碧海云天項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案

1、碧海云天工程營(yíng)銷籌劃執(zhí)行方案本案營(yíng)銷籌劃思路1. 籌劃原那么 總體原那么根據(jù)本案產(chǎn)品定位為高檔住宅精品樓盤，所以在本工程的形象推廣品牌 推廣上以龍頭精品工程推廣方式，以高姿態(tài)切入市場(chǎng)，但在工程的價(jià)格 策略充分表達(dá)出高檔而不貴物超所值充分迎合現(xiàn)代理性的消費(fèi)者， 建立在南昌樓市中的江湖地位。差異原那么1切合市場(chǎng)，尋找差異化本案在營(yíng)銷籌劃方面充分考慮了本地人的生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、文化水 平，迎合了本地消費(fèi)而制定出一套完整的籌劃方案；打破常規(guī)，尋找本 案與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異化，找出本工程的亮點(diǎn)，擬定了一套有效、切合實(shí) 際的，可執(zhí)行性強(qiáng)的籌劃方案。創(chuàng)新原那么2以創(chuàng)新的籌劃思路制勝南昌樓市本案在南昌屬龍頭精品

2、樓市，因此在整個(gè)營(yíng)銷籌劃過(guò)程中，手法上我們 尋找了許多創(chuàng)新點(diǎn)，特別在整合營(yíng)銷推廣方面充分突破南昌樓市一貫的 推廣手法，尋找一套完善的，極具殺傷力的推廣手法。速度原那么3 以快打慢、速度制勝南昌現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)展速度驚人，一年內(nèi)推出的樓盤近百個(gè)，給本案造成 了很大的銷售壓力。針對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，如果我們不能快速地推向市 場(chǎng)，擊破市場(chǎng)。那么在整個(gè)銷售中將會(huì)出現(xiàn)很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分吃這一蛋糕。 因此我們的時(shí)間的控制做了嚴(yán)密的布置。效益原那么4效益最大化以快速出貨，快速回籠資金、控制銷售本錢，到達(dá)效益最大化。2. 工程的推廣思路針對(duì)本工程的入市時(shí)機(jī)以及南昌各大樓盤的推廣分析，結(jié)合本工程的特 定的地理位置青山湖畔

3、、建筑風(fēng)格澳式、社區(qū)文化海文化 等特點(diǎn)我司經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的研究和討論得出本工程的總體推廣思路： 搭起推廣平臺(tái)一一尋找支撐元素一一逐個(gè)推廣一一打動(dòng)消費(fèi)者 所謂的平臺(tái)，就是先給消費(fèi)者一個(gè)核心概念。以工程的最大亮點(diǎn)：澳式 風(fēng)格、青山湖大環(huán)境。作為工程后期推廣一個(gè)初始平臺(tái)，引起消費(fèi)注意, 吸引消費(fèi)者目光，為后期搭起一個(gè)推廣的核心。搭起推廣平臺(tái)以后，就 必須挖掘這個(gè)平臺(tái)支撐元素；這個(gè)推廣、打動(dòng)目標(biāo)客戶。以本工程的每 一個(gè)亮點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者。3. 工程的銷售思路本工程銷售總體思路：100 %銷售例如：在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期有100人認(rèn)購(gòu)，那么我們推的單位數(shù)量就定量推出 7080套，到達(dá)100 %以上的銷售。形成一種想買并

4、不一定能買得到的 效果，產(chǎn)生碧海云天旺銷的局面，到達(dá)市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。3.1搭配銷售為防止一開(kāi)始的單位賣完，剩下差單位，給日后的銷售造成壓力。建議 好、中、差搭配推出，搭配的比例視當(dāng)時(shí)情況而定。3.2淡季、旺季推出策略樓盤的銷售最忌就是一開(kāi)盤就冷場(chǎng)，給整個(gè)工程造成負(fù)面的影響，因此 建議本工程的推出時(shí)間，原那么是大局部選擇在旺季，或長(zhǎng)時(shí)間的節(jié)假日如45; 810月、五一、一推出。以到達(dá)旺銷的局面。1. 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境51.1南昌房地產(chǎn)銷售政策法規(guī) 6商品房預(yù)售規(guī)定 6商品房銷售的一系列政策 61.2南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告分析 .7房地產(chǎn)廣告投放的主要媒體 .7房地產(chǎn)在各大媒體投放比例及規(guī)格分析

5、.9各大媒體的投放費(fèi)用折扣 121.3南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格研 131.4本工程競(jìng)爭(zhēng)性樓盤公關(guān)促銷活動(dòng)分析 141.5同檔次工程已售消費(fèi)者數(shù)據(jù)與分析 15消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 .15消費(fèi)者的愛(ài)好分析 .15本工程消費(fèi)者特征分析 .162. SWOT分析與定位篇 .172.1SWOT 分析 .18工程優(yōu)勢(shì)分析 .18工程劣勢(shì)分析 .18工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 .19工程威脅點(diǎn)分析 .192.2賣點(diǎn)分析 .203. 客戶定位 .213.1總體定位 .223.2客戶定位 .22核心客戶 .22重要客戶 23偶得客戶233.3本案目標(biāo)客戶細(xì)分 .244. 推盤思路 254.1推盤總體思路見(jiàn)附表 264.2銷售排期及時(shí)

6、間安排28421銷售排期 28推盤時(shí)間安排 284.3推盤量體 .30推售量體方案 . 304.3.2 一期推盤量體方案 . .30二期推盤量體方案 .34階段性推廣方案 .345. 銷售渠道推廣策略 385.1銷售渠道 39現(xiàn)場(chǎng)售樓處 39臨時(shí)接待銷售中心.41客戶關(guān)系 .42公司關(guān)系 435.1.5 集團(tuán)購(gòu)房 . .435.2銷售道具 44接待中心的設(shè)置 .44樣板房 .46工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 .476. 工程整合市場(chǎng)攻擊策略 506.1價(jià)格定位 51總體思路 51定價(jià)原那么 516.2廣告企劃策略 52廣告語(yǔ)確定 52廣告主題詞側(cè)重點(diǎn) .52廣告的中心主題 .526.3廣告行銷推廣目標(biāo) 536

7、.4廣告行銷階段訴求及廣告語(yǔ)54七個(gè)行銷廣告階段 .546.5VI統(tǒng)一視覺(jué)形象識(shí)別策略 .597. 媒體策略 617.1媒體的組合 627.2媒體廣告創(chuàng)意與表現(xiàn) . .62戶外廣告 .62報(bào)紙廣告 627.3促銷活動(dòng) .707.3促銷活動(dòng) .717.4廣告費(fèi)用預(yù)算 .728. 價(jià)格策略及付款方式 758.1定位策略 .768.2付款方式 .769. 產(chǎn)品營(yíng)銷策略 789.1產(chǎn)品營(yíng)銷 .79環(huán)境景觀 .79會(huì)所 .809.1.3 戶型 .81風(fēng)景 .81交通 .819.1.6 地段 .829.2物業(yè)管理 .82質(zhì)素要求 . .83具體工作 .84人員安排 .85保安、保潔人員器材配置.85接待生效勞 6810. 工程營(yíng)銷組織管理 .9010.1營(yíng)銷管理體系 91營(yíng)銷導(dǎo)向戰(zhàn)略系統(tǒng)的建立 91營(yíng)銷