買賣房屋合同（精編版）

1、.買賣房屋合同二手房買賣居間合同存在的法律問題x生貴某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向法院起訴 x 某某，索要十萬五千元居間效勞費(fèi)， x某某那么辯稱要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。某認(rèn)為原告是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)公司，在為 x 某某提供居間效勞時(shí)，沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，原告提供的房源信息不具備交易法定條件，沒有完成交易; 房主通過原告已解除了買賣合同，原告主x 高達(dá)十萬八千元的居間費(fèi)，于法于理于情不通。居間費(fèi)是否該付, 交易的未完成是否影響居間協(xié)議的效力, 居間人的義務(wù)有哪些, 這是需要通過本案查清并得出答案的。案件根本領(lǐng)實(shí)情況: x 某某通過征婚后認(rèn)識(shí) x 某， x租住在貴賓大酒店，給x某某打說要買房， x某于 4

2、月 24 日在云路分店聯(lián)系了一套樓房，因未交定金，地產(chǎn)分店沒讓簽合同。后某分店的文某得知情況后，打與 x 某聯(lián)系，告訴 x 某說房主程某在華庭的一套房子出讓。4 月 25 日 文某帶 x 某在某分店簽訂合同，為避房產(chǎn)交易稅，中介為雙方擬定兩套合同。簽合同前文某問帶定金沒有， x 某說沒帶，又問x 帶 xx沒有， x 某說沒帶，文某回頭問x 某某， x 某某回復(fù)說只帶了xx，文某就說那就用陳某的名字簽吧，這樣三方在文某事先寫好的合同上簽了名。簽名后 x 某向文某索要產(chǎn)權(quán)證，房主及原告的代辦人稱第二天再讓看產(chǎn)權(quán)證，4 月26 日 x 某某與 x 某、房主程某還有文某在位于街邊銀行等待拿產(chǎn)權(quán)證，雙方

3、商議拿到產(chǎn)權(quán)證再付訂金，等了一下午，產(chǎn)權(quán)證沒拿到，訂金也就沒有打。27 至 29 日x 某某查知此房是貸款抵押的房產(chǎn)不能交易。合同寫的是甲乙雙方委托，擁金收取條款也是雙方負(fù)擔(dān)，但中介方只向x 某某單方收取，居間合同中關(guān)于傭金負(fù)擔(dān)的條款沖突， x 某某認(rèn)為此項(xiàng)未向其明確，是中介后填寫。中介未向x 某某提到此房是否有共有權(quán)人以及共有權(quán)人對(duì)交易的書面聲明，于是x 某某找 x 某要文某的，.給文某打說這房子有問題，要求撤銷合同。5 月 4 日房東共有產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系到x某某， 見面后把事先準(zhǔn)備好的解約協(xié)議交給x 某某，稱解除合同，文某說解除合同就沒什么事了。現(xiàn)原告起訴索要十萬八千元的中介費(fèi)，x 某某覺得中介

4、與x 某用婚姻房產(chǎn)做誘， x 某某訂約有一種掉入陷阱的感覺。?合同法?第五十二條規(guī)定了合同無效的條件，?房地產(chǎn)管理法 ?第四十七條、 ?擔(dān)保法?第三十三條、第四十九條、?民法通那么 ?第七十八條、 ?民法通那么假設(shè)干問題的意見?第 89條、?合同法? 第四百二十五條、第四百二十七條、第三十九條、第四十條、第四十一條，?最高人 民法院關(guān)于適用合同假設(shè)干問題的解釋二?第六條、第九條、第十條分別規(guī)定了合同效力、取得抵押權(quán)人同意前方可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的條件、共同共有人出讓共有財(cái)產(chǎn)未 經(jīng)另一方同意出讓無效、居間人必須提供真實(shí)可靠的房源信息等規(guī)。本案中居間方 為 x 某某提供房源時(shí)存在信息不真實(shí)的現(xiàn)象，所簽合

5、同出現(xiàn)無效情形，中介提供的格式條款中對(duì)自己免責(zé)的內(nèi)容，未能采取合理方式提請(qǐng)x 某某注意其免除或限制責(zé)任的條款，隱瞞出讓方不具備轉(zhuǎn)售房屋的條件，加重了x 某某的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，目的在于收取高額中介費(fèi)，該合同對(duì)x 某某不能產(chǎn)生法律效力。?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?和市行業(yè)規(guī)定，居間機(jī)構(gòu)不得代理不具備出售條件的房屋，不得以合理避稅和減輕交易為借口誘當(dāng)事人簽訂陰陽合同，加速促成交易。殊不知一旦出現(xiàn)糾紛， 就會(huì)發(fā)現(xiàn)中介強(qiáng)詞奪理，偷稅漏稅的行為一旦被查處，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)立即推卸責(zé)任， 納稅人還會(huì)按偷漏稅受到稅務(wù)部門的處分甚至刑事責(zé)任。市住房城鄉(xiāng)建立委員會(huì)曾屢次警示中介機(jī)構(gòu)，不得為委托人訂立黑白合同，陰陽合同存在

6、以合法的形式掩xx目的，涉及 xx無效，因此 x 某某對(duì)中介方為得到傭金收入而促成交易雙方簽訂陰陽合同的行為提請(qǐng)法庭按無效處理。依據(jù)中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，居間人負(fù)有審核與訂約有直 接影響的重大事項(xiàng)的義務(wù)，如果對(duì)事關(guān)訂約決策的事項(xiàng)沒有向委托如實(shí)報(bào)告，如果 不明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交易中止時(shí)的處理比例，有違背行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之嫌，有損消費(fèi)者合法 權(quán)益。中介機(jī)構(gòu)對(duì)未盡事宜應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任也沒有寫到合同里，此舉不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。中介方通過自制格式合同條款或在補(bǔ)充協(xié)議中增 加條款等方式對(duì)合同示x 文本內(nèi)容進(jìn)展不合理的刪改，不等消費(fèi)者認(rèn)真閱讀各項(xiàng)條款便要當(dāng)事人簽字，導(dǎo)致交易當(dāng)事人倉促中入公司事先設(shè)置的收費(fèi)阱中。市建委?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)

7、紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營場所信息公示的通知?關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽 約流程等有關(guān)問題的通知?關(guān)于落實(shí)同一購房家庭只能在本市新購置一套商品住房 有關(guān)政策的通知 ?中華人民 xx國城市房地產(chǎn)管理法 ?、?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?經(jīng)紀(jì)人管理方法 ?國家計(jì)委建立部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?人事部建立部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施方法的通知?規(guī)定，中介不得將交易資金存入本單位賬戶。律師點(diǎn)評(píng): 居間人在交易中所起的中介作用看，居間人一般具有相應(yīng)的知識(shí)和能力及從業(yè)條件， 委托人正是由于自身精力缺乏，才委托居間人從事居間活動(dòng)，對(duì)居間人提供的信息存在很大程度的依賴，因

8、此，如果不對(duì)居間人提供信息的x 圍和程度作一根本限制，極易損害委托人的利益。因此依據(jù)誠信原那么，居間人雖不負(fù)積極調(diào)查義務(wù)，但就應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同行業(yè)居間活動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)訂約有直接影響的重大事項(xiàng)如實(shí)報(bào)告委托人，對(duì)無訂約能力的相對(duì)人，不得為其充當(dāng)媒介，案中居間人作為具有專業(yè)資質(zhì)的中介效勞機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)意識(shí)到房屋權(quán)屬抵押權(quán)人、共有權(quán)人對(duì)出讓的意見，是訂立二手房轉(zhuǎn)讓合同的重要事項(xiàng)，也是居間人應(yīng)當(dāng)知道并有能力準(zhǔn)確掌握的信息，因此居間人在為委托人提供房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證明，并將查驗(yàn)后的準(zhǔn)確信息如實(shí)報(bào)告委托人，并不得誘使交易雙方訂立黑白陰陽合同。居間人違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)的情形 : 包括應(yīng)報(bào)而不報(bào)、過失錯(cuò)誤報(bào)告和隱

9、瞞、虛假報(bào)告，本案居間方出于過失沒有準(zhǔn)確掌握信息，應(yīng)屬于過失報(bào)告。居間合同是雙務(wù)有償性，要求居間人應(yīng)忠實(shí)盡力地促成合同成立，違背委托人的真實(shí)意愿且損害其利益，要么無效要么撤銷，委托人的合同目的并未實(shí)現(xiàn)。因此，依據(jù) ?合同法?第四百二十五條第二款規(guī)定，無論哪種情形的不實(shí)報(bào)告，只要足以損及委托人利益，居間人均不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。雖然合同法四百二十五條未對(duì)過失錯(cuò)誤居間的法律責(zé)任作出規(guī)定，但依據(jù)?合同法?總那么關(guān)于違約責(zé)任的一般規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，因此，原告應(yīng)對(duì)其未妥當(dāng)履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)的違約行為承當(dāng)責(zé)任，被告也有權(quán)要求減免中介費(fèi)。法律檢索 : ?中華人民 xx國合同法 ?第四百二十四條居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的時(shí)機(jī)或者提供訂立合同的媒介效勞，委托人支付報(bào)酬的合同。第四百二十五條居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。第四百二十六條居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)