4、一線城市樓市表現(xiàn)深圳經(jīng)過3個月的陣痛，深圳樓市8月份在剛需的支撐下扭轉(zhuǎn)頹勢，成交量從谷底強勁反彈，8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米，環(huán)比大幅增加約80 “特價效應(yīng)”繼續(xù)減弱，深圳新房的成交結(jié)構(gòu)繼續(xù)向高端傾斜，成交均價也繼續(xù)回升， 8月份深圳的新房成交均價為19433元/平方米，環(huán)比上漲6.9 code of this report | 12 copyright centaline group, 20097月開始長沙成交量逐漸穩(wěn)步

9、上升，回暖跡象明顯5、二線城市樓市表現(xiàn)長沙2010年1-9月長沙周成交套數(shù)走勢（單位：套）4.17-5.17量逐漸下降量逐漸下降5.23-7.4量低位波動運行量低位波動運行7.11-9.19量穩(wěn)步上升量穩(wěn)步上升2010年1-9月長沙周成交價格走勢（單位：元/平米）4.17-7.4均價基本在均價基本在5000以下運行以下運行7.11-9.19均價在均價在5000以上運行以上運行code of this report | 13 copyright centaline group, 2009 內(nèi)容解讀內(nèi)容解讀政策內(nèi)容解讀政策內(nèi)容解讀3code of this report | 14 copyrigh

10、t centaline group, 20091、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放三套房貸款數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)控整理各商業(yè)銀行各商業(yè)銀行暫停發(fā)放暫停發(fā)放居民家庭購買居民家庭購買第三套第三套及以上住房貸款；及以上住房貸款；各商業(yè)銀行要加各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理強對消費性貸款的管理消費性貸款禁止用于購買住房消費性貸款禁止用于購買住房。要點解析：限制三套房的住房貸款，全面打擊了投資客，更重要的是打擊了其對后市的信心與投資預(yù)期。從歷次宏觀政策調(diào)控來看，投資客、投機客是政策打擊的首要目標對象，而市場回暖之際，往往也是投資客首先回歸市場。以前僅僅是打擊一線城市的投資客，現(xiàn)在打擊范圍擴大到全國各城市的投資

11、客。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時對居民的改善型需求也有影響。全面打擊投資客心理以及投資預(yù)期code of this report | 15 copyright centaline group, 20092、首購房客戶首付3成及以上二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)控整理對貸款購買商品住房，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到首付款比例調(diào)整到30%及以上；及以上；對貸款購買對貸款購買第二套住房第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于不

12、低于50%、貸款利率不低于基準利率、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)倍的規(guī)定；定；要點解析：以往新政均以打擊投資客、投機客為主，保護剛性需求、首次置業(yè)客戶，而此次新政對首購客戶要求首付3成以上，降低了首購客戶的整體購房成本，但是將帶來較重的心理影響，觀望情緒會更濃。首購剛性需求客戶受到影響code of this report | 16 copyright centaline group, 20093、首次明確推進房產(chǎn)稅改革數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)控整理 加快推進加快推進房產(chǎn)稅改革試點房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。工作，并逐步擴大到全國。 從從2010年年10月月1日起，對個人購買普

13、通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅；日起，對個人購買普通住房，且為家庭唯一住房，則減半征收契稅； 對個人購買對個人購買90平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按平米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征征收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）收契稅。（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女） 要點解析：新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點情況。房產(chǎn)稅政策可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方

14、稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。 如果沒有出現(xiàn)徹底的改革，則會引起民心動蕩，帶來更深層次、更復(fù)雜的社會問題。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并擴大到全國。code of this report | 17 copyright centaline group, 2009數(shù)據(jù)來源：中原研究中心監(jiān)控整理本次調(diào)控力度更嚴格改善型需求受到影響對首付款加至三成的改變說明這次政策調(diào)控的對象已經(jīng)從投資群體轉(zhuǎn)向了剛需群體。提高首付，一方面政府是在提醒剛需購房應(yīng)該有足夠的能力和理性，另一方面也是在加強金融風(fēng)險防范，首付兩成和

15、首付三成對銀行而言，風(fēng)險是大不相同的。對暫時無法買房的群體，其住房問題主要由公租房來解決。這表明政府正在逐步完善租賃和購買相結(jié)合的住房體系的建設(shè)。 新政首次提及查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。相比4月份的新政，本次政策細則再細化，針對多處之前的細則都有補充。大部分現(xiàn)在的二手房成交納稅只有實際應(yīng)納稅額的50%。新政一旦全面實施將使得二手炒家面臨高額的炒房成本。針對有違法記錄的開發(fā)商，新政也再次嚴格要求。力度更大力度更大929新政特點總結(jié)：調(diào)控力度更大code of this report | 18 copyright centaline group, 2009數(shù)據(jù)

16、來源：中原研究中心監(jiān)控整理全面打擊投資客，尤其是外地投資客房產(chǎn)稅將成為后續(xù)調(diào)控手段房產(chǎn)稅被明確提出要試點，逐步推行到全國。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會給地方稅收以很大的補充，同時一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財政模式給以徹底的改革。 如果沒有出現(xiàn)徹底的改革，則會引起民心動蕩，帶來更深層次、更復(fù)雜的社會問題 “各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”這兩條是全國一刀切式的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇性地實行，將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外

17、地投資投機者?！?由原來打擊一線城市的投資客轉(zhuǎn)變到打擊各大城市的投資客。范圍更廣范圍更廣929新政特點總結(jié)：打擊范圍更廣code of this report | 19 copyright centaline group, 2009后市預(yù)判后市預(yù)判5code of this report | 20 copyright centaline group, 2009國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境均面臨“重重困難”，撲朔迷離的基本經(jīng)濟面增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定因素國內(nèi)通貨膨脹將進一步加劇中美之間匯率戰(zhàn)、貿(mào)易戰(zhàn)、成本戰(zhàn)將更激烈國內(nèi)制造業(yè)衰退將產(chǎn)生大量流動資金 歐洲債務(wù)危機蔓延，將進一步導(dǎo)致我國出口危機 2010年

18、上半年cpi指數(shù)連續(xù)上升，國內(nèi)通脹預(yù)期升溫，給經(jīng)濟發(fā)展帶來較大變數(shù) 8月cpi指數(shù)達3.5%，創(chuàng)年內(nèi)新高。 “力拓案”“輪胎特保案”我國均告敗，貿(mào)易戰(zhàn)處于膠著狀態(tài) 國內(nèi)進口大豆棉花玉米都糧食價格大幅上漲，而另一方面自行生產(chǎn)的農(nóng)作物大量滯銷，成本戰(zhàn)加劇 中美匯率戰(zhàn)一觸即發(fā)，人民幣升值壓力巨大 自2006年開始至今國內(nèi)制造業(yè)利潤連年下降，官方數(shù)據(jù)顯示，目前已不到10%，制造業(yè)的衰退導(dǎo)致投資環(huán)境進一步惡化，產(chǎn)生大量流動資金，涌入樓市，推高房價。 先有“冰島破國”，接著“希臘債務(wù)”歐元區(qū)主權(quán)國家債務(wù)危機繼續(xù)蔓延，導(dǎo)致歐元持續(xù)貶值，給我國出口行業(yè)帶來巨大損失，出口環(huán)境進一步惡化。經(jīng)濟發(fā)展面經(jīng)濟發(fā)展面臨四

19、大困難臨四大困難code of this report | 21 copyright centaline group, 2009 美元對人民幣匯率突破671關(guān)口，走高形勢持續(xù)嚴峻。56%的出口企業(yè)表示，只能承受人民幣升值幅度為3-4%左右，而美方則認為人民幣要升值20%以上。 如果人民幣再次升值，不利于現(xiàn)階段我國整體經(jīng)濟順利發(fā)展。9月人民幣連續(xù)7個工作日升值，為經(jīng)濟后續(xù)發(fā)展帶來風(fēng)險數(shù)據(jù)來源：外匯網(wǎng)code of this report | 22 copyright centaline group, 2009業(yè)內(nèi)觀點之潘石屹：這次調(diào)控算是核武器 “按揭政策的效果是立竿見影的，首付款從兩成升到三成，意味著投資杠桿從五倍縮短到三倍。” “連續(xù)出臺的政策讓市場感覺到的是政府的決心。從這一點來看，如果房價調(diào)整效果達不到預(yù)期，政策還會繼續(xù)加碼，目前各個方面的政策基本已經(jīng)出了，但是都還可以進一步加強執(zhí)行力度，如首付可以繼續(xù)增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經(jīng)很小?！眂ode of this report | 23 copyright centaline group, 20091. 此次調(diào)控旨在從源頭上對土地進行控制，嚴禁發(fā)展商通過囤地炒地，變相推進房價上漲因素。通知的發(fā)布，表面看是繼續(xù)落實、細化“國十條”，實