某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告

1、z前 言 卓越體現(xiàn)城市價(jià)值，充分回歸人文本質(zhì)！ -題記 受長(zhǎng)大投資委托，深圳黑之蛛廣告有限公司長(zhǎng)沙分公司近期就長(zhǎng)大投資所投資開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)沙市芙蓉南路項(xiàng)目進(jìn)行了全面的綜合性市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)研區(qū)域涉及長(zhǎng)沙市天心區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)，調(diào)研課題達(dá)100余個(gè)，并在調(diào)研過(guò)程中多次組織業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、部分資深同行研究項(xiàng)目發(fā)展的相關(guān)事宜，成為本方案內(nèi)具有深刻價(jià)值的組成部分，至此形成本方案。本方案-長(zhǎng)大·芙蓉南路項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告分六章共二十余個(gè)部分，以調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以本公司房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專(zhuān)家的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)測(cè)為思想延伸，分別對(duì)宏觀政策、金融經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)政策，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀、未來(lái)走勢(shì)、存在

2、機(jī)會(huì)與威脅點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手核心競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)研分析、市場(chǎng)消費(fèi)及需求特性等幾大方面進(jìn)行了詳細(xì)透徹的闡述，并在項(xiàng)目建筑規(guī)劃、園藝設(shè)計(jì)、功能分布、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略等方面給出了中肯的指引性意見(jiàn)。力求以分物業(yè)形態(tài)、分發(fā)展周期、有針對(duì)性的、科學(xué)有效的市場(chǎng)研究為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供務(wù)實(shí)合理的決策基礎(chǔ)，并為開(kāi)發(fā)單位后續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供思想基石。 長(zhǎng)大·芙蓉南路項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研分析報(bào)告及設(shè)計(jì)建議書(shū)第一章 宏觀市場(chǎng)調(diào)研一 調(diào)研概述1.1 調(diào)研目的及意義 本次市場(chǎng)綜合調(diào)研其主要目的在于： 對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀環(huán)境（宏觀政策、金融狀況、貨幣、行業(yè)政策、相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)）進(jìn)行調(diào)查，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)避可能存在的宏觀政策、金融、經(jīng)濟(jì)效

3、益風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略制定科學(xué)合理的路線(xiàn)圖。 對(duì)長(zhǎng)沙市情、經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)投資環(huán)境、房地產(chǎn)逐年供求量、空置規(guī)模、一級(jí)市場(chǎng)狀況進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，用以確定未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)供求量及價(jià)格走勢(shì)，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及中長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提供以市場(chǎng)為導(dǎo)向的決策基礎(chǔ)。 調(diào)查長(zhǎng)沙市各區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模、銷(xiāo)售情況、項(xiàng)目特色、推廣策略、競(jìng)爭(zhēng)力分布狀態(tài)等，并篩選出項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為本項(xiàng)目的前期規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、推廣節(jié)奏劃分奠定信息基礎(chǔ)。 對(duì)已購(gòu)房者、計(jì)劃購(gòu)房者進(jìn)行市場(chǎng)消費(fèi)特性調(diào)查，分析其對(duì)居住、商務(wù)物業(yè)消費(fèi)需求的區(qū)域敏感性，分析其在項(xiàng)目建筑、園藝、價(jià)格、品牌、服務(wù)方面的需求狀態(tài)，實(shí)施項(xiàng)目的導(dǎo)向

4、型發(fā)展研究戰(zhàn)略，降低來(lái)自于市場(chǎng)層面的項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施新政以來(lái)，廣大擬購(gòu)房客戶(hù)的心理狀態(tài)進(jìn)行調(diào)研分析，結(jié)合宏觀市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定項(xiàng)目合理的上市時(shí)期及入市姿態(tài)。 對(duì)項(xiàng)目地塊自身優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行客觀的調(diào)查分析，規(guī)避、化解本項(xiàng)目地塊發(fā)展過(guò)程中可能存在的交通、環(huán)境、地形、因素影響。1.2 調(diào)研區(qū)域及策略1.2.1 調(diào)研區(qū)域（1）住宅物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市行政區(qū)域劃分分為：芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū) （2）商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研區(qū)域依據(jù)長(zhǎng)沙市現(xiàn)有商圈分布規(guī)模及輻射能力劃分為：火車(chē)站商圈、五一路商圈、東塘商圈、伍家?guī)X商圈、袁家?guī)X商圈、榮灣鎮(zhèn)商圈1.2.2 調(diào)研策略 （1）調(diào)研方法

5、本次市場(chǎng)調(diào)查采用兩種方法進(jìn)行：對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、政策及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的調(diào)查，主要采取數(shù)據(jù)資料收集、分析研究，并輔之以實(shí)地市場(chǎng)調(diào)查；對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查主要采取入戶(hù)面訪(fǎng)、問(wèn)卷測(cè)試的方式；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士采用深度焦點(diǎn)訪(fǎng)談的方式；均輔之以二手資料的分析與研究；總體思路是采用定量研究與定性分析相結(jié)合的方法，以收相輔相成之效。 （2）問(wèn)卷樣本抽樣區(qū)域安排： 根據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及調(diào)查目的，本次市場(chǎng)調(diào)查抽樣區(qū)域表如下：抽樣區(qū)域（%）天心區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)開(kāi)福區(qū)岳麓區(qū)合 計(jì)35302555100（3）有效樣本條件問(wèn)卷樣本符合市場(chǎng)調(diào)查行規(guī)的要求：如無(wú)相關(guān)行業(yè)（房地產(chǎn)、廣告、市調(diào)、咨詢(xún)）從業(yè)人員及親屬等； 商

6、業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查被訪(fǎng)者應(yīng)為有經(jīng)商和投資實(shí)際與潛在需求的客戶(hù)；寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查被訪(fǎng)者一部分為對(duì)公司事務(wù)具有相應(yīng)決策權(quán)或影響力的公司經(jīng)理級(jí)人員為佳；另一部分被訪(fǎng)者以雨花區(qū)、天心區(qū)政府機(jī)構(gòu)及企事業(yè)單位辦公室主管人員為佳；訪(fǎng)談?wù){(diào)研被訪(fǎng)者應(yīng)為對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)和長(zhǎng)沙市場(chǎng)熟悉的營(yíng)銷(xiāo)/策劃總監(jiān)或同等級(jí)人員。1.3 調(diào)研數(shù)據(jù)采集、研究工具 （1）調(diào)研數(shù)據(jù)采集的渠道主要為： 問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)； 專(zhuān)家訪(fǎng)談數(shù)據(jù)； 國(guó)家及政府相關(guān)文件； 專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)； 各級(jí)統(tǒng)計(jì)局所屬宏觀、區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果； 經(jīng)驗(yàn)值判斷的估測(cè)數(shù)據(jù)等。 （2）主要研究工具為： 主要的數(shù)據(jù)研究工具為類(lèi)比分析法、模型分析法、圖例分析法、交叉分析法等。

7、在數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，本公司專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)策劃師亦根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)值采用了較多種類(lèi)的經(jīng)驗(yàn)判斷分析方式，以補(bǔ)充各類(lèi)統(tǒng)計(jì)分析方法的局限性。1.4 調(diào)研工作概述 本次調(diào)研工作共歷時(shí)20余天，由本公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成，問(wèn)卷調(diào)研部分聘請(qǐng)了10名有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)的大學(xué)生在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后采取問(wèn)卷隨機(jī)發(fā)放回收和定點(diǎn)入戶(hù)調(diào)查。發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共500份，回收有效問(wèn)卷485份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景及當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)資深業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了專(zhuān)題采訪(fǎng)。最后調(diào)研結(jié)果由專(zhuān)職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)，多次組織召開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議，最后形成本調(diào)研報(bào)告。 根據(jù)問(wèn)卷調(diào)研所采集的數(shù)據(jù)容易受年齡、職業(yè)、文化

8、水平、房地產(chǎn)認(rèn)知程度所局限的特性，本次調(diào)研除在問(wèn)卷設(shè)計(jì)、訪(fǎng)談引導(dǎo)上有所突破外，另制定了合理范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果優(yōu)化原則，采取經(jīng)驗(yàn)值與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)相結(jié)合的辦法，使調(diào)研數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，圓滿(mǎn)完成本次項(xiàng)目市場(chǎng)綜合調(diào)研任務(wù)。1.5 項(xiàng)目調(diào)研摘要 （1）天心區(qū)人居環(huán)境理想，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 近8成被訪(fǎng)者認(rèn)同天心區(qū)的居住價(jià)值，對(duì)天心區(qū)的交通、環(huán)境普遍具有認(rèn)同感，但對(duì)居住配套的完善性尚存在疑問(wèn)。 （2）價(jià)格、地段仍然是購(gòu)房決策的重心 本次調(diào)研結(jié)果顯示，價(jià)格與地段成為購(gòu)房者首先考慮的因素。樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比、交通便利與否仍然是購(gòu)房決策的核心部分。值得一提的是，物業(yè)管理與樓盤(pán)品質(zhì)、生活配套三大因素成為購(gòu)房決策的次核心部分。

9、（3）新政影響下當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)觀望心理較為嚴(yán)重 僅8%被訪(fǎng)者在半年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，究其原因主要為錯(cuò)誤的理解了當(dāng)前樓市價(jià)格水平，期待長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格回落的現(xiàn)象。另有近5成被訪(fǎng)者計(jì)劃在1-2年內(nèi)購(gòu)房。 （4）天心區(qū)商業(yè)發(fā)展價(jià)值要完全被市場(chǎng)認(rèn)同還需尚待時(shí)日，但商業(yè)增長(zhǎng)潛力被普遍看好 56%的被訪(fǎng)者認(rèn)為天心區(qū)省政府周邊區(qū)域商業(yè)增長(zhǎng)潛力較大，但39%的被訪(fǎng)者卻處于觀望狀態(tài)，表示在商業(yè)氛圍成熟后再考慮購(gòu)買(mǎi)或租賃經(jīng)營(yíng)，這其中有商業(yè)投資心理的安全因素影響，更主要的還是反映出天心區(qū)的商業(yè)發(fā)展空間還是較大的，將不排除在省政府周邊區(qū)域誕生以商業(yè)物業(yè)為主的項(xiàng)目出現(xiàn)，并創(chuàng)造銷(xiāo)售大好局面的可能。 （5）長(zhǎng)沙購(gòu)房

10、客戶(hù)消費(fèi)心理正趨于理性，置業(yè)思想日漸成熟 不論是住宅物業(yè)，還是商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)，被訪(fǎng)者在地段、價(jià)格、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)上的需求正越來(lái)越高，對(duì)居住及商業(yè)所需的軟、硬性基礎(chǔ)也考慮得越來(lái)越完善，種種跡象表明，長(zhǎng)沙購(gòu)房客戶(hù)的置業(yè)心理正日漸成熟。這其中有國(guó)家及地方政府部門(mén)的引導(dǎo)、媒體信息傳達(dá)作用加強(qiáng)，市場(chǎng)透明化程度提高的影響，更說(shuō)明了消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)型進(jìn)入良性發(fā)展階段，原來(lái)的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象將越來(lái)越少在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)。二 調(diào)研背景2.1 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目由長(zhǎng)沙長(zhǎng)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資，擬分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目地塊位處長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路與李洞路交匯處，呈不規(guī)則矩形狀，地勢(shì)北高南低，落差約8米。周邊四

11、面臨路（含規(guī)劃市政道路），臨芙蓉南路的面寬近300米，商業(yè)價(jià)值較高?？傉嫉孛娣e63661.92平米，約95.6畝，規(guī)劃凈用地面積約78畝，規(guī)劃建筑面積約一三萬(wàn)平米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)形態(tài)。其中住宅部分建筑面積為6.5萬(wàn)平米。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案） 項(xiàng)目交通便利，未來(lái)周邊環(huán)境及生活配套條件較為理想。公園、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、市政休閑廣場(chǎng)環(huán)侍左右，往北省政府新址、天心區(qū)政府、中南大學(xué)鐵道校區(qū)、中南林業(yè)大學(xué)、湖南省廣播電視大學(xué)、湖南省保險(xiǎn)學(xué)院、省農(nóng)機(jī)研究所、省林科所等諸多高等院校、科研院所云集于此，有著相當(dāng)深厚的文化底蘊(yùn)和學(xué)術(shù)氛圍；往東有紅星大市場(chǎng)、湖南鋼材大市場(chǎng)、天心區(qū)民營(yíng)科技園、

12、三人托農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園、立達(dá)人高科技農(nóng)業(yè)示范園等一大批在中南地區(qū)具有影響力的商貿(mào)中心大市場(chǎng)、科技園區(qū)，周邊規(guī)劃住宅小區(qū)數(shù)量較多，未來(lái)人居及商業(yè)價(jià)值極高，是不可多得的綜合性項(xiàng)目用地之一。2.2 長(zhǎng)沙市情長(zhǎng)沙是湖南的省會(huì)，省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、交通、金融、信息中心，是中國(guó)中部地區(qū)一個(gè)充滿(mǎn)活力的省會(huì)城市，一個(gè)作為長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市，一個(gè)具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，有著優(yōu)良的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市發(fā)展環(huán)境。全市轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市，共有52個(gè)街道辦事處，76個(gè)建制鎮(zhèn)，44個(gè)鄉(xiāng)?？偯娣e1一八19.5平方公，其中市區(qū)面積556.33

13、平方公里，總?cè)丝?一三萬(wàn)，建成區(qū)面積一八6平方千米，市區(qū)常住人口199萬(wàn)人，根據(jù)國(guó)務(wù)院新批準(zhǔn)的長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴(kuò)大至2890平方千米，至2020年規(guī)劃城市人口規(guī)模310萬(wàn)，城市建設(shè)用地310平方千米。2.3 當(dāng)前房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況（1）地區(qū)生產(chǎn)總值 2004年，長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙市GDP總量突破千億關(guān)口，達(dá)到1108.85億元，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到11年以來(lái)的最高，人均GDP超過(guò)2000美元。在26個(gè)省會(huì)城市中升至第一三位。（2）第一、二、三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 2001-2004年經(jīng)濟(jì)增量結(jié)構(gòu)中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年平均增幅分別為4.6%、16.1%和12.1%。（3）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2004年

14、12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為105.32，比11月份上升0.23點(diǎn)，比2003年同月下降0.91點(diǎn)。（4）固定資產(chǎn)投資總額2001年2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)35.7%。2005年5月止累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資256.96億元，同比增長(zhǎng)36.72%，增幅同比提升2.98個(gè)百分點(diǎn)。（5）房地產(chǎn)業(yè)所占比重長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重為5%。其總量規(guī)模與長(zhǎng)沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，從長(zhǎng)沙發(fā)展規(guī)劃以及長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。（6）社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2005年5月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額243.71億元，同比增長(zhǎng)16.6

15、%，增幅同比提升0.9個(gè)百分點(diǎn)。（7）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 2005年5月份城市居民消費(fèi)總價(jià)格指數(shù)為101.3，5月止累計(jì)為102.4，增幅同比回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；5月份城市居民商品零售價(jià)格指數(shù)為99.5，5月止累計(jì)為100.5，增幅同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。（8）商品住宅價(jià)格指數(shù) 2004年，長(zhǎng)沙市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬(wàn)平方米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比2003年同期增長(zhǎng)44.69%、50.44%和57.03%，增幅較大，增速加快。2004年長(zhǎng)沙市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2391元/平方米，比去

16、年上升了7.61%。2005年5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)44.92%。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30.44%，增幅同比回落4.04個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25.78%，增幅同比回落20.47個(gè)百分點(diǎn)。 （9）人均可支配收入2005年5月止累計(jì)城市居民人均可支配收入為5767元，同比增長(zhǎng)16.4%；城市居民人均消費(fèi)性支出3897元，同比增長(zhǎng)8.0%。2.4 當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況長(zhǎng)沙作為湖南省的經(jīng)濟(jì)、文化中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值自然在省內(nèi)是首屈一指的。1998年以來(lái)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由不足50億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐漸以幾何式倍增，到2004年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資共計(jì)完成175.54億元，比2003年

17、增長(zhǎng)43.23%，創(chuàng)下歷史新高。2004年,長(zhǎng)沙市房屋施工面積共1462.40萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)32.19%,房屋竣工面積591.90萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33.54%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)。但受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速正在趨緩。2004年長(zhǎng)沙市共有449.60萬(wàn)平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長(zhǎng)-4.10%。商品房上市量自98年來(lái)第一次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。其中, 批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積361.67萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-5.28%;批準(zhǔn)辦公用房預(yù)售面積21.45萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-2.94%;批準(zhǔn)商業(yè)用房預(yù)售面積36.35萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)-29.62%。商業(yè)用房的供應(yīng)量比2003年減少了

18、一五.30萬(wàn)平方米，僅占預(yù)售總面積的8.08%，所占比重也較2003年回落了3個(gè)百分點(diǎn)。2004年，全市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬(wàn)平方米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比2003年同期增長(zhǎng)44.69%、50.44%和57.03%，增幅較大，增速加快。隨著長(zhǎng)沙市居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。2004年，長(zhǎng)沙市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年

19、長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。 2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)上市量出現(xiàn)增速回落現(xiàn)象較為明顯，一季度，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.27億元，商品房施工面積1024.30萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積241.73萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)75.54%、99.63%和164.75%。房地產(chǎn)投資增幅巨大，增速比去年同期增長(zhǎng)44.83個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面展開(kāi)，新盤(pán)和大盤(pán)明顯增多，商品房建設(shè)規(guī)模升級(jí)，一季度的施工面積突破了1000萬(wàn)平方米。2005年一季度全市共竣工房屋面積79.54萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)一三.98%。商品房竣工面積的增速比去年同期回落了41.33個(gè)百分點(diǎn)。2005年隨著宏觀調(diào)控政策的逐步加強(qiáng)，長(zhǎng)沙市

20、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)有所優(yōu)化調(diào)整，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)逐步走向更為規(guī)范化，走品牌化、品質(zhì)化、規(guī)模化發(fā)展路線(xiàn)。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)消費(fèi)者也會(huì)更加趨于理性，這將更加有利于化解市場(chǎng)中存在的投機(jī)、非理性因素，從而促進(jìn)市場(chǎng)的真正健康穩(wěn)定的發(fā)展。三 宏觀政策調(diào)研分析3.1 國(guó)家宏觀金融政策調(diào)研分析3.1.1 2004年宏觀金融政策回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融政策息息相關(guān)。在我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，開(kāi)發(fā)商只需付出土地出讓金，在取得土地的使用權(quán)后即向銀行進(jìn)行土地抵押獲得貸款。因此，銀行直接承擔(dān)著資金鏈巨大帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)融資管理不善，土地反復(fù)抵押與騙貸情況難以杜絕，又加重了房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)

21、系數(shù)。巨大的投資只能依賴(lài)高速的資金回籠，可見(jiàn)，由虛假的需求引發(fā)的房地產(chǎn)投資泡沫必將帶來(lái)銷(xiāo)售不力，資金鏈斷裂，對(duì)于金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是致命的。加入WTO后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，金融市場(chǎng)運(yùn)行受?chē)?guó)際因素影響增加。隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，中國(guó)也逐步揭開(kāi)加息的帷幕，毫無(wú)疑問(wèn)將使開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者展開(kāi)新的博弈。此外，人民幣面臨升值的壓力，對(duì)于改變海外投資的流入影響深遠(yuǎn)，也成為未來(lái)影響中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行的重要國(guó)際因素。2004年國(guó)家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的重要金融政策 表01類(lèi)別頒布時(shí)間頒布單位政策行業(yè)信貸規(guī)模2004-03-03中國(guó)銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)行業(yè)信貸規(guī)模2004-06

22、-一三中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知行業(yè)信貸規(guī)模2004-09-02中國(guó)銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)2004-04-11中國(guó)人民銀行提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)2004-04-27國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例由原來(lái)的20%上升至35%行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)2004-0101中國(guó)人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)200410-28中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮個(gè)人住宅貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)3.1.2 2004年宏觀金融政策影響  （1

23、）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成本增加。目前國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金超過(guò)60%來(lái)自銀行，升息等系列政策提高了開(kāi)發(fā)商的融資門(mén)檻，增加了開(kāi)發(fā)商的成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本率的提高，對(duì)房地產(chǎn)商的資質(zhì)提出了更高的要求。     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新分化。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被逐漸淘汰出局，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的

24、適度集中，健康發(fā)展。     房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資方式多樣化。國(guó)家在緊縮銀根的同時(shí)為其他融資方式的開(kāi)展提供了方便之門(mén)。國(guó)家積極鼓勵(lì)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、突破以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模的政策有助于豐富房地產(chǎn)融資渠道、降低住宅產(chǎn)品地產(chǎn)項(xiàng)目的融資門(mén)檻，減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資壓力。     （2）投資者     銀行貸款利息的提高增加了投機(jī)者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的遏制。更為重要的是，加息改變了市場(chǎng)預(yù)期，有利于引導(dǎo)投資的合理流向，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、

25、穩(wěn)定、健康發(fā)展。     （3）自住型購(gòu)房者     中央機(jī)構(gòu)與各大銀行規(guī)范性政策的出臺(tái)，使自住型購(gòu)房者的消費(fèi)趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。加息使消費(fèi)者的購(gòu)房支出陡然上升，短期內(nèi)將對(duì)潛在購(gòu)房需求產(chǎn)生較大：中擊。但從長(zhǎng)期來(lái)講，需求的變動(dòng)取決于加息幅度的變化。     （4）房地產(chǎn)市場(chǎng)     縱觀2004年國(guó)內(nèi)金融政策，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于下降，從而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)；加息改變了需求的預(yù)期，突現(xiàn)出真實(shí)的購(gòu)房需求。

26、整體來(lái)說(shuō)，今年房地產(chǎn)價(jià)格上升的幅度已經(jīng)大大低于去年。從長(zhǎng)期來(lái)講，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)得到平抑，其中加息幅度是影響房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開(kāi)發(fā)和過(guò)度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2005年逐步顯現(xiàn)。首先，對(duì)不同開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)將會(huì)列上議事日程，不同資質(zhì)開(kāi)發(fā)商的貸款利率將進(jìn)一步擴(kuò)大：其次，國(guó)家將擴(kuò)充多種融資渠道，典當(dāng)，信托，國(guó)外資金的入市，都將有效的分散銀行目前巨大的風(fēng)險(xiǎn)；再次，對(duì)于國(guó)外投資的規(guī)范管理也提上日程：另外，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者信貸的控制也是政府金融政策的要點(diǎn)，提高個(gè)人投資性買(mǎi)房貸款的門(mén)檻對(duì)于房地產(chǎn)

27、市場(chǎng)回歸理性是重要的一個(gè)措施；最后，政府將在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)做出整體分析后作出加息的決定，加息的頻率和幅度都不會(huì)很大，目的是使經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步降溫，改善負(fù)利率情況，但原則是不讓經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”的情況，因而從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多負(fù)面影響。     此外，物業(yè)稅征收辦法的草案將會(huì)出臺(tái)，并征詢(xún)各方的意見(jiàn)。開(kāi)征物業(yè)稅將改變政府的行為方式，使其在考慮出地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更具長(zhǎng)遠(yuǎn)性和計(jì)劃性，進(jìn)而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的大規(guī)模發(fā)展，同時(shí)還將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。房貸證券化的可行性也將會(huì)是2005年討論的熱

28、點(diǎn)。3.2 國(guó)家土地調(diào)控政策及走向分析3.2.1 2004年土地政策回顧 2004年，政府政策圍繞抑制投資過(guò)熱和房地產(chǎn)投機(jī)，重點(diǎn)集中在土地與金融政策兩個(gè)方面。通過(guò)控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、通過(guò)加息等手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等幾個(gè)方面全方位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度集中化、產(chǎn)品供應(yīng)多樣化、市場(chǎng)需求理性化，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)周期的成熟發(fā)展階段。 2004年，國(guó)家以前所未有的力度大力整頓土地市場(chǎng)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。全年國(guó)家頒布的土地政策具有

29、連續(xù)性與整體性，旨在通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，防止土地的盲目開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。2004年國(guó)家頒布的重要土地政策 頒布日期頒布單位法規(guī)2004年03月01日國(guó)土資源部國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)2004年03月16日國(guó)土資源部國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)<2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃的通知>2004年04月29日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知2004年09月22日人大常委會(huì)中華人民共和國(guó)土地管理法修正案2004年10月28日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11

30、月01日國(guó)土資源部土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版2004年11月07日國(guó)土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國(guó)土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地和土地征收審查報(bào)批工作的意見(jiàn)3.2.2 2004年土地政策影響（1）土地市場(chǎng)向良性發(fā)展國(guó)家對(duì)于土地市場(chǎng)的一系列政策，將保障我國(guó)土地市場(chǎng)擺脫目前的無(wú)序狀態(tài)，走向健康發(fā)展的軌道。    （2） 土地供應(yīng)量將減少2004年國(guó)家土地政策最重要的影響在于減少土地供應(yīng)量。首先，國(guó)家停止協(xié)議出讓土地，使得現(xiàn)在的大部分土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)家儲(chǔ)備，或在企業(yè)間實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流通。一方面減少了土地市場(chǎng)供應(yīng)量，另方面則提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本

31、。     （3）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化2004年，國(guó)務(wù)院總理三次批示徹查在建和未建的大型商業(yè)設(shè)施，清理固定資產(chǎn)投資重點(diǎn)對(duì)象，如高爾夫球場(chǎng)、大型物流園區(qū)及大型購(gòu)物中心等。一系列措施與去年國(guó)土資源部發(fā)布的45號(hào)文件一脈相承，是對(duì)于大規(guī)模投資項(xiàng)目及高檔住宅項(xiàng)目用地的重大調(diào)整。     （4）二三級(jí)市場(chǎng)交易比重變化     根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)的滯后性，土地供應(yīng)市場(chǎng)的緊縮將影響一手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給。在二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制較為完善的城市中，二手房交易將借助有利的需求勢(shì)頭，以更快的速度

32、發(fā)展。從這個(gè)角度來(lái)看，土地政策效應(yīng)將推動(dòng)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展，改變我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)倒置的格局，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展接近國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)。2005年土地政策將著眼于保護(hù)土地資源，制定科學(xué)化與規(guī)范化的措施保護(hù)有限的土地資源。同時(shí)，政策的還將關(guān)注農(nóng)民的切身利益，保護(hù)耕地、維護(hù)失地農(nóng)民的切身利益、提高土地的利用效率以及如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下合理評(píng)估土地價(jià)值等方面將是明年土地政策的焦點(diǎn)所在。 3.3 建筑及相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)狀況分析 2005年以來(lái)，隨著國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，建材、鋼鐵等原材料工業(yè)增長(zhǎng)指數(shù)呈高位持續(xù)回落狀態(tài)。2005年一季度，受鐵礦石和有色金屬原料漲價(jià)等因素影響

33、，多數(shù)鋼鐵品種、電解鋁和主要的有色金屬產(chǎn)品價(jià)格明顯上漲。但受需求增速放慢影響，這些行業(yè)增長(zhǎng)指數(shù)仍呈持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資增速明顯放慢是主要原因。2005年，鋼材和有色金屬價(jià)格將逐步趨于平穩(wěn)，下半年價(jià)格將比上半年有所下降，對(duì)生產(chǎn)資料價(jià)格拉動(dòng)作用減弱。今年4月下旬及5月份，鋼材和有色金屬價(jià)格在前4個(gè)月明顯上漲的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了不同程度的回落。目前，鋼材和有色金屬市場(chǎng)成交并不活躍，市場(chǎng)處于觀望時(shí)期。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，受前期產(chǎn)能增長(zhǎng)過(guò)快、國(guó)家宏觀調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，鋼材、有色金屬價(jià)格有進(jìn)一步慣性下跌的可能。但受鐵礦石、電力、運(yùn)輸價(jià)格上漲，企業(yè)生產(chǎn)成本居高不下等

34、因素影響，鋼材和有色金屬價(jià)格下降的幅度不會(huì)很大，預(yù)計(jì)此態(tài)勢(shì)將保持至明年，因此房地產(chǎn)行業(yè)基本上不用太過(guò)擔(dān)心建筑材料價(jià)格的過(guò)度上漲。四 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)研分析4.1 長(zhǎng)沙市近期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況4.1.1 2001-2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)    GDP年均增長(zhǎng)一三.4%    地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)29.6%    全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)35.7%     社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)14.2%   

35、0; 進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)10.5%     直接利用外資四年累計(jì)達(dá)19.一八億美元     城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.9%     農(nóng)村居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8.03%，預(yù)計(jì)2004年農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)4005元2001-2004年房地產(chǎn)投資主要參考指標(biāo) 全年生產(chǎn)總值（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）人均可支配收入（元）居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上漲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）居住消費(fèi)價(jià)格上漲2001年728.08279.808704下降1.7%63.19下降6.4%

36、2002年812.9362.579021下降0.8%81.79下降0.8%2003年928.22494.9799332.3%122.566.5%2004年1108.85668.0911021103.2%175.545.7% 從以上數(shù)據(jù)可以看出，自“十五計(jì)劃”開(kāi)始，長(zhǎng)沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著居民收入增加、對(duì)外貿(mào)易及區(qū)域內(nèi)商業(yè)貿(mào)易的逐步活躍，居民消費(fèi)需求也出現(xiàn)了高漲，房產(chǎn)消費(fèi)作為最基本的生活需求，長(zhǎng)沙市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱以極大的消費(fèi)熱忱，房地產(chǎn)投資也由2001年開(kāi)始基本保持30%以上的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所需的經(jīng)濟(jì)、人口、城市建設(shè)環(huán)境基本具備。4.1.2 2005年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

37、綜合評(píng)述從總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2005年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利條件主要有：一是長(zhǎng)沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會(huì)中心城市以及長(zhǎng)株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項(xiàng)目，投資需求的增長(zhǎng)仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定；二是長(zhǎng)沙融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈、實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步加快，全市工業(yè)化進(jìn)程將進(jìn)入戰(zhàn)略投資引導(dǎo)規(guī)模工業(yè)高速推進(jìn)新階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將形成第二產(chǎn)業(yè)突出發(fā)展和所占比重快速上升的調(diào)整趨勢(shì)；三是隨著消費(fèi)引擎對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，能否進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位，抑制和避免投資瓶頸的過(guò)早出現(xiàn)，是長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式能否實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵。

38、抓住這些有利條件與發(fā)展機(jī)遇，用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)長(zhǎng)沙發(fā)展，實(shí)現(xiàn)在新的發(fā)展平臺(tái)上的再次騰飛是完全可能的。2004年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)重大突破， GDP總量已突破1000億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)、社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破500億元大關(guān)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的城鎮(zhèn)投資突破600億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)、農(nóng)民人均可支配收入突破4000元大關(guān)、轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入將突破200億元大關(guān)、地方財(cái)政收入將突破100億元大關(guān)，同時(shí)工業(yè)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生一個(gè)年產(chǎn)值過(guò)100億元的超大規(guī)模企業(yè)。這些突破說(shuō)明長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新的平臺(tái)。在這新的發(fā)展平臺(tái)上，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式要求有重大的創(chuàng)

39、新才能適應(yīng)發(fā)展，而2005年將是能否實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵年份。2005年5月止，累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資256.96億元，同比增長(zhǎng)36.72%，增幅同比提升2.98個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資229.11億元，同比增長(zhǎng)38.60%。更新改造投資同比增長(zhǎng)45.一三%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)44.92%。商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30.44%，增幅同比回落4.04個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25.78%，增幅同比回落20.47個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨緩，預(yù)計(jì)自六月份開(kāi)始商品房成交面積將有較大比重的下降，但實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)回落的空間不大。4.2 長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃研究長(zhǎng)沙城市面貌日新月異，規(guī)模有很

40、大擴(kuò)展，功能日趨完善，市區(qū)正逐步形成主體沿江呈帶形和周?chē)嘀行?、組團(tuán)式的布局。在規(guī)劃建設(shè)市區(qū)的同時(shí)，還有重點(diǎn)地逐步進(jìn)行了周?chē)擎?zhèn)的規(guī)劃建設(shè)，已有高塘嶺(新建望城縣縣城)、星沙鎮(zhèn)(新建長(zhǎng)沙縣縣城)、寧鄉(xiāng)縣城及丁字灣、銅官等小城鎮(zhèn)，通過(guò)擴(kuò)建新建，具有了一定的基礎(chǔ)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)也有了顯著的增加和改善。總的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙的城市化水平較高，是中部地區(qū)一座人居環(huán)境優(yōu)良的城市。（1）城市規(guī)劃改革開(kāi)放以來(lái)，特別是跨入新世紀(jì)后，長(zhǎng)沙實(shí)施“拓城”戰(zhàn)略，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，以“一主兩次四組團(tuán)”規(guī)劃城市布局，以“兩府四城”建設(shè)為龍頭拓寬城區(qū)空間。根據(jù)國(guó)務(wù)院新批準(zhǔn)的長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)面積擴(kuò)大至2890平

41、方千米，至2020年規(guī)劃城市人口規(guī)模310萬(wàn)，城市建設(shè)用地310平方千米。（2）交通狀況長(zhǎng)沙是中部地區(qū)重要的交通樞紐城市，水陸空交通四通八達(dá)。境內(nèi)有京廣、湘黔、浙贛、洛湛、長(zhǎng)石鐵路線(xiàn)聯(lián)通東西南北；有京珠、長(zhǎng)常、長(zhǎng)永高速和106、107、319國(guó)道縱橫交錯(cuò)，14條省道和106條縣道等密布成網(wǎng)。高速公路里程已達(dá)193千米，等級(jí)公路3361千米，公路密度達(dá)到每百平方千米42.74千米；有湘江千噸級(jí)航道；有全國(guó)最大的內(nèi)河主樞紐港霞凝新港；有設(shè)施先進(jìn)的黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，可直航國(guó)內(nèi)35個(gè)主要城市和香港及曼谷、漢城、釜山等境外城市。使長(zhǎng)沙成為中部地區(qū)物流、人流、信息流的集散中心，東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。（3）

42、公用設(shè)施長(zhǎng)沙城市公用設(shè)施日趨完善。城區(qū)萬(wàn)人擁有車(chē)輛11.9標(biāo)臺(tái),居全國(guó)省會(huì)城市第10位。城區(qū)現(xiàn)有自來(lái)水廠7座，日供水能力一三7萬(wàn)立方米，城區(qū)供水普及率達(dá)100%，人均生活用水擁有量328升/人日，居全國(guó)省會(huì)城市第三位。排水系統(tǒng)較為齊備，排漬能力為23.92萬(wàn)噸/小時(shí)。城區(qū)現(xiàn)有污水處理廠兩座，污水處理率41.1%，居全國(guó)省會(huì)城市第19位，預(yù)計(jì)到2006年污水處理能力達(dá)70%。長(zhǎng)沙有容積5000萬(wàn)立方米的大型垃圾無(wú)害化填埋場(chǎng)，有日處理1640噸的望城縣橋驛鎮(zhèn)的垃圾處理廠。（4）通訊能力全市程控電話(huà)交換容量達(dá)95萬(wàn)門(mén)，智能通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、圖像通信網(wǎng)、多媒體綜合信息網(wǎng)等一八個(gè)通信網(wǎng)已形成，可與全國(guó)

43、各地和世界一八0多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行通訊聯(lián)系。綜合通訊能力在全國(guó)居第三位。（5）人居條件長(zhǎng)沙是全國(guó)省會(huì)城市中唯一的生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)市。城區(qū)突出湖湘文化特色與山水洲城特征的融合，風(fēng)格獨(dú)特。近兩年來(lái)，市區(qū)新增綠地面積700多萬(wàn)平方米，城市綠地率、綠化率分別達(dá)31.07%和36.01%，飲用水水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為96.一三%。空氣中二氧化硫濃度近三年來(lái)年均值一直優(yōu)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量指數(shù)優(yōu)良天數(shù)達(dá)70%。2004年全市城市園林綠地面積達(dá)5907.0公頃，比上年增長(zhǎng)3.4%，人均公共綠地面積7.44平方米，增長(zhǎng)14.3%。森林覆蓋率為53.6%（新標(biāo)準(zhǔn)為49.98%）。全市擁有生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)和單位5個(gè)，

44、自然保護(hù)區(qū)14個(gè)，自然保護(hù)區(qū)面積1.93萬(wàn)公頃。（6）工資與生活水平 長(zhǎng)沙地區(qū)勞動(dòng)工資與生活水平中等。2004年長(zhǎng)沙市城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)11021元，在全國(guó)省會(huì)城市中排第6位，比上年增長(zhǎng)11.0%；農(nóng)村居民人均可支配收入4179元，比上年增長(zhǎng)14.6%，其增速高于城市居民3.6個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高1452元，在全國(guó)26個(gè)省會(huì)城市中居第7位。（7）綠化情況作為全國(guó)省會(huì)城市中唯一的生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)市，公共綠地太少一直是長(zhǎng)沙綠化的“短腿”，近幾年，長(zhǎng)沙在城市綠化方面下了大功夫，興建了一批精品工程，城市綠地率和綠化率不斷上升，創(chuàng)造了良好的人居環(huán)境。1080米長(zhǎng)的湘江風(fēng)光帶尤如

45、綠色珠鏈環(huán)江蜿蜒，五一綠化廣場(chǎng)、步園綠化廣場(chǎng)、芙蓉綠化廣場(chǎng)三大廣場(chǎng)為市民提供環(huán)境一流的休憩場(chǎng)所。長(zhǎng)沙還制定了建設(shè)生態(tài)城市的具體目標(biāo)，到2005年，市民出門(mén)500米見(jiàn)綠將由夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。 未來(lái)發(fā)展，長(zhǎng)沙市將力爭(zhēng)在2014年建成全國(guó)生態(tài)城市;2005年以前建成國(guó)家生態(tài)示范區(qū)；2008年以前建成國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市；到2014年建成生態(tài)市。4.3 人口分布狀況分析 2004年全市總戶(hù)數(shù)為一八0.05萬(wàn)戶(hù)，比上年增加2.95萬(wàn)戶(hù)，各區(qū)縣（市）均有增加。全市年末總?cè)丝跒?10.38萬(wàn)人，比上年增加8.62萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.4%，其中男性人口為3一三.76萬(wàn)人、女性人口為296.62萬(wàn)人，比上年分別增加4.3

46、7萬(wàn)人和4.25萬(wàn)人，全市總?cè)丝诒３值退僭鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在全市總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為312.45萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.19%，比上年增加16.56萬(wàn)人，增幅上升2.03個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口所占比重達(dá)51.19%，居全省首位，高于全省平均水平（35.50%）一五.69個(gè)百分點(diǎn)。 人口密度是表現(xiàn)人口分布的主要形式和衡量人口分布地區(qū)差別的主要指標(biāo)。2004年全市人口密度為每平方公里516人，比上年增加7人。從全市各區(qū)縣（市）人口密度情況看，目前人口密度最大的是芙蓉區(qū)，每平方公里達(dá)8486人；其次是天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)，每平方公里人口密度分別為5674人、4036人、2777人和2一三8人，五

47、區(qū)人口密度均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平；望城縣人口密度為516人，與全市平均水平持平；人口密度處于全市平均水平以下的有瀏陽(yáng)市、長(zhǎng)沙縣和寧鄉(xiāng)縣，其中人口密度最小的是瀏陽(yáng)市，每平方公里266人。從近幾年全市各區(qū)縣（市）人口總量分布情況看，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)五城區(qū)人口居住稠密，長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市人口相對(duì)稀少，全市人口地域分布格局依舊。4.4 居民收入及住房消費(fèi)比例分析2001-2004年長(zhǎng)沙市居民收入及支出分析表 年份人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均消費(fèi)支出（元）200112436870477452002一三747902178542003一五506993383302

48、004一八29611020.59031.6 自2001年至2004年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的拉動(dòng)作用是很明顯的,居民收入在居住方面的消費(fèi)支出也逐年遞增,在2002年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)21%，2003年增長(zhǎng)6.1%，2004年增長(zhǎng)16.7%。各個(gè)年度的居民消費(fèi)支出在居住方面受到一定的政策影響，但總體增速還是基本保持均衡，由此可見(jiàn)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)中是符合市場(chǎng)規(guī)則的，所謂“泡沫”成分是很少的。預(yù)計(jì)2005年居住消費(fèi)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但與2004年及以前的居住消費(fèi)支出將更加理性。4.5 城市建設(shè)發(fā)展及遠(yuǎn)景分析 長(zhǎng)沙城市規(guī)劃注重發(fā)揮長(zhǎng)沙山、水、洲、城融為一體的優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持“顯山、露水、見(jiàn)秀”的原則，突出長(zhǎng)沙

49、的城市特色和個(gè)性，確立了“一江兩岸、西文東市、六橋三環(huán)、山水洲城”的格局；確定了高新技術(shù)和優(yōu)秀文化帶動(dòng)的方針，明確了長(zhǎng)沙科教、商貿(mào)、文化、信息四個(gè)中心的功能定位，制定了“東引西拓、優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)、環(huán)境先導(dǎo)、城市提升”四大發(fā)展戰(zhàn)略。至2005年上半年，大規(guī)模城市建設(shè)使城市面積擴(kuò)大，省、市、區(qū)政府的動(dòng)遷帶動(dòng)了一部分新城區(qū)的發(fā)展。目前，河西板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸升溫，長(zhǎng)沙市東部、南部板塊的居住、商業(yè)氛圍也日漸濃厚。尤其是城南板塊，省政府新址的啟用，長(zhǎng)株潭融城計(jì)劃的落實(shí)，使城南板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值越來(lái)越高，一部分商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了銷(xiāo)售情況的局面，其他住宅項(xiàng)目前期銷(xiāo)售情況也相當(dāng)不錯(cuò)，證明天心區(qū)內(nèi)的城南板塊的居

50、住、商業(yè)價(jià)值是非?？捎^的。 五 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析5.1 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)展綜述5.1.1發(fā)展輪廓全面分析目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，我們可以很清晰的看到其發(fā)展輪廓。一方面，隨著市政府的西遷和麓谷科技園形成，有向西北拓展之勢(shì)，西北板塊將逐步從湘江沿線(xiàn)開(kāi)始穩(wěn)步向前發(fā)展；另一方面，省政府南遷、“長(zhǎng)、株、潭”融城計(jì)劃的逐步實(shí)施，將全面引領(lǐng)市場(chǎng)往南城區(qū)及新城區(qū)發(fā)展。另外，大學(xué)城與猴子石大橋的拉通，西南方向的地產(chǎn)市場(chǎng)將與整個(gè)湘江沿線(xiàn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一同呼應(yīng)，進(jìn)入“推陳出新”的發(fā)展階段。而市內(nèi)的老城區(qū)，雖然地塊儲(chǔ)備量不足，拆遷成本過(guò)高導(dǎo)致拿地困難，但只要土地有量放，便也難逃“資本大鱷”的手掌。值

51、得注意的是星沙板塊，衛(wèi)星作用的逐步體現(xiàn)，同時(shí)浮出水面的就是在良好的規(guī)劃條件下而誕生出的一批精品樓盤(pán)，其發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)是該板塊內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)之一。5.1.2 價(jià)格及供求走勢(shì)在地產(chǎn)市場(chǎng)中，不論是開(kāi)發(fā)還是購(gòu)買(mǎi)，都有一個(gè)不成文的定律：地段、地段、除了地段還是地段！實(shí)際上，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的軸心問(wèn)題。以城市中心向外走，土地、房產(chǎn)的價(jià)格在項(xiàng)目發(fā)展水平一致的情況下幾乎都呈下降趨勢(shì)。從地域上來(lái)說(shuō)，市中心位置樓盤(pán)價(jià)格繼續(xù)保持現(xiàn)有水平略有上漲，而中心邊緣地區(qū)價(jià)值地段的樓盤(pán)價(jià)格 “上行”空間較小。目前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品價(jià)格線(xiàn)分布并不是很均勻，2300-3500元左右的住宅量是最大的，在2000-250

52、0元以下的住宅產(chǎn)品卻較少，明顯滿(mǎn)足不了市場(chǎng)需求；而經(jīng)過(guò)多年的資本積累，市內(nèi)一部分人已經(jīng)具備了購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)豪宅的能力，可市場(chǎng)上卻并無(wú)真正意義上的頂級(jí)豪宅出現(xiàn)，從而抑制了一部分人的需求。由此分析，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了“兩頭小，中間大”的局面。再回歸到價(jià)格上，出現(xiàn)不同物業(yè)類(lèi)型不同的價(jià)格走勢(shì)也就不足為奇了！受到政府的宏觀調(diào)控，尤其是近期6月1日房地產(chǎn)新政實(shí)施，長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望心理，大部分購(gòu)房者都暫緩購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。當(dāng)前長(zhǎng)沙市3000元以上單價(jià)的住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)遇到了很大阻力，近期成交量也隨之下降。預(yù)計(jì)2005年7、8、9月將是長(zhǎng)沙樓市的觀望期，在這段時(shí)間以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介企業(yè)都面臨很大的生存壓

53、力，但總體降價(jià)空間不大，只可能會(huì)有部分樓盤(pán)以促銷(xiāo)的形式讓一部分利給購(gòu)房客戶(hù)。5.1.3 開(kāi)發(fā)規(guī)模及水平從最初的小規(guī)模商住樓開(kāi)發(fā)，到小型社區(qū)開(kāi)發(fā)的出現(xiàn)，再到中、大型主題社區(qū)及主題商業(yè)地產(chǎn)的并駕齊驅(qū)，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越成熟，物業(yè)品質(zhì)也逐步上升，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，開(kāi)發(fā)水平還將上升一個(gè)新臺(tái)階！在居住物業(yè)和商用物業(yè)都面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力的背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，推廣成本越來(lái)越高，加上其他方面的利潤(rùn)削減，贏利機(jī)會(huì)正逐漸減少，新的開(kāi)發(fā)模式于是呼之欲出。將有一部分開(kāi)發(fā)商依靠長(zhǎng)沙豐富的旅游資源而延伸出以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)。特別是已擁有湘江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)休閑度假主題項(xiàng)目，將成

54、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的突破口。另一部分開(kāi)發(fā)商將商用物業(yè)和居住物業(yè)仍列為突破方向，尋求在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品檔次、功能布局、新型概念及開(kāi)發(fā)主題上的超越。從而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)則。2005年一季度長(zhǎng)沙市非住宅商品房建設(shè)比重有所下降，全市共有一五2棟商品房被批準(zhǔn)上市。批準(zhǔn)預(yù)售總建筑面積為92.48萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)-23.00%，其中住宅預(yù)售面積為77.38萬(wàn)平方米，辦公用房預(yù)售面積為1.30萬(wàn)平方米，商業(yè)用房預(yù)售面積為11.97萬(wàn)平方米。在批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中，住宅占上市總量的比重為83.67%，比去年同期增加11.49個(gè)百分點(diǎn)。辦公用房的比重為1.41%，商業(yè)用房的比重為12.94%，我市非住宅商品房的建設(shè)比重有所下降。由于預(yù)售門(mén)檻的提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到商品房預(yù)售許可證的難度加大，導(dǎo)致一季度我市