房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)習(xí)資料單選

1、剛哥房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營復(fù)習(xí)資料一、單項(xiàng)選擇題 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都是以( D )為中心展開的。A.建筑商 B.使用者 C.政府 D.開發(fā)商2、由于房地產(chǎn)開發(fā)受多種因素的影響，加之開發(fā)周期長、資金量大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的( B )。A.使用性 B.風(fēng)險(xiǎn)性 C.政策性 D.穩(wěn)定性3、二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在(C )以下的開發(fā)項(xiàng)目。A.50萬平方米 B.40萬平方米 C.25萬平方米 D.20萬平方米4、通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用(C )支付獲取土地使用權(quán)的地價(jià)款和各項(xiàng)前期費(fèi)用。A.社會集資 B.商品房預(yù)售 C.銀行貸款 D.自有資金5、詳細(xì)可行性研

2、究的精度應(yīng)達(dá)到( C )以上。A.±30% B.±20% C.±10% D.±5%6、風(fēng)險(xiǎn)度是( C )與期望之間的比值。A.概率 B.方差 C.標(biāo)準(zhǔn)差 D.實(shí)際值7、如果出讓的土地屬于商業(yè)用地，則國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為( D )。A.30年 B.40年 C.50年 D.70年8、房屋拆遷補(bǔ)償是給予( C )的。A.被拆房屋的使用人 B.被拆房屋的代管人C.被拆房屋的所有人 D.被拆房屋的使用人和所有人9、在編制城市總體規(guī)劃前一般要先編制( D )。A.詳細(xì)規(guī)劃 B.控制性規(guī)劃 C.遠(yuǎn)期規(guī)劃 D.城市規(guī)劃綱要10、城市綠化覆蓋率是指綠化覆蓋面

3、積占( C )的百分比。A.城市總建筑面積 B.城市總居住面積C.城市總用地面積 D.城市總用地面積減去綠化覆蓋面積11、目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)和( B )。A.施工招標(biāo) B.邀請招標(biāo) C.協(xié)議招標(biāo) D.設(shè)計(jì)招標(biāo)12、從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和( B )來表示。A.坐標(biāo)圖法 B.網(wǎng)絡(luò)圖法 C.縱道圖法 D.表格法13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)是一種( D )。A.政府行為 B.行政行為 C.企業(yè)內(nèi)部行為 D.商業(yè)行為14、房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金在開發(fā)項(xiàng)目總投資中通常占( B )。A.5%10% B.20%35% C.40%50% D.55%

4、70%15、按資金使用時(shí)間長短不同，土地使用權(quán)抵押貸款、房產(chǎn)抵押貸款均為(A )。A.長期貸款 B.中期貸款 C.短期貸款 D.無期貸款16、房地產(chǎn)開發(fā)市場是一個(gè)( D ) A.宏觀區(qū)位市場 B.可比性市場 C.完全統(tǒng)一的市場 D.區(qū)域性市場 16、土地是自然產(chǎn)物，其面積、數(shù)量是(A  ) A.有限的 B.無限的 C.有彈性的 D.能增加的17、我國房地產(chǎn)二級市場的賣方一般是( B )A.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 B.城市開發(fā)企業(yè)C.地方政府部門 D.城鎮(zhèn)居民 18、城市土地出讓金體現(xiàn)的土地所有者權(quán)力是( A ) A.國家的權(quán)力 B.企業(yè)的權(quán)力 C.個(gè)人的權(quán)力 D.銀行的權(quán)力19、

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證是給開發(fā)建設(shè)單位申請用地確定的用地位置、面積、界限的( B )A.研究報(bào)告 B.法定憑證 C.使用權(quán)證 D.臨時(shí)契約20、（ B ）是建筑質(zhì)量的直接責(zé)任人。A房地產(chǎn)開發(fā)商 B建筑承包商 C工程師 D材料供應(yīng)商21、由于土地資源的稀缺性、土地資源總量有限，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的（A ）特性。A位置的固定性 B市場的區(qū)域性C投資的高回報(bào)性 D投資的保值增值性22、（ B ）是建筑質(zhì)量的直接責(zé)任人。A房地產(chǎn)開發(fā)商 B建筑承包商C工程師 D材料供應(yīng)商23、落實(shí)開發(fā)資金是（ C ）階段的主要工作內(nèi)容。A投資決策分析 B前期工作C建設(shè) D營銷24、四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本不低于（B

6、）萬元。A500 B300 C100 D5025、（B ）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中，支付工資、建安工程費(fèi)和其他費(fèi)用方面的資金。 A固定資金 B流動資金 C儲備資金 D借貸資金26、（ D ）是指工程建設(shè)實(shí)施階段全過程的招標(biāo)投標(biāo)，包括工程設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、工程施工、竣工驗(yàn)收，直至投產(chǎn)試運(yùn)行到交付使用。A設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) B建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)C工程施工招標(biāo)投 D工程建設(shè)總承包招標(biāo)投標(biāo)27、一般而言，房地產(chǎn)（C ）級市場上的賣主和買主都是不確定的。A一 B二 C三 D四28、詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精確度應(yīng)控制在（ C ）A±30% B±20% C±

7、;10% D±5%29、土地（A ）是土地制度的核心和基礎(chǔ)。A所有制 B使用制 C租賃制 D壟斷30、國家規(guī)定，不準(zhǔn)對承包地進(jìn)行掠奪性經(jīng)營。這是從（B ）上對土地使用權(quán)進(jìn)行限制。A使用范圍 B利用強(qiáng)度 C使用方式 D使用年限31、分析用地經(jīng)濟(jì)的主要依據(jù)為（ C ）A平面利用系數(shù) B平方米建筑面積造價(jià)C建筑容積率 D建筑面積32、工程施工招標(biāo)投標(biāo)過程中，確定中標(biāo)單位后，招標(biāo)單位和中標(biāo)單位一般在（ A ）天內(nèi)簽訂承包合同。 A30 B5 C7 D1533、形成開發(fā)商與承建商之間開發(fā)項(xiàng)目交接的基礎(chǔ)是項(xiàng)目(B ) A.竣工 B.竣工驗(yàn)收 C.評定竣工圖紙 D.竣工技術(shù)資料 34、開發(fā)經(jīng)營管理

8、制度是開發(fā)企業(yè)的主要制度，開發(fā)經(jīng)營管理制度的主要內(nèi)容之一是( B ) A.房屋營銷工作管理制度 B.工程質(zhì)量管理制度 C.設(shè)計(jì)招標(biāo)管理制度 D.規(guī)劃審批制度 35、由開發(fā)商向有承包能力的單位發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函進(jìn)行招標(biāo)的方式，稱為(C ) A.公開招標(biāo) B.全過程招標(biāo) C.邀請招標(biāo) D.混合型招標(biāo) 36、在確定監(jiān)理工程師在開發(fā)工程設(shè)計(jì)、施工中的監(jiān)理身份時(shí)，以下條件錯(cuò)誤的是(D ) A.開發(fā)商以合同授權(quán) B.建設(shè)管理部門授權(quán) C.設(shè)計(jì)、施工合同事先予以承認(rèn) D.建筑法及有關(guān)行政法規(guī)授權(quán) 37、我國房地產(chǎn)二級市場的賣方一般是(B ) A.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 B.城市開發(fā)企業(yè)C.地方政府部門 D.城

9、鎮(zhèn)居民38、凡是在某一時(shí)點(diǎn)上，流入項(xiàng)目的貨幣稱為( D ) A.凈現(xiàn)金流量 B.貨物流量 C.現(xiàn)金流出量 D.現(xiàn)金流入量 39、城市土地出讓金體現(xiàn)的土地所有者權(quán)力是( A ) A.國家的權(quán)力 B.企業(yè)的權(quán)力 C.個(gè)人的權(quán)力 D.銀行的權(quán)力40、建設(shè)用地規(guī)劃許可證是給開發(fā)建設(shè)單位申請用地確定的用地位置、面積、界限的( B) A.研究報(bào)告 B.法定憑證 C.使用權(quán)證 D.臨時(shí)契約二、多項(xiàng)選擇題 題號12345答案ACDEABCDABACEAB題號678910答案ABDACEABDBDEABCD題號1112131415答案BCDEBCEBC ACDACDE1一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（AC

10、DE ）等分析。A投資資金的安全性B項(xiàng)目定位的科學(xué)性C期望收益的可靠性D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性2房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括（ABCD ）。A總量結(jié)構(gòu)B區(qū)域結(jié)構(gòu)C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D供求結(jié)構(gòu)E資金結(jié)構(gòu)3從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（AB）。A第一階段B第二階段初期C第三階段初期D第三階段E第四階段4制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ace）。A租售選擇B宣傳手段選擇C租售進(jìn)度安排D廣告設(shè)計(jì)及安排E租售價(jià)格確定5隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念：彌隙市場的特點(diǎn)是（ab ）。A消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)

11、地位C消費(fèi)者以年輕人為主D商品住宅多為豪宅E以投資性購買為主6按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是（abd ）。A同質(zhì)偏好市場B分散偏好市場C個(gè)別偏好市場D集群偏好市場E彌隙市場7現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（ ace）。A資金運(yùn)動的時(shí)間始點(diǎn)B日歷年度的年初C某一基準(zhǔn)時(shí)刻D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)8在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（abd ）。A折舊和攤銷B投資回收C投資回報(bào)D未分配利潤E權(quán)益融資9房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為

12、（bde ）等。A企業(yè)實(shí)力提升B租金收入C對社會貢獻(xiàn)增加D物業(yè)增值E物業(yè)權(quán)益份額增加10房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（ abcd）。A開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（ bcde）。A總投資估算表B現(xiàn)金流量表C資金來源與運(yùn)用表D損益表E資產(chǎn)負(fù)債表12以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（ bce）。A建筑安裝工程費(fèi)B土地使用權(quán)出讓金C拆遷補(bǔ)償費(fèi)D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（ bc）。A項(xiàng)目投資形成的可分配利

13、潤B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D租售收益E股息14物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ acd）。A可出租或可使用面積B出租方的商業(yè)信譽(yù)C基礎(chǔ)租金與市場租金D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績15影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ acde）。A自然特征，如山地和河流等B細(xì)分市場C人口密度的大小D該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E競爭性項(xiàng)目的區(qū)域題號1617181920答案A、B、C、DA、CB、C、DA、DA、B、C、D題號2122232425答案B、C、DA、B、C、DA、B、DA、CA、B題號2627282930答案A、B、D、EB、

14、C、DA、BA、B、CA、B16、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括。（ abcd）。A生產(chǎn)方式和工作方式B人文環(huán)境的變化C信息、通訊技術(shù)水平的提高D自然環(huán)境的變化17、外墻裝飾材料是用于（ac ）等建筑物全部外露的外部結(jié)構(gòu)裝飾的材料。A外墻B踢腳C陽臺D隔墻18、土地的經(jīng)濟(jì)特性有（bcd ）。A供給的廣泛性B可壟斷性C土地利用多方向性D效益級差異E土地利用的單向性19、開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，其主要目的是（ ad）。A降低或轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)B樹立公司良好形象C延長銷售期，加強(qiáng)公眾印象D籌措項(xiàng)目開發(fā)資金20、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有（abcd ）步驟。A投資機(jī)會尋找和篩選B可行性研

15、究C獲取土地所有權(quán)和使用權(quán)D規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批E簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收和市場營銷及物業(yè)管理21 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析包括（bcd ）。A蒙特卡羅法B盈虧平衡分析C敏感性分析D風(fēng)險(xiǎn)分析22、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（ abcd）步驟。A投資機(jī)會選擇與決策分析B前期工作階段C建設(shè)階段D租售階段23、如果項(xiàng)目具備（abd ）條件，金融機(jī)構(gòu)可能會放寬其評判標(biāo)準(zhǔn)。A開發(fā)商已獲得了項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)B有充分的證據(jù)證明，項(xiàng)目確實(shí)可以順利出租或出售出去C開發(fā)商具有良好的信譽(yù)D開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)一步投入自有資金用于項(xiàng)目建設(shè)24、按常規(guī)公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非最低標(biāo)價(jià)是（ac ）的

16、。A不合理B外地承包商提交C. 根本無法實(shí)現(xiàn)D開發(fā)商有懷疑的承包商提交25、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資方向選擇的影響表現(xiàn)在（ ab）。A令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、確定其合理的投資收益水平B使其盡可能回避，控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)C迫使投資者改變投資方向D確定投資金的多少E確定房地產(chǎn)的回收資金26、抵押率的確定受（ abde）等因素的影響。A抵押物的流動性B貸款期限長短C通貨膨脹預(yù)期D抵押物所處的市場條件27、開發(fā)項(xiàng)目評估中的敏感性分析，是分析和預(yù)測項(xiàng)目的主要指標(biāo)如（ bcd）等對主要變動因素變化而發(fā)生變化的敏感程度。A總投資與資金籌措表B財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D 投資回收期28、影響現(xiàn)金流量的

17、因素有（ab ）。A用現(xiàn)金購買5個(gè)月到期的債券B商業(yè)匯票貼現(xiàn)C用存貨抵償債務(wù)D賒銷商品EA、B、C、D均不正確29、寫字樓租金的確定應(yīng)考慮的因素有（abc ）。A計(jì)算可出租或可使用面積B基礎(chǔ)租金與市場租金C出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修D(zhuǎn)競爭對手的租金情況E客戶的承受能力30、關(guān)于投資估算的表述正確的是（ ab）。A他通過編制估算文件對擬建項(xiàng)目所需投資先測算B他通過編制估算文件對已建設(shè)項(xiàng)目所需投資先測算C其估算內(nèi)容包括從籌建直接到竣工投產(chǎn)所需兩部分D他包括固定投資估算和鋪底流動資金估算兩部分E他只包括固定資產(chǎn)投資估算三、簡答題1、土地使用權(quán)出讓的方式?2、按計(jì)價(jià)方式不同劃分的合同形式?3、簡述房

18、地產(chǎn)開發(fā)的階段及各階段的相互關(guān)系。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程監(jiān)理公司、施工承包公司三者之間是什么關(guān)系?5、適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)？6、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型？7、房地產(chǎn)開發(fā)的任務(wù)？8、土地使用權(quán)特征、劃撥形式?四、論述題1、試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序及標(biāo)準(zhǔn)？ 2、試論房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程質(zhì)量控制？五、案例分析題1、西部絲綢商貿(mào)城是蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘鄉(xiāng)小雁灘村1996年5月興辦的集體企業(yè)，主要經(jīng)營絲綢、布料、鞋帽、日雜等商品，以批發(fā)業(yè)務(wù)為主。1996年底，絲綢商貿(mào)城在集體土地上，在沒有辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證等相關(guān)手續(xù)的情況下，擅自在商貿(mào)城內(nèi)開工

19、修建6層住宅樓。城關(guān)區(qū)規(guī)劃土地局曾于1999年4月在土地執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)了該違法建設(shè)，并立即發(fā)了停工通知書。但絲綢商貿(mào)城置區(qū)規(guī)劃土地局停工通知于不顧，于2001年4月與甘肅?；莘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議，由海惠房地產(chǎn)開發(fā)公司出資承建剩余工程，2001年10月，小雁灘村委會發(fā)現(xiàn)此事后，連續(xù)六天登報(bào)聲明該建設(shè)用地屬村集體所有，任何單位和個(gè)人不得擅自開發(fā)、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。2001年底，工程完工，共建5個(gè)單元，60套住房，同時(shí)又委托甘肅金土地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理銷售，私自印制并給住戶發(fā)放房屋所有權(quán)證，并承諾售房后再給住戶辦理合法的房屋所有權(quán)證，在不到3個(gè)月的時(shí)間里，60套住房被搶購一空。問題：(1

20、)請說明上述背景中有關(guān)違法之處？（5分） (2)分析“60套住房被搶購一空”這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因？（10分）(3)西部絲綢商貿(mào)城該如何處理這一事件？（5分）2、某工程合同價(jià)1000萬人民幣，業(yè)主決定采用公開招標(biāo)，監(jiān)理工程師提出的招標(biāo)程序如下：(A)向建設(shè)行政主管部門辦理招標(biāo)備案；(B)編寫招標(biāo)的有關(guān)文件；(C)發(fā)出投標(biāo)邀請函；(D)發(fā)售招標(biāo)文件；(E)現(xiàn)場考察；(F)資格后審；(g)投標(biāo)質(zhì)疑會；(H)開標(biāo)；(I)定標(biāo)；(J)評標(biāo)；(K)發(fā)出中標(biāo)書，退還所有投標(biāo)人保證金；(L)業(yè)主與中標(biāo)人簽訂施工合同。評標(biāo)委員會在評標(biāo)過程中，考虐了如下四項(xiàng)因素，甲乙兩個(gè)投標(biāo)人投標(biāo)情況及各因素的得分如下表。甲投標(biāo)人

21、向業(yè)主提出的優(yōu)惠條件如下；竣工半年以后，開始支付工程款，每個(gè)季度付款一次，分4次付清。乙投標(biāo)人向業(yè)主提出的優(yōu)惠條仵如下，竣工一年后，開始付工程款，每兩個(gè)月的月末付一次，分5次付清。月利率3 。問題 (1)對招標(biāo)程序改錯(cuò)，并排列出正確順序；(10分) （2）用綜合評分法，計(jì)算各投標(biāo)人的綜合得分：（10分） (3)甲，乙兩個(gè)投標(biāo)人哪個(gè)對業(yè)主最優(yōu)惠？（5分） 3、1993年3月16日，環(huán)宇公司與岳陽市國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，辦理有關(guān)手續(xù)后取得了位于立交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面積98792m2。1993年4月28日，環(huán)宇公司與廣利公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書，約定：環(huán)宇公司轉(zhuǎn)讓位于立交橋東南側(cè)土地

22、位用權(quán)，面積為13500m2(折合2025畝)，每畝地價(jià)為21萬元。由于合同中約定轉(zhuǎn)讓的土地小，有一部分是岳陽市郵電局的，環(huán)字公司遂于同年6月6日又與廣利公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓土地面積為15600m2(折合234畝)，環(huán)宇公司與其他有關(guān)部門末辦要地塊調(diào)整手續(xù)，為履行合同，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積150m2和234畝面積不變。1993年7月30日，環(huán)字公司因市場情況變化等因素未能履約交付土地。1993年9月，環(huán)字公司分立，環(huán)宇公司在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，由金海公司承擔(dān)。1993年10月，岳陽市國土局因環(huán)字公司未依法交足土地出讓金，依法將土地使用權(quán)證收回

23、。廣利公司對此情完全不知，后又曾多次找金海公司協(xié)調(diào)未果。問題：1、分析上述違法行為，并說明原因？（10分） 2、闡述環(huán)宇公司、廣利公司、金海公司之間的關(guān)系？（5分） 3、說明土地轉(zhuǎn)讓權(quán)獲得的程序？（10分）4、某施工單位欲在A B兩項(xiàng)公開招標(biāo)工程中選擇一項(xiàng)進(jìn)行投標(biāo)，對某項(xiàng)工程又可以采取投高標(biāo)或投低標(biāo)兩種策略。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)與統(tǒng)計(jì)資料，若投高標(biāo)，中標(biāo)的概率為0.3；若投低標(biāo)，中標(biāo)的概率為0.5。各方案可能出現(xiàn)的損益值及其概率估計(jì)如下表。不中標(biāo)的費(fèi)用損失為6000元。試采用決策樹法作出投標(biāo)決策。(20分)方案承包效果可能的損益值（萬元）概率A高好一般差5512-230. 30.50.2A低好一般差4

24、211-300. 20. 60.2B高好一般差6020-300. 30.50.2B低好一般差5012-150. 30. 60.25、某單位，業(yè)主依法進(jìn)行了公開招標(biāo)，并委托某監(jiān)理公司代為招標(biāo)。在該工程招標(biāo)過程中，相繼發(fā)生了下述事件。事件一：招標(biāo)公告發(fā)布后，有10家單位參加了資格預(yù)審報(bào)名。監(jiān)理人員經(jīng)過對這10家單位進(jìn)行資格審查，確定A、B、C、D、E、F等六家單位為投標(biāo)人。但業(yè)主認(rèn)為B公司擬采用的鍋爐本體不是由本地企業(yè)生產(chǎn)的，指示監(jiān)理人員不得向B公司發(fā)售招標(biāo)文件。事件二：在現(xiàn)場勘探中，C公司的技術(shù)人員對現(xiàn)場進(jìn)行了補(bǔ)充勘察，并當(dāng)場向監(jiān)理人員指出招標(biāo)文件中地質(zhì)資料有誤。監(jiān)理人員則口頭答復(fù)：“如果招標(biāo)文

25、件中的地質(zhì)資料確屬錯(cuò)誤，可按照貴公司勘察數(shù)據(jù)編制投標(biāo)文件。”事件三：投標(biāo)人D公司在編制投標(biāo)書時(shí)，認(rèn)為招標(biāo)文件要求的合同工期過于苛刻，如按此報(bào)價(jià)，導(dǎo)致報(bào)價(jià)過高，于是按照其認(rèn)為較為合理的工期進(jìn)行了編標(biāo)報(bào)價(jià)，并于截止日期前二天將投標(biāo)書報(bào)送招標(biāo)人。日后，D公司又提交一份降價(jià)補(bǔ)充文件。但招標(biāo)人的工作人員以“一標(biāo)一投”為由拒絕接受該降價(jià)補(bǔ)充文件。事件四：開標(biāo)時(shí)，由于交通堵塞，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不能準(zhǔn)時(shí)到會。招標(biāo)人臨時(shí)決定將開標(biāo)會議推遲至提交投標(biāo)書截止時(shí)間后1小時(shí)舉行，開標(biāo)會議由市發(fā)改委主任親自主持。問題：1、在事件一中，業(yè)主的做法是否妥當(dāng)？為什么？（8分）2、在事件二中，有關(guān)人員的做法是否妥當(dāng)？為什么？（8分）3、

26、在事件三中，是否存在不妥之處？請一一指出，并說明理由。（8分）4、在事件四中，招標(biāo)人的做法是否妥當(dāng)？為什么？（6分）6、某房地產(chǎn)有限公司經(jīng)上海市建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室的批準(zhǔn)，組織了建設(shè)凱馬廣場的國際性方案設(shè)計(jì)征集活動。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所應(yīng)邀參加該活動設(shè)計(jì)投標(biāo)，繳納保證金人民幣l萬元。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所按某房地產(chǎn)有限公司要求組織設(shè)計(jì)并將設(shè)計(jì)方案及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)送交某房地產(chǎn)有限公司后，經(jīng)專家評審，1997年9月30日，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所收到中標(biāo)通知書。但由于凱馬廣場項(xiàng)目最終未獲批準(zhǔn)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所、某房地產(chǎn)有限公司沒有簽訂有關(guān)合同。為此，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所要求某房地產(chǎn)有限公司支付其向某房地產(chǎn)有限

27、公司提供設(shè)計(jì)方案的方案設(shè)計(jì)費(fèi)，問題：1、某房地產(chǎn)有限公司是否應(yīng)該付建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)費(fèi)？（15分） 2、如果某房地產(chǎn)有限公司不付建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)費(fèi)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所該怎么處理？（15分）7、某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一農(nóng)民集體所有制地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)人口為600人，現(xiàn)征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產(chǎn)值分別為3萬元、3.2萬元、3.4萬元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償

28、費(fèi)20萬元，征用耕地的耕地開墾費(fèi)為60萬元。問題： （1）簡述征收農(nóng)村土地基本規(guī)定？ （5分）（2）該地塊被征收應(yīng)由哪一級政府部門審批？（5分）（3）需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為多少？安置補(bǔ)助費(fèi)為多少？（5分）（4）征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用為多少？（5分）（5）該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用為多少？（5分） 征收耕地面積為20公頃：若此耕地屬于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。若此耕地不屬于基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的耕地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。 計(jì)算需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)和安置補(bǔ)助費(fèi)：需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)=被征收的耕地?cái)?shù)量÷被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算= 20÷80

29、/600= 150（人）該耕地被征收前3年每公頃的平均年產(chǎn)值= （3+3.2+3.4）/3=3.2（萬元/公頃）安置補(bǔ)助費(fèi)=征收耕地?cái)?shù)量×每公頃的平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)=150×20÷150×3.2×5=320（萬元） 計(jì)算耕地補(bǔ)助費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)=征收耕地?cái)?shù)量×每公頃的平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)= 20×8×3.2=512（萬元）由于地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)為20萬元，安置補(bǔ)助費(fèi)為320萬元，則耕地補(bǔ)償費(fèi)用=512+20+320=852（萬元） 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用=耕地

30、補(bǔ)償費(fèi)用+耕地開墾費(fèi)=852+60=912（萬元）8、1993年4月6日海成公司與興海公司簽訂的商品房買賣合同書，實(shí)際上是商品房的預(yù)售合同。作為商品房的預(yù)售方尉犁公司沒有取得土地使用證，并且在一審訴訟期間也沒有補(bǔ)辦預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院1995年12月27日作出的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答第24條和25條的規(guī)定，其簽訂合同為無效合同。尉犁公司依據(jù)合同所取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還對方，即尉犁公司應(yīng)負(fù)有返還海成公司購房款1686萬元的義務(wù)。由于雙方所訂合同無效，因而海成公司以侵權(quán)為由起訴尉犁公司不符合合同法第一百二十六條的規(guī)定，雙方的爭議應(yīng)為合同糾紛。基于當(dāng)時(shí)海南房地

31、產(chǎn)市場的實(shí)際情況，海成公司未完全按約定及時(shí)足額付給購房款，致使預(yù)售方尉犁公司未能完善手續(xù)和按期交付房屋，亦存在一定過錯(cuò)，故對其要求尉犁公司賠償資金利息損失共1304萬元的請求不予支持。尉犁公司以訴訟已超過法定期限為由進(jìn)行抗辯，從庭審調(diào)查中可知海成公司是不間斷地與其協(xié)商相關(guān)事宜，對其主張權(quán)利，故其抗辯理由不能成立。據(jù)此判決：一、海成公司與尉犁公司簽訂的商品房買賣合同書無效；二、尉犁公司應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)向海成公司返還購房款1686萬元，逾期付款，則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；三、駁回海成公司的其他訴訟請求。問題：（1）商品房預(yù)售條件？（7分） (2)商品房買賣合同主要條款？（8分）

32、(3)結(jié)合案例分析尉犁公司敗訴原因？（5分）9、某開發(fā)公司預(yù)計(jì)開發(fā)某國際廣場項(xiàng)目。地處某河西新城區(qū)，北臨青石埂路，西臨景觀大道江東南路，東邊是綠化步行商業(yè)區(qū)，南與某大廈相鄰。地塊的周邊環(huán)境如下：南京河西新城區(qū)位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺南路以西、新秦淮河以北、長江以東，總占地55.7平方公里，2002年常住人口21萬人。通過510年的開發(fā)，將建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)。南京河西新城區(qū)的三大功能地位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。南京河西新城區(qū)的交通規(guī)劃：規(guī)劃中的河西新城區(qū)與外秦淮河以東

33、老城區(qū)的聯(lián)系通道共有24個(gè)，其中快速路通道3個(gè)，主干道通道6個(gè)，次干道通道6個(gè)，支路通道9個(gè)。地鐵線3條，1號線、2號線和4號線，其中地鐵1號線于2005年9月通車運(yùn)行。第十屆全運(yùn)會于2005年10月在南京召開，南京奧體中心就在河西新城區(qū)，政府加大了河西新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的投資力度。項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施能滿足項(xiàng)目建設(shè)和試用的要求。河西新城區(qū)400米寬濱江景觀帶的建設(shè)，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有良好的人居環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)前要做可行性研究，請你說明應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？領(lǐng)導(dǎo)特別重視房地產(chǎn)投資環(huán)境，請你給做下調(diào)查與分析，那么你認(rèn)為該包括哪些內(nèi)容？（10分）下面是現(xiàn)金流量情況

34、，請你給評價(jià)下項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是否可行？（15分）序號項(xiàng)目合計(jì)01（2004）2（2005）3（2006）4（2007）5（2008）1現(xiàn)金流入125327.580.000.0025040.8550155.6925065.5225065.521.1銷售收入125327.5825040.8550155.6925065.5225065.521.2其他收入2現(xiàn)金流出108196.596255.0011729.3040757.5939744.864758.394951.442.1投資（不含利息）84471.136255.0011729.3036090.3130396.522.2運(yùn)營費(fèi)用（不含利息）1410.

35、80705.40705.402.3經(jīng)營稅金及附加6893.021377.252758.561378.601378.602.4土地增值稅8712.791740.843486.831742.561742.562.5所得稅6708.851549.193102.95931.831124.883凈現(xiàn)金流量17130.99-6255.00-11729.30-15716.7410410.8320307.1320114.84累計(jì)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或者設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。MARR表示投資者最低可以接受的收益率，當(dāng)i

36、=MARR=10%時(shí)FNPV全（10%）= -6225-11729.30-15716.74+10410.83+20307.13+20114.08=4274.07(萬元)因?yàn)镕NPV全（10%）0，則從全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度判斷此項(xiàng)目是可行的。10、某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲開發(fā)三塊地，A、B、C，地理位置、自然條件、交通運(yùn)輸、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面進(jìn)行了考察，綜合專家評審意見，提出位置選擇的評價(jià)指標(biāo)有以下方面：（1）輔助工業(yè)的配套能力（2）當(dāng)?shù)氐膭趧恿ξ幕刭|(zhì)、技術(shù)水平（3）地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（4）交通運(yùn)輸條件（5）自然條件經(jīng)專家評審以上指標(biāo)，得分情況及各項(xiàng)指標(biāo)重要性程度見下表問題：（1）綜合評價(jià)法的評價(jià)步驟。（10分） （2）試作出廠址選擇決策（10分） 各方案評價(jià)指標(biāo)得分情況評價(jià)指標(biāo)各評價(jià)指標(biāo)權(quán)重選址方案得分A地B地C地配套能力0.