[教學(xué)]全款及按揭流程

1、房產(chǎn)證的過戶和貸款的案件（a類）一.辦件流程1. 全款過戶簽訂買賣合同-申請(qǐng)購房資格表（去房地局申請(qǐng)）-銀行監(jiān) 管購房資金-過戶-房款解凍物業(yè)交割-一（交屋）（20個(gè)工作日）領(lǐng)房產(chǎn)證結(jié)案所要資料：1.賣方：房產(chǎn)證（該房產(chǎn)必須無貸款，有貸款的先 向銀行還清貸款，辦理撤押手續(xù)。）、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人身份證、戶 口本、結(jié)婚證（或單身證明或離婚證、離婚協(xié)議、離婚后未婚 證明、單身聲明公證，若為婚前財(cái)產(chǎn)則需要出具結(jié)婚登記審查 處理表）、大修基金票、個(gè)人私章（l5cm*1.5cm）以及房地局 認(rèn)為需要提供的其他證明材料和文件房主方：產(chǎn)權(quán)人本人死亡的或牽扯繼承的 如果產(chǎn)權(quán)人（房屋共有人）本人不能到達(dá)過戶的 產(chǎn)權(quán)人

2、為公司企業(yè)的 房改房產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)不足100%的以上四種特殊案件，請(qǐng)咨詢信貸部。2買方:身份證、戶口本、購房資格屮請(qǐng)表、結(jié)婚證（或單身證明或離婚證、離婚未再婚證明），外地戶口需要在西安繳 納的社保證明和納稅證明。以及房地局認(rèn)為需要提供的其他證 明材料和文件2. 過戶按揭（商業(yè)貸款）簽訂合同-銀行評(píng)估銀行審貸-購房資格申請(qǐng)-銀行 面簽一過戶一放款物業(yè)交割一領(lǐng)房產(chǎn)證抵押-銀行 取他項(xiàng)權(quán)利證-結(jié)案所要資料：1賣方：房產(chǎn)證（該房產(chǎn)必須無貸款，有貸款的先 向銀行還清貸款，辦理撤押手續(xù)。）、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人身份證、戶 口本、結(jié)婚證（或單身證明或離婚證、離婚協(xié)議、離婚后未婚 證明、單身聲明公證，若為婚前財(cái)產(chǎn)則需要出

3、具結(jié)婚登記審查 處理表）、大修基金票、個(gè)人私章（1.5cm*1.5cm）以及房地局 認(rèn)為需要提供的其他證明材料和文件房主方：產(chǎn)權(quán)人本人死亡的或牽扯繼承的 如果產(chǎn)權(quán)人（房屋共有人）本人不能到達(dá)過戶的 產(chǎn)權(quán)人為公司企業(yè)的 房改房產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)不足100%的以上四種特殊案件，請(qǐng)咨詢信貸部。2. 買方:身份證、戶口本、購房資格申請(qǐng)表、結(jié)婚 證（或單身證明或離婚證、離婚未再婚證明）、主貸款人為外地 戶口需要提供在西安繳納的社保證明和納稅證明。以及房地局 認(rèn)為需要提供的其他證明材料和文件3 過戶按揭（公積金貸款和公積金貸款+商業(yè)貸款）同商業(yè)貸款，審貸為西安市公積金屮心而非銀行。所要資料：同商業(yè)貸款，買方需額外

4、提供連續(xù)繳納一年以上公 積金證明。公積金貸款難度大，放款難，一般建議想做公積金貸款的客戶 選擇商業(yè)貸款，購房后去公積金中心提取口己繳納的公積金。購房方在貸款存續(xù)期間，每年都可向西安市公積金管理屮心屮 請(qǐng)一次提取公積金，最多不超過3次。二稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)a. 商品房住宅1 城六區(qū)的房屋的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅：評(píng)估值的1%-3%90平米以內(nèi)（首套）：評(píng)估值*1%90平米（包含90平米）144平米（首套）：評(píng)估值*1.5%144平米以上（包含144平米）或二套：評(píng)估值*3%個(gè)人所得稅:評(píng)估值*1 %營業(yè)稅:144平米以內(nèi)：五年內(nèi)的收取評(píng)估值的5.6%房產(chǎn)證滿五年的免征營業(yè)稅144平米以上：五年內(nèi)的收取評(píng)估值的5.

5、6%房產(chǎn)證滿五年的收取評(píng)估值與上次購房價(jià)差額的5.6%登記費(fèi)：80元/件交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元由于房管局現(xiàn)在全部聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在不需要核檔2 長安區(qū)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅和城六區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)一樣個(gè)人所得稅：一般也是1% （若房主所出售房屋是唯房產(chǎn)證滿五年則可免征個(gè)人所得稅）營業(yè)稅：和城六區(qū)的一樣水利建設(shè)費(fèi)：評(píng)估值的1.08%登記費(fèi)：80元/件交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元評(píng)估費(fèi)（0.5%）3. 高新區(qū)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅和城六區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)一樣個(gè)人所得稅：一般也是1% （若房主所出售房屋是唯且房產(chǎn)證滿五年則可免征個(gè)人所得稅）營業(yè)稅：和城六區(qū)的一樣登記費(fèi)：80元/件交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元b. 其他套住房且套住房并1 土地出讓金房改房：

6、評(píng)估值的1%安居房：評(píng)估值的2%經(jīng)濟(jì)適用房：評(píng)估值的15%2. 交易手續(xù)費(fèi)房改房:面積*3元安居房：面積*3元經(jīng)濟(jì)適用房：面積*3元c. 房屋繼承費(fèi)用1、繼承公證費(fèi)（各公證處收取費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不同）例如：西安市公證處每平米60元陜西省漢唐公證處市場(chǎng)價(jià)的2%2、登記費(fèi):80元/件d. 房屋贈(zèng)與的費(fèi)用1、贈(zèng)與公證費(fèi)（各公證處收取費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不同）例如：西安市公證處每平米60元陜西省漢唐公證處市場(chǎng)價(jià)的2%2、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估值*0.5%3、契稅：3%4、交易服務(wù)費(fèi)：住宅6元/平米 其他10元/平米5、登記費(fèi)80元提醒：贈(zèng)與的房子再買賣無論無論房產(chǎn)證是否過五年都需繳納營業(yè)稅（評(píng)估價(jià)*5.6%）、個(gè)人所得稅（評(píng)估

7、價(jià)和原始購房價(jià)差額*20%）。三限購令西安：九區(qū)：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、渝橋區(qū)、未央 區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)四縣：周至縣、藍(lán)田、戶縣、高陵縣內(nèi)容：1商品住房、二手住房、公寓、拆遷安置房和商住屬于限購 類型；商鋪、寫字間、廠房、車庫不限購。2限購在執(zhí)行屮都是按家庭來界定的，如果兩代人戶口在一個(gè)戶口簿上，只要超過18歲就可以作為一個(gè)獨(dú)立家庭去認(rèn)定住房情況;3 本地學(xué)校的集體戶口也在限購之內(nèi)；4. 西安市駐軍軍官不限購房；士官不得購買。5. a.西安市戶口以家庭為單位可以購買兩套、b外地戶口以家庭為單位可以購買一套四.公司所收費(fèi)用1. 屮介費(fèi)：買賣雙方各承擔(dān)成交價(jià)的1.5% （若房主是凈拿價(jià)則客戶承擔(dān)成交價(jià)3%2. 代辦過戶費(fèi)1000/件3. 商業(yè)貸款代辦費(fèi)：貸款額的1.8%（長安區(qū)的外加一個(gè)評(píng)估費(fèi)評(píng) 估值的千分之五）4. 公積金貸款的收費(fèi)：貸款代辦費(fèi)2% （擔(dān)保費(fèi):每壹萬收130元）5. 房產(chǎn)證抵押貸款費(fèi)用：所貸款項(xiàng)的5%其他特殊證明材料需咨詢信貸部五.注意事項(xiàng)房產(chǎn)證過戶，房地局要求產(chǎn)權(quán)人明晰，房產(chǎn)證無抵押，貸款，債 務(wù)糾紛，其他民事他項(xiàng)權(quán)利。二手房過戶流程復(fù)雜，繁瑣，各店經(jīng)紀(jì)人在簽訂買賣契約時(shí)可向 信貸部咨詢。凡是婚前所購買房產(chǎn)，過戶時(shí)須調(diào)取賣方結(jié)婚登記