廣州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、華南（國(guó)際）建材市場(chǎng)華南（國(guó)際）建材市場(chǎng) 目目 錄錄 11小引12經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)13居民生活水平14經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析15當(dāng)?shù)厝丝诜治?6結(jié)論 21住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析22惠州惠陽(yáng)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究23消費(fèi)需求分析 31全國(guó)建材專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀32全國(guó)建材專業(yè)市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)分析33國(guó)內(nèi)建材市場(chǎng)形成的成因分析34惠陽(yáng)區(qū)建材商圈分析35結(jié)論 41企業(yè)所有制形成、企業(yè)發(fā)展歷史42企業(yè)決策能力、管理能力、人力資源能 力43公共關(guān)系能力44戰(zhàn)略目標(biāo)45企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力 51項(xiàng)目區(qū)位條件52項(xiàng)目用地條件分析53城市規(guī)劃因素54政策限制或鼓勵(lì)55項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 第一部分第一部分 社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析

2、惠州地區(qū)地理資源集山、瀑、潭、江、湖、海于一體，是人文資源非常豐富的旅游城市。惠州地區(qū)正面臨著一次大的發(fā)展機(jī)遇：全國(guó)最大的中外合資企業(yè)中海殼牌南海石化項(xiàng)目已全國(guó)動(dòng)工，并將于2005年投產(chǎn)，世界500強(qiáng)中已有17家落戶惠州地區(qū)，惠州地區(qū)已成為社會(huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地區(qū)。 同時(shí)因大亞灣經(jīng)濟(jì)的崛起，惠陽(yáng)也同步跨出了漂亮的一步。 改革開(kāi)放以來(lái)，惠州地區(qū)工業(yè)得到快速發(fā)展，目前已建立起電子、化工、紡織、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)。如今，中海殼牌南海石化項(xiàng)目在惠陽(yáng)大亞灣順利推進(jìn)，電子信息業(yè)已成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，惠州地區(qū)也從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)區(qū)域變成一個(gè)工業(yè)化與信息化并舉發(fā)展的新興城市?；葜莠F(xiàn)有外資企業(yè)8000多家，實(shí)際利

3、用外資93.5億美元，在2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、增速創(chuàng)近五年新高的基礎(chǔ)上，又形成以tcl、德賽、麥科特、紡工和華陽(yáng)五大集團(tuán)為首的一批企業(yè)集團(tuán)，及南海石化巨型項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)，給處于新的歷史背景底下的惠州經(jīng)濟(jì)注入一股巨大的活力。 可以得出結(jié)論：在未來(lái)10年內(nèi)，惠州的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速、穩(wěn)定的發(fā)展，特別是惠陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體上仍將持續(xù)穩(wěn)步高漲的趨勢(shì)，惠陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展具有廣闊的前景，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)810年，大亞灣區(qū)將投入1100億元的建設(shè)資金，不包括已經(jīng)投入和正在投入的石化工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)配套建設(shè)資金的投入。 開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)是：惠州中心城市的重要組成部分，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主，逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口

4、，協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化的城市化地區(qū)。按城市功能區(qū)分，未來(lái)的大亞灣將具有六個(gè)城市區(qū)域。南面濱海區(qū)和葵灣半島是一個(gè)功能齊全、客貨兩運(yùn)的現(xiàn)代港區(qū)；東面的霞涌是一個(gè)旅游、商住區(qū)；霞涌和中心區(qū)之間是大型的石化區(qū)，位于中部的中心區(qū)將是一個(gè)行政、金融和商貿(mào)的中心；西南的西區(qū)將是一個(gè)鋼鐵工業(yè)城和高新技術(shù)工業(yè)區(qū)。 西南海濱區(qū)、山區(qū)和海島還有待規(guī)劃。預(yù)計(jì)在未來(lái)十年內(nèi)，大亞灣將發(fā)展成為一個(gè)新興的港口工業(yè)明星城市，并以鮮明的“個(gè)性特征”屹立于粵港澳經(jīng)濟(jì)圈，那時(shí)的大亞灣將成為香港的重要分流港和京九鐵路南端最便捷的出海口，并極有可能與香港、深圳優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，組成一個(gè)世界級(jí)的主樞港群；將成為廣東省主要的大型石化、鋼鐵

5、工業(yè)基地和東部沿海工業(yè)走廊的發(fā)展核心；將成為我國(guó)兼有海洋、海島旅游、山地探險(xiǎn)和大工業(yè)旅游特色的重要旅游城市；還將通過(guò)兩條工業(yè)走廊與惠城區(qū)連接，形成以惠州大亞灣為中心區(qū)的功能齊全的組團(tuán)式現(xiàn)代化城市。近5年惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：圖表一：圖表一：2003年末，全市在崗職工50.24萬(wàn)人，比2002年增加2.77萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.8%；全年在崗職工工資總額64.41億元，增長(zhǎng)23.1%；在崗職工全年平均工資收入13265元，比上年增加1949元，增長(zhǎng)17.2%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)16.6%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9179.74元，增長(zhǎng)27.5%；農(nóng)村居民人均純收入4054元，比上

6、年增長(zhǎng)3.9%。（摘自惠州市統(tǒng)計(jì)局2003年人民生活統(tǒng)計(jì)表）由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可知：2004年在市政八項(xiàng)民心工程、旅游區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、石化工程等產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)下，惠州居民經(jīng)濟(jì)水平將會(huì)在原來(lái)基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。據(jù)調(diào)查，居民近幾年投資領(lǐng)域?yàn)榛?、股票、房地產(chǎn)等行業(yè)。 大亞灣建區(qū)十多年，今年上半年，全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值15億元，比去年同期增長(zhǎng)（簡(jiǎn)稱比增，下同）70%；工業(yè)總產(chǎn)值15.6億元，比增44.2%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入10343.6萬(wàn)元，比增96.8%；實(shí)現(xiàn)國(guó)稅、地稅兩稅總量13.7億元，比增54.6%；完成國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資總額46.8億元，比增17.7倍。圖表二：圖表二：圖表三：圖表三： 自1998年，

7、惠州經(jīng)濟(jì)處于逐步穩(wěn)步、健康發(fā)展之中，政府的宏觀調(diào)控及其行業(yè)規(guī)范舉措明顯加強(qiáng)，為惠州以電子、紡織、化工、機(jī)械為主的支柱產(chǎn)業(yè)的快速、良性發(fā)展提供了高效保障。近年來(lái)隨著殼牌石化項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目、生活配套事業(yè)、交通建設(shè)工程的逐步推進(jìn)、落實(shí)，使之成為五湖四海、八方賓客所矚目的城市，帶動(dòng)和促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。特別是2005年石化項(xiàng)目的投產(chǎn)，更為惠州惠陽(yáng)區(qū)各行業(yè)的發(fā)展起到了大力拉動(dòng)作用，在此要提到的是惠陽(yáng)區(qū)的西部工業(yè)園區(qū)可以說(shuō)是一系列項(xiàng)目的標(biāo)志。 西部工業(yè)園區(qū)（惠陽(yáng)）是整個(gè)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)的重要基地，政府在不斷加大工作力度，增創(chuàng)園區(qū)新優(yōu)勢(shì)，提高園區(qū)吸引力，把園區(qū)逐步建成為功能完善、布局合理、

8、設(shè)施配套、科技密集、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)園，使之與東部石化工業(yè)區(qū)相互輝映，有效提升園區(qū)的工業(yè)發(fā)展水平。并重點(diǎn)抓好西二大道續(xù)建工程和西三大道、西a路完善工程等建設(shè)，打通園區(qū)東、西、南、北出口；加緊完善響水河工業(yè)園二期和西區(qū)科技園的配套設(shè)施，提升園區(qū)的檔次和水平。加大對(duì)現(xiàn)有企業(yè)的支持力度，力促企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)、滾動(dòng)發(fā)展。 2003年末，惠州市全市戶籍總?cè)丝跒?21.61萬(wàn)人。其中非農(nóng)業(yè)人口111.85萬(wàn)人，占39.1%；農(nóng)業(yè)人口209.76萬(wàn)人，占60.9%。全市男性人口為162.14萬(wàn)人，占51%；女性為159.47萬(wàn)人，占49%。全年全市出生人口2.77萬(wàn)人，出生率為9.5；自然增長(zhǎng)率為5.1。（

9、摘自惠州市統(tǒng)計(jì)局），惠州各個(gè)區(qū)域人口數(shù)量圖表如下。另外，惠州市近五年高增長(zhǎng)的群體中，有10萬(wàn)企業(yè)白領(lǐng)進(jìn)駐惠州城區(qū)，此部分人已成為惠州服務(wù)業(yè)、房產(chǎn)業(yè)世大載體。圖表四：圖表四：由于政府大力吸引外資，市政公共配套建設(shè)力度的加強(qiáng)，惠州、惠陽(yáng)區(qū)的城市面貌發(fā)生了巨大的變化，在榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家雙擁模范城市”、“國(guó)家造林綠化十佳城市”等金牌及“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”的基礎(chǔ)上，一座現(xiàn)代石化、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)與山水、文化交融的現(xiàn)代化城市已具雛形。已成為社會(huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地區(qū)，為今后的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展提供了一個(gè)難逢的機(jī)遇，為固定資產(chǎn)業(yè)的

10、發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的發(fā)展前景。近幾年來(lái)，惠州、惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和居民生活水平穩(wěn)步提高，居民收入不斷增加，支付能力顯著增強(qiáng)，加上房改及配套政策的出臺(tái)和住房金融體系的初步建立，為樓市的發(fā)展提供了保障，商業(yè)投資項(xiàng)目也越來(lái)越密集。第二部分第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 90年代初，惠州、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)掀起熱潮，從1992年到1993年，有上千家房產(chǎn)公司蜂擁而來(lái)，廣征地、大投入，全面開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)交易量猛增。1993年商品銷售面積90。28萬(wàn)平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43。9億元。此違背了市場(chǎng)規(guī)律的過(guò)熱現(xiàn)象終不能長(zhǎng)久，從1993年下半年起，留下了許多爛尾樓，惠州、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了低迷時(shí)期

11、。 從1998年起，為了解決歷史遺留問(wèn)題，市政府采取了靈活而寬松政策，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠措施，如減免行政收費(fèi)，或拍賣或合作，激活這些多年的爛尾樓。政府的支持，引進(jìn)了大量的外來(lái)資金和本地企業(yè)參與改進(jìn)，惠州、惠陽(yáng)區(qū)90%以上的爛尾樓得到復(fù)工，最為典型的莫過(guò)于“人人樂(lè)、麗日、四?；▓@”項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已由當(dāng)年的1089家整頓、規(guī)范為300多家。隨著2002年11月中旬中海殼牌南海石化項(xiàng)目奠基建設(shè)，惠州固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出成倍增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年上半年，全市完成固定資產(chǎn)投資84.11億元，比上年同期增加54.07億元，增長(zhǎng)1.8倍，增幅居全省同期各市首位。由此帶來(lái)的惠州經(jīng)濟(jì)總量加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，

12、使惠州、惠州區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有了堅(jiān)強(qiáng)的發(fā)展后盾?；葜菔行姓^(qū)劃調(diào)整，由沿江城市向?yàn)I海城市發(fā)展，惠州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，對(duì)兩江四岸的整治以及惠州大道和舊城改造，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，房地產(chǎn)業(yè)有了更大的發(fā)展空間。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局初步統(tǒng)計(jì)：2003年全年惠州市房地產(chǎn)投資總額為232193萬(wàn)元，其中住宅投資156430萬(wàn)元，商品房施工面積271.84萬(wàn)平方米，商品房竣工面積88。96萬(wàn)平方米，商品房銷售面積73.73萬(wàn)平方米。市區(qū)房屋交易平均價(jià)為1663元/平方，同比下降14.7%。商品房平均價(jià)為2034元/平方米，二手房平均價(jià)為1035元/平方米。 2004年16月，全市完成交易7079宗，交易面積108.75

13、萬(wàn)平方米，交易金額12.48億元。與上年同期相比分別增長(zhǎng)15.73%、31.72%、2598%。上半年市區(qū)完成房產(chǎn)交易3789宗，交易面積49.52萬(wàn)平方米，交易金額7.93億元，與上年同期相比分別增加33.2%、58.2%、25.7%?；葜菔蟹慨a(chǎn)管理局房產(chǎn)交易、辦證為國(guó)家和地方代征交易稅、契稅共計(jì)1947萬(wàn)元。在房屋品種建設(shè)方面，既有小高層，也有高層；既有鬧市區(qū)中的小區(qū)建設(shè)，也有市郊的低密度開(kāi)發(fā)；既有豪華的商品房，也有優(yōu)質(zhì)的廉租房，滿足了不同層面市民的需要。 圖表五：圖表五：如今惠州、惠陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，市場(chǎng)與城市經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，已經(jīng)形成包括工業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等較完善的產(chǎn)

14、業(yè)結(jié)構(gòu)和一定規(guī)模。住房一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)充足，為市民提供了較大的選擇空間。房改房上市逐步開(kāi)放，住房梯級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)方式的逐步形成，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了良性循環(huán)的市場(chǎng)狀態(tài)。目前惠州、惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入依靠品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，以隆生、金寶、熊貓、金世界、熊貓碧富、瑞景居、中銘豪城等地產(chǎn)項(xiàng)目成為市民耳熟能詳?shù)钠放啤Ｎ磥?lái)5到10年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高和惠州全線城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)房子的需求將進(jìn)一步加大，一句話概括就是“居者有其屋”，更要“居者優(yōu)其屋”。 目前惠州區(qū)域房產(chǎn)（商住）項(xiàng)目分為五個(gè)片區(qū)，江北片區(qū)、東平片區(qū)、金山湖片區(qū)、演達(dá)片區(qū)、惠陽(yáng)片區(qū)。以上五個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要市政規(guī)劃造就、居住環(huán)境的

15、重視、具備生態(tài)優(yōu)勢(shì)、惠州的“深南大道”新惠淡大道年底通車；五個(gè)片區(qū)樓盤特點(diǎn)分別為：走高檔路線講究居住質(zhì)量；樓盤規(guī)模較大、已呈現(xiàn)走中高檔路線；以別墅高檔房產(chǎn)為主、打造教育品牌；安居片區(qū)、小戶型為主。各片區(qū)在售代表樓盤具體情況：江北片區(qū)：江北片區(qū)： 金世界花園 36萬(wàn) 63.3% 125-145216-296 2800/3300 金裕碧水灣 40萬(wàn) 54% 128.05172.55 2900 金寶江畔花園 25萬(wàn) 39% 121.36375.05 3200 金城廣場(chǎng)8278 41% 115.63171.46 3000 東平片區(qū)：東平片區(qū)： 東湖花園 44.66萬(wàn) 生態(tài)綠化 88308（四區(qū)三期）

16、2500 長(zhǎng)湖苑 32萬(wàn) 65% 二期正建 / 荷蘭水鄉(xiāng) 10萬(wàn) 43% 正建 / 陽(yáng)光100 5432 40% 63127 2500 金山湖片區(qū)：金山湖片區(qū)：東江學(xué)府 95萬(wàn) 46% 87158 1656 金山花園 70萬(wàn) 65% 50260 3500 演達(dá)片區(qū)演達(dá)片區(qū):風(fēng)華世家 58380 80% 69183189248 24003200 金碧花園 8萬(wàn) 41% 60210 2000 世紀(jì)新天 57932 20% 76130 / 惠陽(yáng)片區(qū)：惠陽(yáng)片區(qū)：熊貓碧富新城 850000 56% 120-180 2700元/ 瑞景居 120000 30% 96至154 2045元/ 昊康廣場(chǎng)花園 41

17、000 31.5% 96至163復(fù)式2523452200元/ 中銘豪園 245195 43.1% 二房至四房(77至150)2300元/ 信和苑小區(qū) 8695 20% 三至三房120-1301530元/ 2000年，惠陽(yáng)城區(qū)的工地交易面積約174萬(wàn)m2,，這些土地交易均主要是二手轉(zhuǎn)讓行為，或是90年代中前期批出土地的補(bǔ)辦手續(xù)行為。但由于當(dāng)?shù)卣](méi)有作詳細(xì)的城市規(guī)劃，因此2000年大部分地塊沒(méi)有具體的用途限制。加上當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)一直處于寂靜狀態(tài)，因此許多地塊仍被閑置，地塊使用者保持觀望態(tài)度。2003年惠陽(yáng)區(qū)共賣出1500套商品房，遺留樓盤基本消化完畢。絕大部分都有是1992、1993兩年遺留的

18、房產(chǎn)，新建的樓盤比較少。批準(zhǔn)預(yù)售、在建和籌建的房地產(chǎn)項(xiàng)目近20個(gè)，其中多個(gè)是占地超過(guò)50萬(wàn)平方米的超大型樓盤，主要是開(kāi)發(fā)中、高檔住宅。大亞灣去年動(dòng)工或竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目有6個(gè)。 目前惠陽(yáng)城區(qū)內(nèi)的住宅商品房無(wú)電梯房?jī)r(jià)格為1300-1800元/平方米（毛壞房）。也有少量的高層電梯房，價(jià)格在2000-2500元/平方米的幅度。 2003年稱得上是惠陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，已批準(zhǔn)預(yù)售、建設(shè)中和籌建中的各種花園、大廈、商住樓等將近20個(gè)，僅今年開(kāi)張的樓盤便有6個(gè)。 2001年至2003年，惠陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)41個(gè)，商品房施工面積為27。76萬(wàn)平方米，其中2001年的施工面積僅為3。5平方米，至去年已

19、達(dá)到了20個(gè)項(xiàng)目，共18。3萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)施工面積年均增長(zhǎng)138%。去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額1。75億元，投資以住宅為主，占了九成二。 2003年惠陽(yáng)空置商品房比1999年下降了75%。經(jīng)過(guò)大起大落的惠陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)以實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)為主，開(kāi)發(fā)投資少了盲目，多了理性和成熟，而且開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃水平高，配套設(shè)施完善，環(huán)境好，一期的銷售率都在70%以上。一是本地居民，他們中不少人已不滿意自己所建或所買的住房，欲 “二次構(gòu)房”；二是“殼牌”的工作人員；三深圳、香港的買家與珠三角其他地區(qū)的惠陽(yáng)籍外出人員。一由本地經(jīng)商投資者做為長(zhǎng)期性固定資產(chǎn)投資，作為租賃、二手買賣 或做為開(kāi)廠、開(kāi)店鋪使用；二

20、國(guó)內(nèi)部分投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資，如建廠、開(kāi)公司及貨品流通站；三外商港商來(lái)惠進(jìn)行項(xiàng)目合作，大型倉(cāng)儲(chǔ)（國(guó)外貨物的物流渠道）、 設(shè)廠、現(xiàn)代化寫字樓等的投資。 廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要向重工業(yè)發(fā)展，惠陽(yáng)作為重工業(yè)的核心區(qū)域，工業(yè)產(chǎn)值、商業(yè)貿(mào)易、外來(lái)人口、流動(dòng)人口將劇增。外來(lái)人口、流動(dòng)人口及其高收入將大大地刺激惠陽(yáng)房地產(chǎn)需求。 隨著惠州近幾年經(jīng)濟(jì)狀況的良好發(fā)展和南海石化項(xiàng)目拉動(dòng),及惠州市民受到深圳、廣州、東莞等邊緣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響，部分先富消費(fèi)人群已由過(guò)去幾年“置業(yè)純粹是為了居住”觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)是體現(xiàn)自我價(jià)值、享受尊貴生活的需求，他們選擇樓盤熱衷于中高檔項(xiàng)目，居家環(huán)境、質(zhì)量、品味、戶型結(jié)構(gòu)是他們最關(guān)心的。

21、 2004年，此部分人群對(duì)戶型結(jié)構(gòu)是否美觀的要求會(huì)更加重視，此部分消費(fèi)人群占整體消費(fèi)人群的35%40%，125250平方米戶型面積最為看好，承受均價(jià)價(jià)位在18002300元/平方米之間；其他60%左右置業(yè)人群的需求仍處于異地居家的需要，價(jià)格、位置、戶型面積大小是他們選擇樓盤的主要考慮因素，他們熱衷的戶型面積與均價(jià)價(jià)位分別是100120平方米、13001700元/平方米?？蛻魧?duì)不同房屋面積需求情況：客戶對(duì)不同房屋面積需求情況： 人數(shù) 3 26 20 1 百分比 6% 52% 40% 18% 第三部分第三部分 建材市場(chǎng)研究建材市場(chǎng)研究 我國(guó)建材市場(chǎng)經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)80年代的孕育萌芽，90年代的大發(fā)展。

22、進(jìn)入本世紀(jì)，全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積在3000m2以上，年交易額在3000萬(wàn)元以上的建材市場(chǎng)約有2500家，全年交易額達(dá)到2000億元左右，約占全國(guó)建材市場(chǎng)需求總額的三分之二，管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場(chǎng)占絕大多數(shù)，約占90%以上。 從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，有綜合型性市場(chǎng)，有專業(yè)型市場(chǎng)，也有以經(jīng)營(yíng)某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市場(chǎng)。當(dāng)前綜合型市場(chǎng)雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。 隨著市場(chǎng)逐步成熟規(guī)范，市場(chǎng)管理者和經(jīng)營(yíng)戶都提高效率，必將促使市場(chǎng)各種功能合理有效地進(jìn)行分離。其發(fā)展趨勢(shì)大致是：發(fā)展趨勢(shì)之一，批發(fā)、分工將逐步清晰。發(fā)展趨勢(shì)之二，大城

23、市中的零售市場(chǎng)將向錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)之三，各大經(jīng)營(yíng)戶與零售商、大戶之間，逐步建 立起相對(duì)穩(wěn)定的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。發(fā)展趨勢(shì)之四，市場(chǎng)將向有特色的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。而有特 色的專業(yè)市場(chǎng)將越來(lái)越受到消費(fèi)者的歡迎 而得到發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)之五，物流作為一項(xiàng)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)將越來(lái)越被人重 視。 佛山地區(qū)的建筑陶瓷產(chǎn)量已占全國(guó)總產(chǎn)量的55%以上，因而佛山在全國(guó)建陶行業(yè)以石灣、南莊、西憔為中心，并向周邊的市鎮(zhèn)延伸，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。目前，佛山地區(qū)已有300多條陶瓷生產(chǎn)線，建筑陶瓷的年產(chǎn)量可達(dá)13億平方米。隨著佛山的陶瓷業(yè)的快速崛起，與佛山陶瓷有關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了快速發(fā)展，陶瓷燃料供應(yīng)企業(yè)、陶瓷機(jī)械企業(yè)、陶瓷產(chǎn)品包裝企業(yè)、陶瓷

24、進(jìn)出口公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和效益也取得了迅猛的發(fā)展。例如出現(xiàn)了年交易量達(dá)數(shù)拾萬(wàn)噸柴油的南海區(qū)南莊羅南燃料公司等大型企業(yè)。工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積達(dá)7平方公里，目前區(qū)內(nèi)已入住灃泉建陶廠、金龍建陶廠、澤灃建陶廠、張炳建陶廠、四角方建陶廠、寨子水泥廠、金山水泥廠等近十家建材企業(yè)，水泥年產(chǎn)量達(dá)200萬(wàn)噸，墻地磚年生產(chǎn)能力1億平方米，建材產(chǎn)品質(zhì)量好、檔次高，暢銷全國(guó)各地，市場(chǎng)前景廣闊，發(fā)展?jié)摿Υ?。工業(yè)區(qū)建成后，水泥年產(chǎn)量達(dá)800萬(wàn)噸，墻地磚年生產(chǎn)能力1.8億平方米。工業(yè)區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，東、南、北三面環(huán)山，石灰石、煤炭資源豐富，建材原料充足，是一處適合發(fā)展建材業(yè)的風(fēng)水寶地。 集散通暢，市場(chǎng)人氣旺，是順德樂(lè)從國(guó)際家私城被廣

25、東省指定為最值得參觀的大型旅游購(gòu)物景點(diǎn)之一的重要原因。順德樂(lè)從國(guó)際家私城位于廣（州）湛（江）公路即325國(guó)道樂(lè)從段最繁華的地點(diǎn)。這里匯集了上萬(wàn)家家具廠商，整個(gè)家具批發(fā)市場(chǎng)的面積達(dá)100萬(wàn)平方米，展出的家具品種有10萬(wàn)余款。在樂(lè)從還有廣東省最大的木業(yè)裝飾材料市場(chǎng)，薈萃了各種國(guó)產(chǎn)和進(jìn)口的木質(zhì)材料，吸引了大批消費(fèi)者和國(guó)內(nèi)外客商，還有旅游觀光者到市場(chǎng)來(lái)。 惠陽(yáng)城區(qū)內(nèi)擁有數(shù)量不少的臨街商鋪，這些臨街鋪位多是民房改建，普遍較為陳舊，基本以出租為主，鋪位租金在1025元/平方米之間。我們對(duì)人民路、承修路、中山路、白云路、愛(ài)民路等地的建材商鋪進(jìn)隨機(jī)抽樣調(diào)查，抽樣調(diào)查結(jié)果如下：抽查行業(yè)類型一覽表：抽查行業(yè)類型一

26、覽表：樣本量 6 26 6 2 2 18 42 16 18 2 所占比例 訪談要素列表：訪談要素列表：燈飾 中山 代理銷售 終端市場(chǎng) 有小型倉(cāng)儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨） 租賃 住店鋪樓上 陶瓷 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 有小型倉(cāng)儲(chǔ)但主要由廠家送貨（大貨） 租賃 住店鋪樓上 布藝 深圳 直營(yíng)專賣 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 電器 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 家私 佛山 代理銷售 終端市場(chǎng) 中型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 板材 深圳、順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 五金 佛山、順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 門窗 深圳 代

27、理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 油漆 順德 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 空調(diào)深圳 代理銷售 終端市場(chǎng) 小型倉(cāng)儲(chǔ) 租賃 住店鋪樓上 供貨途徑訪談表：（樣本量：供貨途徑訪談表：（樣本量：138個(gè)）個(gè)）分析結(jié)論：分析結(jié)論：1、商家主要采用以代理模式；、商家主要采用以代理模式； 2、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)燈飾 4 2.90% 2 1.45% 陶瓷 10 7.25% 16 11.59% 布藝 4 2.90% 2 1.45% 電器 2 1.45% 0 0.00% 家私 2 1.45% 0 0.00% 板材 16 11.59% 2 1.45% 五金 22 15.94%

28、20 14.49% 門窗 16 11.59% 0 0.00% 油漆 16 11.59% 2 1.45% 空調(diào) 2 1.45% 0 0.00% 比例 對(duì)于華南建材城的了解情況調(diào)查表：對(duì)于華南建材城的了解情況調(diào)查表：（樣本量：（樣本量：138個(gè)）個(gè)）分析結(jié)論：分析結(jié)論：1、項(xiàng)目對(duì)于惠陽(yáng)人來(lái)說(shuō)，知曉的程度比較高；、項(xiàng)目對(duì)于惠陽(yáng)人來(lái)說(shuō)，知曉的程度比較高； 2、經(jīng)營(yíng)者對(duì)于項(xiàng)目了解的程度比較低；、經(jīng)營(yíng)者對(duì)于項(xiàng)目了解的程度比較低； 3、要是經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，并愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，、要是經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，并愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，必須作大量的市場(chǎng)推廣工作。必須作大量的市場(chǎng)推廣工作。燈飾 6 4.35% 0 0 000

29、0陶瓷 20 14.49% 6 4.35% 0000布藝 6 4.35% 0 0 0000電器 2 1.45% 0 0 0000家私 2 1.45% 0 0 0000板材 16 11.59% 2 1.45% 0000五金 40 28.99% 2 1.45% 0000門窗 15 10.87% 1 0.72% 0000油漆 16 11.59% 2 1.45% 0000空調(diào) 2 1.45% 0 0 0000百分比比例 產(chǎn)品的主要購(gòu)買對(duì)象：（樣本量：產(chǎn)品的主要購(gòu)買對(duì)象：（樣本量：56個(gè)）個(gè)）結(jié)論分析：經(jīng)銷產(chǎn)品主要流入終端市場(chǎng)結(jié)論分析：經(jīng)銷產(chǎn)品主要流入終端市場(chǎng) 燈飾 0 0.00% 3 5.36% 陶瓷

30、 2 3.57% 5 8.93% 布藝 00.00%4 7.14% 電器 00.00%3 5.36% 家私 00.00%1 1.79% 板材 00.00%6 10.71% 五金 00.00%17 30.36% 門窗 1 1.79% 7 12.5% 油漆 00.00%5 8.93% 空調(diào)00.00%2 3.57% 百分比比例 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與生活場(chǎng)所距離關(guān)系：經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與生活場(chǎng)所距離關(guān)系：（樣本量：（樣本量：138個(gè)）個(gè)）分析結(jié)論：對(duì)于中小規(guī)模的商家而言比較愿意選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與居住地較近的模式分析結(jié)論：對(duì)于中小規(guī)模的商家而言比較愿意選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與居住地較近的模式燈飾 0 0.00% 4 2.90% 2 1

31、.45% 陶瓷 12 8.70% 10 7.25% 4 2.90% 布藝 0 0.00% 6 4.35% 00.00% 電器 2 1.45% 0 0.00% 00.00% 家私 0 0.00% 2 1.45% 00.00% 板材 12 8.70% 6 4.35% 00.00% 五金 19 13.77% 20 14.49% 3 2.17% 門窗 16 11.59% 0 0.00% 0 0.00% 油漆 15 10.87% 2 1.45% 1 0.72% 空調(diào) 0 0.00% 2 1.45% 0 0.00 %百分比比例 55.08% 37.69% 7.24% 惠陽(yáng)目前建材產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)以零散性個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，沒(méi)有形成規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營(yíng)； 市場(chǎng)對(duì)建材產(chǎn)品有較大的需求量，如淡水鎮(zhèn)的部分建材產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者從事有這個(gè)行業(yè)的時(shí)間已近十年。市場(chǎng)發(fā)展到一定的階段，就會(huì)逐漸向正規(guī)化、規(guī)模化發(fā)展，雖然目前淡水一大部分建材經(jīng)營(yíng)者還沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，但這是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 在惠陽(yáng)發(fā)展建材專業(yè)市場(chǎng)有一定的市場(chǎng)空間，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，規(guī)模不宜過(guò)大。第四部分第四部分 企業(yè)研究企業(yè)